Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья за I квартал 2011 года

Сегмент бизнес-класса возвращается на рынок загородной недвижимости и до конца 2011 года может стать доминирующим. 60% новых поселков этого года вышло на рынок в данном ценовом сегменте. Бизнес-класс стал и лидером роста цены – за I квартал 2011 года этот сегмент вырос на 6% на фоне стабильного элитного класса и дешевеющего эконома. Средняя стоимость поселков бизнес-класса - $3450 за квадратный метр дома/квартиры, при этом цены будут повышаться на 5-7% в квартал.

Участки без подряда стремительно теряют свои позиции, хотя по-прежнему сохраняют лидерство в структуре совершенных сделок (82%) и структуре предложения (73%).

Сокращается количество таунхаусов на рынке, а вот мультиформатные поселки оказались наиболее востребованным продуктом и сегодня занимают 13% от рынка.

Невероятно, но факт: количество предложений по Рублево-Успенскому шоссе после кризиса серьезно увеличилось. Об этом и многом другом читайте в Обзоре рынка загородной недвижимости, подготовленном аналитическим центром ОАО «ОПИН».

Предложение. Анализ

Возвращение на рынок поселков с подрядом

2010 год стал рекордным по росту сегмента поселков с участками без подряда – более 130 новых проектов за год, учитывая, что всего в прошедшем году на рынок вышло 145 новых проектов. На конец 2010 года на загородном рынке Подмосковья насчитывалось 672 охраняемых коттеджных и дачных поселка на стадиях проектирования, строительства и продаж, эксплуатации.

По прогнозам аналитического центра ОАО «ОПИН», в текущем году из-за насыщения рынка участками без подряда (УБП) и перехода ряда девелоперов в более качественный сегмент, где требуется продуманная конкурентоспособная концепция и существенные финансовые вложения на начальной стадии, на рынок выйдет не более 50 новых проектов. Из них 80% составят коттеджные поселки с подрядом в сегментах элит и бизнес.

Стирание границ между элитными и альтернативными направлениями

Три года, в течение которых рынок загородной недвижимости находился в состоянии стагнации, стали очень показательными с точки зрения изменения структуры предложения. Появление и бурный рост такого специфического сегмента, как УБП, оказал решающее влияние на текущую структуру предложения в зависимости от типа направлений.

Так, если в I квартале 2008 года лишь 17% от всех коттеджных и дачных поселков на рынке относились к так называемым альтернативным направлениям (от Алтуфьевского на восток до Симферопольского шоссе), то по итогам I квартала 2011 года почти 60% объектов рынка расположены вне зоны элитных направлений. Тенденция стирания границ между двумя условными типами направлений прослеживается с 2008 года.

Бизнес-класс будет лидировать в 2011 году в структуре новых поселков

Еще более существенные изменения с 2008 года претерпела структура предложения в зависимости от класса поселков. Три года назад почти половина всех существующих коттеджных поселков (47%) относились специалистами рынка к бизнес-классу. Текущий показатель – лишь 17%, в то время как значительная часть поселков (76%) сформирована предложениями экономкласса. Доля элитных поселков снизилась за три года до 7%. В основном на структуру рынка повлиял массовый выход проектов дальних дач и поселков без подряда в 2009 - 2010 гг. С конца 2010 года этот процесс набирает обратную силу; число новых поселков экономкласса сильно сократилось.

Если классифицировать все новые проекты, появившиеся на рынке в I квартале 2011 года, то 60% можно отнести к классу бизнес. Отличительные черты таких проектов – удачное местоположение, развитая инфраструктура внутри поселка или в непосредственной близости, интересные архитектурно-планировочные решения. При этом, если число домовладений не превышает 50, поселок имеет выход к большой воде и налицо все черты бизнес-класса, то специалисты часто относят такие проекты к классу «премиум».

Несмотря на процесс сокращения доли поселков с УБП, их доля все еще очень существенна – 73% от общего числа существующих и строящихся объектов.

Новые поселки 1 квартала 2011 года

В числе новых проектов, вышедших на рынок в 1 квартале 2011 года – «Ромашкино», «Снежная долина» по Симферопольскому шоссе, «Экопарк Ушаково» и «Павловы озера» по Новой Риге, «Медведево» по Киевскому шоссе.

Мультиформатность – новый тренд (13% от рынка)

Интересная тенденция последних месяцев – увеличение доли проектов, где представлены несколько форматов недвижимости (коттеджи, УСП, УБП, таунхаусы, многоквартирные дома) в различных сочетаниях и пропорциях. В I квартале текущего года доля мультиформатных поселков составила 13% от общего числа объектов на рынке, против 9% в соответствующем периоде 2008 года. Тогда мультиформатность считалась одним из факторов риска девелопера, и немногие решались применить такой подход при развитии проектов. Однако кризис показал, что именно мультиформатные поселки оказались наиболее востребованным продуктом.

С другой стороны, вдвое по сравнению с 2008 годом сократилась доля поселков таунхаусов. Большинство проектов, запланированных под данный тип жилья, были перепрофилированы под мультиформатные поселки в период кризиса.

Застройка в кризис отдаленных территорий повлияла на структуру предложения

Достаточно равномерно распределены поселки по удаленности от МКАД, причиной чему стал процесс застройки все более отдаленных территорий области. Условно можно назвать сегмент свыше 55 км от МКАД «поселками для сезонного проживания», в отличие от тех, которые расположены в пределах данного диапазона.

Предложение на Новой Риге сокращается, а на Рублевке и Дмитровке растет.

Если рассматривать только традиционно элитные западные направления, то за три года несколько сократился лидирующий вклад Новорижского шоссе в структуру предложения (17% от общего числа поселков против 29% в 2008 году). Всего на Новорижском шоссе насчитывается 140 поселков всех классов и форматов.

Невероятно, но факт: Рублево-Успенское шоссе, по-видимому, за три года реализовало полностью свой потенциал для застройки и по состоянию на 1 квартал 2011 года является лидером в структуре предложения – 23% от общего числа проектов элитного рынка коттеджных поселков. Существенно улучшило свои позиции и Калужское шоссе – 20%.

Спрос. Анализ.

Участки без подряда – лидер по количеству сделок, экономкласс – по уровню спроса.

По итогам I квартала 2011 года подавляющая доля спроса (82% от общего количества сделок за рассматриваемый период) пришлась на УБП. Спрос на готовые коттеджи составил лишь 4%, на иные типы жилья – 7%.

Существенно увеличился спрос на поселки экономкласса (78%) по сравнению с показателями 2008 года (47%).

Растет спрос на готовое жилье первичного и вторичного рынка

Еще один яркий тренд начала 2011 года – рост спроса на готовое жилье первичного и вторичного рынка. Из-за аномальной жары лета 2010 года большинство потенциальных покупателей действительно подбирают загородный дом, а не праздно интересуются и мониторят рынок. Доля инвестиционных покупок (коттеджи и квартиры на начальной стадии реализации проекта) минимальна – 2% от числа сделок.

Проблема нынешнего рынка заключается в нехватке качественных проектов с высокой степенью готовности. Покупатель, не найдя подходящего предложения на первичном рынке, вынужден искать на вторичном, отсюда рост числа сделок (и, как следствие, цен) на вторичном рынке загородной недвижимости.

На рынок выходят покупатели с большим бюджетом

За три года структура спроса по бюджету покупки существенных изменений не претерпела. По-прежнему наиболее востребованы объекты стоимостью до $500 тысяч. Стоит, однако, отметить некоторое сглаживание структуры спроса по данному фактору. Уже не бюджет, а качество проекта является определяющим при принятии решения о покупке загородного дома. Кроме того, в 1 квартале 2011 года активизировались высокобюджетные покупатели; доля спроса на объекты стоимостью свыше $3 млн составляет 8%, что немало по сравнению с данными за начало 2008 года.

Спрос на загородную недвижимость все меньше зависит от направления. Несомненно, лидером запросов остается Новорижское направление (20% от общего числа обращений в I квартале), однако почти столь же велик спрос на Киевское шоссе (18%), Калужское шоссе (15%). Возросла также доля желающих купить недвижимость на Дмитровском направлении (в 1,5 раза по сравнению с показателями за I квартал 2008 года). А вот Рублевка за 3 года несколько потеряла вес в структуре спроса.

Цены. Анализ.

Бизнес-класс лидирует по росту цен

Начиная с середины 2010 года цены на качественную загородную недвижимость стабильно растут в пределах 3-7% в квартал, в зависимости от сегмента. Продавцы оперативно реагируют на интерес (или его отсутствие) со стороны покупателей и корректируют ценовую политику. В случае с неликвидными поселками наблюдается отрицательная коррекция (до -5% в квартал).

В 1 квартале текущего года максимальный рост зафиксирован в поселках бизнес-класса – 6%. Стабильны цены в элитном сегменте – прирост составил 0,5%, в то время как поселки экономкласса чуть подешевели (на 0,5%). В последнем случае рынок крайне конкурентен, поэтому новые проекты выходят в продажу, как правило, со средней стоимостью предложения чуть ниже рынка. Эта тенденция сохранится в текущем году.

Если говорить об абсолютных показателях, то в условном элитном сегменте рынка коттеджных поселков средняя стоимость квадратного метра домовладения (коттеджа с землей) составляет около $5000. В поселках бизнес-класса этот показатель находится на уровне $3450 за квадратный метр дома (квартиры), а в проектах экономкласса, формирующих рынок, - $1450 за кв.м. При этом есть объекты, где квадратный метр стоит до $12000 (как правило, по причине значительной площади придомового участка, например, в усадьбе на 1 га с относительно небольшой площадью коттеджа). Лидерами по удельной стоимости домов являются Рублево-Успенское, Новорижское, Минское, Калужское шоссе.

Тенденции и прогнозы на 2011 год

Текущую ситуацию на рынке загородной недвижимости Подмосковья можно оценить как позитивную, с тенденцией к росту. Антикризисный вариант загородного девелопмента – участки без подряда – стремительно теряет свою актуальность в условиях общего подъема экономики, роста доходов населения, увеличения числа мошенничеств с землей без подряда. Налицо тенденция повышения качества проработки новых проектов в условиях конкурентной борьбы за покупателя. Клиент от этого только в выигрыше: растет доля качественного предложения по адекватным, в отличие от перегретого докризисного рынка, ценам.

Все больший интерес вызывают готовые объекты с хорошими потребительскими свойствами (место, окружение, репутация застройщика). Во II квартале 2011 года интерес к готовым поселкам вырастет еще на 20% за счет отложенного спроса, который сформировался в кризисный и посткризисный периоды в условиях неопределенности перспектив рынка загородной недвижимости. Сейчас, когда профессионалы рынка сходятся во мнении, что дно рынка пройдено и ожидается новый виток роста цен, покупатели, в том числе спекулянты, устремились на рынок в поисках качественных предложений.

Темп роста цен на рынке ожидается умеренный, в пределах 5-7% в квартал. В наибольшей степени это относится к проектам бизнес-класса. У элитного сегмента также есть все предпосылки к небольшому росту.

Источник www.opin.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

3553