Определение технической возможности и разработка вариантов преобразования жилого дома как элемента домовладения в соответствии с условиями, заданными судом - Справочники и нормативы / Недвижимость / Методические рекомендации для экспертов

А.Ю. Бутырин, Т.А. Граббе, И.И. Попова, О.И. Хишева,
О.П. Коваленко, И.Г. Братская, А.Н. Попов, И.А. Шипилова

Определение технической возможности и разработка вариантов преобразования жилого дома как элемента домовладения в соответствии с условиями, заданными судом

Определение возможности и разработка вариантов преобразования (реального раздела, выдела, определения порядка пользования) жилого дома как элемента домовладения между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом.

Жилые дома, строения, сооружения как элементы домовладения.

3. Типовые вопросы, подлежащие разрешению экспертами

Экспертные исследования, направленные на преобразование жилого дома, проводятся при рассмотрении в судебном порядке гражданских споров, связанных с реальным разделом (выделом доли) домовладения[74], находящегося в совместной собственности.

Результаты анализа проведенных экспертами исследований этого вида позволяют представить перечень решаемых ими вопросов:

При том, что приведенные выше вопросы сформулированы применительно ко всему домовладению в целом, решаются они, прежде всего, в отношении жилого дома. Судебно-экспертным исследованиям этого элемента домовладения посвящены данные Методические рекомендации.

При подготовке к исследованию эксперт, уяснив поставленные перед ним вопросы, проверяет наличие и содержание предоставленных ему материалов дела (документов).

Ниже приводится перечень документов – источников исходных данных, используемых при исследовании:

При отсутствии каких-либо данных, необходимых эксперту для исследования и дачи Заключения, он принимает меры к их восполнению, направляя в установленном порядке ходатайство в суд о предоставлении дополнительных (по отношению к уже предоставленным) материалов.

Те же действия он совершает в том случае, если в материалах дела содержатся противоречивые данные (например, в нескольких документах указаны различные величины долей совладельцев в праве собственности на недвижимость при том, что в определении о назначении экспертизы названные величины не приведены).

Удостоверившись в том, что предоставленные судом документы содержат необходимые для производства исследования, достаточно полные и непротиворечивые данные, эксперт решает вопросы, связанные с организацией натурных исследований спорного домовладения.

Эксперт самостоятельно определяет объем и последовательность исследований, подлежащих выполнению, поэтому он вправе исключить один или несколько этапов исследования, изложенных в данной работе.

Все вопросы, связанные с организацией проведения экспертного осмотра, решаются судом[82]. При отказе эксперту в доступе к объекту (при наличии такой необходимости) судья принимает предусмотренные законом меры, направленные на обеспечение возможности проведения натурных исследований, и сообщает об этом эксперту. Если эти меры оказываются безрезультатными, эксперт рассматривает возможность производства экспертизы по предоставленным материалам дела, содержащим исходные данные для производства экспертизы. В этом случае правильность выводов эксперта будет определяться достоверностью исходных данных предоставленных документов, содержащих сведения о характеристиках исследуемого объекта.

Недостаточность предоставленных материалов для решения поставленных перед экспертами вопросов и невозможность их восполнения являются основанием для составления ими Сообщения о невозможности дать Заключение.

Подготовка к экспертному осмотру исследуемого домовладения включает в себя теоретико-методическую и техническую составляющие.

К теоретико-методической подготовке следует относить обращение к ранее изученной специальной литературе, где освещены вопросы, решить которые эксперту предстоит при проведении натурных исследований. Имеются в виду, прежде всего, настоящие Методические рекомендации, а также другие специальные источники, имеющие отношение к предмету экспертизы данного вида.

Ниже представлен перечень технических средств, используемых в ходе проведения экспертного осмотра.

5. Оборудование, инструменты, принадлежности

Измерительные инструменты, оборудование:

Фиксирующие инструменты, принадлежности:

Применение тех или иных технических средств определяется экспертом в зависимости от конкретных условий решаемой им задачи и специфики исследуемых объектов.

Измерительный инструмент в соответствии с требованиями Закона «Об обеспечении единства измерений», действие которого распространяется и на судебно-экспертную деятельность (п. 16 ч. 3 ст. 1 Закона), должен быть поверен, сертифицирован либо калиброван в соответствии с тем порядком, который предусмотрен для каждого конкретного вида технических средств.

Элементом подготовки эксперта к осмотру следует также считать выполнение копий технического паспорта БТИ в части планов (поэтажных) строений и земельного участка домовладения (ситуационного плана домовладения). Эти «заготовки», на которые будут наноситься данные, полученные в ходе натурных исследований, целесообразно выполнять в условиях экспертного учреждения.

В ходе натурного исследования экспертом используются методы квалифицированного наблюдения, прямого и опосредованного измерения; выявляются, подлежат анализу и фиксируются характеристики и признаки элементов домовладения, имеющие значение для решения поставленных вопросов в полном объеме.

6.1. Установление наличия (отсутствия) строений, сооружений домовладения, соответствия их характеристик данным об этих объектах, содержащимся в материалах дела

Перед началом обследования строений производится общий осмотр домовладения в целях определения его фактического состава. Результаты вносятся в схему участка с одновременной литерацией строений в соответствии с данными предоставленных документов. Эксперт должен сопоставить фактический состав домовладения, функциональное назначение строений с данными паспорта БТИ, так как в последнем иногда бывают допущены ошибки, которые могут быть перенесены в Заключение эксперта. В первую очередь должно быть установлено соответствие наличия реально существующих строений (их отдельных элементов) данным об этих объектах, приведенным в техническом паспорте БТИ, а также в иных документах, приобщенных к материалам дела.

Следует определить должное отношение эксперта к такому виду документов, как технический паспорт БТИ. Объем содержащихся в нем данных можно условно разделить на данные правового и технико-экономического характера: первые указывают на величину долей совладельцев в праве собственности на недвижимость, отражают факт регистрации в установленном порядке строений и отдельных пристроек; вторые представляют собой технико-экономические характеристики объектов, входящих в состав домовладения.

Данные правового характера по своей значимости для эксперта следует относить к обязательным; технико-экономические данные имеют ориентирующее значение. Первые эксперт использует в своих исследованиях, не подвергая их сомнению (за исключением ситуаций, при которых эти данные противоречат данным других материалов дела: в этом случае направляется соответствующее ходатайство в суд).

Данные ориентирующего значения эксперт уточняет (проверяет) в ходе натурных исследований объектов, входящих в состав домовладения. Общая площадь жилого дома, указанная в правовых документах, являясь технической характеристикой, имеет правовой характер. Эта двойственность влечет за собой необходимость выполнения следующего действия – в том случае, когда по результатам осмотра исследуемого домовладения будет определено несоответствие площадей жилого дома сведениям о них, указанным в техническом паспорте БТИ, эксперт направляет в суд ходатайство с просьбой об устранении выявленных несоответствий[84].

Факт отсутствия в натуре зафиксированного в техническом паспорте БТИ отдельного строения либо его части (веранды, террасы, надстройки и пр.) должен быть зафиксирован в Заключении эксперта, но в объем строений, подлежащих разделу, такие объекты не включаются. В этот объем будут включены только фактически существующие строения и их элементы, так как спор о праве собственности на жилой дом – это спор о вещном праве. Объектами такого спора могут быть лишь реально существующие строения либо его части, поскольку сам по себе спор о праве собственности на несуществующее в действительности имущество беспредметен.

Если же в ходе осмотра будет установлено фактическое наличие отдельных строений, о которых в техническом паспорте БТИ нет никаких данных либо имеются данные, свидетельствующие об отсутствии их правовой регистрации в установленном порядке[85], эксперт должен исследовать эти объекты и, зафиксировав полученные результаты, отразить их в своем Заключении, если на то есть указание суда. При отсутствии такого указания эксперт исключает из дальнейших расчетов в своем Заключении установленные сведения на том основании, что до принятия в эксплуатацию и правовой регистрации спор о разделе строения (а это прежде всего спор о праве собственности) не может быть разрешен судом, так как это право еще не возникло и, возможно, не возникнет, если будет установлено, что дом возведен с отступлениями от проекта и (или) от требований СНиП и (или) имеются другие признаки, предусмотренные соответствующей статьей ГК РФ (самовольная постройка[86]).

При сопоставлении данных технического паспорта БТИ и данных, полученных при осмотре домовладения, эксперт обращает внимание на порядок литерации строений и их отдельных помещений. Необходимость этих действий обусловлена тем, что в указанном документе зачастую бывают ошибочно объединены под одной литерой жилые и нежилые помещения, пристройки и гаражи. В подобных случаях эксперт фиксирует выявленное обстоятельство и приводит в Заключении свои пояснения, отражающие правильное, с точки зрения эксперта, положение вещей.

6.2. Техническое обследование зданий, строений, сооружений и оборудования домовладения

Цель этого этапа – уточнение (установление) архитектурно-планировочных, объемно-планировочных, конструктивных и инженерно-технических решений зданий и сооружений (в первую очередь, исследуется основное строение)[87], видов использованных при строительстве материалов и изделий, выполненных работ, а также состояния отдельных элементов постройки. Для этого исследуются все конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перегородки, междуэтажные и чердачные перекрытия, полы, крыша, окна, двери, инженерное оборудование и пр.

Натурные измерения следует выполнять согласно правилам производства обмеров при проведении технической инвентаризации, которые изложены в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации [16].

Полученные результаты фиксируются для последующего описания объектов исследования в Заключении эксперта.

Порядок исследования в этой части и его описание приводится в Приложении 2.

Порядок исследования, направленного на определение габаритных размеров строений и сооружений, входящих в состав домовладения, приведен в Приложении 3.

Далее экспертом выявляются и фиксируются признаки физического износа элементов зданий, строений и сооружений.

Решение этих задач носит поисковый характер и включает факто-фиксирующий и оценочный моменты. Особо тщательному обследованию подлежат несущие конструкции строения и отдельные его элементы.

Оценку признаков физического износа и определение технического состояния жилого дома и надворных строений следует выполнять согласно требованиям Ведомственных строительных норм ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» [17]. Она производится по специальной методике, суть которой состоит в последовательном сопоставлении указанных признаков с табличными данными, отражающими количественную оценку (в процентах) износа отдельных конструкций здания. Затем с помощью ряда уравнений, учитывающих удельный вес конструкции во всем объеме сооружения, определяется степень износа строения в целом.

В том случае, если у эксперта есть основания предполагать наличие признаков износа в недоступных для непосредственного визуального восприятия местах (например, фундамент или бревенчатая стена, обшитая деревянными рейками), ему следует в установленном законом порядке (ст. 85 ГПК РФ) направить в суд соответствующее ходатайство об обеспечении доступа эксперта к «скрытым» конструкциям исследуемого объекта, а в рамках удовлетворения этого ходатайства предложить сторонам по делу в зависимости от ситуации: убрать слой грунта, фрагментарно демонтировать обшивку стены и т.п.[88]

Величина физического износа для скрытых конструктивных элементов строений, в случаях невозможности их исследования, устанавливается исходя из периода их фактической эксплуатации (Т_экс) и нормативного срока службы (Т_норм) (определяется соотношение Т_экс/Т_норм ´ 100%).

Ряд технических характеристик строений, зависящих от величины их физического износа, приведен в Таблице 1 [18].

Зависимость некоторых технических характеристик строений от величины их физического износа

Примечание. Физический износ газового и лифтового оборудования определяется специализированными эксплуатационными организациями в соответствии с ведомственными инструкциями.

Ход и результаты процесса определения величины физического износа исследуемых строений отражаются в Заключении эксперта.

На этом заканчиваются натурные исследования строений домовладения и эксперт приступает к исследованию земельного участка[89].

7. Обработка данных, полученных в ходе экспертного осмотра

Следующий этап производства экспертизы по данной категории дел осуществляется вне территории исследуемого домовладения (в условиях судебно-экспертного учреждения) и включает в себя подготовку Заключения эксперта, в котором отражаются ход и результаты определения возможности преобразования объекта спора в соответствии с условиями, заданными судом, и разработку вариантов такого преобразования, сопровождаемую необходимыми расчетами, пояснениями, комментариями и чертежами.

7.1. Установление возможности преобразования спорного домовладения (без земельного участка) в соответствии с условиями, заданными судом

Возможность реального раздела (выдела) жилого дома спорного домовладения определяется рядом обязательных условий:

Предлагаемые экспертом варианты раздела (выдела) не должны приводить к ухудшению технического состояния дома[91].

7.1.1. От величины физического износа будет зависеть ход дальнейшего исследования. Если величина износа спорного дома (других построек) превышает предельные величины (65% для деревянных домов и 70% – для каменных), экспертом констатируется факт невозможности дальнейшей эксплуатации строений и, следовательно, их раздела[92].

Если величина износа будет варьироваться в пределах от 41% до 65% для деревянных домов и от 41% до 70% – для каменных, то работы по их переоборудованию и перепланировке могут привести к изменению технического состояния дома, снизить прочностные характеристики конструктивных элементов до критического предела. Предлагая на рассмотрение суда варианты раздела таких домов, эксперт должен отразить в Заключении необходимость проведения мероприятий, исключающих возможность разрушения строения[93].

Таким образом, критическая величина износа строений при условии сохранения несущей способности основных (несущих) конструктивных элементов не исключает возможности разработки вариантов раздела (выдела) таких строений.

7.1.2. Эксперт, определив величину общей площади помещений жилого дома (его части)[94], устанавливает величину площади, приходящейся на долю каждого из совладельцев. Эксперт должен исходить из того, что минимальной величиной общей площади помещений жилого дома, подлежащей разделу (допустимой при выделе), считается площадь жилой комнаты не менее 8 м², которая является минимально допустимой площадью жилого помещения[95].

7.1.3. Эксперт рассматривает возможность устройства в жилом доме, подлежащем разделу (выделу), отдельных изолированных помещений (частей дома), имеющих непосредственное естественное освещение (определенный уровень освещенности и инсоляции, соответствующий нормам СП 52.13330.2011 «Естественное и искусственное освещение» [7], СП 23-102-2003 «Естественное освещение жилых и общественных зданий» [8], СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» [11]), индивидуальный вход.

Эксперт может предусмотреть устройство пристройки, включающей минимальный набор вспомогательных помещений (в частности, при выделении минимально допустимой площади жилого помещения – 8 м²)[96].

В каждой из выделяемых частей жилого дома предусматриваются индивидуальные системы: отопления (устройство печи, иных источников теплоснабжения); вентиляции (окно, форточка, фрамуга и т.п.); электроснабжения. Обеспечение отопления предлагаемой к выделу части дома нестационарными отопительными приборами не допускается.

7.1.4. Чтобы правильно решить вопрос о возможности раздела жилого дома (выдела отдельных его частей), нужно различать такие понятия, как «соответствие помещения санитарным и техническим требованиям» и «уровень благоустройства (комфортности) помещения».

Первое понятие предусматривает наличие условий, при которых проживание человека в конкретном помещении не несет вреда его здоровью.

Второе понятие предусматривает наличие в помещении коммунальных удобств (водопровода, канализации, центрального отопления, газоснабжение и пр.).

Жилое помещение (часть жилого дома) может отвечать санитарным и техническим требованиям, но быть неблагоустроенным, либо быть благоустроенным, но не соответствовать санитарным и техническим требованиям. Неблагоустроенный дом подлежит разделу. Дом (его часть), не отвечающий требованиям действующих санитарных и технических норм, не подлежит разделу в качестве жилого.

Обеспечение равного уровня коммунального благоустройства в предлагаемых к разделу (выделу) частях дома возможно, но не обязательно.

7.1.5. Габариты жилых и подсобных помещений определяются в зависимости от нормативных требований, а также необходимого набора предметов мебели и оборудования, размещаемых с учетом требований эргономики[97].

Ширина жилой комнаты должна быть не менее 2,2 м; кухни – 1,7 м, передней – 1,2 м, внутриквартирных коридоров – 0,85 м, ванной – 1,5 м, уборной – 0,8 м; глубина уборной должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м при открывании двери внутрь; высота (от пола до потолка) жилых помещений – не менее 2,3 м; высота внутриквартирных коридоров – 2,1 м [1–3, 19].

Если фактическая высота помещения спорного дома меньше указанной выше, то это не является препятствием для положительного решения о возможности раздела (выдела) жилого дома между совладельцами.

7.1.6. Решив вопрос о возможности раздела (выдела) жилого дома, эксперт определяет возможность раздела строений хозяйственного назначения, сооружений, оборудования домовладения. Эти объекты спора распределяются либо пропорционально долям в праве собственности (в м² или стоимостном выражении), либо с учетом фактически имеющегося на дату проведения исследования порядка пользования ими, либо с учетом варианта, предложенного судом. Эксперт при этом должен исходить из неизменности их функционального назначения и требований действующих норм и правил, предъявляемых к подобным строениям.

При разделе либо выделе доли (долей) собственников в домовладении допускается предоставление в общее пользование собственников надворной уборной, сливной ямы, водопроводных колодцев (колонок).

7.2. Разработка вариантов преобразования спорного домовладения (без земельного участка) в соответствии с условиями, заданными судом

7.2.1. Начинается этот этап работы с составления поэтажных планов жилого дома (возможно использование копий поэтажных планов БТИ). Поэтажный план является горизонтальным разрезом строения на уровне 1,1–1,3 м от поверхности пола, так как в этот разрез попадают наиболее значимые конструкции, дверные и оконные проемы. Поэтажные планы составляются, как правило, в масштабе 1:100 (для крупных зданий – в масштабе 1:200).

Литерация строений и помещений на поэтажных планах должна соответствовать литерации, приведенной в техническом паспорте БТИ. Номера помещений на планах указываются в виде дроби в центре плана каждого помещения. При этом в числителе ставится номер комнаты (помещения), а в знаменателе – его площадь. Высота указывается на планах в тех помещениях, где были взяты замеры.

При подсчетах площадей и объемов исследуемого строения следует пользоваться величинами, полученными при замерах; подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака (например: 9,6 м²).

При подсчете площади помещения неправильной формы план комнаты разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т.д.) с дальнейшим суммированием площадей полученных простейших геометрических фигур либо с помощью графических программ, которые позволяют вычислять площади любой конфигурации.

Учитывая значительный объем выполняемых экспертом разнохарактерных операций при составлении поэтажных планов спорных строений и проведении сопутствующих вычислений на этом этапе производства экспертизы целесообразно провести систематизированную проверку полученных результатов.

При контроле графических работ проверяются:

7.2.2. Следующий этап – собственно разработка вариантов раздела домовладения.

В соответствии с Постановлением № 4 Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.81 г. [14], а также Постановлением № 4 Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.80 г. [15] вопрос определения размера долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и выдел их в натуре связывается с полезной [98] площадью дома.

Критерием натурального выражения идеальных долей совладельцев в праве собственности на домовладение является общая (полезная) площадь помещений жилого дома, подлежащая разделу (выделу).

Установив количество общей площади помещений жилого дома, приходящейся на идеальную долю каждого из совладельцев, эксперт определяет ее стоимость. Соответствующие расчеты и их результаты приводятся в тексте Заключения эксперта (например, в табличной форме).

Варианты раздела (выдела) разрабатываются без разграничения помещений по их функциональному назначению.

Все изменения, связанные с реализацией в натуре предложенных вариантов раздела (выдела), предполагают проведение лишь основных строительных работ, связанных с переоборудованием и перепланировкой, с целью создания изолированных частей жилого дома, без расчета стоимости работ по переоборудованию инженерных коммуникаций[99] (отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения). Перечень этих работ может включать в себя:

Все изменения эксперт отражает на планах строения, при этом использует условные обозначения, например:

Планы строения с разработанными вариантами раздела (выдела) и расшифровкой условных знаков («Условные обозначения:») размещаются в Приложениях к Заключению эксперта.

При разработке варианта эксперт указывает на необходимость переоборудования местной системы отопления в целях обеспечения ее автономности для каждой из вновь образуемых частей дома.

При определении стоимости дома стоимость внутренних инженерных коммуникаций (отопление, газоснабжение, водопровод, канализация) входит, как правило, в стоимость дома. При разработке вариантов раздела в случае, если инженерные коммуникации остаются в одной из предложенных к выделу частей дома[102], их стоимость либо определяется отдельно, либо должна входить в стоимость той части, в которой они непосредственно расположены.

Ввод инженерных коммуникаций в дом до разводки по частям жилого дома, предполагаемым к выделу собственникам, может как остаться в общем пользовании собственников, так и перейти одному из совладельцев.

Если подлежащее разделу здание 2-этажное или 1-этажное с мансардным этажом и на 2-м этаже (на мансарде) располагаются жилые помещения, доступ в которые отсутствует, то при разработке вариантов необходимо предусмотреть лестницу на 2-й этаж (мансарду), обеспечивающую туда доступ (определяется техническая возможность устройства лестницы и обозначается месторасположение лестницы на плане).

Предпочтительным будет техническое решение, предусматривающее владение (пользование) помещениями как на первом, так и на втором (ином другом) этажах здания каждым из совладельцев, исключающее расположение помещений одного совладельца над помещениями другого совладельца.

В случае если такой подход реализовать не представляется возможным либо по иным причинам, экспертом разрабатывается вариант, при котором предлагаемые к выделу помещения располагаются одно над другим. В этой ситуации необходимо следовать требованиям соответствующих норм и правил (например, п. 2.8 ВСН 61-89(р) [19], раздел 9 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» [1]).

Графическое изображение вариантов преобразования домовладения (жилого дома) размещается в Приложениях к Заключению эксперта.

После того как в план строения будут внесены все изменения по предлагаемым вариантам раздела (выдела), части строения, выделяемые каждой из спорящих сторон, закрашиваются разными цветами. На свободное от чертежа место листа выносятся условные обозначения.

В том случае, если доли у спорящих сторон равны, не следует индивидуализировать совладельца, которому предполагается выдел конкретной части строения. Решение вопроса о том, кому какую часть выделить, остается в компетенции суда. Поэтому следует в таких обстоятельствах не указывать фамилии потенциальных владельцев частей объекта недвижимости, а условно обозначать их «Совладелец № 1», «Совладелец № 2» и пр. Если же доли не равны, то становится очевидным, кому какая часть строения предлагается к выделу, и в этом случае совладельцы индивидуализируются.

Для того чтобы исключить возможность непосредственного выхода на улицу (во двор) из жилого помещения предлагаемой части дома, эксперт предусматривает тамбур и наносит его на план дома. Глубина тамбура должна быть не менее 1,5 м (п. 9.19 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» [1]), ширина – не менее 2,2 м. Если же тамбур устроить невозможно, предусматриваются двойные двери, в том числе с открыванием в разные стороны, оборудованные уплотняющими прокладками и дверными доводчиками (п. 1.1.7 ВСН 61-89(р) [19]).

Далее экспертом в тексте Заключения указываются части основного строения (помещения), иных построек и оборудования, предлагаемые к выделу каждой из спорящей сторон, определяются реальные доли[103] совладельцев и приводится их стоимость.

После этого устанавливается и отражается в Заключении эксперта несоответствие (отступление) между частью домовладения, приходящейся на долю, и частью, предлагаемой к выделу (как по площади, так и по стоимости), и приводится расчет указанного несоответствия[104].

Далее приводится перечень только основных строительных работ по переоборудованию и перепланировке помещений с целью их изоляции в соответствии с каждым из предложенных вариантов с определением их стоимости[105]. При этом эксперт не определяет, кому из совладельцев следует выполнять те или иные работы по переоборудованию (точнее – оплачивать выполнение). Решение данного вопроса – прерогатива (исключительное право) суда.

На этом заканчивается этап производства экспертизы, связанный с разработкой вариантов раздела (выдела). При отсутствии объективной возможности раздела эксперт констатирует и обосновывает это. В таких случаях он вправе в порядке личной инициативы изучить возможность выдела части дома одной из спорящих сторон, соответствующей размеру его доли, при этом доли остальных совладельцев суммируются[106].

В тех случаях, когда судом перед экспертом ставится вопрос лишь об определении порядка пользования помещениями спорного жилого дома[107], стоимость предлагаемых к пользованию частей дома не определяется[108].

7.2.3. Следующим этапом работы эксперта является определение стоимости домовладения[109].

В случаях, когда раздел (выдел) домовладения возможен, применяется исключительно затратный подход к его оценке.

Если раздел невозможен, то используются все три подхода к оценке в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. и Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)[110].

7.2.4. Отдельно следует сказать о возможности и разработке вариантов реального раздела (выдела) коттеджей[111].

Приведенные характеристики коттеджей ограничивают количество вариантов раздела, которые может предложить эксперт.

При этом эксперт следует основным (приведенным выше) принципам и критериям возможности раздела (выдела) жилого дома при разработке вариантов преобразования спорного объекта недвижимости (коттеджа).

Для реализации предлагаемых вариантов раздела (выдела) эксперту необходимо решать вопросы, связанные с устройством изолированных частей коттеджа, разъединением существующих инженерных коммуникаций (внешних и внутренних систем: водо-, газо-, электроснабжения, отопления, канализации, вентиляции), прокладкой новых инженерных коммуникаций с целью обслуживания двух (нескольких) отдельных изолированных частей коттеджа.

При невозможности соблюдения вертикального зонирования при разработке вариантов раздела (выдела) эксперту необходимо учитывать требования СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» [1], ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» [19] и иных нормативных документов, регламентирующих размещение газифицированных кухонь, уборных и ванных комнат (душевых) над или под жилыми помещениями.

Эксперт при разработке вариантов раздела (выдела) указывает только подлежащие демонтажу перегородки и оси межквартирных перегородок, предлагаемых к устройству; обозначает месторасположение дополнительных необходимых проемов (дверных, оконных) и устройства дополнительного входа в дом.

Предлагаемые варианты раздела (выдела) по своему содержанию являются своего рода основным направлением (концепцией) преобразований в архитектурно-строительной части задания на проектирование.

Названные задачи могут быть решены только при проектировании, а точнее – разработке проекта реконструкции жилого дома.

Экспертиза – это прежде всего исследование. Проектирование не является исследованием, поэтому проектирование в целом и разработку проектов реконструкции домов в частности судебный эксперт-строитель не осуществляет.

7.2.5. Изменение долей в праве собственности и (или) определение доли по условиям, заданным судом.

При рассмотрении судами спорных вопросов о праве на долю в собственности с учетом признания за одним (или нескольким) из совладельцев права собственности на возведенные им (ими) пристройки, надстройки; произведенную реконструкцию; переоборудование помещений из нежилых в жилые, которые не прошли правовую регистрацию в установленном порядке, экспертом решаются вопросы, связанные с изменением долей в соответствии с условиями, заданными судом.

Согласно п. 15 Постановления № 4 Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.81г. [14] участникам общей долевой собственности на дом «…могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета[112] и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома…».

Увеличение площади дома, находящегося в общей долевой собственности, произошедшее за счет всех участников общей долевой собственности, не влечет за собой изменения их долей в праве собственности на дом.

Изменение долевого соотношения между участниками общей долевой собственности (как увеличение, так и уменьшение) может произойти в результате возведения одним из совладельцев за счет своих личных средств каких-либо надстроек, пристроек и перестройки дома (переоборудования помещений из нежилых в жилые) при наличии на это соответствующих разрешений, предусмотренных законом.

Задача эксперта при этом сводится к установлению факта и количественного выражения изменения общей площади помещений спорного жилого дома и определению изменения долевого соотношения.

Алгоритм решения задачи (пример вопроса суда: «Определить доли собственников в праве собственности на дом[113] № …, расположенный по адресу: …, с учетом признания за Ивановой И.И. права собственности на возведенные пристройки Лит.А_3,, Лит.А₄, Петровой А.А. – возведенные пристройки Лит.А_5,, Лит.А₆, Сидоровой Е.Е. - возведенные пристройки Лит.А_1,, Лит.А₂») следующий:

7.2.6. На практике иногда судом ставятся такие вопросы:

«Определить доли собственников в праве собственности на жилое строение (дачу), расположенное по адресу: …, с учетом неотделимых улучшений жилого строения (дачи), произведенных Ивановой А.А. …»;

«Определить стоимость неотделимых улучшений жилого строения (дачи), расположенного по адресу: …, произведенных Ивановой А.А. в период с …».

Термин «неотделимые улучшения»[115] включает в себя как правовую, так и техническую составляющие. Для решения поставленной задачи эксперту необходимы следующие сведения:

В этом случае эксперт должен направить в адрес суда ходатайство с просьбой указать перечень работ, входящих в состав «неотделимых улучшений», и представить документы, содержащие данные о первоначальном техническом состоянии исследуемого жилого дома до произведенных «неотделимых улучшений».

Алгоритм решения такого рода задач следующий:

8. Нормативно-техническая и специальная литература

Приложение 1. Основные термины и определения

Абрис – выполненный от руки внемасштабный, но с соблюдением пропорций чертеж с обозначением в нем данных, необходимых для составления плана.

Выдел доли в жилом доме – передача судом в собственность стороне по делу (участнику общей долевой собственности) определенной (в том числе установленной экспертом) изолированной (автономной) его части, соответствующей величине его доли (имеющей отклонение от этой величины), что влечёт за собой прекращение общей долевой собственности на указанную (выделенную) часть жилого дома.

При выделе части жилого дома одному из участников общей долевой собственности доли оставшихся (более двух) совладельцев суммируются, и у них не прекращается общая долевая собственность на оставшуюся после выдела часть жилого дома, а доли – перераспределяются пропорционально первоначальным идеальным долям в праве собственности.

Веранда – застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него.

Домовладение – единый комплекс недвижимого имущества, включающий:

Данный комплекс обособлен от смежных домовладений, имеет почтовый адрес. Домовладение следует рассматривать как сложную вещь, содержащую две основные составляющие – земельный участок и жилой дом (дома), имеющие функциональную неразрывную взаимосвязь, образующие единое целое.

Жилой дом (часть дома) – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным, длительным или кратковременным проживанием в таком здании (в том числе сезонным, отпускным и т.п.).

Идеальная доля в праве собственности на домовладение – доля совладельца в праве общей собственности, определяемая правоустанавливающими документами (свидетельство о праве на наследство, договор дарения, свидетельство о праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права, решение суда и т.д.) и представленная в виде дроби по отношению к общей собственности (например, 1/2 доля).

Квартира (часть квартиры) – структурно-обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Квартира должна быть пригодна для постоянного проживания, отделены от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и иметь самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) и (или) непосредственно наружу.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комфорт проживания – включенный в строительные нормы комплекс санитарно-гигиенических, эргономических и экологических требований. Санитарно-гигиенические требования устанавливаются на оптимальном расчетном уровне (например, температура и влажность воздуха в помещениях), экологические – на допустимом (например, допустимый уровень содержания вредных веществ в воздухе и воде). Выполнение этих требований обеспечивается инженерно-техническим оснащением здания. Эргономические требования устанавливаются на минимально достаточном уровне и обеспечиваются при планировке помещений с учетом габаритов мебели и оборудования. Например, габариты и площади помещений квартиры должны обеспечивать расстановку необходимого для отдыха, сна, приготовления и приема пищи, санитарно-гигиенических процессов и домашних занятий набора предметов мебели, бытовых приборов и оборудования, а также возможность свободного перемещения человека среди них [3].

Комфорт проживания повышенный – устанавливаемый в задании на проектирование повышенный уровень требований к габаритам и площади помещений, к составу помещений квартиры, а также к инженерно-техническому оснащению, обеспечивающему возможность регулирования в процессе эксплуатации санитарно-гигиенических параметров воздушной среды.

Коттедж – одноквартирный индивидуальный жилой дом (городской или сельский), при котором имеется небольшой участок земли. Коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей: обычно в первом этаже – общая комната, кухня, хозяйственные помещения; во втором – спальни.

Кровля – верхний элемент крыши (покрытие), предохраняющий здание от всех видов атмосферных воздействий.

Крыша – верхняя часть строения для защиты от дождя и снега; внешняя поверхность крыши обыкновенно имеет скат к наружным стенам. По форме скатов крыши бывают: односкатная, щипцовая и шатровая, верхнее ребро крыши называется коньком. Крыша состоит из наружной оболочки – кровли и внутренней подпоры кровли – стропил.

Мансарда (этаж мансардный) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Мезонин – надстройка, возвышающаяся над общей крышей жилого дома, которая по площади меньше нижележащего этажа.

Минимально допустимая площадь жилого помещения, выделяемая при разделе жилого дома (допустимая при выделе). Величина указанной площади составляет 8 м². При ее определении в расчет принимается только возможность биологического существования на этой площади человека без вреда для его здоровья. Данная величина отражена в действующих строительных нормах и правилах [1–3] и имеет научное обоснование: исследования показали, что площадь менее 8 м²является «опасным пределом» для здоровья [20].

Навес – скатная крыша, опирающаяся на столбы и/или иные опоры. Предназначен для укрытия от дождя, снега или солнечных лучей. В домовладении навес является вспомогательным дворовым строением хозяйственного назначения.

Неотделимые улучшения – содержание этого понятия в отличие от понятий «ремонт (текущий, капитальный)» и «реконструкция» не раскрыто ни в одном нормативном документе, тем не менее оно используется в ст. 245 «Определение долей в праве долевой собственности» и в ст. 623 «Улучшения арендованного имущества» Гражданского кодекса РФ.

Исходя из содержания указанных статей, неотделимыми являются те улучшения, которые невозможно отделить от имущества без нанесения ему вреда и, соответственно отделимые – это те улучшения, которые можно отделить от имущества без нанесения ему вреда.

К неотделимым улучшениям можно относить те работы (в случае осуществления их собственником имущества за свой счет и с соблюдением установленных законом правил), которые рассматривались бы как работы капитального характера (надстройка, пристройка и перестройка) и увеличивали стоимость дома. В свою очередь, текущий ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств.

Неотделимые улучшения применительно к изделиям (деталям), использованным при производстве выполненных работ, не должны обладать двумя признаками:

1) технологически предусмотренная возможность демонтажа изделий и деталей (болтовые соединения; съемно-разъемные соединения и пр.), что позволяет осуществить их демонтаж без нанесения им вреда (полного или частичного разрушения);

2) принадлежность рассматриваемых изделий (деталей) к множеству изготовленных серийно, что обеспечивает возможность их повторного использования в силу их типовых (не уникальных) технических характеристик.

Общая площадь помещений жилого дома (в основу толкования термина положено понятие общей площади жилого помещения согласно п. 5 ст. 15 и ст. 16 ЖК РФ) – сумма отапливаемых площадей жилых комнат и подсобных помещений. Это вся внутренняя площадь жилого дома в пределах капитальных стен, за вычетом площадей внутренних капитальных стен, постоянных перегородок, печных очагов, вентиляционных и других каналов, занимающих площадь на полу.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Не включаются в общую площадь помещений жилого дома неотапливаемые помещения веранд, сеней, террас, мансард, лоджий, балконов, холодных кладовых, тамбуров, холодные пристройки иного функционального назначения, а также гаражи, мастерские. Эти помещения имеют для дома вспомогательное значение, не являются самостоятельными объектами права общей долевой собственности на дом и при его разделе должны переходить собственникам пропорционально их долям в праве собственности.

В технических паспортах, составленных по состоянию на период до 2000 г. при определении площадей помещений жилого дома использовалось понятие «общая полезная площадь», которое равнозначно понятию «общая площадь помещений жилого дома».

Определение порядка пользования домовладением (жилым домом) – передача судом в индивидуальное (обособленное) и общее пользование совладельцам частей домовладения (жилого дома). Определение порядка пользования домовладением не прекращает общей долевой собственности на домовладение и обусловливается следующими факторами:

При определении порядка пользования домовладением экспертом не определяются долевые соотношения предлагаемых в пользование отдельных помещений.

Пристройка – часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. К пристройкам относятся пристроенные кухни, жилые пристройки, мансарды, сени, тамбуры, веранды и т.п. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием.

Раздел домовладения – передача судом в собственность сторонам по делу (участникам общей собственности) определенных (в том числе установленных экспертом) изолированных (автономных) его частей, что влечет за собой прекращение общей собственности на домовладение. При этом определяется численное выражение величины долей помещений, предлагаемых к разделу каждому из совладельцев (сторонам по делу).

Реальная доля в праве собственности на домовладение – индивидуализированная в натуре часть домовладения (например, определенная часть жилого дома с конкретными помещениями), предлагаемая к выделу тому или иному совладельцу в соответствии с разработанным экспертом вариантом раздела (выдела).

Реконструкция жилого дома – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или (и) его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований – частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.

Ремонт здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Ремонт здания капитальный – ремонт здания с целью восстановления его ресурса, а также улучшения эксплуатационных показателей, с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Ремонт здания текущий – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Самовольная постройка – жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

Необходимость исследования не прошедших в установленном порядке правовую регистрацию строительных объектов (самовольные постройки) и фиксации результатов этого исследования обусловлена практикой судебных разбирательств дел рассматриваемой категории. На практике наиболее распространены следующие ситуации:

судом ставится вопрос об исследовании всех строений и сооружений, находящихся на земельном участке на дату проведения экспертного осмотра, вне зависимости от их правовой регистрации;

суд может вынести решение о разделе незарегистрированного строения на стадии незавершенного строительства, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца.

Служебная (хозяйственная) постройка – строение вспомогательного назначения, расположенное на земельном участке домовладения. Предназначена для удовлетворения хозяйственных либо бытовых надобностей (сарай, баня, навес, беседка, гаражи).

Сооружение надворное (дворовое) – сооружение инженерного обеспечения, строение вспомогательного назначения, расположенное на земельном участке домовладения. Предназначено для удовлетворения хозяйственных либо бытовых надобностей (выгребная или мусорная яма, колодец, септик, бассейн, подстанция, дворовое покрытие, ограждение, фонтан, ворота и т.п.).

Строение – отдельно стоящая постройка, которая может состоять из нескольких частей, составляющих одно целое. Основные признаки целостности строения: его назначение, наличие общего входа, единое архитектурное оформление.

Строение основное в домовладении – жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) – строение, которое среди других на земельном участке является главенствующим по своему назначению, капитальности постройки, архитектурным признакам и пр.

Тамбур – проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Терраса – огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом.

Цокольный этаж – этаж с отметкой пола ниже планировочной отметки земли не более, чем на половину высоты расположенных в нем помещений.

Холодный чердак – неотапливаемое помещение, ограниченное крышей и верхним (чердачным) перекрытием здания. Чердак – строительный термин, обозначающий пространственный объем под кровлей, которая термически изолируется от основного объема здания. Он имеет строго определенное функциональное назначение, заключающееся в его использовании для поддержания дома в технически исправном состоянии, размещении в этом пространстве инженерных коммуникаций и не предназначен для использования в хозяйственно-бытовых целях (устройства кладовых, хранения вещей и пр.). При любом порядке пользования домом он, наряду с фундаментом, подпольем и крышей, разделу не подлежит. В последнее время в строительстве наметилась тенденция замены холодных чердаков на мансарды или теплые чердаки.

Приложение 2. Порядок исследования и описания основных конструктивных элементов строений, входящих в состав домовладения

Порядок описания конструкций определяется условиями работы каждой конструкции; материалом, из которого она выполнена и качеством строительных работ.

Основными характеристиками в таком описании являются:

В ходе проведения натурных исследований определяются следующие характеристики основных элементов строений.

Фундамент. Устанавливаются и фиксируются вид (тип) конструкции фундамента, материал его изготовления. Фундамент относится к «скрытым» конструкциям. Обнаружить его износ или деформации непосредственно, без проведения земляных работ, невозможно. Таким образом, исследование фундамента может осуществляться непосредственно (устройство шурфов[116]) и опосредованно: об износе фундамента можно судить по состоянию конструктивно связанных с ним элементов – цоколю и стенам, которые воспринимают и отражают изменения технического состояния фундамента.

При исследовании фундаментов выполняется следующее:

Стены. Устанавливаются и фиксируются виды (типы) конструкций стен, материал их изготовления. Стены выполняются, в основном, из дерева либо камня (кирпич, бетон и пр.).

При обследовании деревянных стен необходимо:

а) провести осмотр кладки наружных и внутренних стен в целях выявления мест выкрашивания кирпича и выветривания раствора, отслоений и разрушений облицовочных фактурных слоев, расслоения, коррозии, промерзания и переохлаждения конструкций, наличия сырости, следов коррозии на штукатурке кладки цоколя и стен; проверить простукиванием плотность сцепления штукатурки. Выявляются и фиксируются сквозные и волосяные трещины, наличие утолщенных швов в кладке и пустошовки.

Для оценки состояния стен, поврежденных трещинами, и выявления причин возникновения последних проводят фиксацию направления трещин, измерение ширины их раскрытия и глубины. Сквозные трещины раскрытием от 1 см считаются опасными. Обнаруженные деформации стен (отклонения от вертикали, крен, выпучивание, просадки, искривление горизонтальных линий и т.д.) измеряются и фиксируются в абсолютных величинах;

б) определить состояние оконных перемычек, карнизов в целях установления наличия (отсутствия) трещин, выпучивания, перекосов.

Перегородки. Устанавливаются и фиксируются виды (тип) конструкций перегородок, материал их изготовления.

При обследовании перегородок санузлов следует обращать особое внимание на их состояние в местах расположения трубопроводов и сантехприборов.

Перекрытия. Устанавливаются и фиксируются виды конструкций перекрытий, материал их изготовления.

При обследовании перекрытий устанавливается наличие (отсутствие):

Следует обратить особое внимание на места опирания балок на стены, заделки концов балок в кладке стен; целостность кладки сводов и смещение конструкций свода; наличие и состояние мест примыкания наката к балкам.

Полы. Устанавливаются и фиксируются виды (тип) конструкций полов, материал их изготовления.

При обследовании сгораемых полов (дощатых, паркетных, с ковровым покрытием и пр.) устанавливаются:

При обследовании несгораемых полов (из линолеума, керамической плитки, цементных, асфальтовых, мозаичных и т.д.) установлению подлежат:

Крыша и кровля. Устанавливаются и фиксируются виды (тип) конструкций крыш, материал их изготовления; вид кровельного покрытия, способ крепления отдельных его элементов; наличие (отсутствие) организованного водоотвода, его конструкция.

Наружным осмотром устанавливается наличие (отсутствие) таких дефектов, как прогибы, седловатость, нарушение горизонтальности и вертикальности плоскостей, искривление коньковой линии. Особо тщательно исследуются места примыкания крыши основного здания и пристроек, места соединения покрытия кровли с вентканалами, дымовыми трубами, парапетом.

При осмотре чердачного пространства особое внимание следует уделять участкам, которые соответствуют местам расположения имеющихся наружных дефектов.

Подлежат осмотру сопряжения элементов стропильных ферм и мауэрлатов, брусков обрешетки; устанавливаются их целостность, наличие (отсутствие) гнили, трещин, грибка, плесени, следов разрушения жучком, а также ослабления врубок, узлов крепления в местах сопряжения. Проверяются места соединения кровли с дымовыми трубами, слуховыми окнами, антеннами. Проверяются наличие засыпки чердачного перекрытия, состояние элементов слуховых окон, целостность их остекления.

Наружным осмотром устанавливается наличие (отсутствие) таких дефектов, как вздутие, трещины, разрывы рулонного покрытия; наличие неплотности соединений отдельных элементов кровли, просветов в покрытии кровли, наличие ржавчины; для системы водоотлива – наличие ржавчины и повреждение настенных желобов и деталей водоприемных устройств.

Оконные и дверные проемы. Устанавливаются и фиксируются виды (тип) конструкций оконных и дверных проемов, материал их изготовления.

Наиболее распространены заполнения оконных и дверных проемов, изготовленные заводским способом из древесины, алюминиевых профилей, поливинилхлоридных профилей (ПВХ), а также изготовленные из отдельных элементов (присущи домам старой постройки).

Заполнение оконных проемов состоит из коробки, оконного переплета и подоконника. Коробки закладные устанавливаются в проемы во время кладки стен (при изготовлении панелей на заводах), коробка прислонная монтируется в проем после его кладки. Переплет состоит из обвязки, соединяющей горбыльки, импосты. Щель между створками закрывается нащельником.

При обследовании фиксируется вид и количество переплетов. Оконное заполнение может быть одинарным или двойным. Переплеты могут быть глухие и створные. Верхняя часть оконного переплета называется фрамугой, которая может быть открывающейся или глухой. Стекла оконных переплетов должны быть на штапиках с замазкой, не иметь трещин, конденсата. Проверяются жесткость крепления приборов, их комплектность, состояние окраски; устанавливаются наличие (отсутствие) разрушений слоя замазки в фальцах, отслоения штапиков, отсутствие или износ уплотняющих прокладок.

При обследовании окон обращается внимание на жесткость угловых сопряжений створок, прочность соединений узлов обвязки переплетов, на наличие трещин в стеклах, неплотности по периметру оконных коробок, плотность закрывания створок. Трещины в нескольких стеклах могут свидетельствовать о перекосе оконного переплета, оконной коробки под влиянием трещины перемычки от повышенного давления стены на этот участок. Перекосы оконных коробок, неплотное закрывание оконных створок могут характеризовать неравномерную осадку стен в связи с просадкой, разрушением фундаментов. При отсутствии вышеуказанных признаков неплотное закрывание окон и щели в притворах могут быть обусловлены рассыханием древесины заполнения оконного проема.

При наличии пятен под подоконником, трещин на деревянной подоконной доске следует установить наличие (отсутствие) гнили материала стен под подоконником, самого подоконника, правильность установки сливов, наличие и исправность отливных брусков в нижней обвязке оконных переплетов, форточек.

Обследование заполнений оконных и дверных проемов из профилей ПВХ со стеклопакетами проводится в соответствии с методикой, разработанной в РФЦСЭ при Минюсте России и утвержденной в установленном порядке[119].

Двери (наружные и внутренние). При обследовании должен быть определен и зафиксирован их вид: одно- или двухстворчатые, глухие, щитовые, глухие филенчатые, остекленные (полуостекленные), простые и пр. Дверь состоит из дверной коробки и дверного полотна. Основные бруски дверного полотна по его периметру называются обвязкой. Бруски, делящие полотно на части и связывающие обвязки, – средниками. Пространство между обвязками и средниками заполняется филенками. Рейки с фасонным профилем, прикрывающие щель в притворе полуторных и двухпольных дверей, называются нащельниками.

Устанавливаются плотность закрывания дверного полотна, наличие (отсутствие) перекосов коробки, осадки, коробления плотна, нашивок в притворах, щелей. Неплотное закрывание двери в стене, в перегородке может быть следствием как рассыхания полотнища двери, коробки, так и перекосов в связи с осадкой конструкций стен, перегородок, полов, что требует дополнительного исследования указанных конструкций. Определяются провисание полотна, подтянутость и крепление дверных петель, комплектность дверных приборов, наличие (отсутствие) в филенках щелей, трещин. Устанавливается и фиксируется состояние окраски.

Наружная отделка здания. Устанавливается и фиксируется вид отделки фасадов, например: обшивка тесом с последующей окраской, обшивка только углов стен с масляной окраской сруба, оштукатуривание каменных или деревянных стен с окраской, только масляная окраска сруба и пр. Определяется состояние отделки, характеризующееся прочностью соединения слоя краски с основанием, наличием (отсутствием) отслоений краски, её шелушения, коробления окрасочного слоя, трещин, подтеков, мокрых и ржавых пятен.

При исследовании оштукатуренных (облицованных) стен фасада устанавливаются и фиксируются местные разрушения облицовки, штукатурки, определяемые как визуально, так и простукиванием, трещины в штукатурке, разрушения фактурного и окрасочного слоев, повреждения или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, наличие высолов. В ходе исследования обшивки стен фиксируются зазоры, щели, ослабление крепления досок обшивки, нарушение их окрасочного слоя, состояние досок обшивки.

Внутренняя отделка помещений. Устанавливается и фиксируется вид конструкции основания под отделку – штукатурка, оклейка бумагой, картоном, подшивка оргалитом и т.д.; вид отделки – масляная, клеевая окраска, оклейка обоями, облицовка и пр. На поверхностях, окрашенных водными и масляными составами, проверяются однотонность окраски, отсутствие пятен, следов протечек и подтеков, вздутий, трещин, отмеливание слоя краски, отсутствие следов кисти, отслоений и шелушений окрасочного слоя, просвечивания нижележащих слоев краски. Для определения прочности сцепления с основанием слой штукатурки простукивается. Состояние отделки характеризуется степенью загрязненности (отсутствием таковой).

Для поверхностей, оклеенных обоями, устанавливается и фиксируется их вид по материалам – бумажные, синтетические на пленке, на тканевой основе; по качеству (фактуре) – простые, улучшенные, высококачественные (импортные); по условиям эксплуатации – простые, моющиеся (для влажной уборки) и пр. Устанавливается наличие (отсутствие) отставания обоев по верху, по плинтусам и наличникам; изменения цвета и оттенка обоев (вылинявшие, потускневшие); пятен, трещин, морщин, вздутых мест, складок и приподнятых либо задранных кромок, заплат, доклеек. Исследуется гладкость подготовки поверхности под обои (наличие либо отсутствие бугров, зерен).

Крыльца, лестницы, отмостки. Устанавливается и фиксируется их материал и конструкция. Крыльца могут быть деревянные с площадками или без площадок, каменные с щечками (боковыми стенками) или без таковых. Лестницы бывают деревянными, каменными, металлическими и железобетонными. Состоят из маршей – наклонных плоскостей со ступенями, уложенных по металлическим, железобетонным балкам – (косоурам) или по деревянным балкам (тетивам). Каменные лестницы могут устраиваться без косоуров путем заделки концов ступеней в кладку стен. По количеству маршей (подъемов в пределах одного этажа) лестницы подразделяются на одномаршевые, двухмаршевые, трехмаршевые и т.д. Лестничные площадки – горизонтальные плоскости, соединяющие марши и пол на этажах. Ступень состоит из проступи (горизонтальная часть ступени для постановки стопы) и подступенка (вертикальной части, поддерживающей проступь).

При обследовании следует обращать внимание на прогибы косоуров, тетив; на расстройство сопряжений отдельных узлов элементов, врубок деревянных лестниц и тетив; на выбоины, стертости ступеней, выпадение деревянных подступенков, сохранность перил; на коррозию металла косоуров, прогибы площадок, неплотное прилегание площадок, маршей к стенам; на трещины, выбоины, отслоения на полах площадок и ступенях, выпадение кирпичей из кладки каменных крылец, наличие загниваний, механических повреждений несущих элементов деревянных крылец, лестниц.

Отмостка служит для отвода от фундамента атмосферной и поверхностной воды в целях защиты его от увлажнения и разрушения. Установлению и фиксации подлежат конструкции и параметры отмостки по ширине и толщине, наличие уклона. Определяются целостность покрытия, отсутствие просадок, трещин, щелей по периметру сопряжения с цоколем, пустот под покрытием отмостки.

Отопление. Устанавливается и фиксируется вид и конструктивные особенности системы отопления, ее исправность. Различают следующие виды отопления: центральное – с теплоносителем от городских (поселковых) сетей; местное – от котла, вмонтированного в печь или отдельно установленного, газового или на твердом топливе; печное.

При обследовании системы отопления (местного, центрального) необходимо зафиксировать схему разводки труб, вид приборов отопления, марку котла, место установки расширительного бака и его емкость, состояние печи, где установлен котел; наличие (отсутствие) утечек, капельных течей, наличие хомутов на трубах, исправность запорной арматуры, а в период отопительного сезона – прогрев отопительных приборов.

При исследовании системы печного отопления устанавливается и фиксируется материал печи и ее основания. Состояние печи, кухонного очага характеризуется наличием (отсутствием) отклонений от вертикали, неравномерным нагревом поверхностей, наличием трещин в кладке и трубе, выпадением кирпичей, образованием щелей вокруг разделки в перекрытии, кровле, плохой тягой, перегреванием и разрушением топливной камеры и дымоходов, повреждением топочной арматуры, разрушением оголовка трубы.

Топливник (топливная камеры, где сгорает топливо) легко обследуется при открытой дверце. При этом устанавливается сохранность пола (нижней плоскости топливника), состояние колосниковой решетки, боковых стенок топливника. Обращается внимание на крепление дверцы, на наличие задымленности поверхности печи над дверцей, что характеризует нарушение или засоренность системы дымооборотов, недоступных для непосредственного обследования. Определяется состояние настила плиты печи, комплектность конфорок, наличие (отсутствие) нарушений целостности настила, его просадок, состояние стенок духовки.

Водопровод. Обследование состояния трубопроводов, системы водоснабжения следует начинать с фиксации мест установки сантехоборудования и схемы разводки труб. Затем выявляется наличие или отсутствие свищей в трубах, резьбовых соединениях, устанавливается наличие (отсутствие) утечки воды, определяются места установки хомутов, проверяется работа запорной арматуры, эффективность крепления сантехприборов, их комплектность.

Для контроля полноты и правильности описания конструктивных особенностей и технических характеристик объектов натурного исследования следует провести на месте соответствующую проверку зафиксированных экспертом данных.

Приложение 3. Определение габаритных размеров строений и сооружений, входящих в состав домовладения

При определении габаритов зданий, строений измерение производится лазерным измерителем (дальномером) либо мерной лентой (рулеткой).

Наружный обмер здания производится выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см, при этом необходимо следить за горизонтальностью расположения мерной ленты. Измерение по внешнему обводу стен должно производиться с учетом толщины слоя штукатурки или облицовки.

Толщину кирпичных стен следует определять не только по количеству штучного материала (например, в два кирпича), но и в сантиметрах, так как размер кирпича может быть нестандартным или кладка стен – облегченной, с утеплителем и т.д.

При определении высоты (наружных размеров) строений измеряется расстояние по вертикали от уровня земли до верхнего уровня венчающего карниза, т.е. до свеса покрытия кровли.

Если строение располагается на косогоре и обрез цоколя[120] в наиболее низкой части места находится на значительной высоте, что препятствует непосредственным измерениям, следует производить замеры по цоколю в доступных местах, наблюдая за горизонтальностью линий измерения, т.е. за тем, чтобы они были параллельны обрезу цоколя, так как при уклоне местности возможна ошибка из-за смещения ленты рулетки от горизонтального направления.

В тех случаях, когда строение находится на местности, имеющей уклон, высота строения измеряется по середине его длины или дважды – по концам строения для последующего вычисления средней величины, равной полусумме этих высот. Когда уклон местности идет в двух направлениях, следует определять среднюю высоту из двух аналогичным способом.

У строений с односкатной крышей высота определяется по среднему значению высот. Места измерения должны отмечаться на плане (абрисе) буквой «Н = …» и цифровым выражением установленной величины.

Объем надземной части с чердачным перекрытием строения определяется умножением площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне выше цоколя на полную высоту здания, измеренную от уровня чистого пола первого этажа до верхней плоскости теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия.

Объем подземной части (подвала или цокольного этажа) строения определяется умножением горизонтального сечения по внешнему обводу строения на уровне пола первого этажа выше цоколя на высоту от уровня пола подвала (цокольного этажа) до пола 1-го этажа.

Объем построек без чердачного перекрытия с односкатной кровлей определяются умножением горизонтального сечения по внешнему обводу стен на среднюю высоту, измеренную от пола до верхней плоскости кровли.

Объем дома с мезонином[121] включает в себя объем дома и объем мезонина. Объем мезонина определяется умножением горизонтального сечения по наружному обводу стен на полную высоту, взятую от чистого пола мезонина до верхней плоскости теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия.

Объем мансарды[122] (светелки) определяется умножением площади вертикального сечения по наружному обводу стен, ограждающих мансардный этаж (светелку), и верхней плоскости теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия, а при его отсутствии – верхней плоскости кровельного покрытия на длину здания.

Объем мансард (светелок) определяется отдельно от основного строения. Высота мансарды (светелки) определяется как средняя по двум ее внутренним измерениям – наибольшему и наименьшему с надбавкой на перекрытие 30–35 см.

Объем эркеров, тамбуров, застекленных галерей и лоджий, ниш, световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши, размещенных в габаритах здания, включается в общий объем здания.

Объем здания должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части значительно отличаются друг от друга по очертанию, конфигурации или по их конструктивному решению.

В объем здания должен также включаться объем эркеров, тамбуров и других частей здания.

Не выходящие за пределы первого этажа проезды не исключаются из общего объема. Проезды высотой выше первого этажа включаются только в размере 50% их объема в свету.

Колонны, пилястры, пояски и другие архитектурные детали в объем не включаются.

При обмере зданий высотой 2 и более этажа с окнами равной ширины, расположенными во всех этажах по одним вертикальным осям, съемка расположения окон производится только по первому этажу. Окна, расположенные не по одной оси, или окна разной ширины замеряются (привязываются) отдельно на каждом этаже внутри здания.

При измерении лестничных клеток указанных зданий измеряется их длина и ширина, при этом размеры лестничных площадок замеряются непосредственно, а размеры марша – путем измерения горизонтальной проекции клетки и исключения из этой величины суммы размеров по ширине двух площадок.

При определении этажности надземной части здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если отметка пола ниже планировочной отметки земли (тротуара или отмостки), но не более чем на половину высоты расположенных в нем помещений. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

Внутренний обмер помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,1–1,3 м от пола, с одновременным обмером дверей, печей, выступов и остальных элементов. При этом должны выполняться следующие правила:

Высота в помещениях, имеющих своды, берется в двух местах от пола до пяты свода[123] и от пола до шельги свода[124].

При измерении помещений, соединенных аркой без дверной коробки, необходимо измерить ширину арочного проема. При условии, что размер его не менее 150 см и составляет не менее половины длины общей стены со стороны меньшего из помещения, эти два помещения следует считать за одно.

Определение толщины внутренней стены производится путем измерения ее в дверном проеме или измерением через дверной проем общей длины смежных помещений и исключением из полученного результата длины каждого помещения. Толщину внутренней стены (перегородок) между двумя помещениями при отсутствии между ними дверного проема определяют вычитанием из результата наружного замера между двумя оконными проемами в свету суммы внутренних замеров от искомой стены до каждого из оконных проемов в свету по формуле

Х – длина фрагмента стены, расположенного между двумя оконными проемами;

Х₁ и Х ₂– длина фрагментов стены, расположенных между оконным проемом и ближайшей поверхностью перегородки (рис. 1).

Рис. 1. План строения с указанием параметров, используемых при установлении толщины внутренней перегородки

После этого необходимо проверить соответствие данных о наружных размерах строения данным о внутренних размерах. Для этого подсчитывается сумма размеров помещений, толщина стен и перегородок. Теоретически при правильной съемке результаты наружного обмера и сумма внутренних размеров (вместе с толщиной стен) должны быть равны, однако на практике в связи с неточностью обмера в подавляющем большинстве случаев имеет место невязка[125].

Фактическая невязка определяется по формуле

N_в – сумма внутренних размеров помещений по одной оси и толщина стен (перегородок).

Фактическая невязка не должна превышать допустимую. Для устранения недопустимой невязки эксперт должен проконтролировать наружные и внутренние размеры, толщину стен и перегородок, после чего исправить уже нанесенные на план данные.

Обмер помещений непрямоугольной формы производится, как правило, вплотную к стенам, так как в противном случае точно составить план и подсчитать правильно площадь окажется невозможным.

В том случае, если нет возможности измерить помещения непосредственно по стенам, замеры следует проводить параллельно им и настилу пола на высоте 1,0–1,3 м от пола; размеры проставляются в абрисе (на плане) в местах проведения измерения.

При обследовании кровли следует замерить высоту от засыпки до конька и длину горизонтальной проекции ската для определения площади кровли (рис. 2).

Рис. 2. Схема конструкции крыши с указанием параметров, используемых при определении площади кровли

S₁ – горизонтальная проекция площади кровли;

К – коэффициент наклона, определяемый соотношением высоты ската кровли (Н) и его горизонтальной проекции (L) (Таблица 1).

Таблица 1. Значение коэффициента наклона (К), определяемое соотношением высоты ската кровли (Н) и его горизонтальной проекции (L)

Для контроля полноты и правильности выполненных замеров на этом этапе исследований следует провести проверку полученных результатов. Проверке подлежат:

Расчеты параметров строения могут производиться как на месте обследования, так и при камеральной обработке его результатов.

Приложение 4. Расчет стоимости домовладения

Для исследований данного вида характерна определенная специфика, заключающаяся в избирательности подхода к решению вопроса о том, всегда ли при определении стоимости строений спорного домовладения следует учитывать влияние таких факторов, как их месторасположение (в городе или сельской местности, а в пределах населенного пункта – в центре или на окраине); наличие (отсутствие) транспортных магистралей (железнодорожных либо автомобильных); степень благоустройства района, где расположен объект спора; наличие (отсутствие) в непосредственной близости от него леса, реки, озера, моря либо реально существующих или предусмотренных в перспективе промышленных предприятий, свалок, иных источников вредного воздействия на человека и т.д.

Наиболее приемлемый путь определения степени влияния таких факторов – исследование с использованием метода сопоставления парных продаж, т.е. сопоставления стоимости двух уже проданных схожих объектов оценки, в отношении которых действуют аналогичные по количеству и характеру факторы (кроме одного или нескольких), влияние которых подлежит определению. Представляется, что этот метод не может быть рекомендован для подавляющего числа экспертных исследований по категории дел, связанных с разделом (имеются в виду случаи констатации экспертом возможности реального раздела жилого дома между совладельцами), так как способ оценки недвижимости с учетом собственно «рыночных» факторов в таких ситуациях неприменим. Поясним это положение на следующем примере.

Жилой дом возводился в элитном месте двумя совладельцами на участке земли, переданном им по наследству; вклад их в строительство одинаковый, и, соответственно, им принадлежат равные доли в праве собственности на него. Дом невозможно разделить в точном соответствии с их идеальными долями, в связи с чем суду необходимо определить сумму выплаты в качестве компенсации той стороне по делу, которой будет передана во владение «меньшая» часть дома. При этом следует исходить из того, что оценка имущества – это определение его стоимости в соответствии с поставленной целью, а установление рыночной стоимости недвижимости напрямую связано с его продажей. Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Рассматриваемая ситуация не предполагает совершения сделки купли-продажи (собственники будут продолжать эксплуатировать каждый свою часть дома), следовательно, нет условий для констатации необходимости определения собственно рыночной стоимости спорной недвижимости. К этому следует добавить, что здравому смыслу противоречило бы увеличение суммы компенсации, основанное на влиянии такого фактора, как элитное месторасположение постройки, при том, что расходы, связанные с возведением дома, определялись лишь затратами, связанными с его строительством. В данном случае при определении стоимости спорного объекта недвижимости должен быть использован затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание имущества, с учетом всех видов износа. Данный подход предполагает применение методов сравнительной стоимости единицы имущества и стоимости укрупненных элементов.

Затратным подходом определяется стоимость замещения (полная восстановительная стоимость) в текущих ценах воображаемого объекта недвижимости, возведенного из аналогичных материалов по соответствующим технологиям, с теми же издержками и в той же местности, что объект оценки, уменьшенная затем с учетом поправок на величину, учитывающую его физический износ.

Согласно затратному подходу общая стоимость домовладения (С_об) определяется как сумма стоимости участка земли (С_у.з) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (С_вс) за минусом накопленного износа (С_из):

Ввиду того что земельный участок будет разделен в дальнейшем между собственниками (пользователями) домовладения, его стоимость (стоимость земельного участка) в рамках расчета стоимости объекта недвижимости, строений и сооружений, входящих в состав спорного домовладения (дом, хозпостройки, коммуникации и пр.), не учитывается.

Наиболее точный результат расчета стоимости замещения объекта может быть получен при использовании имеющейся сметной документации, отражающей полные затраты на его строительство. При отсутствии сметной документации эксперт использует региональный «Сборник норм по оценке строений, принадлежащих гражданам» либо сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС, ООО «Коинвест»). Методика расчета по этим сборникам представляет собой определение стоимости объекта на основе укрупненного показателя стоимости измерителя (м², м³) и приведена в общей части сборников.

Важным этапом определения стоимости является переход от базисного уровня цен, в котором составлены сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки (так называемая индексация цен).

Базисными являются уровни цен 1969 г., 1984 г., 1991 г. Коэффициент индексации может быть рассчитан экспертами соответствующего подразделения СЭУ с последующим утверждением на научно-производственном совещании подразделения на основе ведомственных (отраслевых) документов, содержащих сведения о ценообразовании в строительстве, а также на основе расчета соответствующими специализированными организациями (например, Центрами сметного ценообразования).

Разумеется, что в тех случаях, когда реальный раздел и иные формы преобразования спорного домовладения невозможны, его следует оценивать с учетом рыночных факторов. Это обусловлено необходимостью соблюдения условия, при котором сумма компенсации позволила бы стороне по делу, право владения недвижимостью которой прекращается с вступлением решения суда в силу, приобрести часть домовладения тех же габаритов, качества и расположенную в аналогичных условиях.

[78] К вспомогательным строениям по отношению к основному строению в данном случае относятся пристройки, веранды, террасы, мансарды, светелки и пр.; они следуют судьбе основного строения (основной вещи). См. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[79] Аббревиатура названий территориальных органов технической инвентаризации может быть различной: МПТИ; ГУП МОБТИ; МУПТИ и ОН и пр.

[80]Имеются в виду случаи рассмотрения судом возможности раздела незаконченного строительством дома.

[81] Приведенный список может быть расширен или сокращен в зависимости от содержания поставленных вопросов и специфики объектов, подлежащих экспертному исследованию.

[82] В соответствии с ч. 5 ст. 10 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» орган или лицо, назначившие судебную экспертизу, обеспечивают эксперту беспрепятственный доступ к объекту и возможность его исследования.

[83] См. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[84] На практике данное противоречие преодолевается, как правило, путем подготовки «нового» технического паспорта БТИ сторонами по делу во исполнение соответствующего предложения суда. Данные «нового» паспорта БТИ должны соответствовать уже существующим реалиям.

[85] Эти данные могут быть представлены в паспорте БТИ в соответствующих таблицах в следующих формулировках: «Не предъявлен согласованный план застройки земельного участка» (как правило, относится к надворным сооружениям); «Разрешение на строительство не предъявлено» (как правило, относится к дому и пристройкам); «Не зарегистрировано право собственности».

[86] См. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[87] Так как вопросы раздела домовладения рассматриваются в рамках гражданского судопроизводства, то их решение во многом регламентируется гражданским правом, в объеме понятий которого существует определение главной вещи и принадлежности как вещи, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением; принадлежность следует судьбе главной вещи (ГК РФ). Основное строение (как правило, это жилой дом) в данном контексте и является этой главной вещью, другие же постройки – принадлежностью. В первую очередь экспертом рассматривается возможность раздела и разрабатываются варианты такого раздела в отношении основного строения, затем других построек и элементов домовладения. Выдел на долю совладельца только построек хозяйственно-бытового назначения недопустим. (См. Приложение 1 «Основные термины и определения».)

[88] Самостоятельно (даже с разрешения сторон) выполнять указанные действия не следует – это может спровоцировать впоследствии дополнительные претензии у «проигрывающей» стороны к эксперту. Возможно также предъявление исковых требований о возмещении ущерба, связанного с порчей имущества. При проведении этих действий не должно быть нанесено ущерба исследуемым конструкциям (понятие «ущерб» здесь используется исключительно в техническом значении, без «правовой» составляющей).

[89] См.: Методические рекомендации «Определение возможности и разработка вариантов преобразования земельного участка как элемента домовладения в соответствии с условиями, заданными судом», представленные в настоящем сборнике.

[90] Нормируются следующие характеристики жилых помещений: габариты, площади, планировка, естественная освещенность и инсоляция, отопление, вентиляция. Следует отметить, что объектом, в отношении которого возник спор о его разделе (выделе), может являться дом, который по каким-либо параметрам и характеристикам не соответствует требованиям действующих норм. Это относится к домам старой (исторической) застройки. В этой ситуации исследование проводится исходя из существующих объемно-планировочного, конструктивного и инженерно-технического решений дома и не предусматривается выполнение каких-либо мероприятий по их устранению.

[91] См. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.80 г. № 4 [пп. 6, 7, 15].

[92] Закономерным (нормальным) физическим износом строения в результате утраты материалами своих свойств считается износ, при котором деревянное строение долговечностью 60 лет изнашивается: первые 20 лет – по 1% в год, от 20 до 40 лет – по 1,25% в год, от 40 до 60 лет – по 1,5% в год. Каменные строения долговечностью 120 лет изнашиваются: в первые 40 лет – по 0,5% в год, от 40 до 80 лет – по 0,6% в год, от 80 до 120 лет – около 0,8% в год. Нужно учитывать, что приведенные данные имеют лишь ориентировочное значение, фактический же износ строений необходимо определять по результатам экспертного осмотра. Допустимо использовать приведенные данные только при отсутствии возможности натурных исследований строения.

[93] Работы по переоборудованию дома следует вести в строгом соответствии с требованиями строительных норм и правил, регламентирующими порядок выполнения этих работ, соблюдая технологию строительного производства и правила безопасности труда при производстве строительных работ. Работы должны осуществляться специалистами соответствующей (предусмотренной специальными правилами) профессии и квалификации.

[94] См. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[96] В данном случае, помимо требований к объемно-планировочному решению подобных пристроек, следует руководствоваться требованиями, предъявляемыми к их размещению относительно как межевых границ участка, так и существующих надворных строений и сооружений.

[97]См. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[98] В настоящем издании используется понятие «общая площадь помещений жилого дома» как наименование одной из характеристик жилых помещений, см. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[100] Разборка отопительных печей нежелательна, так как в результате длительной безремонтной эксплуатации домов старой застройки печи зачастую становятся своеобразной устойчивой опорой балок перекрытия при их значительных прогибах.

[101] Перегородки должны обеспечивать определенный тепловой режим и отвечать требованиям специальных норм и правил по звукоизоляции, весу, соотношению удельного веса и прочностных характеристик фундамента.

[102] При разработке варианта, связанного с изменением габаритов помещения, в котором установлено газовое оборудование (АГВ, КГИ, газовая плита и др.), а также если экспертом предусматривается установка данного оборудования в ином помещении, необходимо соблюдать соответствие параметров помещения техническим требованиям.

[103] См. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[104] Результаты данных расчетов используются судом при решении вопросов, связанных с денежной компенсацией и определением ее величины.

[105] Эксперт в данном случае представляет не полный, а основной (оптимальный) перечень работ, исходя из своих представлений о достаточности позиций этого перечня.

[106] Проявление экспертной инициативы в этой части целесообразно только в тех случаях, когда это, с точки зрения эксперта, будет способствовать эффективному разрешению гражданского спора, в рамках рассмотрения которого осуществляется производство ССТЭ.

[107] См. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[108] При определении порядка пользования помещениями жилого дома доли сторон в праве собственности при этом не изменяются и остаются в своих идеальных величинах.

[109] См. Приложение 4 «Расчет стоимости домовладения».

[110] Утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г.

[111] См. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[112] С учетом современных реалий здесь следует иметь в виду предусмотренные законом разрешения соответствующих местных административных органов.

[113] Данная формулировка вопроса суда при всей некорректности наиболее распространена на практике. Эксперт должен понимать, что в его компетенции лишь расчетный аспект решения проблемы. Результаты расчетов судья может принять, решая вопрос об изменении долей, а может отклонить.

[114] Далее под «общей площадью» понимается общая площадь помещений жилого дома (см. Приложение 1 «Основные термины и определения»).

[115] См. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[116] Под шурфом в данном случае понимается локальная выемка грунта, позволяющая определить следующие характеристики фундамента: его вид, материал изготовления, глубина заложения и пр., а также признаки физического износа.

[117] Установленные в результате визуального и инструментального обследования признаки физического износа конструктивных элементов следует оценивать путем сравнения означенных признаков с их значениями, приведенными в таблицах 1–71 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» [17].

[118] Данное обстоятельство возможно определить не нарушая целостности конструкции – простукиванием.

[119] См.: Чудиёвич А.Р. Методика экспертного решения вопроса о соответствии технических характеристик заполнений оконных проемов из профилей ПВХ со стеклопакетами требованиям нормативно-технической документации // Методики исследования объектов судебной строительно-технической экспертизы: оконных заполнений из ПВХ; квартир, поврежденных заливом (пожаром); межевых границ земельных участков. – М.: РФЦСЭ при МЮ РФ, 2007.

[120] Обрезом цоколя называется место перехода утолщенной нижней части стен, именуемой цоколем, в нормальную для данного дома толщину стен. Это место в кладке оформляется чаще всего полочкой или откосом. В отдельных случаях, когда обрез цоколя находится выше человеческого роста и это препятствует замеру по телу строения, обмеры производятся по цоколю с поправкой на обрез, величина которого уточняется в наиболее удобном для этого месте.

[121] См. Приложение 1 «Основные термины и определения».

[123] Пятой свода называется плоскость, являющаяся опорой для наклонной части свода.

[124] Шельгой называется прямая, лежащая под замком свода. Замком свода называется верхний камень, смыкающий две его половины.

[125] Невязка – величина, равная исчисленной разнице между полученными при измерении объекта исследования результатами и истинными параметрами.

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)