| Версия для печати темы
Нажмите сюда для просмотра этой темы в оригинальном формате |
| Форум Оценщик.ру > Оценка недвижимости > Ставка капитализации |
| Автор: Dinkai 29 09 2009, 13:10 |
| Добрый день! Расскажите пожалуйста подробно как рассчитывается ставка капитализации методом кумулятивного построения, а именно откуда что берется io – безрисковая ставка процента, %;iс – общерыночный риск, %;iл – премия на низкую ликвидность, %;iin – премия за качество менеджемента, %; или их как-то рассчитывают???? И ставка капитализации для недвижимости только таким методом рассчитывается или есть другие методы расчета?? Спасибо Вам за Ваше терпение. |
| Автор: Petr 29 09 2009, 16:17 |
| По поводу расчета ставки капитализации методом куммулятивного построение это вы найдете в любой книге по оценке или в интернете информации более чем достаточно. По поводу других методов расчета наверное самый обоснованный это метод рыночной экстракции. Это когда на рынке ищутся объявления одновременно и продажи и аренды соответственно поделив данные значения и получиться коэффициент капитализации. это следует из известной формулы Стоимость=доход/ставка капитализации. отсюда ставка капитализации=доход/стоимость Удачи!!!! Я лично ей пользуюсь по возможности!!!!!!!!!! |
| Автор: Сибириус 29 09 2009, 18:57 | ||
Два небольших уточнения: 1. В указанных формулах должно использовать не доход, а чистый операционный доход. 2. Для реализации формулы используются не цены предложений (объявлений), а значения сделок купли-продажи и фактические арендные ставки |
| Автор: Petr 30 09 2009, 10:09 |
| За неимением сделок пойдут и предложения |
| Автор: Сибириус 30 09 2009, 17:43 | ||
Забавная ситуация: рынка, как такового, нет; сделок купли-продажи почти нет, а вот возможность реализовать метод рыночной экстракции есть. Не будет и предложений - посмотрим, что пишут на заборах... Petr, теоретически можно использовать и цены предложений. Для это достаточно всего лишь преобразовать эти цены в наиболее вероятные значения потенциальных сделок купли-продажи, и сделать это необходимо аргументированно, убедительно, доказательно. Всего лишь... Главное - помнить, что "фантазии на тему" - это не из области профессиональной оценки. PS: Экстракция - способ разделения и извлечения компонентов смеси. И называется эта смесь, в нашем случае в некоторой степени образно, рынок. |
| Автор: Petr 1 10 2009, 09:19 |
| Полностью согласен! для этого и есть всякого рода корректировки (на торг и т.д.) |