| Версия для печати темы
Нажмите сюда для просмотра этой темы в оригинальном формате |
| Форум Оценщик.ру > Оценка недвижимости > Доходный подход |
| Автор: Инесса 16 11 2007, 02:38 |
| Всем привет. Расскажите мне неучу как вы считаете стоимость доходным подходом, в частости все что касается метода капитализации дохода. как правильно рассчитывается коэффициент капитализации? HELP!!!!! |
| Автор: vkgran 16 11 2007, 16:34 |
| Если Вы оценщик, то об этом Вам рассказывали на курсах по переподготовке, а если просто интересуетесь, то непонятно какой объем знаний вы хотите получить. потому,что об этом можно говорить практически бесконечно. Ставьте вопрос конкретнее. |
| Автор: Admin 19 11 2007, 23:59 |
| М.б. будет полезно http://www.ocenchik.ru/method/discount/373/ |
| Автор: Lenin 28 11 2007, 15:21 |
| Считаем доходы Считаем расходы. Выделяем амортизацию Считаем ставку дисконтирования и норму возврата капитала считаем доход путем вычитания расходов из выручки. считаем налог на прибыль, налог на имущество и т.д. отнимаем налог на прибыль добавляем амортизацию. получившуюся сумму делим на ставку капитализации или по модели гордона: сперва умножаем на темп роста и делим на разницу между ставкой капитализации и темпами роста. Вот вроде и все =) |
| Автор: Оценщица 29 11 2007, 21:28 |
| Я люблю метод дисконтирования, при этом прогнозный период беру 3-5 лет: 1) Рассчитываю рыночную ставку аренды для данных помещений методом сравнения продаж 2) Считаю потенциальный валовый доход от сдачи 100 % площадей в аренду 3) Прогнозирую % загрузки в течение прогнозного периода и достижение оптимального уровня загрузки к концу прогнозного периода (например, около 94% - среднего уровня недозагрузки для данного типа недвижимости при эффективном менеджменте) 4) Принимаю процент недосбора арендной платы средний по управляющим компаниям 5) Рассчитываю действительный валовый доход исходя из вышеперечисленных данных, при этом арендная ставка для каждого года прогнозного периода определяется исходя из средних годовых темпов роста арендных ставок для данного типа недвижимости 6) Определяю операционные расходы на каждый год прогнозного периода с учетом прогнозных темпов роста: - резервный фонд на восстановление, - эксплуатационные расходы (на текущий ремонт, техническую эксплуатацию и санитарное содержание дания), включая расходы на оплату коммунальных услуг, которые несет собственник здания и кот. не возмещаются арендатором - расходы на управление (учитываются независимо от того, кто управлят зданием собственник или управляющий) - расходы на страхование - налог на имущество около 2,2% 7) Определяю операционную прибыль или чистый операционный доход путем вычитания из действительного валового суммы всех операционных расходов 8) Вычитаю из чистого опреационного дохода годовые амортизационные отчисления и капитальные вложения и получаю налогооблагаемую прибыль 9) Определяю сумму ежегодного налога на прибыль 24% 10) Рассчитываю чистую 11) Прибавляю амортизационные отчисления и получаю денежный поток после налогообложения прибыли 12) Рассчитываю ставку дисконтирования и капитализации 13) Рассчитываю текущую стоимость денежного потока 14) Определяю стоимость реверсии и ее текущую стоимость 15) Определяю стоимость объекта как сумму текущей стоимости реверсии и текущей стоимости всего денежного потока за весь прогнозный период все |
| Автор: Инесса 8 12 2007, 02:03 |
| Спасибочки, выручили |
| Автор: -=M=- 18 01 2008, 19:10 |
| всем салют!!!! я тут накалякал для себя новую форму доходника и хотел, если конечно вас это не затруднит, узнать мнение экспертов.... поместил случайно в другой форум и ответов, естественно, мало буду безумно благодарен |
| Автор: Инесса 26 01 2008, 02:45 |
| А где она находится, эта Ваша форма?????? |
| Автор: -=M=- 26 01 2008, 13:05 |
| она у меня... Вы скиньте мне на персональный ящик свой мэйл, а я Вам перешлю. |