Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях (на примере города Балаково)

Власов Александр Данилович
директор Сибирского научного центра
«Экопрогноз» (г.Новосибирск)

Принятые Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ поправки ко второй части Налогового кодекса Российской Федерации принципиально меняют рынок имущественных отношений. Об этом свидетельствуют результаты анализа земельных отношений, проведенного в городе Балакове (население 207 тысяч человек) Саратовской области.

Корректировка кадастровой стоимости земель поселения, выполненная по прямому договору с администрацией Балаковского муниципального образования, показывает, что сложившаяся система налогообложения промышленных предприятий в части земельных платежей на 2005-2006 годы ставит некоторые из них на грань банкротства. Например, согласно Закону Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» индексация ставок земельного налога не учитывает вид использования земельного участка. Для объектов торговли индексация ставок земельного налога менее ощутима, чем для промышленных предприятий. В результате оказалось, что в городе Балакове при уровне налогообложения в 1,5 процента от рыночной стоимости земли, принятого нами условно за 100 процентов для всех видов налогоплательщиков, в 2004, а соответственно, и в 2005 году промышленные предприятия имеют налоговую нагрузку 200-300 процентов, а объекты торговли - 25-30 процентов. Согласно утверждённой кадастровой оценке земель города Балакова такая же ситуация практически остаётся и на 2006 год.

Так, в 2004 году магазин, расположенный в центре города по улице Ленина, дом 91 и имеющий земельный участок площадью 100 квадратных метров, платит земельный налог в размере 16,12 руб/кв.м в год. В то время как открытое акционерное общество (ОАО) «Балаковское химволокно», расположенное на окраине города в 11 километрах от центра, имеющее земельный участок площадью 4 миллиона квадратных метров, платит 14,01 руб/кв.м в год. Несправедливость системы распределения земельного налога очевидна без особых расчётов, поскольку рыночная стоимость права аренды площади помещений под объектом торговли на улице Ленина, дом 91 составляет 500-600 руб/кв.м, а аренда помещений на территории ОАО «Балаковское химволокно» - 10-12 руб/кв.м: разница - на два порядка. Таким образом, сложившаяся рыночная ставка арендной платы показывает доходность имущественного комплекса и в конечном итоге определяет рыночную стоимость объекта, налогооблагаемую базу и возможности налогоплательщика.

С целью расчёта базовой постоянной величины для земельных участков под объектами промышленности в рамках закона об оценочной деятельности мы провели индивидуальную оценку рыночной стоимости ряда предприятий (по прямым договорам) по методике кадастровой оценки земель поселений земельных участков (табл. 1). Данные графы 4 таблицы 1 рассчитаны по утвержденным стандартам оценки при условии 100-процентной загрузки мощностей предприятий и рентабельности на среднеотраслевом уровне. Иными словами, значения графы 4 таблицы 1 - верхняя оценка рыночной стоимости земельных участков, а кадастровая стоимость по определению не должна превышать рыночную стоимость земли. При оценке активов предприятия всегда существует некоторая вероятность либо занизить, либо завысить их рыночную стоимость. Согласно общей экономической теории экономические потери общества в целом меньше при некотором занижении размеров активов. Именно поэтому было установлено, что нормативная цена земли (аналог кадастровой стоимости по содержанию) не должна превышать 75 процентов от её рыночной стоимости.

Утвержденные (графа 6) и предполагаемые (графа 7) ставки земельного налога для предприятий на 2004-2006 годы в два-три раза превышают экономически обоснованные значения (графа 5). По графе 6, как уже указывалось, завышение ставок земельного налога для промышленных предприятий, расположенных в поселениях, получено по причине индексации средних ставок земельного налога без учёта вида использования земельных участков. По графе 7 завышение получено, во-первых, потому что не учтён территориальный коэффициент (K_t), а, во-вторых, из-за отсутствия рыночных данных на момент проведения оценки в 2001 году базовая постоянная величина расчёта кадастровой стоимости земельных участков под промышленными предприятиями принята как 1/3 часть от базовой постоянной для земельного участка под многоэтажной жилой застройкой, что реально завышает её почти в полтора-два раза.

Уточнённый в 2004 году расчёт кадастровой стоимости земельных участков в городе Балакове с учётом территориального коэффициента (K_t) показывает, что кадастровая стоимость (графа 3 таблицы 2) приближается к индивидуальной оценке (графа 4 таблицы 1). Наши исследования показывают, что удельную кадастровую стоимость земельных участков под промышленными объектами необходимо определять по соотношению (1):

S_k = F (Q, K_t, K_s, K_o), (1)

где

S_k - расчётная скорректированная удельная кадастровая стоимость земельного участка, руб/кв.м;
F - формула расчёта кадастровой стоимости от факторов Q, Kt, Ks, Kо;
Q - коэффициент качества кадастрового квартала, рассчитываемый по специальному программному обеспечению по 54 оценочным факторам (учитывает 30-35 процентов от рыночной стоимости);
К_t - территориальный коэффициент [1] (учитывает 50-65 процентов от рыночной стоимости);
K_s - коэффициент поправки кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади (учитывает 10-15 процентов от рыночной стоимости), таблица 3;
К_o - отраслевой коэффициент корректировки кадастровой стоимости земельного участка (учитывает 5-10 процентов от рыночной стоимости), таблица 7.

Оценщики знают, что размер земельного участка является существенным фактором, определяющим его рыночную стоимость. К сожалению, в утвержденной методике кадастровой оценки он не учитывается. В расчётном кадастровом квартале земельные участки площадью и 10 квадратных метров, и 10 миллионов квадратных метров имеют одинаковую удельную кадастровую стоимость.

На основании эмпирических данных рынка, экспертных данных и принятых субъектами Российской Федерации положений о плате за землю нами получена достаточно простая модель влияния фактора размера земельного участка на его рыночную стоимость:

K_s = L_n (S_o) / L_n (S_i) , (2)

где

K_s - коэффициент влияния размера площади земельного участка на кадастровую стоимость и ставку земельного налога (графа 3 таблицы 3);
L_n - функция натурального логарифма по основанию е;
S_o - площадь земельного участка, принятая за базовую, кв.м;
S_i - площадь земельного участка из i-й группы земельных участков (графа 2 таблицы 3), кв.м;
i - номер группы земельных участков, сгруппированных по их размеру (графа 1 таблицы 3).

Таблица 1

Основные показатели оценённых предприятий города Балакова

Таблица 2

Расчёт ставки земельного налога от скорректированной кадастровой стоимости (город Балаково)

Средний размер земельного участка под промышленным предприятием составляет около 10 га (100 000 кв.м). Этот размер принят за базовую площадь (S_o). Заметим, что дифференциация коэффициентов K_s по размеру земельной площади (таблица 3) является минимальной. Применение коэффициентов таблицы 3 по крайней мере не превышает влияние фактора размера площади земельного участка для любой категории поселения. Например, влияние коэффициентов по данным таблицы 4 (графы 4 и 6) превышает их дифференциацию в таблице 3.

Коэффициенты влияния размера площади земельного участка на размер арендной платы, установленные экспертно, утверждены в положении об арендной плате, принятом Думой города Нефтеюганска от 04.06.2003 № 270 (таблицы 5 и 6). Данные таблицы 5 показывают, что утвержденные коэффициенты (графа 3) и рассчитанные по формуле 2 (графа 4) практически совпадают.

Принятые коэффициенты для объектов торговли (графа 3 таблицы 6) также приближаются к расчётным (графа 4).

Обоснованность применения отраслевых коэффициентов (К_o) при расчёте кадастровой стоимости земельных участков под промышленными объектами по соотношению (1) из таблицы 7 также не вызывает сомнений. Данные таблицы 8 показывают, что рентабельность предприятий нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей промышленности, цветной металлургии значительно выше среднего уровня по всем отраслям промышленности, а предприятий строительных материалов, легкой промышленности - значительно ниже.

Рассмотренная ситуация, к сожалению, не является уникальной для России. В течение 2005 года федеральным законодателям необходимо найти решение проблемы, как приблизить ставки земельного налога для участков под промышленными предприятиями к экономически обоснованному уровню.

Самое простое и радикальное решение - ввести норму расчёта ставки земельного налога от оценки рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком, для предприятий, не согласных с кадастровой оценкой, в судебном порядке. Однако это подрывает и разрушает основу института кадастровой оценки, а для предприятий является достаточно затратным способом.

Более сложный, но эффективный путь - корректировка методики кадастровой оценки земель поселений в направлении приближения кадастровой стоимости к рыночной по соотношению (1).

В настоящее время в формуле расчёта кадастровой стоимости земельного участка (1) учитывается лишь качество кадастрового квартала - матрица Q. Территориальный коэффициент (K_t) и привязка расчётной кадастровой стоимости к рыночной с коэффициентом корреляции не менее 0,85, предусмотренные утверждённой методикой [2], не учитываются.

Для ускорения реализации второго направления по представлению, например Торгово - промышленной палаты Российской Федерации, Министерство юстиции Российской Федерации (Минюст России) может признать недействительным утверждённый расчёт кадастровой стоимости земельных участков для поселений России, численность населения которых составляет более 10 000 человек, и потребовать от Правительства Российской Федерации до 1 января 2006 года привести расчёт кадастровой стоимости земель поселений в соответствие с утверждённой методикой [2]. Необходимо, чтобы Правительство Российской Федерации по представлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утвердило схему расчёта территориального коэффициента, заявленного в указанной методике [2] и отработанного, к примеру, в городе Новосибирске [3].

Таблица 3

Коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади (K_s)

Таблица 4

Расчёт коэффициентов размера площади земельного участка (K_s) согласно постановлению Саратовской Думы от 20.03.2002 №65-2696 «Об установлении цены земли»

Таблица 5

Поправочные коэффициенты на размер площади арендуемого земельного участка в методике расчёта арендной платы для промышленных предприятий города Нефтеюганска

Таблица 6

Поправочные коэффициенты на размер площади арендуемого земельного участка в методике расчёта арендной платы для объектов торговли города Нефтеюганска

Таблица 7

Отраслевые коэффициенты корректировки кадастровой стоимости земельных участков (К_о)

Таблица 8

Средние показатели рентабельности предприятий по отраслям промышленности [4], %

Предприятие, не согласное с утвержденной кадастровой стоимостью его земельного участка, может в судебном порядке подать исковое заявление (в качестве ответчика выступает налоговая инспекция) по факту несоответствия расчёта кадастровой стоимости его земельного участка в утверждённой методике только после 1 апреля 2006 года. Даже если арбитражный суд признает недействительной кадастровую оценку земельных участков в поселении, время, отпущенное на корректировку кадастровой стоимости в течение 2005 года, будет безвозвратно потеряно. В любом случае сегодня правового решения этой проблемы не существует.

Решение проблемы, по нашему мнению, возможно только на федеральном уровне, где должна быть утверждена корректировка методики кадастровой стоимости земель поселений, численность населения которых составляет более 10 000 человек.

Литература

1. Власов А.Д., Михайлов И.Н. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Теоретические предпосылки методики // Земельный вестник России. 2001. № 4.
2. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утв.приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17 октября 2002 года № П/337).
3. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. 2-е изд., перераб. и доп. Новосибирск: СО РАН, 2004, 142с.
4. Российский статистический ежегодник. 2003: Стат.сб. / Госкомстат России. - M., 2003. 705с.

Материал опубликован в журнале Имущественные отношения в РФ, №1(40) 2005

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

7832