Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Обзор гостиничного рынка Москвы, III квартал 2007 год

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА ГОСТИНИЧНОМ РЫНКЕ МОСКВЫ

На конец сентября 2007 года в Москве насчитывалось порядка 217 гостиниц совокупным номерным фондом более 35 тыс. номеров, при этом более 24 тыс. номеров приходится на гостиницы категории 3, 4 и 5 звезд:

• Класс люкс (5 звезд) – 2863
• Бизнес-класс (4 звезды) – 6120
• Средний класс (3 звезды) – 15145
• Экономический класс (1-2 звезды) – 9438
• Мини-отели (менее 50 номеров) – 1842

Основное увеличение номерного фонда произошло в сегменте 4-5 звезд, за счет открытия таких гостиниц как Ritz Carlton Moscow, MaMaison Pokrovka Suite Hotel, «Бородино», Mlian WEL Holels&Resorts.

Несмотря на то, что гостиницы категории «3 звезды» занимают наибольшую долю в общей структуре предложения (43%), увеличение номерного фонда в среднем сегменте происходит очень медленными темпами, так как он по-прежнему не привлекателен для девелоперов и инвесторов. Некоторые отели, которые изначально были заявлены как гостиницы категории «3 звезды», после открытия позиционируются на рынке в сегменте бизнес-класса.

Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится около половины столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц категории «4 звезды».

Стоимость проживания в гостиницах Москвы

В 3 квартале 2007 года, цены в столичных гостиницах продолжали расти. По стоимости проживания Москва занимает одно из первых мест в Европе. Высокие показатели загрузки столичных отелей связаны с тем, что в Москве в августе и сентябре проводилось большое количество различных деловых мероприятий, в том числе выставок, конференций. Высокий спрос и его значительное превышение над предложением влечет неизбежный дефицит гостиничных мест и соответственно постоянное увеличение цен на проживание.

Диапазон цен на проживание в гостиницах Москвы (Цена отеля/Rack Rate/)

В 3 квартале 2007 года стоимость проживания в столичных гостиницах в среднем выросла на 14-21%, при этом основной рост пришелся на сегмент отелей категории «4 звезды»: в некоторых гостиницах стоимость стандартного номера по сравнению с апрелем-июнем выросла более чем на 50%. В настоящее время Москва занимает первое место в Европе по темпам роста цен на проживание.

Стоимость проживания в некоторых гостиницах Москвы (Цена отеля/Rack Rate/)

Гостиницы, открытые в I-III квартале 2007 года

Среди наиболее значимых гостиничных объектов, начавших свою работу в период с января по сентябрь 2007 года можно выделить отель «Ritz Carlton Moscow», расположенный на ул. Тверская, 3. Номерной фонд отеля составляет 334 номера. Оператором новой пятизвездочной гостиницы выступает «Ritz Carlton Hotel Company L.L.C».

Под управлением нового российского гостиничного оператора WEL Hotels & Resorts начали свою работу два отеля категории «4 звезды» - гостиничный комплекс «Бородино» на 250 номеров и гостинично-офисный центр «Милан» на 300 номеров.

Сегмент гостиниц категории «3 звезды» пополнился отелем сети Maxima Hotels – «Maxima Slavia», расположенным на Ярославском шоссе, 44. Реконструкция гостиницы завершилась в начале апреля 2007 года.

Начала свою работу гостиница «Никитская Ассамблея», которая должна была открыться еще в 2006 году. Изначально девелопер заявлял о том, что отель станет первой гостиницей в сети мини-отелей категории «3 звезды». Однако в итоге отель позиционируется в сегменте бизнес-класса, что лишний раз подтверждает тот факт, что средний ценовой сегмент не привлекает инвесторов и девелоперов.

В сентябре состоялось открытие гостиницы «MaMaison Pokrovka Suite Hotel», который стал первым отелем сети MaMaison на территории России.

Гостиницы, окрытые в III квартале 2007 года

В конце сентября гостиница «Международная» начала свою работу под брендом «Crowne Plaza». Ремонт номеров проводился поэтапно, гостиница продолжала свою работу, в связи с чем, совокупный номерной фонд Москвы с началом работы гостиницы Crowne Plaza Moscow World Trade Centre не изменился.

Летом 2007 года была завершена реконструкция дома отдыха «Лось», который получил статус гостиницы. Номерной фонд отеля составляет 17 номеров, он входит в состав гостиничного комплекса «Президент-Отель» Управления делами Президента РФ.

Прогноз предложения на гостиничном рынке Москвы

Согласно новой генеральной схеме размещения гостиниц до 2010 года в Москве должно появиться 353 гостиницы, что позволит увеличить столичный гостиничный фонд на 118 тыс. мест, при этом наибольшую долю в новом предложении должны составить гостиницы среднего класса - 70%. Однако, учитывая трудности, с которыми столкнулось столичное правительство при реализации прошлой схемы, скорее всего, не все проекты будут реализованы в полном масштабе.

Согласно планам столичного правительства по итогам 2007 года должны открыться 15 гостиниц, что увеличит гостиничный фонд столицы на 3000 мест. В 2008 году темпы строительства планируется увеличить и открыть порядка 55 отелей.

Среди гостиниц, которые предполагается открыть в ближайшее время, в основном преобладают объекты нового строительства. Стоит ожидать, что не все проекты будут осуществлены в заявленные сроки и некоторые из них могут быть перенесены на более поздние периоды.

Из наиболее значимых событий ближайшего времени можно выделить открытие гостиницы «Enigma WEL Hotels & Resorts», которая будет находиться под управлением российской управляющей компании WEL.

Наиболее значимые гостиницы, запланированные к открытию до конца 2007 года

Реконструкция гостиниц

Активно ведется реконструкция старых советских гостиниц. В том числе до конца 2009 года планируется завершить реконструкцию гостиницы «Волга». В ходе работ будет возведена пристройка, в которой дополнительно разместятся 260 номеров. Общая площадь объекта после завершения реконструкции составит 62,7 тыс. кв.м.

Высший Арбитражный суд Москвы вынес решение по делу об итогах конкурса по выбору инвестора-девелопера строительства комплекса зданий на месте гостиницы «Россия». Подтверждена законность договоров, заключенных между столичным правительством и ООО «СТ Девелопмент». Таким образом, претензии компании ЗАО «Монаб» признаны необоснованными.

Гостиница Hilton Moscow Leningradskaya откроется в марте 2008 года. После окончания реконструкции номерной фонд отеля категории 4-5 звезд составит 275 номеров. Управлять гостиницей будет компания Interstate Management Services Inc. Ранее планировалось, что отель откроется в 2007 году.

Наиболее значимые гостиницы, реконструкцию которых планируется завершить в 2008-2009 гг.

СПРОС НА ГОСТИНИЧНОМ РЫНКЕ МОСКВЫ

В настоящее время на гостиничном рынке Москвы ощущается острая нехватка гостиничных номеров, в особенности в сегменте отелей категории «3 звезды». На рынок выходят новые отели, но они не способны восполнить дефицита мест, тем более что практически все объекты нового строительства позиционируются на рынке как отели бизнес-класса и класса «Люкс», также как и объекты редевелопмента, которые после реконструкции в большинстве случаев повышают свою категорию до 4 или 5 звезд.

Новая схема размещения гостиниц предполагает открытие к 2010 году 353 новых гостиниц. Однако, учитывая не очень успешный ход реализации предыдущей схемы, стоит ожидать, что не на всех земельных участках действительно появятся гостиничные объекты с заявленным номерным фондом и количеством мест. Таким образом, дефицит гостиничных номеров в ближайшие годы сохранится.

В III квартале 2007 года наибольшая заполняемость в столичных отелях была зафиксирована в сентябре, что связано с проведением ряда деловых мероприятий, в том числе выставок, конференций и т.д.

В III квартале 2007 года средняя заполняемость в московских гостиницах категории 3-5 звезд составила порядка 65-70%. Загрузку отелей верхнего сегмента в основном составляют бизнес-туристы, а отелей категории 2-3 звезды – туристы, приезжающие с экскурсионно-познавательными целями. В настоящее время основную долю в туристическом потоке составляют именно бизнес-туристы, что в первую очередь связано с ростом деловой активности представителей российских и иностранных компаний, а также с ростом количества международных контактов между Россией и другими странами. Доля туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями, снижается. В первую очередь это связано с нехваткой гостиничных мест и высокими ценами на размещение. При этом уровень сервиса в гостиницах категории 2-3 звезды часто не оправдывает высоких цен.

Большинство туристов прибывают в Москву через аэропорты. В настоящее время основной пассажиропоток как российских, так и международных рейсов в Москву обслуживают три международных аэропорта - «Шереметьево», «Домодедово» и «Внуково». За девять месяцев 2007 года во всех столичных аэропортах увеличился пассажиропоток по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что подтверждает рост туристического потока в Москву.

Согласно прогнозам столичного правительства по итогам 2007 года Москву посетят 11 млн.чел., в том числе 4 млн. иностранных туристов, что приведет к дальнейшему роста спроса на гостиничные номера.

ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА МОСКВЫ

Сохранение дефицита гостиничных мест

Несмотря на то, что столичное правительство предпринимает ряд мер по повышению привлекательности гостиничного сегмента, в особенности отелей средней категории и эконом-класса, инвесторы и девелоперы не проявляют такого интереса к строительству гостиниц, как к деловой или торговой недвижимости. В результате, даже при условии выхода в ближайшее время всех заявленных объектов и отелей, закрытых ранее на реконструкцию, сокращения дефицита гостиничных мест в ближайшие годы не произойдет.

При этом большинство объектов нового строительства и редевелопмента будут позиционироваться в сегменте 4 и 5 звезд, а основной дефицит ощущается именно в сегменте гостиниц среднего и экономического класса.

Расширение деятельности существующих гостиничных операторов и выход на рынок новых брендов

Столичный гостиничный рынок привлекает новых международных и российских гостиничных операторов. Многие управляющие компании, уже представленные на российском и московском рынке в частности, расширяют свою деятельность и планируют открыть в Москве новые гостиницы.

• Международный гостиничный оператор Hyatt International планирует открыть в Москве гостиницу под брендом Andaz. О выходе на мировой гостиничный рынок нового бренда было объявлено в апреле 2007 года.
• Международный гостиничный оператор InterContinental Group планирует к 2010 году открыть отель в Москве. Подробности проекта пока не известны, в том числе адрес будущей гостиницы, однако, планируется, что это не будет объект нового строительства.
• Компания Hilton Hotels объявила о том, что достигнута договоренность о предоставлении предложения на заключение Договора Стратегического Развития с компанией Belgravia Asset Management Ltd. Данный договор позволит компании Belgravia открыть в России 25 новых гостиниц. В том числе будут представлены новые бренды - Hampton by Hilton и Hilton Garden Inn, управлять которыми будет Hilton Corporation.

Меры правительства по реализации схемы размещения гостиниц в Москве до 2010 года^[1]

В апреле 2007 года была принята новая схема размещения гостиниц в Москве до 2010 года. Планируется, что к 2010 году в Москве появиться 353 новых гостиничных объекта. Помимо этого столичное правительство предпринимает ряд мер по увеличению гостиничного фонда Москвы.

• В связи с тем, что в Центральном округе Москвы ограничено строительство деловой недвижимости, столичное правительство рекомендует инвесторам, которые изначально планировали строить офисные здания в центре Москвы, рассмотреть возможность размещения на данных участках жилых апартаментов, а также гостиничных объектов. В префектуре Центрального административного округа создана специальная рабочая группа, которая рассматривает планируемые к строительству объекты с целью изменения их функционального назначения.
• В ближайшие несколько лет в Москве планируется построить 75 недорогих гостиниц.
• Столичное правительство намерено рассмотреть вопросы по расселению общежитий, для возможного использования их под гостиницы. Для решения данных задач будет создана специальная рабочая группа.
• Собственников московских гостиниц будут штрафовать за нецелевое использование площадей. Согласно распоряжению мэра Москвы, штрафные санкции в размере 20% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка будут применены к владельцу за каждый выявленный факт изменения функционального назначения объекта гостиничного хозяйства без согласования в установленном порядке.

Создание департамента координации деятельности гостиниц Москвы

В сентябре 2007 года столичным правительством был создан департамент координации деятельности гостиниц Москвы, в обязанности которого входит управление столичным гостиничным хозяйством. В ведение нового отдела перейдут гостиницы, которые находятся как полностью, так и частично в собственности города. Это такие гостиницы, как «Кузьминки», «Будапешт», «Москва», «Саяны», «Восход», «Волга», «Националь» и др.

Выход на рынок новых игроков

В III квартале 2007 года ряд российских и иностранных компаний объявили о своих намерениях инвестировать средства в столичный гостиничный рынок.

• Компания SPI Group планирует инвестировать в строительство гостиниц, а также офисной, торговой и жилой недвижимости порядка 1,2 млрд. евро. Управлять гостиницами будет компания Starwood Hotels & Resorts Worldwide, с которой SPI Group подписала соглашение о сотрудничестве. Планируется, что большая часть инвестиционных средств будет вложена в российские проекты.
• Компания AFI Development приобрела за $104,3 млн. строения общей площадью порядка 24 тыс.кв.м. в районе ул. Б. Почтовая, а также право застройки прилегающего земельного участка строительной площадью 231,7 тыс.кв.м. В рамках проекта «Почтовая» AFI Development планирует возвести жилую, офисную и гостиничную недвижимость общей площадью 80 тыс.кв.м., а также подземный паркинг площадью 67 тыс.кв.м. Общие инвестиции в реализацию проекта составят $465 млн.

Появление новых гостиничных проектов

Во III квартале 2007 года был анонсирован ряд гостиничных проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы:

• Рядом с Комсомольской площадью в Рязанском пер., 13 планируется строительство гостиницы. Возведением отеля будет заниматься компания «Магма», которая приобрела проект строительства административно-гостиничного комплекса у компании «Ведомство».
• Рядом со зданием мэрии Москвы, в Вознесенском пер., 18 стр.1, 3 планируется построить гостиницу категории «5 звезд». Разработку градостроительной документации по возведению отеля на 150 мест предполагается осуществить в 2007-2008 гг.
• В ЦАО Москвы планируется строительство гостиницы, которая будет расположена по адресу: Борисоглебский пер., 9 стр.3. Разработкой необходимой документации по возведению отеля на 100 номеров будет заниматься компания ООО «Фирма БК».
• В САО Москвы на ул. Октябрьская, вл. 98 будет построено административное здание общей площадью 43 954 кв. м. В состав комплекса, проектированием и строительством которого будут заниматься компании ООО «Фирма «Морава» и ООО «Атлантис-В», помимо офисных помещений войдет гостиничный блок. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2009 год.
• До 2010 года в САО Москвы в районе Коптево планируется строительство двух многофункциональных гостиничных комплексов, которые расположатся на ул. Новая Ипатовка, вл. 23 и ул. Клары Цеткин, вл. 24. Открытие еще одной гостиницы в этом районе планируется после реорганизации в 2008 году производственной зоны «Братцево» на участке между ул. Михалковская и ул. Нарвская.
• К концу 2009 года в САО Москвы, на 3-й ул. Ямского Поля планируется возвести гостиничный комплекс площадью 19,2 тыс.кв.м., рассчитанный на 250 мест.
• На территории Центрального аэродрома им. Фрунзе на Ходынском поле планируется построить культурно-деловой центр «Авиапарк». Он будет включать музей авиации и космонавтики, торгово-выставочный комплекс общей площадью 510 тыс.кв.м. и гостинично-офисный центр, площадь которого составит 196 тыс.кв.м.
• В ЮВАО Москвы планируется построить гостиничный комплекс, в состав которого войдет гостиница на 1100 номеров, офисные и торговые помещения, а также подземный паркинг.
• В ЮАО Москвы, рядом со станцией метро «Домодедовская», на ул. Генерала Белова, вл. 28 планируется построить многофункциональный комплекс, в состав которого войдет гостиница на 300 номеров. Комплекс будет возведен на месте рынка «Анди», на земельном участке площадью 2,8 га. Разработку проекта планируется завершить в конце 2008 года
• В ЮАО Москвы, на пересечении Каширского и Пролетарского проспекта планируется построить гостинично-офисный и досугово-развлекательный комплекс общей площадью 40 тыс.кв.м.
• На Профсоюзной улице будет построена гостиница на 300 мест с подземным и наземным паркингом. Проектирование и строительство объекта общей площадью 18 844 кв.м. будет осуществлять ООО «Одис».
• Израильская строительная компания «Ocif» планирует возвести около аэропорта «Внуково» порядка 800 тыс.кв.м. офисных площадей класса «А», а также торговые и гостиничные объекты площадью 100 тыс.кв.м.

До 2009 года на территориях, прилегающих к Химкинскому водохранилищу, планируется строительство ряда спортивных, гостиничных, деловых и развлекательных объектов. В том числе предполагается возведение трех спортивно-гостиничных комплексов площадью 50 тыс., 14 тыс. и 7,5 тыс. кв. метров, гостинично-делового комплекса площадью 52 тыс. кв. м., а также апартамент-отеля площадью 50 тыс. кв. м. Земельные участки принадлежат московской городской организации Всероссийского физкультурно-спортивного общества «Динамо».

[1] Постановление Правительства Москвы № 323-ПП «О Генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года» от 24.04.2007

Автор: Галицин Игорь Геннадьевич

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2129