ЗУ под АЗС

[sky-perm]

Как оценить с чего начать при оценке ЗУ под строительство АЗС? Голый ЗУ без построек прилегает к дороге, земли поселений, разрешенное использование под ст-во АЗС. Проекта АЗС пока тоже нет. Аналогов тоже нет, есть куча ЗУ на продажу по этой же улице пром.назначения. Есть его кадастровая ст-ть, можно я думаю как то через соотношение кадастровых стоимостей чего то вытянуть !!! 23 сотки кадастровая ст-ть 15 млн., владелец в отчете хочет видеть 30 млн. !!! наверное не получит ;)

[Goiko]

Я думаю, при первом варианте:
- по региону посмотреть землю под АЗС методом остатка, например;
- там же земли пром. назначения;
- вывести коэффициент - дальше всё без проблем.

При втором:
- рассчитать РС участка, как участка, так сказать общепромышленного назначения;
- провести анализ рынка АЗС региона (нет в регионе - брать соседей) и выяснить, какую премию или скидку надо применить к стоимости (своего рода анализ ННЭИ). При некоторых условиях можно даже экспертно попытаться обосновать.
- либо - здесь же, вместо п.2 рассчитать затраты с учётом всевозможных, в т.ч. административных, рисков на изменение назначения. При этом варианте можно немного "поиграть": что выгоднее - простое промназначение, или под строительство АЗС. Тоже некий аналог ННЭИ получается в обосновании.

При любом раскладе, если речь идёт о залоге и нет у заёмщика особых отношений с банком, то пустая земля, будь она хоть под строительство дворца для тандема, стОит для банка как пустая земля, т.е. ничем принципиально в цене от соседнего участка не отличается. Но, опять же, если строительство не началось. А проект в данном случае при лучшем раскладе - самостоятельный актив, при худшем - затраты, которые пока надо вычесть из стоимости ЗУ, если этот проект уже есть, оплачен и привязан к конкретному участку.

Авторское суждение. Возможны варианты.
:)