Определение Верховного Суда от 05.06.2023 г. по делу N 305-ЭС20-14249 «ВС посчитал неприемлемым отказ оценщика от сравнительного подхода при оценке бизнес-центра»
Верховный суд в своем определении указал, что наиболее распространенным способом манипулирования результатами оценки является выбор оценщиком «нужного» подхода и исключение «ненужных». При этом метод рыночных сравнений, в отличие от других методов оценки, основан на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах. ООО «Ребус» (подготовившее отчет) не привело разумные мотивы, по которым оно при определении рыночной стоимости бизнес-центра, расположенного в Московском регионе, в котором сконцентрировано максимальное количество офисных помещений страны, отказалось от использования наиболее надежного – сравнительного подхода (как основного или, по меньшей мере, как проверочного) и избрало только один – доходный подход, который носит вероятностный и умозрительный характер, легко подвержен манипуляциям. Согласно федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее – стандарт ФСО V) при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.
В рассматриваемом случае не имелось оснований при проведении оценки отказываться от сравнительного подхода, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами), основывается на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4 стандарта ФСО V).
2023-06-29 | популярность: 1984
|
