Интерактив / Интервью

Оставить комментарий | Читать комментарии

Оценка недвижимости в кризис

События начала 2015 года оптимизму на рынке не способствовали. Все участники бизнес-процессов в разной мере ощутили на себе негативные явления. Особенно кризис сказывается на коммерческой недвижимости. В такой непростой ситуации надо ответственно подходить к любому начинанию. Об этом мы поговорили с директором по развитию компании «1Капиталь» (Санкт-Петербург) Дмитрием Соломниковым.

Мы советуем перед выходом на рынок с новым проектом либо перед приобретением уже действующего объекта детально провести анализ спроса и предложения в конкретном сегменте, разработать уникальную концепцию объекта. После этого необходимо провести оценку эффективности проекта и независимо оценить его стоимость. Чтобы это сделать, следует использовать сочетание разных подходов.

В теории оценки существуют три основополагающих подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный. Основан на определении затрат, необходимых для приобретения либо воспроизводства объекта недвижимости с учетом износа и устареваний. Сравнительный. Основан на получении стоимости объекта недвижимости путем его сравнения с сопоставимыми объектами, предлагающимися к продаже на открытом рынке, либо с объектами недвижимости, по которым были совершены сделки. Доходный. Основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости.

Из-за различий в методах расчета при использовании каждого подхода в результате получаются три разных стоимости одного и того же объекта. В связи с этим итоговая рыночная стоимость определяется путем согласования. Самый простой вариант — взять среднее значение по всем подходам. Оценщики проводят согласование следующим образом: в связи с тем, что качество и достоверность информации по каждому подходу различается, значимость одной цифры признается выше, а другой ниже. В результате определяется «средневзвешенное» значение. Кроме того, во времена экономических трясок на рынке результат по затратному подходу получается максимальный, по доходному — минимальный, и сравнительный — где-то между этими значениями. Именно поэтому в кризисные периоды наблюдается такая сильная волатильность мнений.

Можно привести примеры из практики. Так, недавно нашей компании в оценку был передан земельный участок, расположенный в пос. Федоровское Тосненского района Ленинградской области, площадью более 1 гектара. Категория и вид разрешенного использования — земли сельскохозяйственного назначения. Федоровское является активно развивающейся промышленной зоной, расположенной в непосредственной близости от КАД Санкт-Петербурга и трассы М-10. В процессе исследования генерального плана поселка, а также соответствующих Постановлений был сделан вывод о том, что участок включен в границы населенного пункта и ему присвоен вид разрешенного использования — для промышленного использования. Из-за этого стоимость данного участка возросла в 10 раз. Однако банк при рассмотрении участка в качестве залога отказался верить приведенным цифрам.

Другой пример являет собой абсолютно стандартную ситуацию для производственно-складских объектов советских годов постройки. На площади большого земельного участка равномерно распределены одноэтажные, малые по площади здания и строения, основными конструктивными элементами которых служат бетон или кирпич. Как правило, данный объект полностью сдается в аренду по низкой ставке разным арендаторам. В связи с тем, что концепция зданий и их площадь не соответствуют текущим требованиям, а площадь участка зачастую избыточна, стоимость создания аналогичного объекта (по затратному подходу без учета функционального устаревания) и стоимость в рамках доходного подхода может различаться в несколько раз. Сравнительный подход в таких случаях всегда ближе к значению доходного подхода. При продаже такого объекта продавец всегда напоминает обо всех произведенных вложениях в объект, однако реальная рыночная стоимость оказывается существенно меньше.

В заключение можно сказать, что для кредитных организаций основным подходом для формирования суждения является доходный, чуть менее значимым — сравнительный. Затратный подход часто признается нерепрезентативным и может даже не участвовать в согласовании. В итоге окончательная стоимость может быть чуть ниже рыночной, а величина дисконта кредитора — 30–40%. Таким образом, реальный размер выданных кредитных средств составляет до 50% от стоимости объекта в рамках сравнительного подхода.

Для инвестора текущая ситуация выглядит следующим образом: проще приобрести объект недвижимости, чем создавать его с нуля. При этом с продавцом можно и нужно торговаться, ведь заявленные показатели доходности объектов существенно снизились, а реализуемые проекты выйдут на заданные показатели с задержкой.

Продавцам мы бы посоветовали обратить внимание на глубину просадки рынка. Если вспомнить кризис 2008 года, то тогда стоимость земельных участков снизилась на 30–40%, а ликвидность уменьшилась в разы. И только спустя шесть лет рынок начал возвращаться к прежним показателям. Поэтому, на наш взгляд, для продавца сейчас не самое хорошее время для осуществления сделок. Самое правильное решение — дождаться роста рынка.

Источник 72 квадрата

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

5524