Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Проект Озерова Е.С.
на базе публикаций [1]-[14]

Концепция совершенствования оценочной деятельности

1. Постановка задачи.

План мероприятий («дорожная карта») «Совершенствование оценочной деятельности», утвержденный в сентябре 2013г., ориентирован в первую очередь на совершенствование системы стандартов в сфере оценки, отложив совершенствование системы саморегулирования на более поздние сроки. Об этом свидетельствует первоочередное планирование принятия «Концепции формирования системы стандартов в сфере оценочной деятельности…» (далее «Концепция стандартов»), с последующим внесением изменений в существующие стандарты, а затем и с созданием новой системы стандартов. Проект «Концепции стандартов» подготовлен пятью СРОО (см. [1]), в соответствии с «дорожной картой» отправлен в МЭР в декабре и уже одобрен на заседании Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при МЭР (далее ЭКСОД).

Между тем обсуждение состояния оценочной деятельности (далее ОД) на разных площадках свидетельствует о том, что основную заботу оценщиков вызывает кризис системы саморегулирования этой деятельности, выражающийся не только в отсутствии приемлемой динамики создания нормативно-методических документов по ОД, но - в большей степени - в отсутствии надежды на развитие системы при полном прекращении работы Национального совета по оценочной деятельности (НСОД, см. [2]-[8]). Слабыми остаются надежды на улучшение ситуации и в связи с ограниченными законодательством возможностями регулятора ОД обеспечить возобновление сотрудничества СРОО в рамках НСОД (у Минэкономразвития много дел, хорошо уже, что принята «дорожная карта», оценочной общественности следует оказывать содействие ее реализации, приняв участие в подготовке предложений по совершенствованию системы и нормативно-методическому обеспечению оценки).

В связи с этим на данном этапе реализации «дорожной карты» целесообразно обсудить и принять более широкую (в сравнении с «Концепцией стандартов) и более соответствующую теме «дорожной карты» «Концепцию совершенствования оценочной деятельности» (далее

«Концепция СОД»), включающую не только подлежащую уточнению «Концепцию стандартов», но и новые предложения по изменению базовых положений Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ФЗ об ОД), - с расшифровкой и дополнением позиций, отмеченных в «дорожной карте».

Учитывая необходимость оказания содействия регулятору (МЭР) в обеспечении конструктивной работы НСОД, целесообразно поручить

доработку Концепции СОД и разработку проектов документов временному коллективу – Общественному Нормативно-методическому Совету по ОД (ОНМСОД), в состав которого все СРОО (по возможности) делегируют своих членов, не занятых в работе ЭКСОД (у ЭКСОД свои планы, связанные с графиком «дорожной карты»), но имеющих идеи по системе организации ОД и заделы по текстам документов.

Коллективная работа ОНМСОД над проектами документов может вестись дистанционно и координироваться его президиумом со сбором и обработкой материалов на одной согласованной площадке координатора: либо силами максимально нейтрального (приемлемого для всех) и авторитетного СРОО, либо на площадке коллектива общепризнанного портала («appraiser.ru»), либо с участием коллектива одного из профильных вузов, допущенных к аттестации экспертов. Возможность коллективного творчества по созданию концепции системы документов продемонстрирована публикацией на сайтах СРОО разных точек зрения на реформирование системы ФСО (см. [9]-[12]).

Работа группы может начаться со сбора предложений по Концепции СОД (включая разделы «Концепции стандартов»), по внесению изменений в ФЗ об ОД и по системе нормативно-методической документации об ОД в едином файле, структурируемом любым удобным способом в специально созданном ящике или на сайте координатора (см. [4]). Решение задачи формирования полного «хранилища» новых идей и выявления самых острых проблем ОД может быть обеспечено в течение трех месяцев со дня создания ОНМСОД. Параллельно может разрабатываться новая версия ФЗ - с уточнением базовых принципов ОД и содержания ФЗ: что, кого и как будет регулировать закон, каких целей необходимо достичь, каких ошибок нужно избежать и т.д. Обновленная версия ФЗ об ОД может быть вынесена на всеобщее обсуждение - с последующим учетом замечаний и предложений при подготовке итоговой версии проекта документа ОНМСОД, нправляемой в Госдуму органом управления, наделенным правом законодательной инициативы.

По завершении работы над ФЗ об ОД участники ОМНСОД могут подготовить и обсудить тексты базовых ФСО и правил оценки в течение полугода. После этого документы передаются для утверждения в соответствующие органы государственного управления (обо всех этапах работы и о новациях ОНМСОД непременно информирует МЭР).

2. Совершенствование системы саморегулирования оценочной деятельности (организационные изменения)

2.1.Реформирование СРОО и НСОД

Предлагается изменить статус и содержание деятельности СРОО: участие в СРОО считается обязательным (вместо лицензирования) только для оценщиков и оценочных компаний, претендующих на участие в работах по определению стоимости в обмене для объектов оценки, вовлеченных в сделку и принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо му­ниципальным образованиям, а также для определения стоимостной базы налогообложения имущества и бизнеса всех физических и юридических лиц – все в соответствии с ФЗ об ОД¹⁾. При этом имеется в виду возможность совместного функционирования в составе единого СРОО секций (отделений) оценщиков – физических лиц и оценочных компаний (или индивидуальных предпринимателей) - юридических лиц, либо раздельное функционирование СРОО физических и СРОО юридических лиц.

Все СРОО могут обеспечивать саморегулирование без формирования компенсационных фондов (КФ), но с уплатой членских взносов и со страхованием ответственности членов (нет необходимости дублирования назначения КФ и института страхования). В обновленных СРОО будет развиваться система многоуровневой сертификации специализаций, создаваться гарантированно эффективная система контроля качества оценочных работ и будет обеспечена повышенная ответственность руководителей оценочных компаний, подписывающих отчеты об оценке.

В новой редакции ФЗ об ОД предусматривается создание условий для рынка конкурентного саморегулирования [12]: оценщикам предоставляется возможность смены СРОО, в результате активизируется здоровая конкуренцию между этими объединениями - с повышением эффективности их деятельности. Устанавливается, что СРОО конкурируют только по качеству выполнения своих функций (информационное обеспечение и методическая поддержка членов, прозрачность деятельности и пр.) - без снижения уровня требований к качеству работы оценщиков. В условиях конкуренции обеспечиваются условия для региональной децентрализации полномочий СРОО - с передачей региональным представительствам некоторых прав (в том числе прав направления на независимую экспертизу отчетов об оценке региональных объектов, на проведение плановых проверок, на выполнение некоторых функций по делопроизводству и др.).

При смене правил формирования СРОО все существующие СРОО реформируются, а КФ возвращаются их прежним членам, внесшим свои вклады в эти фонды. В случае сохранения КФ (в обновленном ФЗ об ОД) условие возможности свободного перехода оценщика в другое («новое» для него) СРОО сопровождается условием передачи денежного вклада этого оценщика из КФ «старого» СРОО в КФ «нового» СРОО.

НСОД формируется, принимает свой Устав, проводит выборы коллегиального органа управления (президиума НСОД), утверждает свою структуру и целевые программы на Всероссийском съезде оценщиков ([2]). В работе съезда принимают участие делегаты, избранные региональными конференциями оценщиков – членов СРОО (один делегат от 100 оценщиков).

В работе региональной конференции принимают участие все оценщики – члены разных СРОО, проживающие в одном регионе, и представители региональных оценочных компаний – членов СРОО. При этом состав НСОД формируется с учетом решаемых задач и заслуг кандидатов - без квотирования представительства в НСОД от СРОО и от регионов, без совмещения должностей руководителей СРОО с членством в НСОД. В то же время в НСОД могут быть представлены (по желанию) крупные потребители оценочных услуг (ЦБ, Росимущество, ФНС, АРБ, РЖД, АИЖК и т.п.), чьи представители могут присутствовать на заседаниях НСОД, получать все материалы и выступать, но не голосовать.

Устанавливается, что НСОД является не только разработчиком Федеральных стандартов и правил оценки, он выполняет функции координатора и основного методолога всего процесса, включая принятие рекомендаций по спорным вопросам теории и практики оценки. Решения НСОД должны быть обязательными для всех СРОО, а также для всех оценщиков и оценочных компаний – членов этих объединений. Расходы НСОД покрываются взносами от СРОО, размеры этих взносов устанавливаются съездом в процентах от полной суммы членских взносов, полученных СРОО от всех членов - физических лиц и компаний.

При НСОД создается Центр экспертиз, обеспечивающий контроль качества исполнения нормативных актов и работ по оценке – все силами экспертов-оценщиков в сотрудничестве с представителями регулятора и потребителей оценки (в количестве и со статусом, устанавливаемым ФЗ об ОД). Создание Центра экспертиз обеспечит возращение института независимой (от «своего» СРОО) экспертизы отчетов об оценке – с устранением множественности видов экспертизы, с повышением качества услуг по экспертизе и со снижением их стоимости, с исключением необходимости проведения двойной экспертизы, если отчет подписывают два оценщика, являющиеся членами разных СРОО. Положение о Центре экспертиз, а также вопросы о персональном представительстве в этом Центре сертифицированных оценщиков-экспертов принимает НСОД.

2.2. Организация работ по оценке для целей налогообложения и государственного регулирования

Учитывая крайнюю ограниченность сделок с объектами недвижимости, предназначенными для ведения бизнеса и приносящими доход, использование моделей массовой оценки для таких объектов невозможно, а в случае, если такая попытка и будет предпринята, результаты оценки однозначно будут предметом оспаривания (см. [2]).

Решение проблемы оценки всех сложных объектов кадастрового налогообложения обеспечивается созданием классификатора объектов, «ценовых комитетов» и системы мониторинга рынка недвижимости ([2]). Классификатор объектов кадастрового налогообложения отвечает на вопрос о том, относятся ли к объектам налогообложения недвижимости автозаправочные станции, оптовые торговые базы (в том числе и по продаже нефтепродуктов), различные виды складов, производственные здания предприятий и т.д.

Для этих объектов разрабатываются методологии, технологии и правила ведения работ по оценке - как при определении кадастровой стоимости, так и при определении рыночной стоимости для целей оспаривания. Система мониторинга рынка недвижимости создается на основе общей интеграционной платформы описания объектов недвижимости. С этой целью вырабатываются общие принципы информационно–аналитического обеспечения массовой и индивидуальной оценки объектов налогообложения, включая процесс внесудебного оспаривания результатов оценки.

Одновременно создаются открытые базы данных о результатах указанного оспаривания кадастровой стоимости, а также о результатах оценки имущества Российской Федерации (совместно с Росреестром и ФАУГИ).

Упомянутые выше «ценовые комитеты» обеспечивают:

• формирование и функционирование экспертных групп специалистов для выработки согласованного мнения о ценообразующих факторах на различных сегментах рынка недвижимости на конкретной территории;
• разработку и утверждение когнитивных карт по ценообразованию на рынках недвижимости в регионе - с последующим формированием на базе этих карт ценовых зон для различных сегментов рынка недвижимости;
• формирование верифицированных баз данных по ценам предложения, спроса и сделок, а также их актуализацию. Существенным условием повышения эффективности кадастровой оценки недвижимости является перенос «центра тяжести» работ по такой оценке на региональный уровень - с децентрализацией процесса и с исполнением его в первую очередь силами оценщиков и специалистов, знающих условия местных рынков недвижимости. Сопутствующим является требование обеспечения полноценной и добросовестной конкуренции при организации конкурсов по отбору исполнителей для проведения работ по кадастровой оценке во всех субъектах Федерации – с непременным условием обеспечения гласности всего процесса кадастровой оценки, включая обсуждение предварительных результатов по определению баз налогообложения.

Межведомственными документами предусматривается участие СРОО в развитии базы Росреестра, содержащей данные о ценах и о параметрах сделок с недвижимостью. Всем оценщикам обеспечивается доступ к базам данных технических паспортов в органах технической инвентаризации для проверки достоверности информации, представленной заказчиком или опубликованной в офертах по объектам-аналогам.

НСОД стимулирует разработку автоматизированных систем обработки первичной рыночной информации, содействует развитию общероссийских электронных банков данных по оценочной деятельности (примеры отчетов об оценке, новинки профильной литературы, оферты по объектам-аналогам за предыдущие годы), а также содействует развитию «профессиональных социальных сетей». Финансирование работы информационной системы мониторинга рынка обеспечивается за счет оплаты информационных услуг, оказываемых этой системой профессиональным оценщикам, аналитикам, внутренним оценщикам и контролерам, всем заинтересованным в специальных данных по рынку недвижимости.

Дополнительно рассматривается (см. [6]) целесообразность выделения из сообщества независимых (свободных, негосударственных) оценщиков новой категории исполнителей оценочных услуг – «государственных оценщиков» («асессоров») – специалистов, соответствующим образом подготовленных и сертифицированных, формально независимых от системы государственного управления (не чиновников), работающих во

внебюджетных (или в бюджетно-хозрасчетных) региональных центрах при органах местного самоуправления. Государственные оценщики могут обеспечивать оценку и мониторинг стоимости имущества для целей налогообложения и государственного регулирования.

При этом в периодических кампаниях по массовой и индивидуальной оценке и переоценке объектов недвижимости с целью определения или уточнения их кадастровой стоимости кроме государственных оценщиков могут участвовать и независимые («негосударственные») оценщики - на условиях закупки их услуг на конкурсной основе. В то же время оспаривание результатов кадастровой оценки осуществляется только негосударственными оценщиками.

2.3. Организация закупок оценочных услуг

Учитывая исследовательский характер услуг по оценке, при организации закупок в рамках новой Федеральной контрактной системы (ФКС) закупки оценочных услуг следует осуществлять на конкурсной основе ([2]). При назначении стартовых цен учитываются принятые и корректируемые НСОД рекомендации по трудоемкости работ, а также требования к минимальному уровню оплаты труда оценщиков, установленному в рамках Отраслевого соглашения. НСОД вырабатывает перечень и методологию определения «неценовых» показателей (включая показатель «качество»), учитывающихся при подведении итогов конкурсов, при этом «ценовым» предложениям присваивается минимальный вес.

В качестве антидемпинговых мероприятий вводится ограничение максимального уровня скидок к стартовым ценам. НСОД разрабатывает набор типовых требований к конкурсной документации и перечень условий подведения итогов конкурсов, исключающих ценовую дискриминацию. Силами СРОО и НСОД организуются «антидемпинговые» расследования с широким обсуждением их результатов, на сайте НСОД публикуется информация о торгах и их результатах.

2.4. Совершенствование системы подготовки и сертификации оценщиков

В ФЗ об ОД устанавливается порядок формирования государственных требований к программам базового и дополнительного профессионального образования оценщиков, конкретизируются требования к документам об образовании и к учебным заведениям, обеспечивающим профессиональную подготовку и переподготовку оценщиков. В качестве базового уровня образования рассматривается высшее (магистратура) или дополнительное к высшему (переподготовка) профессиональное образование с присвоением квалификации.

В новой версии ФЗ об ОД может быть расширена трактовка оценочной деятельности [5]: кроме услуг по определению какой-либо стоимости могут регламентироваться оценочно-консультационные услуги с рекомендациями по использованию результатов оценки для повышения эффективности функционирования объекта оценки и сделок с ним. В этой связи предусмотрено появление новой разновидности специалистов (оценщиков-консультантов), подтверждающих свой статус и квалификацию не только дипломом о профильном высшем образовании (магистратура), но также публикациями и защитой проекта по управлению стоимостью оцениваемого бизнеса.

Принимается «Профессиональный стандарт оценщика», соответствующий требованиям к этому профессиональному виду деятельности (см. [1], [2]). НСОД участвует в разработке государственных требований, утверждает программы повышения квалификации и осуществляет общественно-профессиональную аккредитацию учебных заведений на основании части 41 статьи 33 закона «Об образовании» (абзац 10, части 4 статьи 24.10; абзац 11части 4 статьи 24.10).

НСОД организует систему добровольной сертификации оценщиков, экспертов-оценщиков, оценщиков-консультантов - все при участии потребителей оценочных услуг (3 уровня сертификации и несколько специализаций, на первом уровне, после прохождения стажировки в статусе помощника оценщика - тест с задачами, на втором уровне – тесты по обнаружению типичных ошибок оценщиков и защита перед комиссией заключения по экспертизе выданного претенденту при сертификации отчета об оценке, и на третьем уровне – защита проекта по управлению стоимостью бизнеса).

При этом программа сертификации согласуется с потребителями соответствующих услуг (Росимущество устанавливает наличие сертификата как критерия в тендерах, ЦБ РФ рекомендует банкам привлекать специалистов соответствующего уровня и т.п.). Для решения этих задач при НСОД создается Федеральный аттестационный центр (с участием потребителей услуг по оценке), который обеспечивает все виды аттестаций, начиная с квалификационной аттестации соискателей на соответствие «Профессиональному стандарту оценщика». При этом предоставляется возможность аттестации и получения оценщиком любого из множества типов и форм квалификационных аттестатов НСОД, соответствующих множеству квалификационных званий, в том числе прописанных в действующей редакции ФЗ (см. [2]):

• вводится требование к минимальному стажу работы в должности помощника оценщика для лиц, претендующих на членство в СРОО (абзац 12 части 4 статьи 24.10);
• утверждаются единые требования к уровням профессиональной квалификации (не менее трех) и соответствующих единых профессиональных званий оценщиков (абзац 4 статьи 21; абзац 18 части 4 статьи 24.10);
• устанавливаются единые процедуры аттестации оценщиков, а также единые виды, типы и формы квалификационных аттестатов оценщиков (статья 21.1; статья 21.2).

Указанные положения учитываются в структуре и содержании «Профессионального стандарта оценщика».

2.5. Защита интересов оценщиков ([12]). Нормативными документами предусматривается, что санкции Дисциплинарных комитетов СРОО должны иметь не только «карающую», но и воспитательную направленность (например, в качестве распространенной санкции может использоваться «предписание пройти обучение по соответствующему профилю»). Предусматривается внедрение механизма гашения дисциплинарных взысканий, после которого информация о взыскании не доводится до сведения третьих лиц (например, после предоставления оценщиком документа, подтверждающего прохождение обучения по направлению оценочной деятельности, к которому относится нарушение, повлекшее наложение взыскания). СРОО и НСОД готовят консолидированную позицию относительно недопустимости выдвижения заказчиками оценки дополнительных требований к отчетам об оценке, противоречащих требованиям законодательства.

2.6. Создание системы нормативно-методического обеспечения оценочной деятельности

Эта система должна содействовать ([10]):

• взаимопониманию и взаимодействию между всеми участниками процесса оценки;
• разработке и развитию нормативной базы, достаточной для проведения сертификации предоставляемых услуг по оценке;
• формированию и функционированию системы классификации и кодирования информации, применяемой при оценке;
• приведению в соответствие с международными стандартами терминологии, классификации услуг, методов оценки;
• содействию в соблюдении национального законодательства посредством использования средств и методов стандартизации;
• созданию условий для формирования баз данных с целью оперативного представления требуемой информации участникам процесса оценки.

Существенным является выделение особенностей стандартизации для двух функций профессиональной стоимостной оценки ([9]) - публичной функции для обязательных оценок (с достаточно жестким регулированием в рамках законодательства РФ) и частной функции – как для оценок с применением МСО 2011 и МСФО (для целей финансовой отчетности, кредитования, массовой оценки, публичных инвестиционных меморандумов и др.), так и для всех остальных оценок – с применением нормативно-методических рекомендаций (правил) оценки.

При этом целесообразно особенности стандартизации для публичной функции отразить в новой редакции ФЗ об ОД и в базовых Федеральных стандартах оценки (ФСО). Особенности стандартизации для частной функции оценок, представленные в МСО 2011, могут быть отражены во второй группе (после группы общих стандартов) Федеральных стандартов оценки. При этом ФСО формируются как процессуальные стандарты (аналогично содержанию и стилю МСО 2011 - с основным вниманием к содержанию и процедурам подготовки и проведения оценки), в то время как требования, посвященные методологии определения стоимости (методологические правила) отражаются в нормативно-методических рекомендациях (правилах) и в методических рекомендациях по оценке.

Систему документов, регулирующих ОД, планируется позиционировать на трех уровнях ([8]):

• ФЗ об ОД в новой редакции - готовится МЭР при участии ОНМСОД;
• государственные стандарты (для нового пакета стандартов здесь условно используется наименование «Российские стандарты оценки» – РСО), разрабатываемые НСОД на основе Международных стандартов и утверждаемые МЭР,
• правила оценки (нормативно-методические рекомендации по оценке), разрабатываемые и утверждаемые НСОД для всех СРОО,
• методические (научно-методические) рекомендации по оценке, разрабатываемые и регулярно обновляемые СРОО с опорой на стандарты, правила оценки, новые научные публикации, а также на мировой и собственный опыт оценочной деятельности.

Начинать работу по обновлению документации нужно, редактируя ФЗ и существующие ФСО, но уже сейчас надлежит начинать и формирование новой системы ФСО (РСО). Особо следует определить порядок применения МСО в РФ: МСО 2011 обязательны для стран – членов Международного Совета по стандартам оценки (International Valuation Standards Council - IVSC, МССО), в котором РФ представлена Министерством экономического развития и тремя СРОО. Публикация особого статуса для МСО (и приведение ссылок на МСО) не понадобится, если будет документально установлено, что РСО, обязательные для всех видов оценок, в полной мере соответствуют МСО.

НСОД совместно с СРОО на постоянной основе организует работу по разработке и по внедрению в практику современных нормативно-методических рекомендаций с соответствующим информационно – аналитическим обеспечением оценки и экспертизы отчетов об оценке (в отличие от рецензирования отчета его экспертиза предусматривает проверку всех расчетов). Профильные комитеты НСОД организуют работы по мониторингу и анализу методик, указаний, предложений по нормативно-методическому обеспечению своих видов ОД. В случае утверждения или согласования НСОД методических рекомендаций (указаний, разъяснений и т.п.) оценщики, эксперты СРОО и потребители услуг учитывают эти рекомендации в практической деятельности.

3. Совершенствование методологии

3.1. Согласование понятий

Национальному совету по оценочной деятельности - как главному методологу - надлежит согласовать и опубликовать термины (понятия) и их определения. При этом, в частности, следует обратить внимание на необходимость соответствия Гражданскому Кодексу РФ (ГК РФ) использования понятия недвижимости: признавая синонимами понятия недвижимости, недвижимой вещи и недвижимого имущества, ГК относит к недвижимости не только то, что прочно связано с землей, но также подлежащие государственной регистрации транспортные средства и предприятия как имущественные комплексы. Как отмечено в [13], разнородные типы объектов отнесены к недвижимости, поскольку они сами (материальная сущность) и права на них (юридическая сущность) подлежат государственной регистрации с привязкой прав к месту регистрации, связанному с неподвижной относительно поверхности земли адресной системой координат.

Поскольку недвижимые вещи, недвижимое имущество и недвижимость считаются синонимами, а вещами именуют материальную сущность, то совокупность сущностей, физически не перемещаемую относительно поверхности земли, следует именовать иначе, например, недвижимой собственностью. При этом можно условиться (в документе НСОД), что вместо термина «недвижимая собственность» в оценке будет использоваться термин «недвижимость» или «недвижимое имущество», имея в виду, что в сравнении с термином «вещь», термин «имущество» может рассматриваться как совокупность материальной сущности «вещь» и юридической сущности «имущественное право».

В отличие от недвижимости совокупность сущностей, в составе которых материальная сущность физически перемещаема относительно поверхности земли при неподвижной юридической сущности (корабли, самолеты), следует именовать движимой собственностью, возможно, условившись вместо этого термина использовать словосочетание «движимое имущество», оговорив эту условность в документе НСОД.

3.2. Изменение набора определяемых стоимостей. В документах высшего уровня (ФЗ об ОД и ФСО) надлежит изменить набор стоимостей: в соответствии с МСО 2011 и требованиями практики оценки кроме рыночной стоимости следует ввести справедливую стоимость в обмене (крупные активы и предприятия не обращаются на рынке), а также инвестиционную, специальную и синергетическую стоимости в обмене и в пользовании. При этом учитывается, что все определения стоимостей необходимо применять с дополнительными «квалификаторами» (допущениями и специальными допущениями) применительно к определенным целям оценки и видам объектов.

Принятое в ФЗ об ОД определение понятия рыночной стоимости необходимо дополнить:

• учетом того, что объект до даты оценки находился на рынке в течение среднерыночного периода экспозиции после должного маркетинга (иначе нельзя применять сравнительный подход к оценке),
• условие обоснования выбора варианта НЭИ для всех типов объектов оценки,
• правило непременного учета неопределенности и рисков в оценке с обоснованием сопровождения ожидаемого значения стоимости интервалом доверия.

Кроме перечисленных выше основных стоимостей предлагается ввести (дополнительно к перечню МСО 2011) группу вспомогательных видов стоимости, сохранив предусмотренные в имеющихся ФСО ликвидационную и кадастровую стоимости, рекомендуя (решением НСОД) дополнительно ввести необходимые для оценки и консалтинга стоимости утилизации, реализации, ограниченной реализации и др. При этом учитывается уточнение МСО 2011: инвестиционная стоимость отличается от рыночной нетипичными условиями не только покупателя, но и продавца (ликвидационная стоимость может оказаться разновидностью инвестиционной стоимости).

3.3. Обоснование необходимости выбора наиболее эффективного варианта использования объекта оценки.

МСО 2011 в п.п. 33-35 раздела «Принципы МСО» устанавливает связь НЭИ и рыночной стоимости активов: «33. Рыночная стоимость активов будет отражать их наиболее эффективное использование. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование актива, которое максимизирует его продуктивность и которое [физически] возможно, юридически допустимо и финансово реализуемо….

34. Наиболее эффективное использование актива, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе группы активов, когда необходимо учитывать вклад актива в общую стоимость.

35. Определение наиболее эффективного использования предусматривает анализ следующего:

1. при рассмотрении того, является ли то или иное использование возможным, следует обращать внимание на то, какие виды использования представляются разумными с позиции участников рынка;
2. при проверке условия юридической допустимости необходимо учитывать любые юридические ограничения на использование актива, например, выделенное зонирование территории;
3. условие финансовой реализуемости предполагает рассмотрение любых имеющихся физически возможных и юридически допустимых альтернативных видов использований актива, которые способны принести достаточную отдачу типичному участнику рынка, превышающую отдачу в существующем использовании, с учетом затрат на переход к такому использованию».

Из этого текста видно, что в МСО 2011 критерий НЭИ содержит требования физической осуществимости, юридической допустимости и финансовой реализуемости с учетом разумности выбора участников сделки.

При этом следует отметить, что в п. 35.с словосочетание «финансовая реализуемость» расшифровывается как комбинация двух условий использования объекта – экономической целесообразности (возможность получения отдачи на рыночно обоснованном уровне) и финансовой осуществимости (возможность получения кредита под такое использование с кредитной ставкой, меньшей нормы отдачи на собственный капитал).

Сегодня большинство оценщиков РФ выполняют анализ с целью выбора варианта НЭИ для недвижимости непременно с учетом рисков и с использованием стандартного алгоритма (п.33 «Принципов МСО»), включая учет юридических и социальных проблем (кроме требования п. 35.b «Принципов…» учитывается также, что протесты социума закрыли многие коммерческие проекты с недвижимостью, в отдельных случаях протесты удавалось преодолеть обещанием компенсационных благоустройств). Что касается вариантов НЭИ для других активов, то такой выбор изредка применялся для движимого имущества (при оценке крупных станков и транспортных средств) и пока что не применялся для НМА.

Следует закрепить документально, что в процессе анализа с целью выбора варианта НЭИ для активов при составлении перечня функций и способов использования объекта оценки, а также при формировании иерархии их предпочтительности учитывается, «какие виды использования представляются разумными с позиции участников рынка» (п.35.а «Принципов…») – все по результатам анализа рыночной информации и выборочных опросов.

Предложение о выборе варианта НЭИ при оценке бизнеса в МСО 2011 поддерживается лишь частично: стандартам соответствует выбор НЭИ при реализации метода чистых активов (непременно с учетом п.34 «Принципов..»). Однако НСОД надлежит учесть, что многочисленными работами оценщиков РФ подтверждена возможность существенного повышения стоимости бизнеса не только путем совершенствования активов (выбором НЭИ по МСО 2011), но также путем изменения номенклатуры продуктов бизнеса и рынков их сбыта, совершенствования технологий, проведения структурных преобразований в компании (необходимые данные и прогнозы с согласия заказчика оценки добывались оценщиками с привлечением сотрудников оцениваемой компании и консультантов). Эти результаты вызвали положительную реакцию заказчиков оценки и явились убедительным свидетельством того, что требование максимизации продуктивности и стоимости объекта оценки, предусматриваемое принципом НЭИ в МСО («наиболее эффективное использование представляет собой такое использование актива, которое максимизирует его продуктивность»), следует в полной мере распространить и на оценку бизнеса.

3.4. Регламентация подходов, методов и техник оценки

Частным вопросам выбора техник и инструментов капитализации, проблемам реализации методов сравнительного анализа сделок, обоснования затрат, износов, прибыли предпринимателя, технологии учета рисков и др. следует уделить внимание не в ФСО, а в правилах и в методических рекомендациях СРОО.

НСОД (как главному методологу) полезно обратить внимание на то, что из определения понятия рыночной стоимости как стоимости в обмене, следует утверждение: при установлении рыночной стоимости оценщик должен моделировать поведение типичного покупателя и типичного продавца при совершении ими гипотетической сделки. Логично предположить, что затратный подход к оценке моделирует позицию продавца (в сделке он должен обеспечить возврат капитала и доход на капитал, вложенный в создание объекта в пошлом), а доходный подход - позицию типичного покупателя (у него обеспечение возврата капитала и дохода на капитал – в будущем). При этом покупатели и продавцы,

располагая всей необходимой информацией о рыночных сделках с аналогичными объектами, непременно будут добиваться близости цены моделируемой сделки к «квазиравновесной цене» (равновесная не при статическом, а при динамическом равновесии) для сделок с объектами-аналогами, обращающимися на рынке. Имея это в виду, оценщик должен «помочь» участникам сделки установить характерную для рынка квазиравновесную цену на данный вид объектов на дату оценки - с использованием сравнительного подхода к оценке.

Поскольку покупатель и продавец должны договориться о конкретной цене сделки, справедливой для обоих и весьма близкой к упомянутой выше квазиравновесной цене, оценщик должен указать в качестве рыночной стоимости (как наиболее вероятной цены сделки) конкретную сумму, определенную на основании согласования стоимостей, найденных методами всех подходов к оценке. В связи с этим целесообразно ввести (по рекомендации НСОД) понятие аксиомы теории оценки – утверждения о теоретической независимости полученной величины стоимости от выбора подходов, методов и техник оценки - при условии следования требуемому уровню надежности всех процедур оценки. В таком случае значения стоимости, полученные с использованием всех грамотно реализованных подходов (затратного, доходного и сравнительного), должны быть теоретически одинаковыми, а практически – близкими между собою. При этом указанные значения стоимости могут отличаться друг от друга на величины, не выходящие за пределы интервала доверия (доверительного интервала, интервала неопределенности), представляющего собою «пересекающееся» множество интервалов доверия для значений стоимости, полученных с использованием разных методов всех подходов с учетом рисков.

Следует учесть, что на упомянутой аксиоме теории оценки базируются комбинированные подходы к оценке и обратные задачи теории оценки. К последним, например, относится используемая в оценке и важная для принятия инвестиционных решений «обратная задача оценки» - задача определения нормы отдачи на капитал техникой экстракции с использованием в едином алгоритме моделей рыночного и доходного подходов к оценке недвижимости. Аксиома теории оценки позволяет обосновать применение только одного (доступного) подхода к оценке для целей налогообложения объектов недвижимости в переходном периоде развития рынка.

Выше говорилось уже о трех подходах к оценке различных объектов гражданского оборота. В затратном подходе к оценке активов кроме обычно используемого метода суммирования издержек и прибыли предпринимателя (лучше – «и прибыли проекта девелопмента») с учетом потерь стоимости из-за износов и устаревания целесообразно признать и развивать (правилами или рекомендациями НСОД) также метод капитализации издержек, обеспечивающий более высокое качество моделирования оцениваемых процессов и развитие аналитических методов определения прибыли проекта.

При реализации сравнительного подхода к оценке объектов недостаток объектов-аналогов вынуждает развивать техники качественного

сравнительного анализа сделок с количественным обоснованием значимости корректировок по разным элементам сравнения. Из-за недостатка рыночной информации актуальной оказывается задача развития и применения техник компенсационных корректировок цен сделок и техник квалиметрического моделирования.

Доходный подход к оценке объектов реализуется методом прямой капитализации или методом капитализации доходов по норме отдачи на капитал - с учетом рисков ошибок прогнозов доходов и расходов, смены валюты, инфляции и налогов при расчете капитализируемых доходов и ставок дисконтирования. Современная практика свидетельствует о том, что определение общей ставки дисконтирования техникой суммирования премий за риски нуждается в развитии и сейчас может использоваться лишь для ранжирования альтернативных проектов.

Предстоит вернуть в оценку недвижимости (рекомендациями НСОД) «забытую» в РФ еще одну технику метода капитализации доходов по норме отдачи на капитал (в дополнение к техникам ДДП и модельным техникам, ошибочно именуемым методами) – технику ипотечно-инвестиционного анализа (ИИА). Дело в том, что использование в доходном подходе к оценке недвижимости общих инструментов капитализации (Y_o - в технике ДДП и R_o – в методе прямой капитализации), грамотно определенных техниками экстракции на базе достаточно представительной выборки сделок на рынке недвижимости в рамках подготовки конкретного отчета об оценке, лишает доходный подход независимости от сравнительного подхода: при таком способе определения инструментов капитализации результаты применения сравнительного и доходного подходов оказываются практически одинаковыми (этот недостаток не устранен и в проекте ФСО№7).

Преимущество техники ИИА состоит в том, что при наличии на фондовом рынке сделок с паями недвижимости или с альтернативными инструментами известна норма отдачи на собственный капитал, так что дисконтирование будущих доходов на собственный капитал и платежей по кредиту (известны ставки процентов по кредиту) – при прогнозируемой динамике рынков активов и заимствований (с учетом рисков и вероятности кризисных сценариев) - позволяет определять стоимость объекта независимо от результата применения сравнительного подхода к оценке и с надежностью, более высокой в сравнении с результатами применения других техник доходного подхода.

При оценке бизнеса с использованием затратного подхода предстоит развивать теорию стоимости человеческого капитала в составе активов предприятия, а также учитывать прямые затраты и вмененные издержки в период от пуска предприятия до выхода его на расчетную мощность производства и сбыта. При громадном количестве элементов активов в составе имущественного комплекса (в том числе градообразующих предприятий) надлежит развивать теоретические основы групповой оценки с обоснованием критериев выборки и рыночной оценки единичных элементов из совокупностей однотипных объектов – с последующим применением техники мультипликаторов к остаточной стоимости (к амортизированным затратам воспроизводства) всех объектов группы.

При реализации всех подходов к оценке объекта следует учитывать, что на согласование и использование результатов оценки существенным образом влияет вывод об интервалах доверия (интервалах неопределенности) для величин стоимости, полученных с использованием разных расчетных моделей. Оценщик может определить и сообщить заказчику лишь ожидаемое значение цены гипотетической сделки и интервал доверия для этого значения - с указанием соответствующей доверительной вероятности (это должно быть оговорено в нормативных документах по ОД). Отсюда следует, что требуемые алгоритмы выбора варианта НЭИ и оценочных процедур должны опираться на известные методы анализа рисков.

Перечень спорных методологических вопросов, подлежащих рассмотрению в НСОД, несомненно, будет расширен при подготовке документов всех уровней, но начинать нужно с ФЗ об ОД: есть продвинутая версия В.А.Шогина, указаны намерения «дорожной карты», «прозвучали» многочисленные предложения участников форума на аppraiser.ru...

4. Изменение процессуальных нормативов

Документальное сопровождение оценки (задание на оценку, отчет об оценке и экспертное заключение по этому отчету) в новых ФСО (РСО) должно соответствовать нормативам МСО 2011. Прежде всего, существенно расширяются требования к детализации правил составления задания на оценку. В этом документе должна быть представлена идентификация заказчика и должен быть (если это необходимо) указан допустимый круг третьих лиц - пользователей отчета. При идентификации объекта оценки обращается внимание на степень агрегированности актива для целей оценки (сопутствующие активы, если они упомянуты, включаются в оценку, или не включаются, но предполагаются доступными).

В задании на оценку может быть снят запрет на применение видов стоимости, отличных от тех, что отмечены в МСО (и, может быть, в РСО), но остается требование обоснования выбора новых видов стоимости с юридической и экономической интерпретацией (например, в случае оценки для целей продажи объекта следует подсказать заказчику необходимость определения не только рыночной или ликвидационной стоимости - со своими интервалами неопределенности, - но и стоимостей реализации или ограниченной реализации соответственно, если эти стоимости не будут включены в новые РСО).

Новым для задания на оценку оказывается требование к объему проводимых исследований: оговариваются ограничения на осмотр объекта и на проведение запросов и анализов, согласовываются источники и характер любой значимой информации, которая будет положена в основу оценки без проведения ее проверки (с особым выделением информации, предоставляемой заказчиком), фиксируются ограничения и допущения, принимаемые в случае недоступности информации.

В задании на оценку может быть подтверждено требование следования нормам РСО (непременно полностью соответствующим нормам МСО), но с разрешением отступления от этих норм в особых случаях, когда этого требует своеобразие цели оценки. Заданием на оценку могут быть дополнены или смягчены требования к содержанию отчета, само задание может корректироваться в процессе выполнения оценки.

В новых ФСО (РСО) надлежит уточнить требования к отчету об оценке на основе принципа его соответствия всем разделам задания на оценку, с обеспечением сопоставимости, уместности и достоверности. Отчет должен содержать характеристику задания, целей и предполагаемого использования оценки, в нем надлежит подтвердить используемую базу оценки (вид стоимости) и раскрыть информацию обо всех допущениях, о неопределенности и об ограничительных условиях, влияющих на результат оценки.

При подготовке отчетов об оценке особо сложных и впервые оцениваемых типов объектов оценки практическое применение рекомендаций этих отчетов надлежит осуществлять после подготовки и представления заинтересованным субъектам ОД экспертного заключения по отчету.

5. Система нормативно-методических документов по ОД

Ниже приводится примерный перечень документов, подлежащих разработке и предназначенных для регулирования оценочной деятельности в РФ ([8]). Проекты некоторых из этих документов (РСО 1.1-1.4, 2.1, 3.1, 3.4 и ПО 1.1-1.5) опубликованы в Интернете www.spbgpu-dreem.ru/normdoc/. По другим документам имеются предварительные тексты и заготовки.

Закон РФ об оценочной деятельности – содержит все разделы ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» от июля 1998г., а также все разделы последующих изменений и дополнений, включая предложения, перечисленные выше, а также вопросы формирования системы подготовки и контроля уровня квалификации оценщиков, контроля деятельности СРОО, приостановления членства оценщика в СРОО, обжалования результатов оценки, требований к качеству и порядку публикации отчетов об оценке.

Российские стандарты оценки(РСО) – документы, опирающиеся на ФЗ об ОД, содержащие российскую интерпретацию всех норм МСО 2011, а также учитывающие нормы, определяемые законами, теорией и практикой ОД в РФ. РСО разрабатываются НСОД и утверждаются МЭР.

Часть 1. Общие стандарты

• РСО 1.1.Общие понятия и принципы оценки
• РСО 1.2.Виды стоимости и методология оценки
• РСО 1.3. Документальное сопровождение оценки (включая требования к заданию на оценку, к отчету об оценке и к экспертному заключению по отчету)
• РСО 1.4.Кодекс компетенции и этики оценщика (включая требования к уровню знаний оценщиков всех категорий)

Часть 2. Базовые стандарты по группам объектов оценки

• РСО 2.1. Оценка недвижимой собственности (недвижимости)
• РСО 2.2. Оценка движимой собственности (движимого имущества)
• РСО 2.3. Оценка нематериальной собственности
• РСО 2.4. Оценка бизнеса организации и прав участия в нем

Часть 3. Предметные стандарты

• РСО 3.1.Оценка недвижимости для целей налогообложения
• РСО 3.2.Оценка активов и бизнеса для целей финансовой отчетности
• РСО 3.3.Оценка имущества для целей залога
• РСО 3.4. Оценка прав аренды

Правила оценки, опирающиеся на РСО и обязательные для всех СРОО. Правила оценки (ПО) - разрабатываются и утверждаются НСОД.

1. Правила оценки недвижимой собственности (недвижимости)

• ПО 1.1. Оценка недвижимости при незавершенном строительстве
• ПО 1.2. Оценка недвижимости в добывающих отраслях
• ПО 1.3. Оценка сельскохозяйственной (биоресурсной) недвижимости
• ПО 1.4. Оценка недвижимости, связанной с бизнесом
• ПО 1.5. Оценка объектов исторической недвижимости

2. Правила оценки движимой собственности (движимого имущества)

• ПО 2.1. Оценка установок, машин и оборудования ПО 2.2. Оценка движимого (личного) имущества ПО 2.3. Оценка автотранспортных средств ПО 2.4. Оценка летательных аппаратов ПО 2.5. Оценка морских и речных судов

3. Правила оценки нематериальной собственности

• ПО 3.1. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов
• ПО 3.2. Оценка финансовых инструментов
• ПО 3.3. Оценка финансовых активов и обязательств

4. Правила оценки бизнеса и ценных бумаг

• ПО 4.1. Определение рыночной стоимости бизнеса (по отраслям):
• ПО №4.2.1.Оценка предприятия топливно-энергетического комплекса
• ПО №4.2.2.Оценка предприятия металлургической отрасли
• ПО №4.2.3.Оценка предприятия машиностроения
• ПО №4.2.4.Оценка строительной компании
• ПО №4.2.4. Оценка транспортной компании
• ПО № 4.2.5.Оценка компании по добыче полезных ископаемых
• ПО №4.2.……………………………
• ПО 4.2. Определение синергетической стоимости предприятия
• ПО 4.3. Оценка акций и долей в уставном капитале

5. Управление качеством оценки

• ПО 5.1. Учет неопределенности и рисков при оценке активов и бизнеса
• ПО 5.2. Правила и компьютерные технологии экспертизы отчета об оценке активов и бизнеса

Методические рекомендации по оценке – разрабатываются СРОО на основе РСО и правил оценки

• МРО 1. Определение инструментов капитализации доходов и издержек техникой экстракции
• МРО 2. Применение техники капитализации (наращения) издержек
• МРО 3. Применение техники дисконтирования денежных потоков
• МРО 4. Применение техник сравнительного анализа сделок
• МРО 5. Применение метода Монте-Карло при анализе рисков
• МРО 6. Применение премий и скидок за уровень контроля при оценке пакетов акций и долей участия в уставных капиталах компаний
• МРО 7. Применение метода массовой оценки объектов недвижимости

Цитируемые публикации.

1. Проект документа «Концепция формирования системы стандартов в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки»
2. Е.И.Нейман. О ситуации в оценочной деятельности в Российской Федерации в 2012 – 2013 г.г. - Анализ и предложения.
3. А.В.Леб http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=12315
4. А.Н.Жигло http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=12305&p=3, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=12315&p=4
5. В.А.Шогин http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=12315&p=4
6. Kikinda. http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=12323
7. Е.С.Озеров. http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=12315&p=4
8. Е.С.Озеров. Концептуальные основы нормативно-методического обеспечения оценочной деятельности в РФ.
9. С.А.Табакова, И.Л.Артеменков. Предложения по разработке ФСО.
10. М.А. Федотова Предложения по концепции формирования системы стандартов
11. И.А.Шевцова, Е.В.Петровская. Концепция стандартов оценочной деятельности в РФ
12. Открытая концепция развития оценочной деятельности
13. Е.С.Озеров. Экономическая оценка объектов гражданских прав. Научно-методические рекомендации. СПб. Изд. «ООО Копи-Р Групп», при содействии НП СРОО «СПО». 2012.
14. Российские федеральные стандарты оценки. Проект Е.С.Озерова. СПб. 2011.

--------------

¹⁾ Участие в СРОО не является обязательным для оценщиков и оценочных компаний, осуществляющих оценочную деятельность в случаях, не оговоренных в ФЗ об ОД в качестве обязательных, но статус члена СРОО должен быть привлекательным с точки зрения престижа и конкурентоспособности (оценщики выбирают членство в авторитетном СРОО).

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

5849