Интерактив / Профессия Оценщик

Оставить комментарий | Читать комментарии

Основы профессиональной деятельности оценщика, осуществляющего оценочную деятельность на основании трудового договора с юридическим лицом

Е.А. Севастьянова

В настоящей статье автор анализирует основные принципы правового статуса оценщика и оценочной деятельности с учетом норм трудового законодательства, регламентирующих правоотношения оценщика — работника и юридического лица — работодателя, а также формулирует предложения по совершенствованию правового регулирования статуса оценщика.

Ключевые слова: оценщик; оценочная деятельность; трудовой договор; независимость оценщика; ответственность оценщика; страхование ответственности.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» [4] (далее — Закон об оценочной деятельности) субъектом оценочной деятельности является оценщик. Основные требования, которые предъявляются к данному субъекту, — членство в саморегулируемой организации и страхование ответственности.

Свою деятельность оценщик может осуществлять как самостоятельно, ведя частную практику, так и на основании трудового договора с юридическим лицом, отвечающим требованиям ст. 15.1. Закона об оценочной деятельности. Порядок реализации основных принципов оценочной деятельности в случае, когда оценщик ведет частную практику, особых вопросов не вызывает. Однако если оценщик является работником юридического лица, то есть состоит в трудовых отношениях, реализация основ осуществления оценочной деятельности вызывает, по нашему мнению, определенные проблемы.

Статья 16 Закона об оценочной деятельности устанавливает принцип независимости оценщика и юридического лица, работником которого является оценщик, при проведении оценки. Исходя из того, что цель проведения оценки — установление рыночной цены оцениваемого объекта, независимость необходимо признать важнейшим принципом оценочной деятельности, несоблюдение которого ставит вопрос о целесообразности проведения оценки и достоверности ее результатов. Однако содержание ст. 16 Закона об оценочной деятельности вызывает вопросы с точки зрения того, каким образом можно обеспечить независимость проведения оценки.

В первую очередь обратимся к ограничениям, устанавливаемым в отношении проведения оценки. Так, из абз. 1 ст. 16 Закона об оценочной деятельности следует, что оценка объекта не может проводиться оценщиком, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Из дальнейшего содержания данной статьи следует, что проведение оценки объекта не допускается, если в отношении него оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора. Как конструирование приведенных норм, так и их соотношение вызывает вопросы. Во-первых, полагаем, что формула «имеющим имущественный интерес» уже охватывает случаи наличия у оценщика вещных и обязательственных прав, поскольку при наличии у лица подобных прав его имущественный интерес к объекту очевиден. Во-вторых, словосочетание «проведение оценки объекта оценки не допускается» оставляет вопрос, не допускается ли оценка объекта именно конкретным оценщиком либо вообще любым оценщиком (а именно такой вывод можно сделать, если следовать буквальному прочтению приведенной нормы). В-третьих, неясно, почему законодатель особо обозначил именно случай наличия у оценщика по отношению к объекту оценки обязательственных прав вне договора. Значит ли это, что возникновение у оценщика обязательственных прав на основании договора не препятствует проведению им оценки?

Далее устанавливаются также ограничения на заключение договора о проведении оценки и для юридического лица, являющегося работодателем оценщика. К таковым относятся наличие имущественного интереса в объекте оценки, аффилированность по отношению к заказчику, а также иные случаи, установленные законодательством РФ. Однако в данном случае отсутствует еще одна ситуация, которая очевидно должна препятствовать заключению договора на проведение оценки. Речь идет о заинтересованности оценщиков, которые являются работниками такого юридического лица, ведь если оценщик, которого привлекает юридическое лицо к проведению оценки, заинтересован в ее результате (в силу тех или иных обстоятельств), то такую оценку нельзя признать независимой; также возникают сомнения в ее обоснованности и объективности. Безусловно, часть противоречий снимается запретом на заключение договора между аффилированными лицами. Однако если «заинтересованный» оценщик не является учредителем (участником, акционером), руководителем либо иным лицом, влияющим на деятельность организации (и соответственно аффилированность с заказчиком не возникнет), это не будет препятствовать заключению работодателем договора на оценку объекта, в отношении которого как раз и имеется заинтересованность.

Далее, ст. 16 Закона об оценочной деятельности содержит запрет вмешательства заказчика и иных лиц в деятельность оценщика. Однако полагаем необходимым усилить содержание данного положения и указать на ограничение влияния юридического лица — работодателя на его работника-оценщика.Ведь в силу п. 5 ст. 81 Трудового кодекса Российской Федерации [3] неоднократное неисполнение работником его трудовых обязанностей может служитьоснованием для его увольнения по инициативе работодателя.

На основании приведенного выше предлагаем изложить ст. 16 Закона об оценочной деятельности в следующей редакции: «Статья 16. Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

1. Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является кредитором, должником, учредителем, участником (членом), собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица — заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в том числе вещных или обязательственных прав в отношении объекта оценки), либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Также оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если заказчик является страховщиком оценщика.

2. Юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом, кредитором или должником заказчика, а также если оценщик, являющийся работником юридического лица и привлекаемый им для проведения оценки данной категории объектов оценки, является заинтересованным лицом в силу обстоятельств, предусмотренных частью 1 настоящей статьи.

3. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Оценщик вправе не исполнять требования работодателя — юридического лица, с которым заказчик заключил договор на оценку, если исполнение таких требований может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки. Оценщик вправе отказаться от проведения оценки объекта оценки, если в отношении него действуют обстоятельства, влияющие на его заинтересованность и предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Неисполнение требований работодателя — юридического лица, с которым заказчик заключил договор на оценку объекта оценки, а также отказ оценщика от проведения этой оценки, если в отношении него действуют обстоятельства, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не являются неисполнением оценщиком трудовых обязанностей и не могут служить основанием для привлечения оценщика к дисциплинарной или иной ответственности, в том числе и для увольнения оценщика.

Размер оплаты оценщику, юридическому лицу, с которым оценщик заключил трудовой договор, за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки».

Далее остановимся на вопросах, связанных с ответственностью оценщика, который осуществляет свою деятельность как работник юридического лица. А. Курбатов именует правовое регулирование в этой области как «воплощение юридического абсурда» [8], и с этим сложно не согласиться, несмотря на определенную резкость формулировки.

Рассмотрим эту ситуацию подробнее. В силу ст. 9 Закона об оценочной деятельности основанием для проведения оценки является договор. Если оценщик осуществляет свою деятельность в качестве работника, то этот договор заключается с его работодателем.

В первую очередь возникает вопрос о правовой природе такого договора, является ли договор на проведение оценки договором подряда либо договором возмездного оказания услуг. Полагаем, что, несмотря на наличие отделимого результата — отчета об оценке, рассматриваемый договор необходимо относить к договорам возмездного оказания услуг. Об этом в частности свидетельствуют те сведения, которые должны быть указаны в договоре в силу ст. 10 Закона об оценочной деятельности, а именно:

• сведения на применяемые стандарты оценочной деятельности;
• сведения об оценщике.

То есть акцент правового регулирования делается именно на процессе оценки, а не на результате. Кроме того, отчет об оценке — это лишь формализованное выражение определенной информации о стоимости объекта оценки. При этом для заказчика важна именно информация, а не отчет как таковой. На данное обстоятельство указывает и Л.Б. Ситдикова [10, 11]. Если утрировать, то информация о рыночной стоимости объекта оценки, даже если она будет выражена в ненадлежащей форме, для заказчика принципиально важнее, чем верно оформленный отчет, но не содержащий выводов о рыночной стоимости. Оговоримся, что только в том случае, когда выводы оценщика облечены в требуемой форме, они могут быть приняты в качестве основы для заключения договоров, постановки на балансовый учет и т.д., но оплачивает заказчик в первую очередь те выводы, которые делает оценщик в процессе оценки. Сторонами договора на проведение оценки являются заказчик и исполнитель — юридическое лицо, работником которого являются оценщики. Возникает вопрос о том, в каком объеме и в каких случаях исполнитель несет ответственность перед заказчиком. Очевидно, что нарушение срока оказания услуг, неисполнение услуг служат основаниями для наступления ответственности исполнителя. Однако ситуация с некачественным оказанием услуг не видится столь однозначной.

Итак, договорные обязательства существуют между заказчиком и исполнителем — работодателем оценщика. У оценщика договорные обязательства существуют только с работодателем (по трудовому договору). Однако оценщик в силу требований ст. 24.7 Закона об оценочной деятельности обязан страховать ответственность при осуществлении оценочной деятельности перед заказчиком и (или) третьими лицами. При этом фактически договор, заключенный между заказчиком и исполнителем, выполняет работник исполнителя — оценщик.

Предположим, что оценщик нарушает условия договора на проведение оценки и представляет недостоверный отчет. Какова будет в этом случае ответственность оценщика и его работодателя?

Исходя из абз. 2 ст. 24.7 Закона об оценочной деятельности, страховым случаем являются такие действия или бездействие оценщика, которые одновременно:

• причинили ущерб;
• были вызваны нарушением требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик;
• данные факты были установлены вступившим в законную силу решением суда или арбитражного суда.

В этом случае страховщик выплатит заказчику или третьему лицу сумму, равную размеру ущерба, но не более страховой суммы. Эту ответственность следует признать внедоговорной, поскольку, как уже было упомянуто между заказчиком и оценщиком прямых договорных отношений не возникает. Если же хотя бы одно из указанных условий отсутствует, то решение вопроса об ответственности за ненадлежащее качество оценки или отчета обоценке становится проблематичным. Оценщик ответственность перед заказчиком нести неможет (договор между ними не заключался; страховой случай не наступил). Далее само юридическое лицо — работодатель также не несет ответственности за качество оценки, поскольку правила Закона об оценочной деятельности являются фактически специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в частности ст. 402 ГК РФ [1], ст. 1068 ГК РФ [2], посвященных вопросам ответственности работодателя за действия, совершенные его работником.

Из приведенных положений следует, что если работодатель оценщика не возложит на себя ответственность за «некачественный» результат оценки в договоре (а это не является его обязанностью в силу абз. 2 ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности), то ответственность за данное нарушение условий договора ни оценщик, ни юридическое лицо — его работодатель нести не будут (повторимся, если нарушение не будет являться страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности).

Устранение данного явного пробела в правовом регулировании видится в следующем:

• прямое указание в Законе об оценочной деятельности на то, что действие норм ст.ст. 402, 1068 ГК РФ распространяется на отношения между заказчиком и юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• установление обязанности страхования ответственности не в отношении оценщика (если он осуществляет свою профессиональную деятельность в качестве наемного работника), а в отношении его работодателя.

При осуществлении своей профессиональной деятельности оценщик должен соблюдать требования действующего законодательства РФ, а также федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Необходимо отметить, что действующие федеральные стандарты оценки неоднократно подвергались критике; также указывалось и на существование в международной практике иных стандартов, качество которых проверено временем [9: с. 85–86]. Полагаем, что нет необходимости повторять основные доводы критиков существующих стандартов. Перечислим лишь некоторые аспекты.

Итак, Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [6] (далее Стандарт ФСО № 1) устанавливает три основных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный (п.п. 13–15 Стандарта ФСО № 1). Однако возможность применения данных подходов выглядит сомнительной в случае, если оценивается в известной степени уникальный объект, например здание, являющееся объектом культурного наследия. Поясним данное утверждение подробнее.

Доходный подход основывается на оценке ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Однако данный подход не учитывает, какие расходы нужно понести, чтобы объект оценки (памятник культурного наследия) поддерживался в надлежащем состоянии. Доход от продажи или сдачи в аренду объекта культурного наследия не будет принципиально выше, чем от продажи или сдачи в аренду «обычного» здания, расположенного в аналогичном месте. Однако расходы на содержание, «обремененность» здания охранным обязательством повышает расходы по отношению к зданию, которое объектом культурного наследия не признано. Исходя из этого можно прогнозировать меньший интерес покупателей (если не будет предложена более низкая цена продажи по сравнению с соседними объектами) либо более высокие расходы арендодателя для того, чтобы сдать в аренду здание по цене, аналогичной ценам соседних объектов недвижимости. Доходный подход это не учитывает.

Сравнительный подход основывается на сравнении с иными аналогичными по характеристикам объектами, в отношении которых имеются сведения о цене. Однако в отношении объекта культурного наследия таких аналогов может и не быть, ведь на стоимость здания в таком случае влияет не только его месторасположение и техническое состояние, но и требуемые вложения, «история» объекта и т. д.

Затратный подход подразумевает определение стоимости строительства точно такого же здания из таких же материалов. Однако опять же затратный подход не учитывает «историю» объекта и его уникальность, ведь стоимость гипса не учитывает уникальность сделанной из нее лепнины, цена краски не связана с ценностью потолочной росписи, а расценки на древесину не отражают суммы, в которую возможно оценить сделанные из нее резные панели. При этом какие-либо методики, которые не только позволяли бы, но и обязывали бы оценщика учитывать в рыночной стоимости объекта оценки подобную уникальность, в настоящее время отсутствуют.

Еще ряд проблем, связанных с регулированием оценочной деятельности, стала более отчетливой при реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [5] (далее — Закон № 159- ФЗ). В силу ст. 8 Закона об оценочной деятельности оценка объектов, которые отчуждались в соответствии с условиями Закона № 159-ФЗ, является обязательной.

На практике сложилась следующая ситуация. Договор на проведение оценки заключался между органом государственной власти или местного самоуправления — представителем собственника отчуждаемого объекта и оценщиком либо юридическим лицом — работодателем оценщика. При этом оценщику предоставлялись техническая и правоустанавливающая документация на оцениваемый объект. Далее, при посещении объекта оценщик фиксировал текущее состояние объекта и на основании этого текущего состояния давал заключение о его рыночной стоимости. В результате оказалось, что чем меньше арендатор вкладывал денежных средств в поддержание и улучшение арендуемого объекта, тем ниже была для него выкупная стоимость, и наоборот. То есть арендатор, не слишком усердно выполнявший свою обязанность по текущему ремонту арендуемого имущества, в итоге оказывался в более выигрышном положении, чем арендатор, относившийся к объекту аренды как к своему собственному.

Полагаем, что данная ситуация должна быть устранена внесением в Стандарт ФСО № 1 требования выяснять состояние объекта оценки при сдаче объекта оценки в аренду и затрат, понесенных арендатором на содержание объекта оценки в случае, когда объект оценки отчуждается арендатору. Полагаем, что такое требование стимулировало бы арендаторов более добросовестно относиться к арендованному имуществу.

Еще одна проблема, которая также наиболее явно проявилась именно при реализации Закона № 159-ФЗ, связана с возможностью оспаривания отчета об оценке. Возможность оспаривания отчета об оценке и содержащихся в нем сведений установлена ст. 13 Закона об оценочной деятельности. Порядок ее применения был разъяснен в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» [7]. В силу п. 1 данного Информационного письма оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки возможно только в том случае, если эта величина обязательна для сторон сделки. Если же законодательством (в частности, ст. 8 Закона об оценочной деятельности) установлена лишь обязанность проведения оценки как таковой, то в данном случае оценка не признается обязательной, носит рекомендательный характер и не может быть оспорена путем предъявления самостоятельного иска (только в связи с предъявлением иных исковых требований).

Полагаем, что подобное толкование ст. 13 Закона об оценочной деятельности не является достаточно взвешенным, так как не учитывает ситуации, когда сдача в аренду или отчуждение государственного или муниципального имущества осуществляется без проведения торгов, конкурса или аукциона. В этом случае размер арендной платы либо стоимость продажи имущества «перекочевывает» в договора аренды или купли-продажи соответственно в неизменном виде, поскольку иную стоимость, отклоняющуюся от оценочной, продавец — орган государственной власти или местного самоуправления — установить не вправе. В силу этого рыночная стоимость, определенная оценщиком, фактически становится обязательной для арендатора или покупателя такого имущества, хотя права оспаривать ее арендатор (покупатель) лишен.

Полагаем, что данное упущение может быть устранено путем дополнения ст. 8 Закона об оценочной деятельности абзацем следующего содержания:

«В случае, если сдача в аренду, приватизация или иное отчуждение государственного или муниципального имущества осуществляется без проведения процедур конкурса и (или) аукциона, предусмотренных законодательством РФ о закупках, рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком, является обязательной для сторон сделки по аренде, приватизации или иному отчуждению государственного или муниципального имущества».

В заключение хотелось бы отметить, что совершенствование законодательства в сфере оценочной деятельности является настоятельной необходимостью. Устранение пробелов в действующем Законе об оценочной деятельности, а не усиление репрессивных мер в отношении оценщиков, должно послужить повышению профессионального уровня сообщества оценщиков, а также повышению уровня доверия к оценщикам со стороны общества и государства.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 г. № 197-ФЗ (ред. от 28.12.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 1. Ч. 1. Ст. 3.
4. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
5. Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013 г.) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 30. Ч. 1. Ст. 3615.
6. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256 (ред. от 22.10.2010 г.) «Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)”» // Российская газета. 2007. 04 сентября.
7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 7.
8. Курбатов А. Ответственность оценщиков, работающих по трудовому договору, как воплощение юридического абсурда // Корпоративный юрист. 2010. № 9. С. 12.
9. Терентьев А.Н., Абурахманов В.С. Стандарты оценки RICS — международная практика регулирования профессиональной деятельности оценщиков // Административное и муниципальное право. 2011. № 4. С. 80–86.
10. Ситдикова Л.Б. Проблемы определения правовой природы договора проведения оценки и риэлторского договора // Российская юстиция. 2008. № 5. С. 6–9.
11. Ситдикова Л.Б. Теоретические и практические проблемы правового регулирования информационных и консультационных услуг в гражданском праве России. М.: Юрист, 2008. 343 с.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

754