Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости
События
Форум
Поиск по сайту
Контакты | Реклама
Работа
  Поиск
Вакансии
Резюме
Добавить резюме
Добавить вакансию
Оценка
  Методики
Отчеты об оценке
Обзоры, аналитика
Справочники и нормативы
Словарь оценщика
Курсы оценщиков
СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
ФСО 2022
  ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
Проекты Отдела оценки Росимущества
Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:


Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Приложение 2 к статье
Улучшения арендатора в объекты недвижимости:
порядок возмещения и оценка стоимости

Определение стоимости улучшений, внесенных арендатором

Согласно техническому заданию (заданию на оценку), Оценщик должен определить стоимость улучшений объекта оценки, внесенных арендатором для решения вопроса о заключении инвестиционного договора. Помещения, являющиеся объектом оценки, переданы в аренду ООО «Ромашка» на основании договора аренды нежилого помещения, заключенным между Заказчиком и арендатором на срок до 01 июля 2009 года.

1. Анализ улучшений, произведенных арендатором

Арендатором предоставлены следующие документы, подтверждающие внесение улучшений в арендуемые помещения:

  • Ведомость объемов работ № 146/1 на ремонт помещений ООО «Ромашка»;
  • Дефектная ведомость объемов работ № 146/2 на ремонтные электромонтажные работы помещений ООО «Ромашка»;
  • Ведомость объемов работ на монтаж пожарной сигнализации от 22.03.2005г.;
  • Локальная смета № СТ-04-27 на ремонт помещений ООО «Ромашка», согласованная с арендодателем;
  • Локальная смета Ст-04-27/1 на ремонтные электромонтажные работы помещений ООО «Ромашка», согласованная с арендодателем;
  • Локальная смета Ст-04-27/2 на монтаж мини АТС;
  • Локальная смета № 02.04/419-1 электрооборудование, электроосвещение, согласованная с арендодателем;
  • Локальная смета на монтаж пожарной сигнализации, согласованная с арендодателем;
  • Локальная смета № Ст-05-14/1 на ремонт кабинетов №№ 1-5, 33-36
  • Акт ввода в эксплуатацию после ремонта помещений ООО «Ромашка» № 641/1 от 01.10.2004г.
  • Договор № 50 от 10.09.2003г с МУП «Ромашка»;
  • Договор подряда на монтаж № 13/04 от 02.02 2004г. с ООО ППФ «Ромашка».

По результатам исследования представленных документов, осмотра помещений и бесед с представителями арендатора, Оценщик отмечает, что за счет арендатора осуществлены следующие работы:

  1. Реконструкция системы электроснабжения с заменой оборудования в соответствии с техническими условиями энергоснабжающей организации (МУП «Ромашка») и требованиями Госэнергонадзора
  2. Реконструкция помещения с целью увеличить полезную площадь с возведением перегородки и устройством дверных проемов
  3. Капитальный ремонт основания пола с заменой покрытий
  4. Капитальный ремонт дверных и оконных проемов с заменой дверей и установкой железных решеток на окна
  5. Устройство встроенных шкафов в отдельных помещениях
  6. Замена сантехнических устройств
  7. Монтаж внутренней телефонной сети с установкой оборудования
  8. Косметический ремонт помещений с осуществлением в отдельных помещениях монтажа подвесных потолков и высококачественной отделки
  9. Монтаж пожарной сигнализации в соответствии с требованиями Госпожнадзора

В результате проведенных работ снизился износ отдельных конструктивных элементов, увеличилась полезная площадь помещений на 26,9 кв.м., устранено несоответствие инженерных устройств современным требованиям и нормам эксплуатации, улучшены эксплуатационные характеристики помещений.

Стоимость работ, согласно документам, составляет:

№ п/п Смета (договор) Наименование работ Сметная стоимость в ценах 2000г.
1 СТ-04-27 ремонт помещений 466 522 руб.
2 Ст-04-27/1 ремонтные электромонтажные работы 89 755 руб.
3 Ст-04-27/2 монтаж мини АТС 23 234 руб.
4 02.04/419-1 электрооборудование, электроосвещение 13 329 руб.
5 б/н монтаж пожарной сигнализации 94 918 руб.
6 Ст-05-14/1 ремонт кабинетов № 33-36 43 271 руб.
7 Ст-05-14/1 ремонт кабинетов № 1-5 (дополнительно к смете СТ-04-27) 1 381 руб.
6 Договор № 50 от 10.09.2003г проектно-сметные работы 14 515 руб. (договорная)

Так как арендатором предоставлены только локальные сметы, в которые включены как работы капитального характера, так и текущий и косметический ремонт, Оценщик провел анализ смет в соответствии с ведомостями объемов работ с целью выявления затрат на создание улучшений, которые носят капитальный характер и являются неотделимыми.

Перегруппировка затрат позволила определить их стоимость по видам работ и характеру инвестиций.

К работам капитального характера отнесены затраты по реконструкции помещения и конструктивных элементов, капитальному ремонту конструктивных элементов, срок эксплуатации которых составляет свыше пяти лет и созданию новых конструктивных элементов.

Для приведения сметных цен к дате оценки использовался индекс цен для ремонтно-строительных работ, устанавливаемый Уральским региональным центром экономики и ценообразования в строительстве, который на 01.07.2005г. принят в размере 2,466.

Работы капитального характера
№ п/п Смета (договор) Наименование работ Сметная стоимость без НДС
в ценах 2000г. на дату оценки
1 Ст-04-27/1, 02.04/419-1 Реконструкция системы электроснабжения 100 353руб. 247 470 руб.
2 СТ-04-27 Реконструкция (перепланировка) помещений 24 164 руб. 59 588 руб.
3 СТ-04-27 Ремонт оснований и покрытий полов 154 387 руб. 380 718 руб.
4 СТ-04-27 Замена дверных и оконных проемов 80 312 руб. 198 049 руб.
5 СТ-04-27 Устройство внутренних шкафов 63 104 руб. 155 614 руб.
6 СТ-04-27 Замена сантехники 4 629 руб. 11 415 руб.
7 б/н Монтаж пожарной сигнализации 60 593 руб. 149 422 руб.
8 Ст-05-14/1 Ремонт полов и замена дверных проемов каб. № 33-36 24 463 руб. 60 326 руб.
9 Ст-04-27/2 Монтаж мини АТС 23 234 руб. 57 295 руб.
10 Дог № 50 от 10.09.2003г проектно-сметные работы   14 515 руб.
    Итого 535 239 руб. 1 334 415 руб.

 

Затраты на текущий и косметический ремонт
№ п/п Смета (договор) Наименование работ Сметная стоимость без НДС
в ценах 2000г. на дату оценки
1 СТ-04-27, Ст-05-14/1 Внутренняя отделка помещений 124 785руб. 307 720 руб.
2 СТ-04-27 Монтаж и замена быстроизнаш элементов 6 136 руб. 15 132 руб.
3 Ст-05-14/1 Внутренняя отделка помещений каб № 33-36 18 808 руб. 46 382 руб.
    Итого 149 729 руб. 369 234 руб.

 

Затраты на оборудование и отделимые улучшения
№ п/п Смета (договор) Наименование работ Сметная стоимость без НДС
в ценах 2000г. на дату оценки
1 02.04/419-1 эл. оборудование и материалы 2 730 руб. 6 732 руб.
2 б/н Приборы и оборудование пожарной сигнализации 34 325 руб. 84 646 руб.
3 Ст-04-27/2 оборудование мини АТС   56 829 руб.
    Итого   148 207 руб.

 

Общая величина затрат арендатора составляет 1 851 856 руб. без учета НДС в ценах на дату оценки, однако для дальнейшего анализа берутся затраты, произведенные по работам капитального характера, сумма которых равна 1 334 415 руб.

2. Анализ эффективности инвестиций арендатора

1. Расчет чистого приведенного эффекта Общая накопленная величина дисконтированных доходов (Present Value, PV) и чистый приведенный эффект (Net Present Value, NPV) соответственно рассчитываются по формулам:

где: Pk доход в k-й период k - период r – коэффициент дисконтирования IC – инвестиции В качестве величины денежных доходов, генерируемых инвестициями арендатора, мы взяли разницу между чистым денежным потоком (включающим прибыль, амортизацию и отчисления на восстановление быстроизнашивающихся элементов), возникающим при условии эксплуатации объекта «без инвестиций» и эксплуатации «с инвестициями».

Денежные потоки определялись с учетом рыночных ставок аренды за аналогичные объекты. Так как в результате реконструкции и ремонта помещений увеличилась его полезная площадь и эксплуатационные характеристики (что позволяет брать за помещения более высокую арендную ставку), сумма денежных потоков увеличилась. В таблице приведены результаты расчетов дополнительного чистого денежного потока.

Показатель Значение
1 Выручка «без инвестиций» 1 134 512р.
2 Чистый доход «без инвестиций» 691 018р.
3 Чистый денежный поток «без инвестиций» 703 673р.
4 Выручка с учетом инвестиций 1 530 542р.
5 Чистый доход с учетом инвестиций 913 576р.
6 Чистый денежный поток с учетом инвестиций 1 028 527р.
7 Дополнительная выручка (стр 4 - стр 1) 396 030р.
8 Дополнительный чистый доход (стр 5 - стр 2) 222 558р.
9 Дополнительный чистый ежегодный денежный поток (стр 6 - стр 3) 324 854р.

Подробные расчеты приведены в таблице.

№ п/п Показатели Значения
без инвестиций с учетом инвестиций
  1 Сумма арендной платы в месяц 109 424р. 147 622р.
  2 Сумма арендной платы за год (Потенциальный валовой доход) 1 313 093р. 1 771 461р.
  3 Потери от простоя 10% 10%
  4 Доход с учетом простоя 1 181 784р. 1 594 315р.
  5 Потери от сборов 4% 4%
  6 Действительный валовой доход 1 134 512р. 1 530 542р.
    Операционные расходы    
  7 Отчисления на восстановление быстроизнашивающихся элементов 12 655р. 114 951р.
  8 Страхование объекта (1% от стоимости объекта) 36 549р. 48 321р.
  9 Арендная плата за земельный участок 19 494р. 19 494р.
  10 Коммунальные услуги 99 500р. 99 500р.
  11 Охрана объекта 36 000р. 36 000р.
  12 Потребление электроэнергии 44 120р. 44 120р.
  13 Расходы на рекламу (5% от ДВД) 56 726р. 76 527р.
  14 Расходы на управление 138 451р. 178 054р.
  15 Итого операционные расходы 443 494р. 616 966р.
  16 Чистый операционный доход до налога на имущество (стр.6 – стр.15) 691 018р. 913 576р.
  17 Чистый денежный поток (стр 7 + стр 16) 703 673р. 1 028 527р.

 

Ставка дисконтирования взята в размере нормы отдачи для объекта оценки, рассчитанной в гл. 4.3 отчета.

Срок использования инвестиций брался, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делались капитальные вложения, и составляет 10 лет.

Результаты расчета чистого приведенного эффекта представлены в таблице.

Дополнительный чистый ежегодный денежный поток P 324 854р.
коэффициент дисконтирования r 18,49%
Период расчета k, лет 10
Накопленная величина дисконтированных доходов PV 1 434 859р.
инвестиции IC 1 334 415р.
Чистый приведенный эффект NPV 100 444р.

Так как NPV > 0, то инвестиции отвечают выдвинутым требованиям, и их по данному критерию следует принять.

2. Расчет индекса рентабельности инвестиций

Индекс рентабельности (РI) рассчитывается по формуле

Индекс рентабельности анализируемых инвестиций равен 1,075 (1434859 : 1334415), следовательно, по данному критерию их следует принять.

3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиции

Под внутренней нормой прибыли инвестиции (IRR - синонимы: внутренняя доходность, внутренняя окупаемость) понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV проекта равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Смысл расчета внутренней нормы прибыли при анализе эффективности планируемых инвестиций, как правило, заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

Расчет внутренней нормы прибыли происходил методом итераций, с использованием модуля «Поиск решений» программы MS Exel.

В результате расчетов при использовании уже известных показателей чистого денежного потока P, периода расчета k иинвестиций IC, IRR принимает значение 20,61%. Если за показатель «цены капитала» СС принять норму отдачи для объекта оценки, равную 18,49%, то выполняется условие IRR > СС.

Следовательно, по данному критерию инвестиции следует принять.

4. Определение срока окупаемости инвестиций

Общая формула расчета показателя РР имеет вид:

Некоторые специалисты при расчете показателя РР все же рекомендуют учитывать временной аспект. В этом случае в расчет принимаются денежные потоки, дисконтированные по показателю нормы отдачи, а соответствующая формула для расчета дисконтированного срока окупаемости, DPP, имеет вид:

Используя уже известные показатели P, PV, IC, и применяя модуль «Поиск решений» программы MS Exel, Оценщик определил срок окупаемости инвестиций арендатора прямым подсчетом и с учетом временного аспекта. При этом в первом случае срок окупаемости (РР) равняется округленно 4 годам, а во втором (DPP) – 8,5 годам.

Так как оба показателя меньше прогнозного срока использования инвестиций, то по данному критерию инвестиции можно рекомендовать к принятию.

5. Расчет коэффициента эффективности инвестиций

Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции, называемый также учетной нормой прибыли (ARR), рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиций (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть учтена в расчетах.

Данный показатель чаще всего сравнивается с коэффициентом рентабельности авансированного капитала.

Для наших целей модифицируем формулу: вместо показателя среднегодовой прибыли возьмем величину дополнительного чистого ежегодного дохода, полученного в результате осуществления инвестиций. По итогам расчетов получаем следующие результаты:

1 Первоначальная стоимость инвестиций IC 1 334 415р.
2 Остаточная стоимость инвестиций RV 540 749р.
3 Средняя величина инвестиций PN ((стр 1+ стр 2)/2) 937 582р.
4 Дополнительный чистый доход 222 558р.
5 Коэффициент эффективности инвестиций ARR (стр 4/стр 3) 23,74%

Аналогичным образом найдем коэффициент рентабельности авансированного капитала:

Средняя стоимость объекта оценки «без инвестиций» 3 311 040р.
Чистый доход «без инвестиций» 691 018р.
коэффициент рентабельности авансированного капитала 20,87%

Если сравнивать найденный показатель ARR со значением рентабельности объекта оценки без инвестиций, видно, что эффективность инвестиций несколько выше рентабельности объекта оценки, что позволяет отзываться о ней положительно.

Таким образом, проведенный анализ свидетельствует как об эффективности инвестиций арендатора в объект оценки, так и о возможности возмещения арендатору стоимости внесенных им улучшений.

3. Определение стоимости улучшений

Так как в соответствии с договором аренды, срок аренды объекта оценки заканчивается в июле 2009 года, то Оценщик посчитал необходимым определить остаточную стоимость улучшений как на дату оценки (01.07.2005г.), так и на дату окончания договора аренды (01.07.2009г.).

Результаты расчетов стоимости улучшений приведены в таблице.

№ п/п Наименование работ Остаточная стоимость без НДС
на дату оценки на дату окончания договора аренды (в текущих ценах)
1 Реконструкция системы электроснабжения (с учетом проектно-сметных работ) 251 509р. 199 897р.
2 Реконструкция (перепланировка) помещений 57 801р. 48 266р.
3 Ремонт оснований и покрытий полов 359 107р. 239 681р.
4 Замена дверных и оконных проемов 194 088р. 166 757р.
5 Устройство внутренних шкафов 152 502р. 131 027р.
6 Замена сантехники 10 844р. 7 797р.
7 Монтаж пожарной сигнализации 149 422р. 109 526р.
8 Ремонт полов и замена дверных проемов каб. № 33-36 60 326р. 43 474р.
9 Монтаж мини АТС 54 430р. 39 133р.
  Итого 1 290 029р. 985 558р.

Таким образом, стоимость улучшений арендатора, затраты на которые можно рассматривать при решении вопроса о заключении инвестиционного договора, составляет:

Вид стоимости значение (без учета НДС)
Восстановительная на дату оценки 1 334 415 руб.
Остаточная на дату оценки 1 290 029 руб.
Остаточная на дату окончания договора аренды в текущих ценах 985 558 руб.

 

№ п/п Наименование работ Сумма затрат без НДС на дату оценки Дата ввода нормативный срок эксплуатации на дату оценки на дату окончания договора
срок эксплуатации Износ Остаточная стоимость срок эксплуатации Износ Остаточная стоимость
% сумма % сумма
1 Реконструкция системы электроснабжения 261 988р. окт.04 20 0,7 4,0% 10 480р. 251 509р. 4,7 23,7% 62 091р. 199 897р.
2 Реконструкция (перепланировка) помещений 59 588р. окт.04 25 0,7 3,0% 1 788р. 57 801р. 4,7 19,0% 11 322р. 48 266р.
3 Ремонт оснований и покрытий полов 380 718р.         21 612р. 359 107р.     141 037р. 239 681р.
  в т.ч. ремонт покрытий (линолеум) 128 793р. окт.04 10 0,7 7,0% 9 015р. 119 777р. 4,7 47,5% 61 176р. 67 616р.
  ремонт оснований 251 926р. окт.04 15 0,7 5,0% 12 596р. 239 329р. 4,7 31,7% 79 860р. 172 065р.
4 Замена дверных и оконных проемов 198 049р. окт.04 30 0,7 2,0% 3 961р. 194 088р. 4,7 15,8% 31 292р. 166 757р.
5 Устройство внутренних шкафов 155 614р. окт.04 30 0,7 2,0% 3 112р. 152 502р. 4,7 15,8% 24 587р. 131 027р.
6 Замена сантехники 11 415р. окт.04 15 0,7 5,0% 571р. 10 844р. 4,7 31,7% 3 619р. 7 797р.
7 Монтаж пожарной сигнализации 149 422р. июл.05 15 0,0 0,0% 0р. 149 422р. 4,0 26,7% 39 896р. 109 526р.
8 Ремонт полов и замена дверных проемов каб. № 33-36 60 326р.           60 326р.       43 474р.
  в т.ч. Ремонт оснований полов 31 188р. июл.05 15 0 0,0% 0р. 31 188р. 4,0 26,7% 8 327р. 22 861р.
  Ремонт покрытий 17 411р. июл.05 10 0 0,0% 0р. 17 411р. 4,0 40,0% 6 964р. 10 446р.
  Замена дверных проемов 11 727р. июл.05 30 0 0,0% 0р. 11 727р. 4,0 13,3% 1 560р. 10 167р.
9 Монтаж мини АТС 57 295р. окт.04 15 0,7 5,0% 2 865р. 54 430р. 4,7 31,7% 18 163р. 39 133р.
  Итого 1 334 415р.           1 290 029р.       985 558р.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

16483


Поиск по сайту
Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно