Подходы к оценке, с/х земли

[fresh]

Здравствуйте, господа оценщики! В оценке я новичок, поэтому прошу совет. Нужно оценить 100 га земель с/х назначения, разрешенное использование: для с/х производства. Участок пустой, ровный. Сломал голову по поводу применения доходного подхода. Для метода капитализации нет данных по аренде подобных земель в нашем регионе. Другие методы в рамках доходного подхода, по-моему мнению, в данном случае нецелесообразны. Может от доходника вообще отказаться? Подскажите, были ли у Вас в практике подобные объекты и какими подходами и методами Вы пользовались. Заранее спасибо.

[krupin]

Собственник на нем что-нибудь выращивает, или выращивал?

[fresh]

Нет, ничего там никогда не выращивали.

[krupin]

Приходилось сталкиваться, но до оценки не доходило.
Предположу, что:

Как для сравнительного, так и для доходного первостепенно проанализировать причины постоя участка, чем они обусловлены. Предположить о возможности его использования: под пашню, сенокос, под ЛПХ или вообще перевод в другую категорию.

Конечно же 100 га для ведения сельского хозяйства маловато. Но все зависит от его географического расположения и окружения. Под что используются земли рядом, вообще используют ли, орошаемые земли или нет, удаленность з/у от хозяйства.

Мысли есть, по этому поводу?

[fresh]

Участок расположен в 15 минутах от города, находится около новой трассы, рядом расположен спортивно-оздоровительный горнолыжный комплекс, остальные земли вокруг ничем не заняты и не используются. Коммуникации нахождятся недалеко, можно протянуть. Вообще расположение участка очень удачное. В далеких планах был перевод этих земель в другую категорию. Сейчас на имущество собственника наложили арест, суду нужна оценка этой земли для определения суммы покрытия долгов.
По поводу расчета затрат на перевод этого участка, межевание и пр. затрат, а тем более прогноз доходов в наше время, мне кажется, объективно не оценить. Как уже говорил, голова идет кругом. Очень жду советов. Спасибо.

[krupin]

Нужно отталкиваться от АНиЭИ участка, с учетом его существующего разрешенного использования и предполагаемого. Предполагаемое использование установить с учетом норм законодательства - Зем.Кодекса и закона о переводе земель из одной категории в другую. Здесь мне видится два варианта юридически разрешимых:
1. перевод земли в категорию особо охраняемых территорий реакреционного назначения (поскольку рядом спортивно-оздоровительный горнолыжный комплекс)
2. изменение разрешенного использования з/у - под ИЖС
Т.о, мы получим три варианта его использования:
1. застроить гостиницами и здравницами
2. загородными коттеджами
3. или засеять
Методология оценки недвижимости в частности земельных участков, предполагает то использование, при котором его стоимость будет максимальной. Т. е. необходимо провести мониторинг цен предложения под различные виды использования. Также нужно учитывать площадь участка (для с/х производства – это очень мало). Предполагаю, что земли для выращивания культур будут самые низкие.

Определившись с использованием з/у, подобрать аналоги, и - за сравнительный, с соответствующими корректировками.

От реализации доходного подхода следует отказаться, поскольку для определения ден. потока, нужен полновесный инвест. прект с архитектурно-проектным заданием (АПЗ), в рамках оценки сделать это не представляется возможным.

Поверхностно, вроде как-то так.

[fresh]

krupin, огромное Вам спасибо.