Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Недвижимость Воронежа: вчера, сегодня и завтра (итоги 2006-го и прогноз на 2007-й год)

Пришло время подвести итог уходящего 2006 года. Во многом он оказался непредсказуемым и выдал сюрприз, которого трудно было ожидать: рост цен на рынке недвижимости Воронежа в течение года составил более 51%.

Наиболее событийным оказался последний квартал. Его «вклад» стал более чем значительным — 70% от общего прироста (36 из 51%). Честно говоря, подобного и не припомнишь.

Самые пессимистические прогнозы, которые можно было услышать в конце 2005-го, выражались в цифрах 28-32% в год. Ирония судьбы: сейчас их смело можно называть оптимистичными.

Сегодня средняя стоимость 1 кв. метра, по данным «Информационной сети недвижимости INFOLINE», вплотную приблизилась к отметке в 25 тысяч рублей. И если учесть, что формально средняя зарплата в Воронеже составляет чуть более 6 тысяч рублей, а реальная — около 10–12 тысяч, то наблюдается явный дисбаланс на рынке. Как говорится, желания не совпадают с возможностями, как среди населения с невысокими доходами, так и в еще не до конца сформировавшемся среднем классе. В общем-то, с доступностью жилья — пока проблема.

Ценовой бум начался с конца августа. Приняв реалии рынка недвижимости (спрос превышает предложение), застройщики стали поднимать цены с завидным постоянством (курьёзная ситуация: панель стоила дороже, чем кирпич).

В результате цены росли на 1,5–2% в неделю (в среднем квартиры дорожали на 25 тысяч рублей за неделю!). Потребитель проголосовал рублем, что нашло свое отражение в темпах роста: как говорится, процесс пошел. В ажиотаж оказалась втянута и «вторичка»: спрос на неё заметно увеличился, и это, в свою очередь, подхлестывало дальнейший подъём стоимости. А дальше — как в сказке: неожиданно закончились квартиры на «вторичке». Так как значительная часть всех сделок с недвижимостью — это обмен (продажа с последующей покупкой), то в итоге рынок выбрал позицию ожидания. Все просто: в таких условиях провести обмен практически нереально. Поэтому рынок встал, и заметно раньше ожидаемого!

Но все же, что будет завтра?

Во-первых, определенная доля покупателей на рынке нового жилья — это так называемые «частные инвесторы», которые завтра будут продавать недвижимость конечному покупателю. Быстрый рост цен — в их интересах, но как они отреагируют на снижение его темпов? Один из вариантов — перенос капитала в другие сферы. На рынке недвижимости риски вложения капитала оцениваются в 15%, в то время как, например, на рынке акций эта цифра более благоприятна, а доходность методично растет. Но в любом случае частные инвесторы будут искать покупателя, т. е. предложение вырастет.

Во-вторых, общий объём вводимого и строящегося жилья в Воронеже, по сравнению с предыдущим годом, увеличился, что также влияет на количество предлагаемых вариантов.

В-третьих, немаловажный фактор — рост цен на строительные материалы. Но сам по себе он не является сутью проблемы: буферная зона есть. Плюс высокая доходность отрасли привлекает на рынок новых участников, что подразумевает более жёсткую конкуренцию. Стоит также учесть развитие самого рынка строительных материалов.

В-четвертых, количество денег у населения небесконечно. Ипотека по-прежнему доступна только представителям среднего класса, которых еще не слишком много.

В-пятых, политический аспект. Если все-таки завтра административных барьеров будет меньше, за что, собственно, В.В. Путин собирается бороться, то себестоимость строительства должна снизиться.

Но в конечном итоге всё зависит именно от соотношения спроса и предложения. Вырастет ли предложение на достаточный объем? И что «ответит» спрос?

Мой прогноз — все-таки оптимистический. Квартиры за 2007-й год, думаю, не снизятся в цене, но все-таки стоит ожидать более оптимального баланса между спросом и предложением.

Думается, к февралю возможно некоторое уменьшение средней стоимости квадратного метра жилья, а потом — плавное выравнивание и средний рост в районе 1-1,5% в месяц.

Евгений Лавриненко, директор компании INFOLINE.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2881