Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Как оценить стоимость залога?

Морина Наталья

Разделение функций кредитования и оценки обеспечения является нормой во всем мире. Привлечение кредитными учреждениями независимых экспертов-оценщиков и в России стало повсеместной практикой.

Однако, можно говорить лишь о частичном разделении ответственности и рисков между кредитором и оценщиком – второй выражает свое мнение, тогда как первый принимает на основании этого мнения решения с финансовыми последствиями. Кредитор может принять правильное решение только тогда, когда, во-первых, работа оценщика выполнена качественно, и, во-вторых, сам кредитор адекватно воспринимает и понимает результаты оценки.

Вопрос качества работы оценщиков особенно важен при оценке залогов, поскольку изначально существует конфликт интересов заемщика и кредитора.

Пока отечественные стандарты оценочной практики находятся в стадии разработки. Cегодня для нас образцом могут служить стандарты европейских и американских профессиональных организаций оценщиков. К сожалению, основополагающие принципы проведения оценки, изложенные в них, взяты на вооружение лишь немногими практикующими оценщиками в России и почти не известны их заказчикам. Готовя этот материал, мы постарались раскрыть наиболее важные особенности оценки стоимости объектов залога. Мы надеемся, что их понимание поможет правильно поставить оценщику задачи и интерпретировать результаты его исследования.

Часть 1. Что будем оценивать?

Выбор вида стоимости

Наиболее известным из возможных определений видов стоимости и рекомендуемым к использованию в контексте залогового кредитования является рыночная стоимость ([1, Стандарт 4]). Напомним, что в отечественной практике под рыночной стоимостью понимается¹

«наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан или стать предметом иной сделки в условиях конкуренции на открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: покупатель не обязан приобретать, а продавец – продавать объект оценки, покупатель и продавец хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты, а цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с третьей стороны нет.»

Рыночная стоимость – наиболее распространенная, но не единственная база оценки залогового имущества. Оно может быть оценено и с точки зрения нерыночных видов стоимости. Основное их отличие от рыночной стоимости заключается в том, что они не предполагают продажу объекта на конкурентном открытом рынке, а отражают полезность объекта в контексте текущего использования и текущего владельца.

Ситуация А

Объектом залога является имущество ресторана. Его стоимость как доход залогодержателя может быть реализована несколькими способами:

• продажа имущества, свободного от текущего способа использования и доступного для перепрофилирования, любому лицу на рынке (по рыночной стоимости имущества);
• продажа имущества или сдача его в аренду текущему владельцу для дальнейшего использования как ресторана (по стоимости в пользовании);
• продажа имущества на рынке целиком как действующего предприятия, включая недвижимость, оборудование, клиентскую базу и прочие активы (по рыночной стоимости действующего предприятия).

Выбор той или иной базы оценки приведет к различным результатам.

Приоритет рыночной стоимости объясняется тем, что в случае банкротства заемщика кредитор получит в лучшем случае свободный объект², и именно его рыночная стоимость, без привязки к текущему использованию и владельцу, является наименее рискованной базой для принятия решения о размере кредита залогодателю.

Оценщик может выбирать базу оценки, отличную от рыночной стоимости. Тем более, что в классическом определении рыночная стоимость существует не для всех объектов³. Так, довольно часто делаются попытки оценить специализированное или неликвидное имущество на базе восстановительной стоимости. Важно, чтобы различные базы оценки не прятались под определением «рыночной стоимости», что ведет к неправильной интерпретации оценочного заключения кредитором.

В отношении выбора вида стоимости Международные стандарты оценки ([1, Стандарт 4]), в частности, требуют:

«…В тех случаях, когда заказчик требует оценку на нерыночной основе, оценщик должен рассмотреть постановку задачи с соответствующими ограничениями и принять ее, если она не будет вводить в заблуждение…Отчет об оценке должен содержать ясное и аргументированное обоснование такого отступления наряду с определением используемого типа стоимости. При наличии принципиальной разницы между рыночной стоимостью оцениваемого имущества и используемого альтернативного варианта стоимости, этот факт должен быть отмечен в акте или отчете об оценке и обсужден с клиентом».

Идентифицикация объекта

Сложный состав

Приступая к оценке, оценщик определяет, что является основанием для идентификации состава объекта оценки – инвентарный список бухгалтерского учета или технологическая и физическая автономность и завершенность. Эти формы упорядочения нередко существенно отличаются друг от друга. Одно здание может отражаться в инвентарном списке несколькими инвентарными объектами, в то же время несколько десятков единиц оборудования производственного участка соответствует одному инвентарному объекту. Необходимо учитывать, что при использовании инвентарного списка упрощается процедура контроля кредитора за состоянием имущества предприятия, тогда как физическая идентификация ведет к понятной структуре стоимости.

В более сложных случаях оценщик должен четко идентифицировать материальный и нематериальный состав объекта оценки.

Ситуация Б

Владелец сети АЗС предлагает в качестве залога одну из 20 своих АЗС. Состав объекта оценки в этом случае подлежит отдельному обсуждению.

Во-первых, объект оценки может быть оценен как совокупность свободных материальных активов: земельный участок, сооружения и оборудование АЗС.

Во-вторых, объект может рассматриваться с учетом сохранения имени АЗС, принадлежности к сети АЗС, то есть в совокупности с нематериальными активами.

Очевидно, что может иметь место существенная разница в стоимости между действующим предприятием и предприятием, когда бизнес остановлен, вывезено оборудование. При оценке доходных объектов, комплексов основных фондов, составляющих основу деятельности предприятия, часто происходит большая путаница как при выборе вида стоимости, так и при идентификации состава объекта. Состав таких объектов оценки следует характеризовать с позиции отделения элементов, присущих действующему предприятию.

Правовой статус и обременения

Типичными обременениями имущества являются действующие договоры аренды, лизинговые и прочие соглашения, сервитуты. Они непосредственным образом влияют на варианты использования имущества и, следовательно, на величину рыночной стоимости. Часто эти обременения носят временный характер, либо устранимы.

Например, отдельные помещения здания сданы в аренду, однако возможно расторжение договора аренды, и рыночная стоимость недвижимости без обременений является подходящей целью оценки. В другом случае, на дату оценки недвижимости не заключен договор аренды входящего в его состав земельного участка, тем не менее, оценщик может «допустить» существование такого договора и выполнить оценку. Чтобы результат оценки адекватно использовался, отчет должен содержать информацию относительно того, какие существенные параметры объекта в действительности имеют место, а какие относятся к «допущениям» (объяснение мотивации подобных допущений было бы желательно). Международные стандарты оценки обязывают оценщика, если он производит оценку без учета имеющих место обременений, по крайней мере, идентифицировать их и указать влияние на стоимость.

Компоненты стоимости

К компонентам стоимости имущества следует относить налог на добавленную стоимость (НДС), таможенные пошлины (для товаров импортного производства) и затраты на монтаж или демонтаж оборудования.

На состав стоимости объекта влияет региональная специфика рынка. Для объекта, сделки с которым ограничены внутренним рынком, будут актуальны условия продажи имущества в данном регионе и включение в рыночную стоимость НДС, а в случае импортного оборудования – таможенных платежей.

Если использование имущества не ограничивается национальными рамками и наиболее эффективным вариантом является продажа за рубеж, то российские таможенные и налоговые правила не будут иметь силы; их не следует принимать во внимание и включать в величину итоговой (рыночной) стоимости.

Часть 2. Как будем оценивать?

Для заказчика главные критерии выбора оценщика – сроки и стоимость выполнения работ. Минимизация этих показателей достигается за счет сокращения масштаба исследования и упрощения формы отчета. Однако даже ограниченная по масштабу процедура оценки должна приводить к приемлемому с точки зрения надежности результату, а краткий отчет не вводить в заблуждение. Далее мы остановимся на том, из каких шагов состоит процедура оценки и разделов отчет.

Масштаб исследования

Наиболее полное исследование, тем не менее, предполагает проведение оценки с некоторыми стандартными ограничениями, приведенными ниже.

Сокращение объема исследования является допустимым в практике оценки. Однако, ограничивая процесс оценки, нельзя допускать, чтобы этапы сбора информации и анализа были сокращены до такой степени, что полученные выводы и заключения становятся недостаточно надежными в контексте назначения оценки. Масштаб исследования и его ограничения должны быть четко прописаны в отчете об оценке.

Выбор метода

Основными методами оценки стоимости, как известно, являются затратный метод, метод сравнения продаж и доходный метод. Использование всех трех методов оценки, когда это возможно, безусловно, увеличивает надежность полученного результата, однако, не является необходимым. Так, международные стандарты настаивают на обязательном использовании лишь тех методов, которые являются критическими для получения достоверного результата ([2, Стандарт 1-1]), одновременно требуя объяснить в отчете причины выбора либо отказа от использования того или иного метода оценки. Обычно необходимым методом оценки является метод сравнения продаж. В большинстве случаев его же достаточно для определения рыночной стоимости объекта залога. Если вам доводилось встречать, например, отчеты об оценке оборудования, выполненные тремя стандартными методами, то, скорее всего, некоторые примененные процедуры были избыточны или вовсе некорректны.

Поиск информации

Оценка рыночной стоимости предполагает использование данных рынка, к которому относится объект оценки. Не только профессиональные оценщики, но и каждый, кто исследовал рынки сложных товаров, знает, насколько трудно, а порой и невозможно получить сведения об условиях реальных сделок купли-продажи. В большинстве случаев именно рыночное сравнение вызывает у оценщиков наибольшие трудности. Выходом становится сопоставление объекта оценки с предложением на продажу, в том числе новых аналогов.

Ситуация В

Сравнивая оборудование импортного пивного завода производительностью 2 500 л в сутки, предлагаемое в качестве обеспечения кредита, с предложениями на поставку новых аналогов и учитывая износ объекта оценки в соответствии с календарным возрастом, оценщик приходит к выводу о величине "рыночной" стоимости в 400 000 долл. США.

Более глубокое исследование рынка показало, что импортные линии такой производительностью последнее время не пользуются спросом. За последний год ушли с рынка продавцы оборудования, работающие в данном сегменте. Те же, кто остался, не могут подтвердить факт продаж по ценам, дороже 250 000 долл. США (цена спроса).

Любому оценщику известно, что величина износа, полученная из расчета срока службы оборудования, и величина потери в стоимости того же оборудования с точки зрения рынка – разные вещи. И сокращение исследования за счет сбора рыночных данных может нанести серьезный ущерб надежности оценки.

Международные стандарты утверждают, что все используемые оценщиком процедуры должны вести именно к рыночной стоимости. Строительные затраты и величина износа определяются на основании рыночных оценок. Денежный доход и ставки капитализации либо дисконтирования также должны быть рыночными.

В текущих неблагоприятных информационных условиях иногда трудно найти достоверные рыночные данные, однако это не оправдывает отказ от поиска рыночной информации «по умолчанию», подобная тактика обязательно должна быть открыто заявлена и объяснена в отчете.

Оценка степени ликвидности объекта

Оценивая рыночную стоимость, оценщик должен сначала убедиться в существовании самого рынка – прежде, чем говорить о наиболее вероятной цене продажи, надо определить вероятность самой продажи. Отсутствие сделок купли-продажи на рынке не только дают повод для сомнений относительно существования «рыночной» стоимости в классическом понимании, но и делают в некоторых случаях крайне рискованным использование такого объекта в качестве залога.

Под анализом ликвидности имущества в широком смысле, по нашему мнению, следует понимать исследование стороны спроса в определенном сегменте рынка. Низкая активность рынка может быть нормой для данного типа объектов, например, уникального дорогостоящего оборудования, сложных технологических линий. Это обстоятельство указывает на продолжительный средний период рыночной экспозиции.

В другом случае, на рынке может наблюдаться полное отсутствие интереса со стороны покупателей к подобным объектам, либо существенное различие взглядов продавцов и покупателей на цену товара. Тогда анализ ликвидности следует провести с целью определения скидки к цене предложения в отсутствии рыночных данных о продажах. Лучшим подтверждением ликвидности товара являются факты сделок купли-продажи. Однако, в непрозрачной и искаженной информационной среде оценщик долго будет вынужден использовать листинги предложений. Не анализируя степень ликвидности объекта, нельзя выявить рыночную стоимость и выработать адекватное отношение к результату оценки.

Выбор наиболее эффективного варианта продажи объекта оценки

Оценка рыночной стоимости всегда проводится для наиболее эффективного варианта использования объекта ([1], стандарт 1, 1.2). Выбор такого варианта связан, прежде всего, с определением сегмента рынка и круга потенциальных покупателей. Не ответив на вопрос, для каких целей может быть приобретен объект, нельзя ни определить степень его ликвидности, ни оценить рыночную стоимость.

"Наиболее эффективное использование имущества определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансово точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной"([1, 6.5]).

При оценке сложных объектов, состоящих из множества элементов (недвижимость и оборудование, группа товаров, станочная линия и прочих) ответ на вопрос о наиболее эффективном использовании практически равен выбору лучшего способа продажи. Что принесет больший доход – продажа имущества по частям или целиком? Не исключено, что оценщик столкнется с выбором между более длительным и менее вероятным способом продажи объекта, обеспечивающим максимальную стоимость, и более вероятным и быстрым способом, приносящим меньшую стоимость.

Ситуация Г

В качестве объекта залога рассматривается производственное здание, расположенное на арендованном участке земли и комплекс установленного в здании технологического оборудования по переработке мяса. В процессе исследования оценщик оценил рыночную стоимость оборудования и недвижимости при продаже их отдельно друг от друга, по частям, (оборудование, соответственно, рассматривалось как демонтированное). Совокупная стоимость составила 300 000 долл. США. Кроме того, у оценщика есть информация, что на рынке существует интерес к приобретению целых производств подобного назначения и при продаже комплекса в целом можно ожидать увеличения стоимости до 400 000 долл. США.

Какой вариант использования и продажи наиболее эффективен и какую величину стоимости следует выбрать?

Выбор наиболее эффективного способа продажи имущества и, соответственно, стоимости будет зависеть от надежности имеющихся рыночных данных и должен быть объяснен оценщиком.

Пожалуй, наиболее актуален вопрос об эффективном способе продажи при оценке товарных запасов – выбор между вариантами продажи всей партии целиком, мелким оптом или в розницу будет влиять на величину дохода и торговых издержек, включающих время. По нашему мнению, при оценке рыночной стоимости товаров следует рассматривать вариант оптовой продажи, обеспечивающий кратчайшие сроки продажи и наиболее приемлемый с точки зрения залогодержателя, не имеющего собственной торговой сети.

Использование данных, предоставленных третьими лицами

Можно выделить три типа внешней информации, используемой в процессе оценки:

• специальные данные, предоставленные независимыми профессионалами-экспертами (проектировщики, эксперты в области строительства сооружений и прочие специалисты), область знаний которых выходит за рамки компетенции оценщика;
• специальные данные, относящиеся к области знаний оценщика (материалы других оценщиков, маркетинговые исследования и прочие);
• данные, предоставленные клиентом, либо его сотрудниками.

В отчете об оценке оценщик должен отразить отношение к каждой группе данных: использованы ли данные первого вида, проводил ли проверку данных второго и третьего видов.

По-нашему мнению, если при оценке уникального объекта единственным источником информации стал его владелец, то, по меньшей мере, неэтично было бы не поставить об этом в известность кредитора и пользователя оценочного заключения.

В заключении отметим, что масштаб исследования и полнота отчета об оценке являются независимыми параметрами оценки, которые обсуждаются с клиентом перед началом работы. Краткая форма отчета не исключает проведение полного анализа и наоборот, пухлый отчет, в общем случае, не является свидетельством проведенного всестороннего исследования. Практически все, что требуется от отчета об оценке – это быть ясным и понятным читателю, не допускающим неоднозначного толкования.

Требования к содержанию отчетов об оценке достаточно просто и вместе с тем полно сформулированы в Международных стандартах ([1, Стандарт 4]):

«При составлении отчета об оценке рыночной стоимости ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств, оценщик обязан:

• предоставить полный и понятный отчет об оценке, изложенный в виде, не допускающем неоднозначное толкование,
• включить в отчет достаточный объем информации, позволяющий тем, кто будет читать отчет и пользоваться его результатами, полностью понять исходные данные, аргументацию и анализ, лежащие в основе выводов и заключений оценщика,
• сформулировать все допущения или ограничения, на которых была основана оценка,
• четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность,
• идентифицировать оцениваемый интерес или интересы,
• дать определение оцениваемой стоимости, сформулировать цель оценки, эффективную дату оценки и дату отчета,
• дать исчерпывающее объяснение используемым базам оценки стоимости…".

Литература:

1. International Valuation Standards, TIAVSC, 1994..
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 1999.
3. Mark G. Dotzour "Lender Perception of Appraisal Quality: After FIRREA", The Appraisal Journal, Apr 1993, pp.227-233
4. Walt A. Nelson, Robert W. Owens, "Lender Views on Selecting and Rejecting Appraisers", The Appraisal Journal, July 1994, pp.367-371
5. Robert W. Hartmann "Valuation for Loans on Restaurants", The Appraisal Journal, Oct. 1996, pp. 406-415
6. Coleman S., Minnich J. “Understanding Limited Appraisals and Appraisal Reporting Options”; Appraisal Institute, 1996.

Стандартные ограничения и допущения процедуры оценки

1. Оценщики не несут ответственность за достоверность установленных юридических прав на оцениваемое имущество, вывод о которых был сделан на основании документов, представленных компанией Х. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
2. Чертежи и схемы, приведенные в Отчете, являются приблизительными и призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе.
3. При проведении оценки Оценщики предполагали отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
4. Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
5. От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
6. Мнение Оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
7. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

-----

¹ Закон РФ «Об оценочной деятельности» (№135-ФЗ от 29.07.98) Как оценить стоимость залога?

² Под свободным объектом здесь мы понимаем отсутствие связи с каким-либо способом использования и конкретным владельцем. Обычно говорят о свободных объектах недвижимости, но свободным можно считать и оборудование, и товар, когда они перестают быть связанными с деятельностью конкретного предприятия.

³ Рынок некоторых объектов очень специфичен либо отсутствует - имеет место ограниченный круг покупателей (заинтересованных лиц), сделки купли-продажи совершаются крайне редко. Такое «нерыночное» состояние среды купли-продажи позволяет называть искомую стоимость «рыночной» лишь с определенными комментариями со стороны оценщика.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

5790