|  |
Оставить комментарий | Читать комментарии Ипотека. Американская модель дополняется немецкой?..
Сильные игроки рынка федерального уровня продолжают активно изменять "правила игры" на рынке. Ипотечный кризис в США и отсутствие системы "длинных" денег в российской экономике вызвал необходимость использования и не только американского, но и европейского опыта.
Напомним, что в мире существует две основных модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая, основанная на строительно-сберегательных кассах. В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже построенного дома, во втором – система стройсберкассы финансирует строительство дома.
Часть специалистов считает, что американская модель ипотеки больше подходит для домохозяйств, у которых уже есть значительные накопления. Косвенно это подтверждает и российская практика последних лет.
Немецкая модель ипотеки заключена в следующем: вкладчик заключает договор накопления сбережений со строительной сберегательной кассой и вносит в течение определенного срока фиксированные взносы. Когда накопленная сумма составит 30–50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. При этом проценты по кредиту гораздо ниже, чем по обычному ипотечному кредиту – около 5%.
В России подготовлен соответствующий законопроект, который получил одобрение Правительства РФ, и уже в текущем году может быть принят в первом чтении.
Пояснительная записка к проекту федерального закона "О строительных сберегательных кассах"
Российское жилищное законодательство предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2 - 3% населения. С другой стороны, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5% населения. Следовательно, для оставшихся 90% населения России единственный вариант решения жилищной проблемы заключается в системе жилищного кредитования.
Основа любой системы жилищного кредитования - это денежные средства, привлекаемые на финансовом рынке. Источников так называемых "длинных пассивов" фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала, то есть вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга.
Характеризуя текущее состояние законодательства в области жилищного ипотечного кредитования, следует отметить, что за последние несколько лет был принят ряд законов, создающих необходимые правовые основы для развития системы жилищной ипотеки, в том числе: Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон "Об оценочной деятельности". В 2004 году в составе пакета законодательных актов по обеспечению "доступного жилья" был принят ряд законодательных актов, обеспечивающих финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. До этого был принят соответствующий закон. Однако только этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок жилья достаточным объемом финансовых ресурсов.
Очевидно, что нужны и другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Этот способ - использование жилищных накоплений граждан, а именно система сбережений граждан на цели улучшения жилищных условий (система стройсбережений). Например, в Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд. евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн. квартир. Эти суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией.
Опыт реализации программ ипотечного кредитования, в том числе и в регионах, при небольшой финансовой поддержке со стороны местных и региональных органов власти, показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается хотя и стремительными темпами (удвоение ипотечных кредитов происходит каждый год начиная с 2004 года), но не достаточными для обеспечения 1 млн. ипотечных кредитов к 2010 году (задача, поставленная Президентом Российской Федерации). В этих условиях имели место различные формы жилищного кредитования и привлечения средств населения на цели жилищного строительства ("суррогаты ипотеки"), которые осуществлялись без лицензии Банка России. В результате физические лица несут существенные риски, связанные в большинстве случаев с деятельностью различных структур, которые на этапе строительства привлекают денежные средства граждан (так называемые дольщики). Иногда инвестиционные жилищные проекты носят мошеннический характер, особенно на стадии привлечения денежных средств, что уже привело к появлению в России нескольких десятков тысяч обманутых дольщиков.
Дальнейшее формирование развитой, отвечающей потребностям современного российского общества системы жилищного кредитования предполагает обеспечение всесторонней защиты прав и интересов кредиторов и заемщиков, всестороннее правовое регулирование. К такому регулированию следует отнести деятельность строительных сберегательных касс, предусмотренную проектом Федерального закона "О строительных сберегательных кассах".
Проект Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" (далее - проект Закона) предполагает создание специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций, определенных в статье 3 проекта Федерального закона. Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляется Банком России в соответствии с федеральными законами, устанавливающими порядок надзора за деятельностью кредитных организаций.
Вкладчик строительной сберегательной кассы (ССК) заключает с ССК договор накопления сбережений, который предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема (строительных сберегательных взносов). Когда накопленная сумма составит 30 - 50% от стоимости квартиры (договорной выплатной суммы), вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время - это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги (достаточность объема распределяемой массы). Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до 15 лет.
Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам. В проекте настоящего Федерального закона (статья 11, п. 3) определено, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более чем на 3 процента годовых.
В проекте Закона устанавливается, что договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий и кредитный договор составляются в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы. Правила деятельности строительной сберегательной кассы утверждаются Банком России.
Проект Закона содержит нормы, регулирующие основные условия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий.
Проект Закона устанавливает обязанность строительной сберегательной кассы предоставить кредит для улучшения жилищных условий при выполнении определенных требований. Предоставляя вкладчикам строительной сберегательной кассы возможность накапливать строительные сбережения и право на получение кредита для улучшения жилищных условий, проект Закона вместе с тем предусматривает случаи отказа строительной сберегательной кассы в предоставлении кредита для улучшения жилищных условий. Проект Закона предусматривает контроль строительной сберегательной кассы за целевым использованием кредитов для улучшения жилищных условий.
Проект Закона устанавливает нормы об обеспечении финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы, в частности в виде создания страхового фонда на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины строительных сберегательных вкладов. Нормативы финансовой устойчивости также базируются на расчетах индивидуальных накопительных показателей вкладчика, определении очередности вкладчиков и ограничении на использование средств распределяемой массы.
Учитывая важность решения жилищной проблемы для граждан России, проект Закона предусматривает осуществление государственной поддержки строительных сберегательных вкладов за счет средств федерального бюджета. Государственная поддержка из федерального бюджета заключается в начислении премии на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада. При этом поощряемый прирост вклада - не более 70000 рублей, а максимальный размер государственной премии на строительный сберегательный вклад в расчете на год на одного гражданина Российской Федерации не может превышать 14000 рублей.
Во всех странах, где были приняты специальные законы о строительных сберегательных кассах, системе стройсбережений, оказывалась государственная поддержка в форме премий, начисляемых на суммы взносов граждан.
В целом принятие Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения для улучшения жилищных условий, снижая нагрузку на бюджет, предназначенную для этих целей. Кроме того, система стройсбережений способствует снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, а также обеспечивается снижение нелегального и "серого" оборота средств в сфере недвижимости.
Финансово-экономическое обоснование к проекту федерального закона "О строительных сберегательных кассах"
Принятие Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" потребует дополнительных расходов из федерального бюджета. В соответствии с концепцией законопроекта, формой государственной поддержки сберегательных вкладов за счет федерального бюджета является премия на годовой прирост строительного сберегательного вклада. Премии за счет федерального бюджета на строительные сберегательные вклады начисляются вкладчикам строительных сберегательных касс - гражданам Российской Федерации.
Процент государственной премии на первом этапе становления системы стройсбережений следует принять в размере 20% от суммы поощряемого вклада.
Предлагается ограничить максимальный объем годовых накоплений на одного человека исходя из размеров средней заработной платы (12 000 рублей) и гипотезы о возможности максимального накопления не более 30% годового дохода. Далее следует применить поправочный коэффициент "1,5", поскольку предполагается, что основными потребителями системы стройсбережений могут быть представители среднего класса. Желательно, чтобы сегменты среднего класса ("средний" средний класс и "низший" средний класс) имели достаточный стимул для системы стройсбережений. Тогда максимальный объем сберегательного вклада, на который начисляется премия, определяется следующим образом:
12 000 x 12 x 0,3 x 1,5 = 64 800.
С учетом инфляции (1,065) следует принять максимальную сумму вклада, на которую начисляется государственная премия, равной 70 000 рублей.
На первом этапе, в 2008 - 2009 годах, число договоров стройсбережений составит 100 - 150 тысяч договоров в год, что потребует 2,1 млрд. рублей государственной поддержки ежегодно (150 000 x 14 000 руб.). К 2012 - 2013 годам при максимальном развитии системы стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов общее число вкладчиков составит около 500 тысяч человек. При условии выхода всех вкладчиков на максимальную сумму пополнения вклада в размере 70 000 рублей в год расходы государства составят 7 млрд. рублей за год.
Перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием проекта федерального закона "О строительных сберегательных кассах"
В связи с принятием Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" не требуется признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения или принятия каких-либо актов федерального законодательства.
Проект N 454760-4
Внесен депутатом Государственной Думы ФС РФ
О.Г. Дмитриевой,
членом Совета Федерации ФС РФ
С.М. Мироновым
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О СТРОИТЕЛЬНЫХ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫХ КАССАХ
Настоящий Федеральный закон направлен на развитие системы финансирования гражданами жилищного строительства, приобретения жилых помещений и земельных участков и иных мероприятий по улучшению жилищных условий, на обеспечение правового регулирования деятельности строительных сберегательных касс в Российской Федерации, а также на создание условий для повышения эффективности вложения гражданами своих денежных средств для улучшения их жилищных условий.
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие понятия:
- строительная сберегательная касса - банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий;
- вкладчики строительной сберегательной кассы - граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица, заключившие со строительной сберегательной кассой договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий (далее - вкладчики);
- строительный сберегательный вклад - денежные средства в валюте Российской Федерации, вносимые вкладчиком в строительную сберегательную кассу по договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий;
- строительный сберегательный взнос - часть строительного сберегательного вклада, внесенная вкладчиком в фиксированный момент времени;
- договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий - договор строительного сберегательного срочного вклада, проценты на который начисляются и выплачиваются одновременно с выплатой вклада и содержащий условия предоставления кредита;
- кредит для улучшения жилищных условий - кредит, предоставляемый вкладчику строительной сберегательной кассой после выполнения вкладчиком условий по договору накопления сбережений в целях улучшения жилищных условий;
- премия государства - средства, ежегодно выделяемые из федерального бюджета и начисляемые на прирост суммы вклада по итогам года;
- срок накопления - период времени, в течение которого вкладчиком производится накопление строительного сберегательного вклада, по истечении которого выплачивается договорная выплатная сумма;
- сумма накопленных денег - фактически накопленные вкладчиком деньги, состоящие из его вкладов, начисленных на них процентов строительными сберегательными кассами и премий государства;
- промежуточный кредит - кредит, выдаваемый физическому лицу, заключившему со строительной сберегательной кассой договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий, до выполнения условий указанного договора под рыночную процентную ставку;
- распределяемая масса - сумма строительных сберегательных вкладов всех вкладчиков строительной сберегательной кассы, начисленные по всем вкладам проценты, премии государства, а также взносы в счет погашения кредита (за исключением процентов по кредитным договорам).
Статья 2. Правовой статус строительных сберегательных касс
Строительная сберегательная касса создается и осуществляет свою деятельность как специализированный банк в организационно-правовой форме, установленной Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" для кредитных организаций.
На строительные сберегательные кассы распространяются требования федеральных законов, установленные для кредитных организаций, с учетом особенностей, определенных настоящим Федеральным законом.
Статья 3. Особенности деятельности строительных сберегательных касс
1. Строительная сберегательная касса вправе осуществлять следующие банковские операции:
а) привлечение денежных средств физических и юридических лиц в строительные сберегательные вклады;
б) размещение привлеченных в строительные сберегательные вклады денежных средств физических и юридических лиц от своего имени и за свой счет с соблюдением ограничений, установленных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи;
в) открытие и ведение банковских счетов вкладчиков;
г) осуществление расчетов по поручению вкладчиков по их банковским счетам;
д) выдача банковских гарантий вкладчикам.
2. Строительная сберегательная касса из сделок, перечисленных в части третьей стать
и 5 Федерального закона "О банках и банковской деятельности", вправе осуществлять следующие сделки:
а) выдачу поручительств вкладчикам для обеспечения исполнения обязательств перед другими кредитными организациями по кредитам и займам;
б) предоставление в аренду вкладчикам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;
в) оказание консультационных и информационных услуг.
3. В соответствии с лицензией Банка России на осуществление банковских операций строительная сберегательная касса вправе осуществлять операции на рынке ценных бумаг в следующих случаях:
• при размещении собственных акций и облигаций;
• при размещении денежных средств в государственные ценные бумаги Российской Федерации, ценные бумаги Банка России, а также государственные ценные бумаги иностранных государств и центральных банков иностранных государств, входящих в число группы развитых стран;
• при размещении денежных средств в эмиссионные ипотечные ценные бумаги, выпуск которых зарегистрирован в Российской Федерации, и в закладные;
• при привлечении денежных средств путем эмиссии ипотечных ценных бумаг.
4. Строительная сберегательная касса имеет право:
а) в целях исполнения обязательств перед вкладчиками по выдаче им кредитов для улучшения жилищных условий в соответствии с договорами накопления сбережений для улучшения жилищных условий привлекать денежные средства юридических лиц по договорам займа и кредита;
б) выдавать кредиты вкладчикам на погашение кредитов, полученных вкладчиками строительного сберегательного банка для улучшения жилищных условий, в других кредитных организациях;
в) выдавать кредиты дочерним и зависимым юридическим лицам, создаваемым строительной сберегательной кассой в целях улучшения жилищных условий.
5. Строительная сберегательная касса вправе привлекать в строительные сберегательные вклады денежные средства физических и юридических лиц по договорам накопления сбережений для улучшения жилищных условий с момента получения соответствующей лицензии Банка России.
Все банковские операции и другие сделки осуществляются в рублях.
Строительной сберегательной кассе запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.
Строительная сберегательная касса вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, направленные на обеспечение функционирования строительной сберегательной кассы.
Статья 4. Наименование строительной сберегательной кассы
Строительная сберегательная касса имеет фирменное наименование на русском языке, вправе иметь полное и сокращенное наименование на русском языке, иностранных языках и языках народов Российской Федерации. Строительная сберегательная касса имеет печать со своим фирменным наименованием.
Фирменное наименование должно содержать указание на характер деятельности этого юридического лица посредством использования слов "банк" и "строительная сберегательная касса", а также указание на его организационно-правовую форму.
Ни одно юридическое лицо в Российской Федерации, за исключением получившего от Банка России лицензию на осуществление соответствующих операций, не может использовать в своем наименовании словосочетание "строительная сберегательная касса" или иным образом указывать на то, что данное юридическое лицо имеет право на осуществление операций и сделок, право на перечень которых установлен для строительных сберегательных касс.
Статья 5. Участие строительной сберегательной кассы в других юридических лицах
Строительная сберегательная касса имеет право принимать участие в других юридических лицах, если это необходимо для обеспечения ее деятельности. При этом совокупный размер участия в уставных капиталах других юридических лиц не должен превышать 20% величины уставного капитала строительной сберегательной кассы.
Статья 6. Предоставление информации о деятельности строительной сберегательной кассы
1. Строительная сберегательная касса обязана публиковать информацию о своей деятельности в порядке, установленном законом "О банках и банковской деятельности".
2. Строительная сберегательная касса обязана в порядке, установленном банковским законодательством, по требованию физического или юридического лица предоставить:
- копию лицензии на осуществление банковских операций;
- копии иных выданных ей разрешений (лицензий);
- правила деятельности строительной сберегательной кассы в части основ договорных отношений с вкладчиками;
- условия договоров накопления сбережений для улучшения жилищных условий;
- условия предоставления кредитов для улучшения жилищных условий.
3. Строительная сберегательная касса обязана предоставлять вкладчику информацию о значении его индивидуального накопительного показателя.
4. За введение вкладчиков в заблуждение путем непредоставления информации либо путем предоставления недостоверной или неполной информации строительная сберегательная касса несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Статья 7. Надзор за деятельностью строительной сберегательной кассы
Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляется Банком России в соответствии с федеральными законами, регулирующими банковскую деятельность. В целях надзора за деятельностью строительных сберегательных касс Банк России может устанавливать для них специальные нормативы, отличные от обязательных нормативов, установленных для банков, не имеющих ограничения на осуществление банковских операций и сделок, а также нормативы финансовой устойчивости строительных сберегательных касс.
Глава II. НАКОПЛЕНИЯ СБЕРЕЖЕНИЙ И УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КРЕДИТА ДЛЯ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
Статья 8. Улучшение жилищных условий
Под улучшением жилищных условий в целях настоящего Закона понимается:
- приобретение в собственность и строительство квартиры, жилого дома;
- приобретение в собственность земельного участка под строительство жилого строения или земельного участка, на котором находится жилое строение;
- модернизация и реконструкция (ремонт) жилого строения, находящегося в собственности физического лица, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива;
- реконструкция и ремонт общей долевой собственности членов товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов.
К улучшению жилищных условий в целях настоящего Закона приравнивается:
- накопление первоначального взноса для получения банковского кредита в другой кредитной организации на улучшение жилищных условий;
- погашение кредитов, полученных в других кредитных организациях на улучшение жилищных условий.
Статья 9. Договорная выплатная сумма
1. Договорная выплатная сумма - сумма денежных средств, которую строительная сберегательная касса должна выплатить вкладчику после выполнения условий договора накопления сбережений на улучшения жилищных условий и заключения кредитного договора.
Договорная выплатная сумма включает:
- сумму возвращаемого вкладчику накопленного строительного сберегательного вклада;
- сумму начисленных процентов по строительному сберегательному вкладу за весь период накопления вклада;
- сумму кредита, предоставляемого строительной сберегательной кассой вкладчику на улучшение жилищных условий;
- премию государства в случае оказания государством поддержки строительных сберегательных вкладов.
Договорная выплатная сумма определяется при заключении договора накопления сбережений между вкладчиком и строительной сберегательной кассой и отражается в договоре накопления сбережений.
Договорная выплатная сумма служит основой для расчета размера кредита на улучшение жилищных условий и порядка его предоставления.
2. Выплата договорной выплатной суммы осуществляется при выполнении условий, указанных в договоре накопления, а также при наступлении очередности, определяемой на основе значения индивидуального накопительного показателя.
Индивидуальный накопительный показатель вкладчика рассчитывается как сумма произведений долевых платежей вкладчика на время их использования строительной сберегательной кассой. При этом долевой платеж определяется как отношение строительного сберегательного взноса к договорной выплатной сумме.
Строительная сберегательная касса вправе в Правилах деятельности строительной сберегательной кассы ввести поправки, корректирующие расчет индивидуального накопительного показателя с учетом нерегулярности поступления строительных сберегательных взносов.
Статья 10. Договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий
1. По договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий строительная сберегательная касса обязуется после и при условии накопления определенной суммы в определенные сроки, а также при условии наступления очередности, установленной в соответствии с индивидуальным накопительным показателем вкладчика, при распределении распределяемой массы возвратить вкладчику сумму накопленных денег и предложить заключить кредитный договор о предоставлении вкладчику кредита для улучшения жилищных условий на условиях и в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.
Договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий должен содержать:
а) сумму строительного сберегательного вклада;
б) проценты по строительному сберегательному вкладу;
в) порядок внесения строительных сберегательных взносов в счет пополнения строительного сберегательного вклада;
г) размер договорной выплатной суммы;
д) условия наступления срока выплаты строительного сберегательного вклада и процентов по нему и условия заключения кредитного договора на предоставление кредита для улучшения жилищных условий;
е) условия установления очередности вкладчиков в зависимости от фактического поступления строительных сберегательных взносов;
ж) последствия одностороннего расторжения договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий по требованию вкладчика;
з) условия неизменности процентных ставок по строительному сберегательному вкладу в течение всего срока действия договора накопления сбережений;
и) обязательства строительной сберегательной кассы при истечении планового срока накопления и в случае ненакопления вкладчиком минимально необходимой суммы накопленных денег обеспечить получение вклада, начисленных на него процентов по строительному сберегательному вкладу, а также премии государства при накоплении вклада более пяти лет либо более двух лет при условии использования средств на улучшение жилищных условий либо на продолжение накопления в строительном сберегательном банке с начислением премии государством по выбору вкладчика.
2. В любое время действия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий, в том числе и тогда, когда сберегательный вклад уже полностью накоплен, вкладчик имеет право требовать возврата суммы накопленных денег. В этом случае строительная сберегательная касса вправе отказать вкладчику в заключении кредитного договора на предоставление кредита для улучшения жилищных условий.
Статья 11. Кредитный договор
1. При выполнении условий договора накопления сбережений по требованию вкл
адчика строительная сберегательная касса и вкладчик заключают кредитный договор о предоставлении кредита для улучшения жилищных условий, за исключением случаев, определенных статьей 13 настоящего Закона.
Положения кредитного договора о предоставлении кредита для улучшения жилищных условий должны соответствовать требованиям Правил деятельности строительных сберегательных касс и законодательству Российской Федерации.
2. Размер кредита для улучшения жилищных условий определяется как разница между договорной выплатной суммой и суммой возвращаемого вкладчику накопленного сберегательного вклада и процентов по нему, а также премией государства в случае ее начисления.
Строительная сберегательная касса обязана предоставить кредит для улучшения жилищных условий вкладчику на основании договора накопления сбережений и при одновременном выполнении следующих условий:
• наличия заявления от вкладчика на предоставление кредита;
• накопления вкладчиком общей суммы строительного сберегательного вклада;
• наступления планового срока заключения кредитного договора на предоставление кредита для улучшения жилищных условий вкладчику, который не может быть менее двух лет, определяемого в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы;
• соблюдении строительной сберегательной кассой нормативов финансовой устойчивости при предоставлении данного кредита, достаточности объемов распределяемой массы для выплаты договорной выплатной суммы по договору в соответствии с очередностью, установленной с учетом индивидуального накопительного показателя вкладчика, определяемого в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.
2. Строительная сберегательная касса вправе требовать обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.
3. Кредитный договор должен содержать условие неизменности процентных ставок по кредиту на улучшение жилищных условий в течение всего срока действия договора накопления сбережений и кредитного договора. При этом размер ставки по кредиту на улучшение жилищных условий не может быть выше размера процента по строительному сберегательному вкладу более чем на три процента годовых.
Статья 12. Обеспечение возвратности кредитов по договору накопления сбережений
1. Кредит для улучшения жилищных условий, предоставляемый строительной сберегательной кассой, обеспечивается залогом приобретаемого за счет предоставленного строительной сберегательной кассой кредита и/или принадлежащего вкладчику на праве собственности недвижимого имущества в размере не более 80% от его рыночной стоимости, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также ценными бумагами, указанными в п. 3 статьи 3 настоящего Закона. Залог движимого имущества, принадлежащего вкладчику, может являться дополнительным способом обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита, полученного в соответствии с кредитным договором.
2. Строительная сберегательная касса имеет право предоставлять кредиты без обеспечения, то есть не требовать залога недвижимого имущества или иных видов обеспечения, если объем кредита не превышает 200 000 рублей. Совокупный объем кредитов без обеспечения, предоставленный строительной сберегательной кассой, не может превышать 30% объема текущей ссудной задолженности строительной сберегательной кассы.
3. При нарушении вкладчиком обязательств по кредитному договору строительная сберегательная касса вправе досрочно взыскивать предоставленный кредит для улучшения жилищных условий и начисленные по нему проценты, если это предусмотрено кредитным договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законодательством.
Статья 13. Отказ строительной сберегательной кассы от предоставления кредита для улучшения жилищных условий
1. Строительная сберегательная касса вправе отказаться от заключения кредитного договора с вкладчиком при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что кредит не будет возвращен в срок.
К обстоятельствам, свидетельствующим о том, что кредит не будет возвращен в срок, относятся:
- отсутствие информации, подтверждающей платежеспособность вкладчика;
- отсутствие или недостаточность обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору;
- наличие информации, свидетельствующей о недобросовестном исполнении обязательств по отношению к другим кредитным организациям, в том числе и информация, полученная из бюро кредитных историй.
2. В случае невозможности предоставления вкладчику кредита по основаниям, предусмотренным в пункте 1 настоящей статьи, строительная сберегательная касса обязана возвратить вкладчику сумму накопленных денег либо по заявлению вкладчика продлить действие договора накопления сбережений.
Порядок возврата суммы накопленных денег вкладчику в случае отказа строительной сберегательной кассы заключить кредитный договор на предоставление кредита для улучшения жилищных условий определяется Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.
Статья 14. Правила деятельности строительной сберегательной кассы
Кредитная организация, имеющая лицензию Банка России на осуществление банковских операций как строительная сберегательная касса, обязана принять Правила деятельности строительной сберегательной кассы.
Правила деятельности строительной сберегательной кассы утверждаются Центральным банком Российской Федерации.
Правила деятельности строительной сберегательной кассы в обязательном порядке должны включать:
а) порядок формирования строительных сберегательных вкладов и размер строительных сберегательных взносов вкладчиков;
б) порядок оформления договоров накопления сбережений;
в) минимальный срок накопления вкладчиками строительных сберегательных вкладов, который не может быть менее двух лет;
г) порядок и размеры начисления процентов по строительным сберегательным вкладам;
д) методику определения договорных выплатных сумм;
е) методику расчета индивидуальных накопительных показателей вкладчиков;
ж) методику определения очередности на предоставление вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий при исполнении договоров накопления сбережений в соответствии с индивидуальными накопительными показателями вкладчиков;
з) критерии платежеспособности вкладчиков, требования к обеспечению обязательств вкладчиков по кредитным договорам;
и) порядок и размеры процентов по кредитам в соответствии с кредитными договорами;
к) порядок возврата суммы накопленных денег по договорам, расторгнутым по инициативе вкладчиков;
л) порядок возврата суммы накопленных денег вкладчикам в случае отказа строительной сберегательной кассы заключить кредитный договор;
м) порядок возврата вкладчиками кредита на улучшение жилищных условий или его части, использованных не по целевому назначению улучшения жилищных условий;
н) порядок контроля строительной сберегательной кассой за целевым использованием предоставленных кредитов для улучшения жилищных условий;
о) условия страхования имущества, приобретаемого за счет кредитов, предоставленных строительной сберегательной кассой для улучшения жилищных условий, и личного страхования вкладчиков;
п) порядок выдачи строительной сберегательной кассой промежуточных кредитов, определение процентных ставок по ним и порядок их погашения.
Статья 15. Обеспечение финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы
В целях обеспечения финансовой устойчивости строительная сберегательная касса обязана создавать страховой фонд на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины вкладов против совокупной величины обязательств по выдаче кредитов вкладчикам, определяемых исходя из объемов распределяемой массы. Формирование фонда осуществляется путем отчислений от доходов по процентам, полученным по промежуточным кредитам. Формирование страхового фонда осуществляется путем направления доходов, полученных по выданным промежуточным кредитам в части, определяемой как разница между процентной ставкой по выданным промежуточным кредитам, и процентной ставкой по кредитам, предоставленным вкладчикам в соответствии с договором накопления сбережений.
Величина страхового фонда регулируется ежегодно на конец отчетного года. Максимальный размер его не должен составлять более 1,5% от совокупной величины вкладов строительной сберегательной кассы на начало текущего года.
Порядок формирования и использования страхового фонда устанавливается Банком России.
Строительная сберегательная касса обязана организовывать внутренний контроль, обеспечивающий надлежащий уровень финансовой устойчивости, соответствующий характеру и масштабам проводимых ею операций и сделок.
Статья 16. Особенности выдачи промежуточных кредитов
Строительные сберегательные кассы вправе предоставлять вкладчикам промежуточные кредиты на условиях, оговоренных в отдельных кредитных договорах.
В целях обеспечения финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы суммарная величина промежуточных кредитов, выдаваемых строительной сберегательной кассой, в том числе без обеспечения, не может превышать 80% от объема распределяемой массы, временно не использованной для выплат по договорам накопления сбережений и кредитов на улучшение жилищных условий.
Статья 17. Контроль строительной сберегательной кассы за целевым использованием кредита, полученного для улучшения жилищных условий
Строительная сберегательная касса осуществляет контроль за целевым использованием предоставленного кредита для улучшения жилищных условий в порядке, установленном Правилами деятельности строительной сберегательной кассы, договором накопления сбережений и кредитным договором.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны предоставлять строительной сберегательной кассе по ее запросу сведения о сделках, заключаемых вкладчиками строительной сберегательной кассы.
В случае использования вкладчиком предоставленного строительной сберегательной кассой кредита на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, определенных статьей 8 настоящего Закона, строительная сберегательная касса вправе потребовать возврата кредита или его части, которая была использована на цели, не связанные с улучшением жилищных условий. Порядок и срок возврата вкладчиком кредита или его части определяются Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.
Статья 18. Государственная поддержка
1. Российская Федерация в части улучшения жилищных условий граждан оказывает государственную поддержку вкладчикам строительной сберегательной кассы. Объемы и порядок государственной поддержки определяются настоящим Законом и федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
Субъекты Российской Федерации своими законами могут устанавливать дополнительные меры государственной поддержки системы строительных сберегательных вкладов.
Формой государственной поддержки сберегательных вкладов за счет федерального бюджета является премия на годовой прирост строительного сберегательного вклада.
2. Премии за счет федерального бюджета (далее - премии государства) на строительные сберегательные вклады начисляются вкладчикам строительных сберегательных касс - гражданам Российской Федерации. Вклады граждан Российской Федерации, не достигших восемнадцати лет, или внесенные на их имя другими лицами, также поощряются премией государства.
Размер ежегодной премии государства вкладчику по строительным сберегательным вкладам составляет двадцать процентов от суммы поощряемого вклада. Поощряемый премией государства вклад определяется как сумма прироста строительного сберегательного вклада и начисленные по нему проценты по состоянию на 1 января года, следующего за отчетным. Премия государства в текущем году не начисляется на сумму вклада, поощренную в предыдущие годы.
Премией государства ежегодно поощряется сумма прироста строительного сберегательного вклада с учетом начисленных процентов, не превышающая 70 000 рублей. Если сумма прироста строительного сберегательного вклада превышает 70 000 рублей, то оставшаяся не поощренной сумма накопленных денег учитывается при начислении премии государства в следующем году.
В случае если вкладчик имеет несколько строительных сберегательных вкладов в одной или нескольких строительных сберегательных кассах, премия государства по выбору вкладчика начисляется только на один вклад в одной строительной сберегательной кассе. Размер ежегодной премии государства на строительный сберегательный вклад в расчете на каждого вкладчика не может превышать 14 000 рублей.
3. При досрочном расторжении договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий вкладчик имеет право на получение премии государства при сроке накопления более пяти лет на условиях, установленных договором накопления сбережений. Срок сохранения премии государства вкладчику сокращается до двух лет при ее использовании в целях улучшения жилищных условий.
4. Допускается перечисление на строительный сберегательный вклад в строительной сберегательной кассе средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, предусмотренных законодательством Российской Федерации и соответствующими целевыми программами на приобретение (строительство) жилья гражданами, улучшение жилищных условий. В этих случаях премия государства на вклады будет начисляться на условиях, определенных в настоящей статье.
Деньги, необходимые для выплаты премий государства, ежегодно предусматриваются в федеральном бюджете на соответствующий финансовый год.
5. Премия государства подлежит возврату в бюджет в случаях:
а) систематического (трех и более последовательных раз в течение финансового года) нарушения вкладчиком условий договора накопления сбережений;
б) нецелевого использования вкладчиком кредита на улучшение жилищных условий;
в) осуществления строительной сберегательной кассой выплат премии государства вкладчику с нарушением настоящего Закона и (или) договора накопления сбережений. При этом подлежит возврату сумма (часть суммы) премии государства, выплаченная строительной сберегательной кассой с нарушениями;
г) досрочного расторжения сторонами договора накопления сбережений при сроке накопления вкладов в строительной сберегательной кассе менее пяти лет, а при условии использования средств на улучшение жилищных условий при сроке накопления вкладов менее двух лет;
д) уступки прав вкладчиком по договору накопления сбережений лицу, не являющемуся гражданином Российской Федерации;
е) обнаружении выплаты премий государства одному вкладчику по двум и более строительным сберегательным вкладам в нескольких строительных сберегательных кассах. При этом премия государства, начисленная в предыдущие годы, подлежит возврату в бюджет, за исключением премий, начисленных по одному из вкладов по выбору вкладчика.
6. Премия государства не подлежит возврату в бюджет в случаях:
а) уступки прав вкладчиком по договору накопления сбережений или залога им прав получения жилищных строительных сбережений и (или) кредита на улучшение жилищных условий другому лицу, являющемуся гражданином Российской Федерации, с письменного разрешения строительной сберегательной кассы;
б) смерти или полной утраты трудоспособности вкладчика.
Статья 19. Государственное гарантирование вкладов, размещенных в строительных сберегательных кассах
Государственное гарантирование по возврату строительных сберегательных вкладов, определенных договором накопления сбережений для улучшения жилищных условий, осуществляется в размерах и на условиях, определенных законодательством о гарантировании возврата вкладов граждан в банках Российской Федерации с учетом особенностей деятельности строительных сберегательных касс, установленных Банком России и настоящим Федеральным законом.
Статья 20. Аудиторская проверка строительной сберегательной кассы
Деятельность строительной сберегательной кассы подлежит проверке аудиторской организацией или независимым аудитором, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации лицензию на осуществление таких проверок, не менее одного раза в год.
Аудиторская проверка строительной сберегательной кассы осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Аудиторская организация или независимый аудитор обязаны составить заключение о результатах аудиторской проверки, содержащее сведения о достоверности финансовой отчетности строительной сберегательной кассы, выполнении ею обязательных нормативов, установленных Банком России, качестве управления строительной сберегательной кассой, состоянии внутреннего контроля и другие положения, определяемые федеральными законами, уставом и Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.
Статья 21. Отчетность строительной сберегательной кассы
Строительная сберегательная касса представляет в Банк России отчетность о своей деятельности в форме, порядке и сроки, которые устанавливаются Банком России.
Строительная сберегательная касса публикует в открытой печати квартальную и годовую отчетность в форме и сроки, которые устанавливаются Банком России, после подтверждения его достоверности аудиторской организацией.
Президент
Российской Федерации
Рынок. Наиболее вероятный сценарий развития событий
В информационном пространстве рынка присутствует достаточно много прогнозов относительно дальнейшего развития ситуации на рынке жилья.
В частности, ряд экспертов из регионов дают следующие "практические прогнозы" развития рынка жилья:
- Существуют основания для очередного кризиса в форме скачкообразного повышения обменного курса валют.
- Резкая девальвация рубля послужит стимулом нового витка экономического развития России и оживления рынка недвижимости.
- Наиболее перспективными в период финансового кризиса представляются вложения в строительные проекты сроком более года-двух.
- В условиях девальвации рубля и экономических потрясений спрос сохраняет только принципиально новая, качественная недвижимость.
- Возвращение к докризисному уровню валютных цен на недвижимость прогнозируется в течение 2-3 лет.
- За счет более высоких темпов роста цен доходность строительных проектов в регионах представляется более высокой при меньшем объеме инвестиций.
Кое-что разумного в этих прогнозах имеется.
Вместе с тем, абсолютное большинство аналитиков по-прежнему в своей работе применяют технократические методы изучения рынка, которые в большинстве случаев сводятся к элементарной экстраполяции фиксируемых цен предложений на будущие периоды времени с помощью одно- или многопараметрической модели.
Но если отбросить все явно ангажированные прогнозы и учесть основные направления деятельности сильных игроков российского рынка, то неминуемо приходишь к следующим выводам.
Одной из основных причин, которая будет препятствовать дальнейшему росту объемов строительства жилья в нашей стране (пока для получения прибыли сильными игроками рынка, а в дальнейшем, возможно, - и для создания условий для увеличения населения), является уровень платежеспособного спроса "среднестатистического домохозяйства" на "среднестатистическое жилье".
С большой долей вероятности в перспективных планах сильных игроков рынка федерального уровня не содержится пункта о существенном повышении доходов большинства российских домохозяйств.
Вместе с тем, в течение последних месяцев цены на жилье во многих регионах снижаются (в столице период снижения цен длится уже 12 месяцев). Пока этот процесс идет "пассивно", что косвенно указывает на то, что сильные игроки рынка еще не зафиксировали прибыль по своим объектам.
Как только этот момент настанет, велика вероятность того, что сильные игроки рынка начнут "активную игру" на снижение цен, оставив остальных игроков рынка с их квадратными метрами.
В свою очередь последние уже начали игру на повышение арендных ставок на жилье, но "ценового пространства" для этой игры у них явно недостаточно, поскольку существующие арендные ставки могут быть увеличены максимум на 20-25%. Ограничением здесь будет выступать все тот же уровень доходов домохозяйств.
По оценке наших экспертов, период "пассивного" снижения цен должен закончиться уже весной 2008 года, а затем начнется игра на снижение цен для увеличения доходов сильных игроков рынка федерального уровня за счет повышения деловой активности на рынке.
Оживление массового платежеспособного спроса на жилье эконом-класса возможно, если стоимость федерального стандарта на жилье (двухкомнатная квартира общей площадью 54 кв. метра) не будет превышать 2,5 годовых доходов среднестатистического домохозяйства при двух работающих (для столицы – 3-х годовых доходов за счет статуса).
Для столицы – это порядка $2400 за кв. метр (в регионах – существенно ниже), то есть цены на столичное жилье эконом-класса должны снизиться на 40% относительно существующих. С большой долей вероятности это может произойти к середине 2009 года. Стоимость дорогого жилья снизится менее значительно (на 15-30%), причем, чем дороже будет жилье, тем меньше снизиться его стоимость.
Если федеральной властью будут приняты поправки в Налоговый кодекс о введении налога на жилье в зависимости от его рыночной стоимости в конце 2008 года, то процесс снижения цен на жилье до вышеуказанных значений может закончиться уже в начале 2009 года…
Крапин Александр, главный редактор
совместно с Отделом рынка жилья
28.11.2007
Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) 2103
|  |
|