Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Обзор рынка жилой недвижимости (2006 год)

По оценкам МИАН-агентство недвижимости объем сделок уже совершенных, и прогнозируемых (будут совершены до конца года) на рынке жилой недвижимости Московского региона в 2006 году составит:

• около 63 тыс. сделок покупки квартир на рынке первичной недвижимости,
• свыше 55,5 тыс. покупок вторичной недвижимости и 48,4 тыс. сделок обмена,
• 24 тыс. объектов приобретено на рынке загородной недвижимости.

Количество фактически совершенных сделок в 2006 году в 1,5-3 раза ниже объемов, которые ожидались по результатам исследования потенциального спроса, проведенного специалистами МИАН-агентства недвижимости в 2005 году. Особенно резко отличаются ожидаемые (по прогнозам, составленным в конце 2005 года) и фактические данные по сделкам обмена: из общего количества домохозяйств, планировавших совершить альтернативную сделку в 2006 году, осуществить свои планы смогли не более 30%.

По итогам 2006 года, также как и в 2005 году, основная доля сделок в Москве – свыше 70% - была совершена на рынке вторичного жилья (купля-продажа + обмен). В Подмосковье 63% сделок совершается на рынке первичной недвижимости.

Основную долю клиентского потока на рынке жилой недвижимости Московского региона составляют москвичи – от 50% в сегменте первичного жилья до 70-75% в сегменте вторичной и загородной недвижимости. При этом если по рынку новостроек данную структуру клиентов можно считать условно постоянной, то в сегменте вторичной недвижимости отмечается тенденция постепенного сокращения доли москвичей среди покупателей (за год на 5%) и роста доли покупателей из области и других регионов России.

Доля покупок с использованием ипотеки оценивается нами в 30% на рынке первичного жилья и 50-55% - на вторичном рынке. На рынке загородной недвижимости доля приобретений по ипотеке составляет не более 10-15%.

Начиная с III квартала прошлого года, когда цены на недвижимость динамично пошли вверх, начала расти и инвестиционная привлекательность данного рынка. Однако в виду столь продолжительной тенденции роста частные инвесторы все сильнее и сильнее начали осознавать возможное изменение данной тенденции. Рисковость сегмента для данной категории покупателей начала повышаться, и доля инвестиционных покупок стала сокращаться. Это, в свою очередь, привело к абсолютному доминированию клиентов, приобретающих недвижимость `для жилья`.

Основные тенденции на рынке первичной недвижимости

На сегодняшний день в Москве построено около 3,5 млн. кв. м жилья из 4,7 млн., запланированных стройкомплексом столицы. Объем вводимого социального муниципального жилья по итогам 9 месяцев составил 488 тыс. кв. м (из 979 тыс. кв. м, запланированных к вводу). В Московской области на конец октября введено в эксплуатацию около 3,3 млн. кв. м жилья.

Средний объем предложения коммерческих новостроек на рынке Москвы в 2006 году составил около 450-500 адресов. Так как ценовые ожидания детерминировали поведение и поставщиков квадратных метров, существующие объемы новостроек были долгое время законсервированы и только в середине осени наметилась тенденция к расширению предложения. Однако она все еще имеет неустойчивый характер: наблюдается 5%-ное отклонение от тренда в месяц еще имеет место.

В Подмосковье на рынке первичного жилья на протяжении всего прошедшего периода наблюдалась явная тенденция увеличения объема предложений – примерно 70 новых объектов в квартал.

Темп роста цен на рынке новостроек Москвы за три прошедших квартала составил порядка 50% (сентябрь к январю). В Московской области цены росли более быстрыми темпами – около 75% за три квартала.

По нашим оценкам, на конец 2006 года на рынке коммерческих новостроек Московского региона будет реализовано около 60 тыс. квартир (рассчитано с учетом фактических продаж и ожидаемых объемов продаж за последние месяцы года). По сравнению с 2005 годом объем продаж коммерческого жилья увеличится почти на 15%. Соотношение Москвы и области практически достигло равновесия – 52% : 48%.

Основная доля квартир, реализованных в новостройках в 2006 году, – это типовые квартиры и квартиры эконом-класса (до 70-80%). В перспективе ожидается рост спроса на квартиры более высокого ценового диапазона, что будет обусловлено изменением структуры покупателей по уровню доходов и `вытеснением` сегмента потребителей со средними доходами и ниже среднего.

В структуре продаж новостроек по типу застройки в 2006 году основная доля (около 60%) приходилась на монолитно-кирпичные дома (как в Москве, так и в Подмосковье). По нашим оценкам, в ближайшие 2-3 года доля покупателей, заинтересованных в приобретении таких объектов, в общей структуре спроса увеличится до 80-85% в Москве и 70-75% – в Подмосковье.

Каждая пятая квартира, реализованная на первичном рынке в 2006 году, была расположена в новостройках юго-запада столицы. В следующем году популярность ЮЗАО сохранится и доля округа в структуре спроса может достичь 40%.

Тенденция повышенного спроса на объекты больших площадей, отмечаемая с середины текущего года, продолжится и в следующем году - до 50-55% спроса будет приходиться на квартиры площадью от 100 до 150 кв. м.

Основные тенденции рынка вторичной недвижимости

Количество квартир, предлагаемых на продажу на рынке вторичной недвижимости, как Москвы, так и Подмосковья, в 2006 году стабильно увеличивалось на 5-10% и 15-20% в квартал соответственно. Однако существующий объем предложений все еще на 25-30% ниже объема, зафиксированного в конце 2005 года.

По нашим прогнозам, объем продаж на рынке вторичной недвижимости по итогам 2006 года составит не менее 48 тыс. объектов в Москве и около 7,7 тыс. - в Подмосковье. Однако, в ближайшие 2 года из-за возможного дальнейшего увеличения стоимости кв. м на рынке возможно падение количества сделок в этом сегменте рынка как в Москве, так и в Подмосковье.

Около 80% объектов вторичного жилья, реализованных в Москве в 2006 году, – это типовые квартиры, 15% – жилье эконом-класса. Совокупная доля элитных объектов и бизнес-класса не превышает 5-6% (с учетом преобладания последнего). По нашим оценкам, в 2007 году потенциальный уровень спроса в сегменте жилья нижней ценовой категории может увеличиться до 95% в общей структуре спроса.

Популярность вторичного жилья по административным округам Москвы в 2006 году была заметно смещена в сторону САО и ВАО. В перспективе вероятно увеличение спроса на недвижимость Юго-запада, а также Северного и Северо-восточного округов.

Структура продаж вторичного жилья в Подмосковье еще более смещена в сегмент типового жилья, доля которого по итогам продаж в 2006 году, скорее всего, составит около 90%.

80-90% продаж квартир на рынке вторичного жилья осуществляется с целью покупки другой квартиры. Потенциально за счет данной категории клиентов количество сделок может увеличиться на 20-30%.

Основные тенденции на рынке загородной недвижимости

Объем предложения на рынке загородной недвижимости в Московском регионе в III квартале 2006 года составил свыше 16 тыс. объектов. Наибольший объем предложения зафиксирован в мае, когда количество предлагаемых загородных объектов достигло 19,5 тыс. Рост объема предложения в III квартале по сравнению с началом года составил около 30%. При этом в течение последних месяцев текущего года зафиксировано снижение на уровне 6-8% в месяц.

Несмотря на сокращение количества предлагаемых объектов в натуральном измерение, в денежном выражении общая стоимость объектов увеличивается, что свидетельствует о тенденции `вымывания` на рынке объектов нижней ценовой категории. Средняя стоимость 1 предлагаемого объекта по итогам III квартала составила $200-240 тыс.

По нашим оценкам, в 2006 году на рынке загородной недвижимости будет реализовано около 24 тыс. объектов. Структура реализованных объектов позволяет говорить о фактическом равновесии продаж в первичном и вторичном секторах – 55% : 45%.

Относительно объемов продаж 2006 года, которые ожидались по результатам исследования потенциального спроса, проведенного специалистами МИАН-агентства недвижимости в 2005 году, фактические данные по 2006 году будут, скорее всего, в 1,5 раза ниже. Это связано с тем, что высокий уровень спроса в сегменте эконом-класса удовлетворен только на 15-30%, т.е. имеет место несоответствие спроса и предложения с существенным смещением последнего в более высокий ценовой сегмент.

По итогам 2006 года лидерами по уровню спроса стали северное направление (30% в структуре продаж), северо-западное и южное направления (по 20% каждое). В перспективе привлекательность северного направления сохранится, на второе место выйдет юго-запад, и, с незначительным отставанием, северо-запад.

В отличие от ситуации с городским жильем основная масса покупателей не рассматривает загородную недвижимость как объект инвестиционных вложений (в единичных случаях в качестве объекта инвестирования покупателями рассматривается земельный участок).

Прогнозы и ожидания

Важно отметить, что приведенный ниже прогноз касается типов жилья, наиболее интересного массовому потребителю (типовые объекты и объекты эконом-класса), и объектов бизнес-класса. Цены на элитное жилье не подчиняются общим тенденциям рынка, в частности, по причине того, что понятия справедливой цены для таких объектов не существует, а спрос на них абсолютно не эластичен по цене.

Москва

Скорее всего ситуация на рынке Москвы до февраля-марта 2007 г. будет характеризоваться вялотекущим ростом либо стабилизацией цен. Участники рынка, как со стороны спроса, так и со стороны предложения, будут пытаться `понять` рынок и проверить друг друга на прочность и выдержку. Далее ожидается увеличение платежеспособного спроса, связанное в основном с подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и бонусированием топ-менеджмента. Причем, активизация спроса в этом сегменте потребителей возможна не только со стороны москвичей, но и со стороны высокодоходного сегмента населения Урала и Сибири, занятых в нефтегазовой отрасли. Однако, это `оживление` будет носить временный характер и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2-4% в месяц. В силу его небольшой доли в общем объеме сделок (не более 15%), существенного влияния на общие ценовые тенденции этот фактор не окажет: общий рост цен на уровне 2-3% в месяц (1% из которых обусловлен общей инфляцией). В это же время, спрос на типовые и основную массу эконом объектов будет более сдержанным за счет сформированных ожиданий самого массового сегмента потребителей: низкий и средний сегмент будут находиться в ожидании тенденции снижения цен и ответят падением уровня спроса (переходом его в `отложеный`).

Низкий платежеспособный спрос приведет к существенным кассовым разрывам у мелких и крупных застройщиков: недостаток оборотных средств для продолжения строительства, возвраты кредитов и необходимость выполнения обязательств, как перед инвесторами, так и перед государством (городом). По нашим оценкам, существенное увеличение предложения объектов эконом-класса возможно начнется в апреле-мае и окажет существенное влияние на стабилизацию цен к июню месяцу.

К окончанию летнего периода, сезонный рост активности спроса переломит тенденцию в сторону увеличения цен. Кроме того, важным фактором станет возвращение на рынок покупателей `верхней` части среднего ценового сегмента, уровень цен для которых станет вполне приемлемым для реализации своего `отложенного` спроса. Процесс предположительно будет продолжаться порядка 4-5 месяцев со среднемесячным темпом прироста цен 1,5-2%.

Вторичный рынок будет более инертен чем, рынок новостроек: тенденция к снижению активности (обусловленная увеличением предложения первичного рынка и перетоком покупателей) наметится только в середине осени.

Подмосковье

Ожидается, что ситуация в Подмосковье будет более стабильна в отличие от Москвы. Определяющим фактором является то, что существующий уровень цен, хотя и заставил москвичей временно уйти с рынка Москвы, но при этом не переориентировал их на более дешевое жилье в Подмосковье. Старое вторичное жилье интересно только жителям Подмосковья и низкодоходным мигрантам из регионов. Учитывая крайне высокую изношенность жилищного фонда, объем спроса на такие объекты очень мал, как и их предложение (ситуация в этом сегменте не влияет на уровень цен в области). Новое вторичное жилье (вчерашние новостройки), пользуются так же не высоким спросом, ввиду несущественной разницы с ценами на первичные объекты.

МИАН-агентство недвижимости

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

1853