Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Частно-государственное партнерство

Людмила Белых,
маклер по недвижимости и финансовый консультант, г. Мюнхен

Частно-государственное партнерство (ЧГП) в области, прежде всего, инфраструктурных проектов в России еще находится в зачаточном состоянии. Германия ушла на несколько шагов вперед.

Парадокс: западные банки не знают, куда девать деньги, предназначенные на финансирование проектов ЧГП, а в России ищут кредиты и не знают, где их найти. А ведь капитала на финансовом рынке больше, чем солидных надежных проектов.

ЧГП (по англ.: Public Private Partnership (PPP) означает сотрудничество государственного и частного секторов с целью экономически более эффективного выполнения общественных задач. Это могут быть различные формы кооперации. Сюда относятся, прежде всего, проекты по инфраструктуре, городскому транспорту, строительство городов и городов-сателитов, проекты по недвижимости и др. Это автомобильные и железные дороги, порты, аэропорты, энергетические системы, трубопроводный транспорт, коммунальное хозяйство: газо-, водо-, электро-, тепло- снабжение городов, предприятий, населения.

ЧГП это долгосрочное сотрудничество, закрепленное договором, который позволяет сосредоточить в единое целое необходимые ресурсы (например, Know-how, финансовые средства, персонал и др.) и минимизировать риски за счет их равномерного распределения между партнерами.

Опыт разных стран в реализации таких проектов в области строительства недвижимости показал, что при реализации проектов частными фирмами эффективность их стала более высокой, за счет, например, привлечения их для планирования. Благодаря этому, затраты на сооружение объекта становятся более низкими. Большинство таких проектов в области высотного строительства реализуются средними предприятиями. Даже там, где генеральными подрядчиками выступали крупные предприятия или концерны, они в конечном итоге нанимали в качестве субподрядчиков средние предприятия.

Выбор частной фирмы происходит на тендерной основе. Для эффективной реализации проекта создается рабочая группа из представителей всех участников проекта, например: заказчика, финансиста, исполнителя и др. Если у руководителя группы нет опыта в реализации таких проектов ЧГП, то имеет смысл привлечь независимого эксперта со стороны.

Хотя такое партнерство в Германии существует десятилетиями, настоящий бум начался лишь в 2004 г.В 2005 г. Немецкий институт урбанизации (Difu) провел исследование инфраструктурных проектов. Был сделан вывод, что важной причиной роста числа проектов ЧГП стали более высокая эффективность и скорость реализации проекта.

Эффективность таких проектов увеличилась в среднем на 10%. На отсутствие денег общины не жаловались.

Что касается затрат, то большее внимание придается текущим расходам, а не инвестиционным, потому что они в расчете на долгий период намного выше, а так как основная идея проектов ЧГП была оптимизация общих затрат на протяжении всего жизненного процесса проекта, то сумма текущих затрат играет особенную роль.

Самыми значимыми проектами в настоящее время в Германии являются для общин: школы, спорт, туризм, организация свободного времяпрепровождения, административные здания; для федерации и земель: транспорт, юрисдикция, административные здания. Также немаловажными являются: культура, дошкольные детские учреждения, строительство городов, защита окружающей среды, здравоохранение, общественная безопасность и др.

В любом случае, рост проектов ЧГП будет существовать и в дальнейшем. Разница наблюдается лишь между крупными и мелкими городами. Так уже каждый второй крупный город ставит ЧГП практически на повестку дня.

Проблемы, с которыми чаще всего приходится сталкиваться участникам ЧГП, имеют правовой статус. Хотя на них не особо заостряется внимание и они вполне разрешимы. Но никто не жалуется на коррупцию и бюрократические проволочки, что характерно для России. Если государственный или муниципальный орган видит смысл в проекте, то проект реализуется (из каждых восьми намеченных в общинах проектов реализуются семь).

В 2006 и последующие годы в инфраструктурные проекты намечено инвестировать около €890 млн. (общины) и €1,2 млрд. (федерация и земли). Фактическая сумма будет наверняка намного выше.

По степени развития рынка ЧГП Германия находится в среднем звене (источник: Deloitte). Самая высокая степень развитости отмечается в Великобритании, затем в Австралии и Ирландии.

Потребность в инвестициях в инфраструктуру Германии огромна.

Согласно данным Немецкого института урбанизации (Difu), одни только общины нуждаются в суммах до €70 млрд. Евро в год (в период 2000-09 гг.). На первом месте по сумме инвестиций находится транспортная инфраструктура (26%). По длине всех транспортных путей сообщения (742.300 км) Германия занимает первое место в Европе. Это не только самая большая протяженность автобана и водных путей, но и самая длинная ж/д сеть в Европе. В 2004 г. Федерация потратила на транспортную инфраструктутру около €19,5 млрд. На 2001-2015 гг. было запланировано инвестировать €150 млрд., из них только €83 млрд. будет потрачено на поддержание имеющейся инфраструктуры.

Рейтинг рынка недвижимости Хельсинки по Feri - "A"

Рынок недвижимости Хельсинки относится к категории “A”, что означает “низкий инвестиционный риск”из-за высокого спроса при умеренном предложении и очень значительного повышения цен.

Рынок офисных и торговых помещений Хельсинки отнесен к категории “AA” – “очень низкий инвестиционный риск”.

Рынок продажи домов в собственность и арендуемых помещений в Хельсинки отнесен к категории “B+” – “приемлемый инвестиционный риск”.

С середины 1990х годов Финляндия поднялась в рейтингах до уровня высокоразвитых промышленных стран и стала одной из наиболее конкурентоспособных стран Европы.

Хельсинки, как локомотив финской экономики, достиг наиболее высокого темпа экономического развития в Финляндии. Бросается в глаза развитие отрасли средств связи и информации, электроэнергетики; достижения в области биотехнологий также выше среднего. Самый значительный рост, однако, отмечался в секторе финансовых и бизнес услуг, доля этого сектора в производстве Хельсинки значительно превышает средний уровень по стране. Несмотря на то, что Хельсинки – столица Финляндии, и, следовательно, ее административный центр, на медленно растущий государственный сектор в последнее время приходится лишь ниже средней доли общего производства.

Очень хорошо оснащенные исследовательские центры, высокий уровень образования, а также инвестиции в НИОКР способствуют дальнейшему экономическому росту и повышению уровня дохода в районе Хельсинки. Эти основные преимущества способствовали приданию за короткое время экономике района международного характера с приходом в этот район множества финских и международных инвесторов. В ходе выполнения проекта, осуществляемого с 2003 года с планируемым завершением в 2008 году, пять существующих морских портов будут заменены новым современным морским портовым комплексом. Это еще больше усовершенствует инфраструктуру Хельсинки, хотя она и сейчас в очень хорошем состоянии.

В Хельсинки, как в главном офисном центре Финляндии, расположены штаб-квартиры почти всех международных корпораций, работающих в стране. До 2001 года спрос на офисные помещения превышал предложение, что привело к значительному повышению арендной платы за офисные помещения. Общее снижение экономических условий, однако, прервало эту тенденцию в 2002 году. С этого времени доля несданных помещений удвоилась; особенно высок, до критического, процент несданных помещений в домах старой постройки. В ближайшее время можно ожидать продолжения ослабления степени эффективности аренды из-за высокого предложения. В настоящее время до реализации доходят только те новые проекты, в которых большая доля площадей заранее арендована (pre-leasing). Со временем, однако, спрос усилится и арендные ставки снова поднимутся. Невозможно прогнозировать, в каких именно сегментах образуются узкие места, которые могут привести к активному рынку. В целом, а особенно в лучших районах, арендная плата за торговые площади заметно росла в течение нескольких лет до 2001 года. Хорошие показатели роста дохода жителей Хельсинки, плюс положительная демографическая динамика поддерживали эту тенденцию повышения. Кроме того, туризм обеспечивает дополнительный приток покупательной способности, что также положительно влияет на уровень арендной платы за торговые площади. Однако, как уже упоминалось, повышение арендной платы за торговые помещения в районах второстепенного расположения, было более сдержанным. Более того, начиная с 2002 года эффективность аренды в центре города несколько снизилась, что отражает более слабые общие экономические позиции.

Несмотря на это, площадей для аренды, особенно в лучших районах, все равно не хватает. В ближайшие годы можно ожидать повышения арендной платы за торговые площади, как в основных, так и второстепенных районах, в не меньшей степени, благодаря доверию покупателей и очень высокой покупательной способности в районе. В последние годы спрос на арендуемые квартиры превысил предложение. Одним из факторов, обуславливающих такой спрос, стала миграция в Хельсинки из других районов Финляндии. Такой избыточный спрос подтолкнул цену аренды заметно вверх, особенно на новые квартиры в центре города. В ближайшие годы ожидается продолжение этой тенденции миграции в Хельсинки из других районов Финляндии. Следовательно, можно ожидать, что такая ситуация на рынке, когда спрос превышает предложение, будет продолжаться на среднесрочную перспективу. Таким образом, прогнозируется, что арендная плата как на строящееся, так и новое жилье в ближайшие годы будет расти.

Справка:

Оценка рынка недвижимости – рейтинг Feri предоставляет перспективную оценку инвестиционных возможностей и рисков на региональных рынках недвижимости. Отнесение к определенной категории в данном рейтинге основано на тщательном экономическом прогнозе ситуации на региональных рынках недвижимости, включая анализ экономического развития. В настоящее время в рейтинг включены 87 городов Европы и США.

28.11.2007

Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2126