Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Евгений Семенович Озеров
почетный член Российского общества оценщиков, профессор,
доктор технических наук (г. Санкт-Петербург)

О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

При определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых озабочен возможностью получения предельно высокой выгоды от сделки с этим объектом (см. [1]). Максимально высокая выгода ассоциируется: у продавца - с максимально высокой ценой сделки, у покупателя – с максимально высокой доходностью объекта после его приобретения. В связи с этим принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки считается ключевым и необходимость учета его в процедурах оценки не подвергается сомнению. Автор статьи [2] и некоторые участники ее обсуждения на форуме www.appraiser.ru предпринимают попытки ограничить сферы применения этого принципа, ссылаясь на ограниченные возможности оценщика прогнозировать и обосновывать реализуемость тех или иных вариантов использования объекта. Остановимся подробнее на основах обсуждаемой проблемы.

Прежде всего, обратим внимание на то, что при оценке социально значимых объектов (недвижимость, предприятия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом (применяется критерий «наилучшего» использования, не предполагающий количественной характеристики результата). Из социально приемлемых вариантов далее выбирается вариант «наиболее эффективный» – максимально доходный (применяется критерий, обосновывающий не только выбор функции, но также и количественную характеристику результата выбора). Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа (категории) заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность (доходность) этой функции. В связи с этим целесообразно оставить в пользовании предложенное американцами словосочетание «наилучшее и наиболее эффективное использование» (далее ННЭИ). Однако при этом вместо фразы «анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…», появившейся после «буквального» перевода американского «highest and best use analysis», следует писать «анализ с целью выбора варианта …» или проще – выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (анализируются разнообразные варианты, из которых выбирается наилучший).

Заметим, что принцип ННЭИ признается (не только американскими, но также международными, европейскими и отечественными стандартами) в качестве основополагающего для определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако следует иметь в виду необходимость применения этого принципа и при определении рыночной стоимости бизнеса. Здесь алгоритм выбора варианта ННЭИ реализуется в полном объеме, если оценивается контрольный (и 100%) пакет акций (с ориентацией на предпочтения рынка и потенциальных покупателей), и частично – при оценке миноритарного пакета (учитываются лишь все намерения совета директоров и менеджмента компании – в том числе намерения, принятые по предложению оценщика). Отметим встречавшиеся в практике оценки бизнеса потенциально положительные последствия:

• диверсификации продуктов бизнеса и рынков сбыта (планирование производства новых видов и улучшения параметров производимых товаров и услуг, намерение выхода на новые территориальные и продуктовые сегменты рынков),
• развития факторов производства (создание новых строений, обновление оборудования, развитие персонала),
• организационных и технологических инноваций (намечаемые преобразования в системе управления, потенциально перспективное внедрение новых технологий),
• реструктуризации бизнеса (возможности слияния, поглощения, разделения компаний, образования холдинга, преобразования подразделений в самостоятельные предприятия, создание филиалов и дочерних компаний).

Укажем для примера оказавшиеся существенными для результатов оценки бизнеса (с увеличением стоимости объекта оценки):

• запланированные менеджментом и учтенные оценщиками изменения ассортимента продукции хлебобулочного комбината, кирпичного завода, деревообрабатывающего предприятия;
• предложенное оценщиком и принятое менеджментом уплотнение производственных подразделений небольшого предприятия - с выделением помещений для сдачи в аренду (с целью получения дополнительных доходов);
• реализованное менеджментом крупного предприятия высвобождение части (около 30%) помещений для сдачи в аренду;
• предложенное оценщиком и принятое менеджментом изменение штатного расписания сотрудников небольшого предприятия;
• планируемое менеджментом и учтенное оценщиком строительство нового складского здания в составе логистического комплекса;
• предложенное оценщиком сопоставление вариантов технического переоснащения предприятия с использованием заемных средств или лизинга;
• разделение крупного предприятия на два (одно - владелец основных средств – «домохозяйство», второе - производственный коллектив – «фирма», арендующая основные средства у «домохозяйства»).

Разработке алгоритма анализа с целью выбора варианта ННЭИ при оценке бизнеса предстоит уделять внимание в будущем, здесь же рассмотрим подробнее обсужденные или обойденные вниманием на страницах www.appraiser.ru дискуссионные проблемы выбора варианта ННЭИ при оценке недвижимости.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, свободного или как бы свободного от улучшений (в составе объекта недвижимости), оценщик анализирует возможные варианты его использования с учетом принципов:

• баланса (набор и совокупность функций гармонизируются с потребностями социума),
• экономического разделения (исследуется зависимость эффективности использования участка при пространственном и временном делении этого использования),
• экономического размера (возможно увеличение стоимости каждого участка при соединении нескольких участков или увеличение стоимости оцениваемого участка при включении в проект соседнего участка),
• возрастающей и уменьшающейся отдачи (зависимость стоимости земельного участка от высоты здания имеет максимум – свой для каждой функции),
• конкуренции (собственники соседних участков земли могут планировать реализацию одинаковых функций).

Набор функций, рассматриваемых для реализации на земельном участке (свободном или как бы свободном), невелик: офисная, торговая, гостиничная, жилая, производственная, складская. Параметры зданий под каждую функцию варьируются в соответствии с указанными принципами и градостроительными ограничениями. При этом анализ для земельного участка как бы свободного обязателен независимо от реальной возможности или целесообразности сноса улучшений: в затратном подходе к оценке единого объекта рыночная стоимость земельного участка определяется в варианте ННЭИ для как бы свободного участка, а разница между величинами стоимости этого участка в варианте ННЭИ и в текущем использовании рассматривается как внешнее устаревание улучшений, которые не в полной мере соответствуют современным предпочтениям рынка (см. [3]).

При выборе варианта ННЭИ участка с имеющимися улучшениями количество функций, потенциально полезных к использованию на объекте, гораздо больше, чем при анализе вариантов использования земли. Последнее объясняется тем, что при выборе варианта ННЭИ единого объекта могут рассматриваться многочисленные комбинации функций в разных помещениях существующего строения, а также в потенциально полезных и планируемых к созданию пристройках и надстройках.

Как известно, выбор варианта ННЭИ из полного набора функций сначала для земельного участка, а затем и для участка с улучшениями осуществляется в четыре этапа. На первом этапе из указанного набора выделяются функции, имеющие юридические противопоказания трех уровней:

• запрещенные законами или подзаконными актами, опирающимися на законы (эти функции далее исключаются из рассмотрения),
• противоречащие распоряжениям органов исполнительной власти, не опирающимся на законы (по этим функциям исследуется возможность преодоления запретов - с экономическим обоснованием для исполнительной власти поселения предпочтительности нового варианта использования земли и улучшений и с оценкой дополнительных затрат для собственника объекта оценки),
• потенциально способные вызвать сопротивление общественности (изучается возможность преодоления протестов – с оценкой затрат на производство «компенсационных» благ для населения).

Возможность преодоления запретов и протестов изучается с участием юристов заказчика или консультантов и в большинстве случаев успешно прогнозируется - с оценкой вероятности положительного решения и размеров дополнительных затрат (все с учетом рисков и, конечно, при поддержке этих действий заинтересованным заказчиком оценки).

На втором этапе анализа из оставшегося списка выбираются функции, реализация которых может быть затруднена из-за ограниченных возможностей участка и улучшений (мал размер участка, имеются проблемы геологического характера или неровности рельефа, малы размеры помещений, …). Из дальнейшего рассмотрения исключаются функции, реализация которых окажется невозможной из-за непреодолимых трудностей устранения недостатков, но остаются для анализа (с учетом рисков) функции, реализация которых возможна за счет дополнительных затрат (размеры земельного участка можно увеличить, приобретая недостающую часть площади у соседа, неровности рельефа можно исправить, привлекая профильных подрядчиков,…).

На третьем этапе анализа исключаются те из оставшихся функций, реализация которых не может обеспечить полный возврат вложенного капитала и доход на капитал с нормой, равной безрисковой ставке Y_rf (для дальнейшего анализа оставляются только те функции, реализация которых оказывается экономически целесообразной, т.е. при норме отдачи, равной Y_rf, выполняется условие NPV>0). На этом этапе дополнительно проверяется финансовая осуществимость оставшихся функций: из перечня последних исключаются функции, под реализацию которых точно не удастся получить заемные средства на приемлемых условиях (из существования феномена финансового левереджа следует нецелесообразность приобретения или создания объекта недвижимости без привлечения заемных средств при ставке процента по кредиту, меньшей общей нормы отдачи на капитал).

Наконец, на четвертом этапе анализа из оставшегося перечня оставляются функции, реализация которых (за вычетом всех дополнительных затрат, упоминавшихся выше) обеспечивает наивысшую доходность проекта и максимальную стоимость объекта - при приемлемом уровне надежности прогнозируемого результата. Последнее означает, что при окончательном выборе варианта ННЭИ текущая стоимость будущих доходов должна рассчитываться с учетом рисков не только в нормах отдачи на капитал (своих для каждой из функций), но и в сценариях развития проекта, особенности которых не учитываются премиями за риски в структуре ставок дисконтирования (риски, связанные с преодолением запретов и протестов, с реализацией проектов устранения физических недостатков объекта, с обеспечением надежности источников финансирования). Окончательное решение о выборе варианта ННЭИ обосновывается и принимается оценщиком (об условии предварительного получения на это согласия заказчика оценки не может быть и речи). При этом оценщик опирается на критерии – свои для условий неопределенности (с учетом показателей опасности - при отсутствии информации о вероятностях сценариев) и для условий риска (с учетом показателей важности, если имеется возможность оценить вероятности сценариев).

В простейшем варианте анализа рассматриваются оптимистический, вероятный и пессимистический сценарии развития проекта - с экспертной оценкой вероятностей этих сценариев, с определением ожидаемого значения NPV и доверительного интервала (стандартного отклонения) для него. В качестве ННЭИ выбирается вариант, для которого величина NPV максимальна при минимальном (или сравнимом с другими вариантами) доверительном интервале (стандартном отклонении). В отсутствии возможностей оценки вероятностей этих сценариев выбор варианта осуществляется с использованием критериев Вальда и Сэвиджа (см. [3]), или методов имитационного моделирования – теперь уже на базе только оптимистического и пессимистического сценариев (см. [4] и учебный пример [5]).

Литература

1. Озеров Е.С. Об аксиоме теории оценки, 2009.
2. Фоменко А.Н. Принцип НЭИ и практическая оценка. 2009.
3. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.
4. Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб.: Изд. «МКС». 2007.
5. Чернышева О.В. (руководитель Пупенцова С.В.). Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости, 2009.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

10145