Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Загородная недвижимость 2007: подведем итоги!

Конец года — традиционное время для подведения итогов. Для рынка загородной недвижимости 2007 год стал одним из самых прибыльных, особенно если сравнивать с городским жильем. Еще одной отличительной чертой стала стабильность, как в росте цен, так и в объемах спроса и предложения. Большинство аналитиков называют уходящий год успешным. Cottage.ru вместе с рынком подвел итоги и выяснил, в чем состоял залог успеха.

Тенденции

Если говорить в целом, то 2007 год не принес на рынок каких-то новых тенденций, которые в корне бы изменили ситуацию. Скорее можно говорить о том, что те тенденции, которые появлялись в прошлые года, в этом году усиливались. И их можно выделить довольно много.

Основными стали: расширение географии застройки Подмосковья, вывод мега-проектов на этап строительства, развитие загородной ипотеки, укрупнение поселков и создание условий, для круглогодичного проживания за городом. Остановимся на этих тенденциях подробнее.

Расширение границ застройки уже давно перестало кого-то удивлять. Однако 2007 год стал в какой-то степени рекордным по количеству новых поселков, расположенных на расстоянии 100 и более км от МКАД. «Развитие сегмента «дальних дач» привело к смещению коттеджного строительства на окраину Московской области. Начинает развиваться строительство коттеджных поселков в соседних с Москвой областях, рассчитанных на жителей столицы и предлагаемых в формате «дальние дачи». Дальнее Подмосковье активно развивается и застраивается на Симферопольском, Ярославском, Киевском и Минском направлениях», — говорит Игорь Лебедев, руководитель отдела маркетингового анализа УК «Масштаб». Тенденция к расширению географии коттеджных поселков — нормальный процесс развития загородного рынка. Чем дальше расположен поселок — тем он дешевле, тем теоретически больше у него потребителей, считает Лебедев. Что касается мега-проектов, то нельзя не отметить повышенный интерес к этой теме в обществе. Знаковым событием стало проведение в июне конкурса проектов комплексного освоения территорий, организованного Росстроем. Участие в нем приняли и подмосковные проекты, и проекты из регионов России. Всего в конкурсе приняли участие 39 проектов из 24 субъектов Российской Федерации, из которых было отобрано 22, которые получат финансовую и административную поддержку государства. В Московской области «счастливчиками» стали «Рублево-Архангельское», «А-101» и «Большое Домодедово».

Несмотря на мировой ипотечный кризис и прогнозы относительно того, что он перекинется и на Россию, ипотека в нашей стране развивалась активными темпами. Не стал исключением и загородный рынок. «Развитие загородной ипотеки стало возможно благодаря программе АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — прим. редакции), позволяющей банкам уверенно выдавать кредиты под залог «чистого» земельного участка. Возросло число банков, выдающих подобные кредиты. В то же время застройщики стали активно сотрудничать с банками в сфере кредитования покупателей. Таким образом, выросло число поселков, где возможна покупка дома в кредит», — говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Если говорить о тенденциях развития Подмосковья по направлениях, то 2007 год не принес никаких сюрпризов. Наиболее активно развиваются Новорижское и Рублево-Архангельское шоссе. Именно эти трассы на сегодняшний день наиболее приспособлены для постоянного проживания благодаря наличию всей необходимой инфраструктуры, приближенной к городской. Стоит отметить, что девелоперы все реже строят поселки с социальными объектами, рассчитанными только на жителей. Сейчас уже можно говорить о том, что застройщики фокусируют свое внимание на развитии инфраструктуры направления в целом. В качестве примера можно привести инфраструктурный комплекс Nova Riga от Villagio Estate, девелопера элитных загородных поселков корпорации ИНКОМ, который не только объединит вокруг себя несколько окрестных поселков, им также смогут пользоваться все проезжающие по Новорижскому шоссе.

Предложение

Рынок загородной недвижимости на протяжении всего года демонстрировал существенный рост активности девелоперов. Примером этого служит тот факт, что за первые 9 месяцев 2007 года количество новых коттеджных поселков, выставленных на продажу, на 62% превысило показатель всего 2006 года. Если говорить в цифровом выражении, то в этом году стартовали продажи в 56 новых поселках. Интересно вели себя показатели в сегменте эконом-класса, отмечает Мария Литинецкая. «Продолжается активное развитие загородной недвижимости эконом-класса. Доля эконом-класса в общем объеме предложения за прошедший год увеличилась почти в два раза. Также было объявлено о намерении некоторых компаний, ранее занимавшихся другими сегментами недвижимости, осваивать рынок эконом-класса», — говорит она.

Об активном развитии эконом-класса говорит и Сергей Козловский, президент Корпорации «ИНКОМ». Он считает, что решить проблему нехватки предложений в низшем ценовом сегменте может строительство таунхаусов. «Строительство в пригородах Москвы относительно недорогих таунхаусов сможет в скором времени удовлетворить спрос на качественное частное жилье эконом-класса. Именно такая задача поставлена в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». При этом состоятельные покупатели все больше будут тяготеть к отдельным загородным домам, расположенным в организованных поселках на экологически чистых направлениях», — говорит Козловский.

Что касается элитного сегмента, то уже в этом году было заметно «перетекание» покупателей с Рублевки на Новую Ригу. Эта тенденция сохраниться и в будущем. Уже в этом году будет открыта часть Краснопресненского проспекта, который соединит центр столицы с Новорижским шоссе. К лету 2008 года шоссе будет завершено полностью, что сделает Новую Ригу более доступной. Это, в свою очередь, приведет к тому, что все больше предложений в высшей ценовой категории будет сосредоточенно именно там.

По разнообразию предложений на рынке прошедший год также «переплюнул» предыдущий. Девелоперы все чаще экспериментируют с архитектурным обликом домов, уделяют особое внимание ландшафтному дизайну на территории поселков. «В элитном секторе стоить отметить новый посёлок «Покровское-Рубцово» на Новорижском шоссе, расположенный на месте бывшей дворянской усадьбы. Появился новый интересный посёлок на так называемой «большой воде» Истринском водохранилище «Высокий Берег» — это, пожалуй, первый посёлок, расположенный на большой воде, к которому удобно добираться по скоростному Новорижскому шоссе.

Рублёво-Успенское шоссе порадовало появлением нового коттеджного посёлка «Папушево», — говорит директор по развитию бизнеса компании Ostogenka Real Estate Алексей Артемьев. Следует отметить и новые форматы таунхаусов. Одно из самых интересных предложений в этом сегменте — поселок «Ильинка», предложивший покупателям новый формат — лейнхаусы. Специалисты компании ТЕРРА-Недвижимость отмечают еще ряд поселков, из появившихся в 2007 году: «На Новой Риге продажи начались в поселках «Витро Кантри» (60 км), «Высокий берег» (55 км), Троица (60 км) и Звенигорье (50 км). На Дмитровском — «Живописный» (33 км), «Лесная усадьба» (30 км). Один из интересных проектов на Симферопольском шоссе — дачный поселок «Велегож Парк» на 100 км от Москвы. Появилась целая плеяда интересных дорогих поселков на Ленинградском шоссе — это поселки на большой воде (Иваньковское водохранилище) в 110-130 км. от Москвы — Конаково Ривер Клаб, Московское море».

Что касается цен, то рынок загородной недвижимости, в отличие от остальных сегментов, демонстрировал стабильный рост. В среднем, удорожание составило около 30% за год, т.е. коттеджи в Подмосковье были привлекательны не только для потенциальных жильцов, но и для частных инвесторов. «По сравнению с 2006 годом рост цен в поселках премиум и бизнес-класса составил порядка 20-30% за квадратный метр в зависимости от направления и прочих показателей. В сегменте эконом-класса рост цен был менее значителен и составил около 15-18%», — говорит Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development.

Спрос

На сегодняшний день количество предложений на загородном рынке позволяет удовлетворить практически любого покупателя. Единственным исключением можно назвать поселки эконом-класса, спрос на которые в несколько раз превышает предложение. Однако и в этом сегменте наметились изменения. По прогнозам специалистов, в ближайшие годы ситуация должна измениться.

Если говорить о спросе в целом, то покупателей можно разделить на несколько групп. С каждым годом растет число желающих купить квартиру в таунхаусе. По мнению многих специалистов, это самый популярный и модный сегмент в загородной недвижимости. Причем, им интересуются не только желающие сэкономить, но и состоятельные покупатели — сегодня таунхаусы представлены во всех ценовых нишах, от эконом-класса до элитного жилья.

Кроме того, в этом году стало заметно увеличение спроса на многоквартирные комплексы в Подмосковье. Наибольшей популярностью пользуются такое жилье на Рублевке и Новой Риге, покупателей привлекает возможность жить на престижных загородных направлениях, но в городской квартире, а также транспортная доступность и развитая инфраструктура этих районов. При изучении покупательского спроса в 2007 году обращает на себя внимание интерес к новой категории недвижимости — родовым усадьбам. Нельзя сказать, что этот сегмент очень популярен, он слишком узок, но все-таки находит своих покупателей. Цены на такую недвижимость могут достигать $10 млн. и более.

В этом году на рынок также были выведены два домовладения стоимостью $60 и $100 млн. Последняя усадьба даже попала в список Forbes самых дорогих домов мира. К сожалению, редакция Cottage.ru не располагает данными, нашли ли эти предложения своих покупателей.

Еще одну тенденцию в покупательском спросе — востребованность нового формата «дальние дачи» отмечает Василиса Баженова, руководитель дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд». Подмосковные власти уделяют большое внимание строительству и реконструкции дорог, поэтому люди готовы жертвовать временем и ехать на большое удаление за отдыхом. Именно тишина и простор сегодня в моде у городских жителей. Многие покупают второй загородный дом на значительном удалении, чтобы спокойно отдохнуть с семьей», — говорит она.

Кроме того, многие специалисты отмечают, что у покупателей изменился подход к покупке загородного жилья. Связано это, в первую очередь с тем, что рынок насыщен предложениями на любой вкус, считает Илья Свиридов, управляющий проектом «Светлогорье» компании Стройразвитие.

«Количество желающих приобрести загородный дом только растет. Другое дело, что большое количество проектов на подмосковном рынке позволяет каждому выбрать дом себе по душе, поэтому, возможно, сокращается количество обращений в каждый конкретный коттеджный поселок. Еще год назад человек, желающий приобрести коттедж, как правило, объезжал абсолютно все строящиеся поселки в выбранном районе. Сейчас покупатели предпочитают проделать большую предварительную работу, изучив предложения по интернету и обсудив по телефону с менеджером все возникшие вопросы», — говорит он.

Новое в законодательстве

Федеральными и местными органами власти в этом году было принято немало законодательных актов, так или иначе отразившихся на рынке загородной недвижимости. Одним из самых важных, пожалуй, стало вступление в силу поправок в Водный кодекс. Согласно новому документу, уменьшается водоохранная зона, что позволяет строить объекты ближе к воде, наиболее полно используя лучшие земли на береговой линии. Также вступил в силу закон о едином кадастре недвижимости, который предполагает создание унифицированной базы недвижимости, составленной на основе ныне существующих кадастров, земельного, водного, лесного и т.д. Кроме того, изменился порядок аренды земельных и лесных участков для физических лиц. Права аренды, оформленные с этого года, можно передавать по наследству.

Остальные законодательные акты, принятые в этом году, приведены в таблице:

Прогнозы

Говоря о прогнозах на будущий год, следует сразу напомнить о том, что 2008 год, по крайней мере, его начало, пройдет под знаком президентских выборов. Традиционно, подобные риски способствуют увеличению покупательской активности — покупка недвижимости позволяет застраховать свои денежные средства в случае форс-мажора. Но так как в нашей стране никто не верит, в то, что ситуация на политическом небосклоне может измениться кардинально, аналитики не предвещают какого-либо ажиотажа. Но затишье загородному рынку не грозит, считает Сергей Нагорный, директор департамента продаж Инвестиционно-девелоперской группы «ОПИН». «Если макроэкономическая и политическая ситуация в России будет развиваться и дальше без потрясений, то в будущем году рынок загородной недвижимости ждет стабильный рост. Рынок будет двигаться в сторону крупных игроков, которые будут привлекать больше клиентов в крупные жилые комплексы со всеми хорошо продуманными составляющими: архитектурными, инфраструктурными и прочими», — говорит он.

Наиболее полный прогноз предстоящему году дают специалисты компании Rodex Group:

• быстрый рост цен на земельные участки;
• увеличение доходности девелоперских проектов на рынке загородной недвижимости;
• рост спроса на жилье эконом-класса;
• масштабное освоение больших земельных территорий;
• cтроительство объектов коммерческой недвижимости (офисов и логистических центров) в ряде районов Подмосковья, яркий пример, Ступинский район МО, следствием этого может стать застройка коттеджными поселками близлежащих от промзон территорий;
• увеличение доли эконом класса до 40-50%;
• увеличение количества таунхаусов и удаление их нахождения от Москвы;
• увеличение стоимости домовладения на 25-30% в год;
• строительство крупных многоформатных поселков;
• строительство коттеджей в черте Москвы;
• сосредоточение основного предложения поселков в радиусе 30-70 км;
• освоение региональных рынков московскими застройщиками;
• в 2008 году рост цен составит 25-40%. А в некоторых сегментах рынка до 35%.

Насколько оправдаются эти прогнозы, мы посмотрим через год, но выглядят они вполне реально. В любом случае, будущий год вряд ли будет менее успешным чем завершившейся 2007.

Источник www.cottage.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

1978