Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Рост рынка загородной недвижимости Подмосковья в I кв. 2008 г. 

Еще совсем недавно мы подводили итоги уходящего 2007 года, а уже пришла пора посмотреть, какие изменения произошли на рынке загородной недвижимости Подмосковья в первом квартале 2008. Начало года ознаменовалось двумя важными событиями, так или иначе отразившихся на динамике продаж и росте цен: выборы президента России и кризис на мировых фондовых рынках. Кроме того, расширился ассортимент предложения, на рынок были выведены несколько интересных проектов.

Общая ситуация

По наблюдениям специалистов, I квартал 2008 года охарактеризовал себя высокой покупательской активностью, проявившейся еще в феврале, что не свойственно началу года. «Рынок в этом году оживился раньше срока и основная причина этому – проблемы на фондовом рынке. Это стало основной причиной активизации рынка. Люди хотят если не заработать, то, по крайней мере, сохранить свои средства, вложив их в землю и дом», - говорит начальник отдела анализа рынка УК «Масштаб» Игорь Лебедев. Что касается президентских выборов, то они не принесли никаких сюрпризов – их итоги были вполне предсказуемы. Но если на продажах это событие не сильно отразилось, то в любом случае оно имеет весьма важное значение для всего рынка загородной недвижимости в целом.

Ни для кого не секрет, что избранный президент Дмитрий Медведев питает слабость к индивидуальному жилью, и уже в первых публичных выступлениях он заявлял о том, что решение жилищного вопроса в России невозможно без развития загородного рынка. О том, как будет новый президент влиять на коттеджное строительство пока говорить рано, это тема для отдельного материала, пока же продолжим изучать изменения, произошедшие в Подмосковье. Помимо нестабильности фондовых рынков, существенное влияние на ценообразование оказывали котировки курса американского доллара по отношению к рублю. «Снижение курса доллара заставляет застройщиков постоянно корректировать стоимость домовладений, в связи с этим наметилась тенденция к переводу цен на объекты в коттеджных поселках на рублевый эквивалент или в евро», - отмечает новую тенденцию исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Из знаковых событий, произошедших внутри рынка загородной недвижимости, можно отметить два, одно с позитивным оттенком, другое - более негативным. Начнем, традиционно, с хорошей новости, а именно, с торжественной церемонии вручения премии «Поселок года-2008», которая состоялась 4 апреля в отеле Ritz Carlton в Москве. Она собрала около 400 самых влиятельных личностей на рынке загородной недвижимости. В рамках премии была вручена номинация «Персона года», учрежденная порталом Cottage.ru. В результате голосования гостей, проходившего во время коктейльного приема перед началом мероприятия, победу одержал почетный президент Группы компаний КОНТИ Тимур Тимербулатов. Кроме того, на церемонии был награжден лучший поселок года. Обладателем гран-при премии стала компания «Пул Экспресс Групп» за проект «Солнечный Берег» в Ленинградской области. Это стало своего рода сенсацией - впервые за пять лет высшая награда Премии «Поселок Года» покинула Московскую Область.

Главной негативной новостью можно назвать скандальную историю с земельными торгами в Одинцовском районе. Они прошли в декабре 2007 года и в марте 2008 года, в ходе аукциона Мослесхоз реализовал права аренды 991 га лесных земельных участков на западе Подмосковья. Позже Министерством природных ресурсов (МПР) была проведена проверка законности сделок и были выявлены нарушения в процедуре проведения торгов. Как говорится в сообщении пресс-службы МПР, «были нарушены нормы Гражданского кодекса РФ, устанавливающие необходимость создания условий для участия в аукционе всех желающих.

Кроме того, имело место нарушение прямых поручений Министра природных ресурсов РФ Юрия Трутнева о прекращении проведения аукционов до рассмотрения на совещании у министра результатов торгов, объявленных 19-20 декабря 2007 года и приведших к судебным искам от компаний, не допущенных к ним». На момент написания этого материала рассматривался вопрос о возможности принудительного расторжения договоров аренды на данные лесные участки и признанием сделок с ними недействительными.

Спрос, предложение и цены

Первые три месяца текущего года не принесли никаких сюрпризов на соотношение спроса и предложения на загородном рынке. По-прежнему ощущается дефицит с низшем ценовом сегменте, в то время как спрос на предложения эконом-класса постоянно растет. По оценкам специалистов, самым востребованным на сегодняшний день объектом является деревянный дом площадью 150-200 кв. м. пригодный для постоянного проживания стоимостью до $250 тыс. Однако предложений такого плана в Подмосковье можно пересчитать по пальцам. В бизнес-классе соблюдается практически полное равновесие, утверждает Игорь Лебедев. «Тут представлено большое количество вариантов и довольно высокий спрос, однако соотношение «цена-качество» оставляет желать лучшего. Как результат – дефицит ликвидного предложения при кажущемся, на первый взгляд, перепредложении.

Аналогичная ситуация в элитном сегменте. Объем предложения и спроса примерно соответствует друг другу, но при этом наблюдается дефицит качественных объектов», - говорит он. Также стоит отметить увеличение неликвидных предложений на рынке. Объекты, которые находятся в продаже уже 2-3 года, перестают быть интересными покупателям. Особенно это заметно на фоне новых проектов, которые отличаются свежими дизайнерскими решениями, продуманным генеральным планом и так далее. Новые поселки продаются более активно и являются своего рода законодателями ценовой политики – с начала года рост цен в них составил порядка 5-10%, остальные поселки, в том числе и неликвидные, повышают стоимость домовладения, ориентируясь на новинки, а не на собственные продажи.

Что касается динамики роста цен, то наиболее наглядным примером будет сравнение показателей первого квартала 2008 года с аналогичным временным промежутком прошлого года. По данным компании Blackwood, рост цен на Рублево-Успенском шоссе в начале этого года составил 36% по сравнению с 2007. Средняя стоимость квадратного метра в первом квартале прошлого года составляла $5235, а в этом году превысила отметку в $7 тыс. и равнялась $7165. Данные по остальным направлениям указаны в таблице ниже.

Источник: данные компании Blackwood

Новое на рынке

Традиционно новинки начинают выходить на рынок ближе к лету, однако этот год можно назвать исключением. Аналитики называют разные цифры, но даже по самым скромным подсчетам, с 1 января 2008 года были анонсированы не менее 15 проектов, в ряде которых уже стартовали продажи. В перечень новинок попали поселки Monteville, «Маленькая Шотландия», «Покровское», «Царь-Град», «Окская слобода», LakeSide, «Кленовая роща», «Гайд Парк», «Булгаков», «Пушкинский лес», «Вельвет», «Бельгийское предместье», «Староникольское». Заявлен также один мега-проект – город-спутник Москвы, который построят RDI Group совместно с компанией Limitless, международным девелоперским подразделением корпорации Dubai World. Он рассчитан на 12 тыс. жителей и будет расположен в 8 км от МКАД по Ленинградскому шоссе на участке 113 га.

Отдельного внимания также заслуживают первые три проекта из данного перечня. Прежде всего, тем, что номинально принадлежат одной компании, которая вполне могла бы получить награду «самый плодовитый девелопер начала 2008 года». Речь идет, как многие могли догадаться, о корпорации «Инком». Стоит отметить, что все проекты представлены в разных ценовых категориях: «Маленькая Шотландия» позиционируется как эконом-класс, проект под рабочим названием «Покровское» находится в сегменте бизнес-класса, а Monteville относится к DeLuxe. Именно поэтому его реализацией займется элитное девелоперское подразделение «Инкома» Villagio Estate. Упомянем еще несколько новинок – «Окская Слобода» и «Царь-Град».

Они интересны тем, что являются частью проекта комплексного освоения территорий в Серпуховском районе Московской области. Девелопером является компания «Царь-Град», которая планирует создание коттеджно-рекреационной зоны на правом берегу Оки. Курортная часть будет состоять из отеля, гольф-поля, горнолыжной трассы и другой спортивно-развлекательной инфраструктуры, а жилая зона будет застроена коттеджами. Пилотными проектами как раз и стали поселок эконом-класса «Окская Слобода» и элитный «Царь-Град».

Что же касается перспектив развития загородного рынка, то они не сильно отличаются от тех прогнозов, которые давались в конце прошлого года. Наиболее емко, и в то же время кратко их обрисовал генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Савелий Орбант. По его словам, нас ждет стабильный рост по всем направлениям. «Ожидается дальнейший рост числа проектов коттеджных поселков, рост розничных цен на землю, рост цен на домовладения в среднем по рынку на уровне 4-5% в квартал, а также увеличение спроса на земельные участки без подряда и с подрядом в классе «эконом», а также в классах «комфорт» и «бизнес», - говорит он.

Источник www.cottage.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2753