расчет морального износа, способы и методики расчета морального из

[дима 555]

Подскажите, пожалуйста формулу расчета морального (функционального) износа!!! Раньше ставил экспертно, сейчас так не подходит. Заставляют в ФАУФИ формулу расчета привести в отчете. Пересмотрел множество отчетов, везде экспертно его определяют. Вот и не знаю, что теперь делать!

[Михаил]

можно методом срока жизни, т.е. путем определения степени износа на основе расчета типичнонго срока экономической жизни объекта и эффективного возраста.
по формуле Износ = Эффективный Возраст/Типичный срок экономической жизни.
При этом по этой формуле вы можете рассчитать функциональный и внешний (моральный) износы либо по отдельности, либо вместе в сумме. Смотря что вы заложите в определение эффективного возраста: негативное влияние окружающей среды, дизайн, планировку и т.п.

[дима 555]

Эффективный возраст-это понятно по группе капитальности определяется. А что означает типичный срок экономической жизни и есть ли у него к-либо формула расчета

[Оценщица]

Дмитрий, позвольте посоветовать Вам приобрести книжку "Оценка недвижимости" Генри С. Харрисон. Это классика оценки. Наши нового ничего не придумали. В этой книжке есть глава - "Метод срока жизни". В ней есть очень понятная картинка, на которой хорошо проиллюстрированы различные сроки жизни здания. Так вот, эффективный возраст не определяется по группе капитальности здания!
Эффективный возраст основан на экспертной оценке внешнего вида дома с учетом его состояния (физ. износ), дизайна (функциональный износ) или экономических факторов (внешний или моральный износ). Таким образом, рекомендованный Вам Михаилом Метод Срока Жизни может применяться либо для расчета суммарного (совокупного) износа, вызванного воздействием совокупности всех факторов, либо для вычисления износа какого-либо одного вида. Например, если вы определяете эффективный возраст офисного здания в 30 лет, исходя из устаревшего дизайна и планировки, кот. тянут на НИИ 70х годов (устаревший дизайн, кабинетная планировка), то вы, соответственно, оцениваете таким образом функциональный износ!
А типичный срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшеия вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения (здание), соответственно, достигают конца срока своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость земельного участка становится равным нулю вследствие их старения. Грубо его можно определить как 1/норму амортизации

[дима 555]

А можно ли функцианальный износ определять по формуле:
И=(а-в)*100/а
где а-первоначальная стоимость, в-остаточная стоимость объекта оценки на дату проведения оценки.

[Михаил]

если вы берете первоначальную и остаточную стоимость на основании данных, предоставленных бухгалтерией, то по формуле
(а - в)/а*100, Вы получите процент бухгалтерского износа