Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Экономическое устаревание и общепринятые методы его оценки от Роберта Рейли

Слуцкий А.А.
кандидат технических наук
(г. Москва)

ВВЕДЕНИЕ

Роберт Рейли известен в России как один из двух авторов монографии «Оценка нематериальных активов» [1]. Однако он является ведущим американским оценщиком вполне материального имущества, в особенности в налоговых целях. Его совсем свежая (зима 2023 года) статья, опубликованная в корпоративном журнале компании Willamette Management Associates, в которой он является управляющим директором офиса в Бостоне, посвящена лучшим практикам в области оценки (в оригинале — измерения) экономического устаревания материального имущества — недвижимости и материального движимого имущества — при использовании затратного подхода к оценке [2].

Поскольку данный вопрос в отечественной литературе освещен очень слабо, было бы интересно представить актуальное видение данного вопроса признанным специалистом, сопоставив его с мнениями иных признанных авторов и сопроводив некоторыми комментариями, касающимися текущей российской практики оценки. Отметим, что несмотря на конкретное название — «Лучшие практики измерения экономического устаревания» — в статье освещен более широкий круг вопросов оценки имущества коммерческих и промышленных предприятий затратным подходом, в частности, различие оценок по принципу единицы и по принципу суммирования, функциональное устаревание, возражения на логовых органов против используемых процедур оценки имущества и ответы на эти возражения. Однако здесь эти вопросы остаются в стороне.

ВНЕШНЕЕ УСТАРЕВАНИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ УСТАРЕВАНИЕ — НЕ СИНОНИМЫ

Термин «внешнее устаревание» включает два конкретных типа устаревания:

— географическое устаревание;
— экономическое устаревание.

Географическое устаревание — снижение стоимости имущества¹ из-за факторов, связанных с местоположением или «соседством».

Некоторые примеры географического устаревания:
— возведено новое строение, закрывающее вид из квартиры в высотном здании на набережную;
— бюджетный мотель построен рядом с роскошным отелем;
— рядом с загородным клубом организована стоянка для трейлеров.

Географическое устаревание обычно измеряется как капитализация потери дохода от аренды в течение срока полезного использования объекта недвижимости. Экономическое устаревание — это снижение стоимости недвижимости из-за любых внешних факторов, отличных от местоположения или изменения «соседства». Таким образом, экономическое устаревание — это один из двух компонентов внешнего устаревания. Соответственно, термины «экономическое устаревание» и «внешнее устаревание» не синонимичны.

ПРИНЦИПЫ ИЗМЕРЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО УСТАРЕВАНИЯ

Существует разница между (1) определением наличия экономического устаревания и (2) измерением удельного объема экономического устаревания. Здесь нужно особо обратить внимание на то, что перед началом расчета экономического устаревания оценщик обязан доказать его наличие как такового. Без этого результат оценки (расчета) должен рассматриваться как вводящий в заблуждение. На это счет Манган и Ротковски приводят очень характерное определение одного из американских судов [3]:
«…Налогоплательщик, заявляющий о внешнем устаревании, должен доказать (must prove) как причину заявленного устаревания, так и то, что эта причина действительно повлияла на объект имущества. <…> Налогоплательщик, заявляющий о внешнем устаревании, должен представить подтверждающие доказательства (must offer probative evidence) причины заявленного устаревания, объем такого устаревания и показать, что заявленная причина устаревания фактически влияет на объект имущества».

Для выявления наличия экономического устаревания часто проводят предварительный анализ, анализ общеотраслевых или единичных данных, не связанных с каким-либо инвестиционным показателем. Экономическое устаревание часто измеряют на сравнительной основе. Сравнение показателей экономического устаревания часто упрощают следующим образом: то, что у вас есть, сравнивают с тем, что вы хотели бы. Показатель «что у вас есть» обычно служит фактическим экономическим показателем объекта оценки. Показатель «чего вы хотели бы» обычно представляет собой требуемый участниками рынка или эталонный уровень того же экономического показателя. Требуемый участниками рынка или эталонный экономический показатель должен основываться на эмпирических данных. То есть он должен быть получен на основе исторических или перспективных данных отрасли, компании или объекта. Разница между «тем, что у вас есть», или фактическим экономическим показателем, и «тем, что вы хотели бы», или эталонным экономическим показателем, может быть рассчитана в процентах. Эта процентная разница может быть применена в качестве показателя экономического устаревания в процентах.

Разница между «тем, что у вас есть», или фактическим экономическим показателем, и «тем, что вы хотели бы», или базовым экономическим показателем, также может быть преобразована в экономический дефицит, выраженный в денежных единицах. Для измерения экономического устаревания в долларах этот экономический дефицит может быть капитализирован в виде бессрочной ренты. Экономическое устаревание может быть измерено как дефицит нормы прибыли или как дефицит нормы доходности (в том числе в компоненте долгосрочного темпа роста рентабельности инвестиций). На дефицит нормы прибыли объекта могут влиять любые факторы, вызывающие дефицит прибыли на уровне объекта (независимо от того, как она измеряется) и дефицит до хода на уровне объекта (либо связанного с этим использования или бесполезности). На дефицит нормы доходности рассматриваемой единицы могут влиять любые факторы, вызывающие дефицит прибыли на уровне объекта (независимо от того, как она измеряется) и превышение суммы (или стоимости) инвестиций на уровне объекта (независимо от того, как они измеряются).

Причины экономического устаревания (или обоснования для него) должны быть внешними по отношению к объекту. Одна ко причины экономического устаревания не обязательно являются внешними по от ношению к субъекту предпринимательской деятельности — владельцу объекта. В качестве основополагающего принципа оценки имущества используется принцип «затраты не равны стоимости». Затраты — это не показатель стоимости. Скорее, затраты за вычетом всех форм износа и обесценения дают представление о стоимости. Оценка экономического устаревания обычно включает в себя экономические данные и экономический анализ. Опытные оценщики осведомлены о том, что:
— данные о доходах тщательно рассматриваются во всех экономических анализах, а не только в доходном подходе к оценке;
— анализ данных о доходах не преобразует затратный подход в доходный;
— оценка экономического устаревания может быть получена, когда анализ доходного подхода не выполнен и результат доходного подхода неизвестен;
— доходный подход, а также затратный и рыночный — все они учитывают не которые показатели данных о доходах объекта оценки.

МЕТОДЫ ИЗМЕРЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО УСТАРЕВАНИЯ

Существует несколько общепринятых ме тодов измерения экономического устаревания, включая следующие:
— метод рыночной экстракции;
— метод сравнения продаж подобранных пар;
— метод капитализации потерь дохода;
— метод анализа бесполезности.

В качестве примечания отметим, что Аарон Ротковски в своей статье [4] в том же журнале 2016 г. выделяет только три метода, исключив метод рыночной экстракции, а Майкл Ремша в [5]² определяет целых девять методов, при этом метод подобранных пар он вообще не рассматривает, а некоторые представленные им методы не вызывают желания их использовать в российской практике по причине слабой обоснованности. Тем не менее Рейли рассматривает только те методы, которые он относит именно к «лучшей практике». Применение метода рыночной экстракции (market extraction method) предусматривает следующее:
— сначала оценщик определяет продажи сопоставимых объектов;
— затем оценщик сравнивает цену продажи каждого объекта с затратами за вычетом физического износа и функционального устаревания для каждого сопоставимого объекта недвижимости;
— если цена продажи превышает затраты за вычетом физического износа и функционального устаревания, то экономического устаревания нет;
— если цена продажи меньше затрат за вычетом физического износа и функционального устаревания, то этот дефицит указывает на экономическое устаревание;
— показатель экономического устаревания можно разделить на затраты создания нового сопоставимого имущества (или на затраты сопоставимого имущества за вычетом физического износа), чтобы рассчитать процент экономического устаревания;
— этот процент экономического устаревания может быть применен к оценке затрат для объекта оценки.

Применение метода сравнения продаж подобранных пар (matched pair sales comparison method) предусматривает следующее:
— сначала оценщик определяет подходящие сопоставимые пары для сравнения;
— подобранными парами могут быть либо(1) два сопоставимых объекта, которые были проданы примерно в одно и то же время
— один испытывает экономическое устаревание, а другой нет, либо(2) один и тот же объект недвижимости, который был продан недавно (испытывает экономическое устаревание) и который был продан годами ранее (до того как испытал экономическое устаревание);
— данные о ценах продажи соответствующей пары анализируются для расчета процента измерения экономического устаревания;
— этот процент экономического устаревания может быть применен к оценке затрат создания объекта оценки.

Не будем оригинальными, если скажем, что в практике российской оценки рассчитывать на применение двух описанных методов в тех случаях, когда применение затратного подхода именно критически необходимо — при оценке специализированного имущества, попросту бесполезно. Применение метода капитализации потерь дохода (capitalization of income loss method, CILM) предусматривает следующее: — анализируют один или несколько показателей дохода, специфичных для объекта (маржу прибыли или норму доходности);
— выбирают соответствующие контрольные показатели дохода (например, исторические, прогнозируемые, отраслевые, сопоставимые с недвижимостью);
— рассчитывают разницу между показателем фактического дохода (маржи или нормы доходности) для конкретного объекта и контрольным показателем дохода (маржи или нормы доходности);
— эту разницу в показателях дохода (т. е. фактический и контрольный показатели) применяют к объекту оценки (либо в процентном выражении, либо в качестве капитализации дефицита дохода).

Этот метод, судя по «общей тональности» статьи Рейли, считается и им, и налоговыми органами именно наилучшим из всех общепринятых. Кроуфорд и Корниа [6] именуют оценку устаревания, определенную таким образом «истинным процентом устаревания» (true percentage of obsolescence), а Кроуфор и Слейд [7] используют этот метод в качестве эталонного при создании своего метода оценки промышленных объектов специального (т. е. одноцелевого) назначения. По-видимому, это и на самом деле так и этот метод надо пытаться использовать в первоочередном порядке, однако и сам Рейли (см. далее), и Кроуфорд и Слейд указывают на проблемы с получением достаточного для оценки экономического устаревания этим методом объема информации. Метод анализа бесполезности (inutility method) определения экономического устаревания обычно включает применение следующей формулы:

где ПМ — предполагаемая, проектная мощность объекта или номинальный объем производства или использования объекта;
ФМ — фактическая мощность объекта или фактический объем производства или использование объекта;
Х — показатель степени — масштабный коэффициент роста затрат по сравнению с ростом объема продаж.

Особо отметим, что недозагрузка объекта может быть связана не с экономическим, а с функциональным устареванием. Объект может быть не загружен до номинальной мощности не потому, что нет спроса, т. е. имеет место экономическое устаревание, а потому, что такого спроса в принципе не может существовать, и речь следует вести о суперадекватных (избыточных) капитальных затратах (инвестициях), т. е. о функциональном устаревании. Это еще раз подчеркивает необходимость обоснования наличия экономического устаревания до начал его оценки, однако однократный учет недозагрузки решает проблему учета и функционального, и экономического устаревания вне зависимости от того, какое именно устаревание учитывается. Это относится и к CILM.
Этот метод оценки экономического устаревания предполагает, что экономическое устаревание прямо пропорционально бесполезности (или недоиспользованию). Однако метод предполагает, что все затраты на производство / утилизацию оцениваемой единицы являются переменными. То есть постоянных затрат на уровне объекта не существует. Следовательно, предполагается, что норма прибыли на уровне объекта остается постоянной (и адекватной) при всех уровнях его использования. Как правило, это предположение не соответствует действительности, поскольку в реальности постоянные затраты присутствуют практически всегда.

Метод анализа бесполезности известен и у нас (см., например, [8]). В [9] приведено теоретическое обоснование расчетной формулы на основании производственной функции Кобба — Дугласа (чего не встречается в иностранной литературе), т. е. обе спечена серьезная методологическая основа применения метода. Между тем помимо указанных отнюдь не безобидных предположений метода существуют серьезные вопросы к обоснованию масштабного коэффициента, которые рассмотрены нами в [10]. Дополнительно укажем, что масштабный коэффициент всегда получается на основании данных о затратах создания, но не эксплуатации объектов имущества специального назначения. При этом обоснование этого параметра оценки является критичной для достоверности результата оценки экономического устаревания методом анализа бесполезности. Этот недостаток, а также тот факт, что в методе игнорируется наличие в структуре затрат постоянных затрат (не зависящих от уровня загрузки объекта), преодолевают Кроуфорд — Корниа — Слейд, в цитированных выше статьях [6, 7] разработав оригинальный (и, как нам представляется, очень перспективный для российской практики оценки) метод оценки специализированных активов с учетом всех форм износа и устареваний. Однако это тема для другой статьи.

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ

Первые два метода измерения экономического устаревания — метод рыночной экстракции и метод сравнения продаж подобранных пар — в большей степени применимы к оценке имущества по принципу суммирования.

Метод бесполезности обычно занижает экономическое устаревание. Метод бесполезности позволяет измерять дефицит в объеме (производстве), но не дефицит в нормах прибыли или доходности. Ротковски комментирует использование метода анализа бесполезности следующим образом [4]:

Этот метод может оказаться не лучшим для сложных промышленных или коммерческих объектов, которые имеют несколько направлений бизнеса или которые иным образом имеют разные категории материального имущества, не связанные друг с другом. Это связано с тем, что измеряемая бесполезность относится только к активам, которые связаны с производством товара или услуги, рассматриваемых в формуле бесполезности. Эти активы могут представлять собой не все налогооблагаемые активы, принадлежащие налогоплательщику.

При этом, по его мнению, метод анализа бесполезности лучше всего подходит для объектов, где все активы способствуют производству одного и того же товара или услуги.

В таблице обобщены и сопоставлены относительные сильные и слабые стороны общепринятых методов измерения экономического устаревания по Рейли.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как нам представляется, приведенная здесь информация восполняет существенный пробел в методологии российской оценки. В частности, хотя и не беспроблемным с точки зрения информационной составляющей, но полностью реальным в российской практике оценки является применение CILM и анализа бесполезности, поскольку в случаях, когда использование затратного подхода в оценке критически важно и без него оценка попросту не может состояться, оценка именно экономического устаревания вследствие не дозагрузки имущества способна служить ключевым элементом. В этом отношении очень характерны результаты расчетов, изложенные в цитированной выше статье Кроуфорда и Слейда [7]:

…По мере сокращения использования сокращение дохода (а значит, и стоимости. — А.С.) будет пропорционально больше, чем сокращение использования.
…Степень экономического обесценения достигает 100 % задолго до того, как коэффициент использования достигнет нуля.
…Вклад активов в стоимость падает до нуля, когда использование активов  снижается до 50 % от запланированного использования.

Таким образом, в тех случаях, когда использование затратного подхода критически важно, корректному учету экономического устаревания необходимо уделять самое пристальное внимание.

ОБЩЕПРИНЯТЫЕ МЕТОДЫ ИЗМЕРЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО УСТАРЕВАНИЯ. СРАВНЕНИЕ СИЛЬНЫХ И СЛАБЫХ СТОРОН МЕТОДОВ

ЛИТЕРАТУРА

1. Рейли Р., Швайс Р. Оценка нематериальных активов / пер. с англ. Бюро переводов «Ройд». М.: ИД «Квинто-Консалтинг», 2005.

2. Reilly R.F. Best Practices for economic obsolescence Measurements // Willamette Management Associates Insights Journal. Winter 2023. Available at: https://citizenscommercial.com/923/BP_Economic_Obsolescence_Meas.pdf (accessed March 12, 2023).

3. Mangan М.M., Rotkowski A. Economic obsolescence and market value // 46th Annual Taxation Conference «Appraisal for Ad Valorem Taxation of Communications, Energy and Transportation Properties. 2016, July 24–28. Available at: https://willamette.com/pubs/ presentations4/rotkowski_obsolescence_wichita_2016.pdf (accessed March 12, 2023).

4. Rotkowski A.M. Issues related to the measurement of economic obsolescence // Willamette Management Associates Insights Journal. Summer 2016. Available at: https://willamette.com/insights_journal/16/summer_2016_1.pdf (accessed March 12, 2023).

5. Remsha M.J. Measurement and quantification of obsolescence: Economic obsolescence // NZ Property Journal. November 2002.

6. Crawford R., Cornia G. The problem of appraising specialized assets // The Appraisal Journal. January 1994. Available at: https://www.thefreelibrary.com/The+problem+of+appraising+specialized+assets.-a014980009 (accessed March 12, 2023).

7. Crawford R.G., Slade B.A. Appraising industrial special-purpose properties. A utilization-based measure for estimating economic obsolescence // The Appraisal Journal. April 1, 2001. Available at: https://www.thefreelibrary.com/Appraising+Industrial+Special-Purpose+Properties.-a074701319, https://scholarsarchive.byu.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1577&context=facpub (accessed March 12, 2023).

8. Михайлов А.И. Совершенствование механизма ценообразования на рынке оборудования, Автореф. дис. … канд. экон. наук. СПб.: ФГБОУ ВПУ «Санкт-Петербургский государственный экономический университет», 2014. URL: https://new-disser.ru/_avtoreferats/01007527022.pdf (дата обращения 14.03.2023).

9. Андрющенко В.С., Горбач С.П. Определение экономического износа при оценке рыночной стоимости по затратному подходу // Вопросы оценки. 2002. № 4. URL: http://sroroo.ru/upload/iblock/304/vo4_02.pdf (дата обращения 14.03.2023).

10. Слуцкий А.А. Проблемы применения метода анализа бесполезности оценки экономического устаревания. Теория, методология и практика оценки. 09.03.2023. URL: http://tmpo.su/sluckij-a-a-problemy-primeneniya-metoda-analiza-bespoleznosti-ocenki-vneshnego-ustarevaniya/ (дата обращения 14.03.2023).

----

¹ Здесь и далее термин «имущество» используется как у Роберта Рейли, в качестве обобщения недвижимого и материального движимого имущества.

² Статья Майкла Ремши была представлена на 3-й Международной конференции по оценке машин и оборудования (Сидней, Австралия, 2002). Журнал со статьей автоматически загружается из поисковика, поэтому дать ссылку на него не представляется возможным. Публикация перевода данной статьи в журнале Вопросы оценки входит в ближайшие планы. (Прим. А.А.С.)

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

193