Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Налоговая реформа 2026: влияние на доходный подход в оценке

С 1 января 2026 года вступили в силу масштабные поправки в Налоговый кодекс РФ, которые радикально изменили финансовый ландшафт для российского бизнеса. Для профессионального оценочного сообщества эти изменения означают необходимость пересмотра моделей доходного подхода. Игнорирование новых ставок налога на прибыль и правил исчисления НДС приведет к существенному завышению рыночной стоимости объектов оценки.

Ключевые изменения и их природа

Основной удар по денежным потокам (CF) наносят два фактора:

1. Повышение базовой ставки налога на прибыль: Увеличение фискальной нагрузки напрямую сокращает чистую прибыль, доступную для распределения (FCFE) или инвестирования (FCFF).
2. Трансформация спецрежимов (УСН): Введение обязанности по уплате НДС для значительной части малого и среднего бизнеса меняет структуру операционных расходов и выручки.

В рамках доходного подхода эти изменения корректируют чистый операционный доход (NOI) для недвижимости и свободный денежный поток для бизнеса.

Корректировка денежных потоков при оценке бизнеса

При использовании метода дисконтированных денежных потоков (DCF) оценщику необходимо учитывать «ступенчатую» ставку налога. Если прогнозный период охватывает 2025 и 2026 годы, расчет налога на прибыль в модели должен быть динамическим.

Важный нюанс: Изменение ставки влияет не только на числитель (денежный поток), но и на знаменатель (ставку дисконтирования). При расчете средневзвешенной стоимости капитала (WACC) стоимость заемного капитала должна корректироваться на актуальный налоговый щит:
WACC = w_e * k_e + w_d * k_d * (1 - T), где T теперь составляет 0,25 (вместо прежних 0,20).

Пример расчета для бизнеса:

Предположим, прогнозная прибыль до налогов (EBT) предприятия составляет 100 млн руб.

• До реформы: Налог (20%) = 20 млн руб. Чистая прибыль = 80 млн руб.
• После 01.01.2026: Налог (25%) = 25 млн руб. Чистая прибыль = 75 млн руб.
• Итог: Только за счет налогового фактора денежный поток снижается на 6,25%. При неизменной ставке дисконтирования рыночная стоимость бизнеса упадет пропорционально.

Оценка коммерческой недвижимости и НДС

Для сегмента недвижимости наиболее критичным стало введение НДС для предпринимателей на УСН с доходом свыше 60 млн руб. (согласно поправкам, принятым ранее и вступившим в полную силу).

При оценке объектов, где арендаторами или собственниками являются субъекты МСП, оценщик обязан:

1. Очищать выручку от НДС: Если объект генерирует поток, облагаемый по ставкам 5%, 7% или 20%, в модель NOI закладывается выручка «net of VAT».
2. Учитывать инфляционный шок: Повышение налогов часто перекладывается на конечного потребителя, что может привести к росту операционных расходов (OPEX) выше темпов общей инфляции.

Пример расчета для ТЦ (метод прямой капитализации):

• Потенциальный валовый доход (ПВД): 50 млн руб.
• Операционные расходы: 15 млн руб.
• Сценарий А (старые правила): Налог на прибыль (или УСН 15%) рассчитывался от базы 35 млн.
• Сценарий Б (2026 год): Собственник перешел на ОСНО или платит НДС 5-7% на УСН.
  • Выручка за вычетом НДС (7%) ≈ 46,7 млн руб.
  • При тех же расходах NOI падает с 35 млн до 31,7 млн руб.
• Результат: При ставке капитализации 12% стоимость объекта снизится с 291 млн до 264 млн руб. (-9,3%).

Изменение ставки дисконтирования

Реформа 2026 года влияет на инвестиционные риски. Увеличение налоговой нагрузки на капитал может привести к росту требуемой доходности инвесторов. Оценщикам рекомендуется:

• Пересчитать налоговый щит в модели WACC.
• Проверить коэффициенты бэта для отраслей, наиболее чувствительных к изменениям (высокотехнологичный сектор, экспортно-ориентированные производства).

Рекомендации для отчетов об оценке

Чтобы отчет прошел экспертизу в СРО или банке, в разделе «Анализ рынка» и «Обоснование допущений» необходимо:

1. Сделать прямую ссылку на ФЗ о налоговой реформе.
2. Явно указать используемую ставку налога на прибыль (25% для большинства компаний).
3. Обосновать выбор ставки НДС для прогнозного периода, исходя из масштабов бизнеса оцениваемой компании.

Налоговая реформа 2026 года — это не просто «косметический» ремонт законодательства, а фундаментальный сдвиг. Оценщик, продолжающий использовать ставку 20% в 2026 году, совершает грубую методологическую ошибку, которая ведет к недостоверному результату.

Источник Оценщик.ру

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

207