Отчет об оценке рыночной стоимости ОАО «Маслобойный завод»
В рамках определения рыночной стоимости ОАО «Маслобойный завод» оценены объекты недвижимого имущества, расположенные в заводском районе города: земельный участок общей площадью 74 232 кв.м., переданный в долгосрочное пользование на условиях аренды с Администрацией города, здания на правах собственности – 25 единиц, сооружения – 58 единиц, передаточные устройства – 17 единиц, объекты, не завершенные строительством. Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка проведена по базовой ставке. Оценка рыночной стоимости недвижимости проведена с использованием затратного подхода. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Процедура оценки включает следующие последовательные шаги: Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта. Определение величины накопленного износа здания. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения рыночной стоимости здания. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта-заместителя». Анализируя результаты, которые были получены затратным подходом, сравнительного анализа продаж и доходным подходом оценщики пришли к выводу, что полученные значения определяют наиболее вероятную стоимость объектов с разной степенью достоверности. Для определения окончательной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, был использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивался весовой коэффициент. При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие факторы: достоверность информации: оценщик считает, что результат, полученный с применением затратного подхода имеет высокое значение в виду того, что в его основе лежат удельные стоимостные затраты на строительство (УПВС). Несмотря на то, что они в определенной мере устарели, тем не менее введены поправочные коэффициенты, учитывающих индексы цен в строительстве. Достоинства и недостатки использованных подходов в данном случае приведены в тексте отчета. Определение удельного веса каждого подхода и заключение об окончательной рыночной стоимости объектов оценки произведено исходя из вышеизложенного таким образом, что затратному подходу оценщик придал наибольший удельный вес 50%; сравнительному - 30%, оставшиеся 20% оценщик присвоил доходному подходу, так как данные по сдаче в аренду административных и производственных помещений практически также реально отражают рыночную ситуацию, как и сравнительный подход.
Существует ряд отечественных и западных методик проведения бизнес-диагностики и экспресс-анализа финансового состояния предприятий на предмет определения возможного банкротства и масштабов кризисного состояния. В настоящем исследовании применены одна отечественная (ФСФО России) и две западные методики. Соответствующие выкладки приведены ниже. Методика ФСФО России для анализа структуры баланса и оценки платежеспособности предприятия базируется на следующих трех критериях. Коэффициенте текущей ликвидности. Нормативное значение: не менее 2. Коэффициенте обеспеченности собственными средствами. Нормативное значение: не менее 0,1. Коэффициенте восстановления (утраты) платежеспособности. Пороговое значение:1. Если любой из первых двух критериев принимает значение ниже нормативного, это является основанием для признания структуры баланса неудовлетворительной, а предприятия - неплатежеспособным.
Особенность современного этапа развития рыночной экономики в России заключается в необходимости и важности оценки стоимости предприятия (бизнеса) для решения задач инвестирования в бизнес, привлечения капитала, залоговых операций, страхования и др. Как показывает практика, эффективность принятия решений в области инвестиционных программ, реструктуризации предприятия, привлечения капитала через акционирование, при проведении залоговых операций зависит от разносторонности и полноты информации по оценке стоимости исследуемого предприятия. Это обуславливает целесообразность оценки рыночной стоимости предприятия одновременно с позиции трех подходов (в нашем случае двух), что является сутью комплексной оценки развития его экономического и финансового состояния.
2025-04-18 | популярность: 247
|
