Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Исследование состояния тенденций развития рынка недвижимости города Чайковский Пермской области

Содержание

Раздел 1. Общая характеристика рынка недвижимости как объекта исследования - города

Чайковский

Сравнительная характеристика города Чайковский

1.1. Сравнительная характеристика города

1.2. Социально-экономическая характеристика города

1.3. Строительство и жилищно-коммунальное хозяйство

Раздел 2. Характеристика рынка недвижимости города Чайковский

2.1. Характеристика жилфонда и объектов строительства города

2.2. Конъюнктура местного рынка недвижимости

2.3. Инфраструктура местного рынка недвижимости

Раздел 3. Анализ рынка недвижимости г. Чайковский

3.1. Специфика рынка недвижимости города

3.2. Основные проблемы и перспективы развития местного рынка недвижимости

Раздел 1. Общая характеристика рынка недвижимости как объекта исследования г. Чайковский

1.1. Сравнительная характеристика города

Дадим краткую характеристику города Чайковский (см. таблицу 1.1.)

Таблица 1.1.

Сравнительная характеристика города Чайковский

Следует отметить следующее:

• во-первых, за последние пять лет, наблюдается тенденция роста численности населения в г. Чайковском, в то время как в других городах Пермской области - снижение;
• во-вторых, г. Чайковский специализируется на выпуске готовой промышленной продукции (электроэнергия и легкая промышленность), в то время как другие города специализируются на добыче и переработке полезных ископаемых;
• в-третьих, г. Чайковский расположен на границе Пермской области.

Все эти факторы во многом определяют специфику исследуемого города.

Определенный интерес представляет сравнение показателей, касающихся рынка недвижимости. Характерно, что ввод в действие жилых домов в г. Чайковский на порядок меньше, чем в г. Перми. (см. таблицу 1.2.)

Таблица 1.2.

Ввод в действие жилых домов предприятиями и организациями за январь-сентябрь 2001 г. в сравнении с январем-сентябрем 2000 г.

Исходя из таблицы, следует отметить, что темпы ввода жилых домов предприятиями и организациями в г. Чайковский превосходят аналогичный показатель по г. Перми.

В городах Пермской области отмечен рост объемов подрядных работ (см. таблицу 1.3.).

Таблица 1.3.

Подрядные работы, выполненные крупными и средними предприятиями и организациями всех форм собственности

Город Чайковский среди городов Пермской области характеризуется наименьшими объемами промышленного производства и количеством промышленных предприятий (см. таблицу 1.4.).

В общем, объеме промышленного производства Пермской области г.Чайковский занимает 1,7%. Однако по количеству организаций, зарегистрированных в ЕГРПО (см. таблицу 1.5.) г. Чайковский среди средних городов Пермской области занимает второе место, что связано с преобладанием  развития малых и средних предприятий.

Таблица 1.4.

Объем промышленного производства по крупным и средним предприятиям

Таблица 1.5.

Количество организаций, зарегистрированных в ЕГРПО

Исходя из приведенного сравнительного анализа, можно сделать заключение о том, что город имеет специфику развития и существования, что нужно учитывать в рамках исследования.

Таблица 1.6.

Социально-экономические показатели развития г. Чайковский

 * - данные отсутствуют

Промышленность

Отметим, что наиболее характерной тенденцией по городу является устойчивый рост промышленного производства.

В целом, на территории муниципального образования представлены практически все межотраслевые комплексы. Бюджетообразующим предприятием города является ООО "Пермтрансгаз" - предприятие, занимающееся транспортировкой природного газа. Высокие показатели развития данного предприятия, его непосредственное участие в строительстве объектов жилого и нежилого комплекса, создают предпосылки для развития местного рынка недвижимости.

Анализ работы промышленных предприятий за 2001 год показывает, что сохраняется устойчивая тенденция к увеличению объемов производств по отношению к уровню 2000 года в действующих ценах в целом по городу. Рост промышленного производства по городу обусловлен, прежде всего, увеличением объемов в текстильной и нефтехимической промышленности, на долю которых пришлось около 75% общего объема промышленного производства.

В структуре промышленного производства по данным за 2001 год наибольшая часть выпуска промышленной продукции сосредоточена в текстильной промышленности (53,2%), значительную долю занимает и нефтехимическая промышленность (21,1%), на долю электроэнергетики пришлось 8,8%, промышленности по производству газового оборудования - 8,4%, промышленности стройматериалов - 3,5%.

Муниципальный сектор

Основной строительной компанией является МУП "Чайковское управление капитального строительства" - ведет строительство объектов за счет различных источников финансирования: средств областного и местного бюджетов, средства предприятий и частных лиц. В дальнейшем предполагается увеличение объемов городского строительства. К 2003 году планируется увеличение штата сотрудников в связи с дальнейшим строительством и развитием города.

Другие крупные предприятия муниципального сектора:

• "МУП НПП "Энергосервис";
• "МУП "Автовокзал";
• "МУП "Спецтехника";
• "МУП "Спецавтохозяйство";
• "МУП "Городское зеленое хозяйство";
• "МУП "Водоканал";
• "МУП "Чайковские коммунальные тепловые сети";
• "МУП "Ремстройсервис".

Среднесписочная численность работников муниципального сектора составляет 2600 человек.

Муниципальный имущественный комплекс

Муниципальный имущественный комплекс занимает значительную долю как в жилом, так и в нежилом фонде. Таким образом, содержание и структура муниципального имущественного комплекса и их изменение оказывают существенное влияние на рынок недвижимости города.

В городе насчитывается 166 муниципальных предприятий и учреждений, в том числе 132 учреждения и 34 предприятия. Имущество муниципальных предприятий и учреждений составляет 2908 млн. рублей. Комитет по управлению имуществом Администрации г. Чайковский с прилегающей территорией выступает учредителем в 10 хозяйственных обществах.

Одним из главных источников пополнения частной собственности на недвижимость является, на данном этапе развития нашей экономики, приватизация объектов муниципальной собственности. Однако, ежегодно объемы приватизации муниципального имущества уменьшаются.

Таблица 1.8.

Приватизация объектов муниципальной собственности за 1996-2000 г.

* - данные отсутствуют

Так, если в 1996 году приватизировано 18 муниципальных объектов, то в 1998 году всего только 2. Определенный интерес представляет также динамика аренды муниципального имущества (см. таблицу 1.9.). Заметна тенденция увеличения объемов аренды муниципального имущества.

Земельный фонд

Структура земель и их использование во многом определяют отношения на рынке недвижимости. В этом отношении определенный интерес представляют данные о распределении собственности  на землю (см. таблицу 1.10.).

Таблица 1.10.

Распределение земель по формам собственности

Порядка 33% сельскохозяйственных земель и 23,9% земель поселений находятся в собственности граждан, что является достаточно хорошей предпосылкой развития рынка земли города. Общая площадь земель, находящихся в частной собственности составляет 40101га (см.таблицу 1.11.), 91,1% из которых – земли сельскохозяйственного назначения, 6,6%- земли поселений, 2,3% - земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения.

Таблица 1.11.

1.3. Строительство и жилищно-коммунальное хозяйство

Основные показатели капитального строительства и их прогноз представлены в таблице 1.12. Из общего объема инвестиций в основной капитал средства, направленные на строительство жилья составили 59838 тыс. рублей (2,7%), из них на строительство зданий и сооружений (кроме жилых) затрачено 896700 тыс. рублей (40,4%).

Следует особо отметить, что на уровне администрации города разработана Программа социально-экономического развития капитального строительства, составлена с учетом заявок руководителей структурных подразделений администрации, глав сельских администраций, руководителей предприятий города и прилегающей территории. Данной программой предусмотрено привлечение средств областного и местного бюджетов на текущее содержание развитие социально-бытовой сферы, а также долевое строительство жилья на возвратной основе. Исходя из данной программы, строительство объектов производственного и сельскохозяйственного назначения, предполагается осуществлять за счет средств предприятий, а строительство объектов, обеспечивающих охрану окружающей среды - с привлечением средств экологического фонда.

Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из важных сфер жизнеобеспечения населения г. Чайковского, а его состояние влияет на развитие рынка недвижимости в целом. Система ЖКХ города объединяет 11 предприятий, общая численность работающих составляет 2070 человек. Одним из главных направлений деятельности ЖКХ является обслуживание жилищного фонда города.

Шлакоблочных домов со сроком эксплуатации до 46 лет - 19. Срок эксплуатации по факту состояния деревянного перекрытия - около 50 лет. Существуют также проблемные дома - брусчатки в количестве 139 домов. Износ 78 домов составляет более 60%. Большую долю жилфонда города занимают силикальцитные дома - 250 домов, составляющие порядка 50% жилого фонда города. Кирпичных домов в городе - 56, из которых 31 дом сроком эксплуатации до 35 лет и 25 домов сроком эксплуатации до 20 лет.

Протяженность водопроводно-канализационных сетей - 257,8 км. В зависимости от материала, из которого изготовлены трубы, их можно разделить на четыре типа: стальных - 13,5 км; асбестоцементных - 5,3 км; чугунные - 48,8 км.

Основной целью развития жилищно-коммунального хозяйства является переход на полное самофинансирование к концу 2005 года. Основными подцелями можно считать следующее: оплата гражданами 100% жилищно-коммунальных услуг, создание переселенческого фонда (1% от жилфонда города).

Раздел 2. Характеристика рынка недвижимости города Чайковский

2.1. Характеристика жилфонда и объемов жилищного строительства города

В рамках данного исследования к жилищному фонду относится совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Под жилыми же зданиями понимаются здания, предназначенные для проживания людей.

По городу Чайковский в совокупности 3112 жилых зданий, 215 из которых - 5-этажные (6,9%), 84 - 6 и более этажные (2,7%). Общая площадь квартир по городу составляет 1519,7 тыс.м2 (см. таблицу 2.1.). Частный жилой фонд занимают большую часть (56,1%). Значимую часть также занимает общественный жилой фонд.

Следует отметить, что жилой фонд города оборудован практически полностью всем необходимым: водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газ, горячее водоснабжение и др. (см. таблицу 2.2.).

Частные квартиры в общем количестве квартир (без квартир, занятых под общежития) по городу занимают 63,2%, т.е. достаточно большую долю, что создает предпосылки и обуславливает необходимость развития местного рынка недвижимости (см. таблицу 2.3.).

Следует отметить, что наибольшую долю занимают одно- и двухкомнатные квартиры. Незначительную часть занимают четырех комнатные квартиры.

Исходя из таблицы 2.4. видно, что прибытие жилфонда превышает его выбытие, таким образом, жилфонд города увеличивается. В городе нет аварийных и насчитывается всего 3 ветхих здания площадью 1600 м2.

Следует также отметить, что значительную часть жилфонда занимают частные дома. Кроме того, значительную роль играет и жилье, расположенное в сельских населенных пунктах в рамках района. Достаточно небольшой возраст города обуславливает преобладание жилья достаточно хорошего качества.

Для города также разработана программа жилищного строительства, основные показатели которой представлены в таблице 2.6. Данная программа предусматривает увеличение жилищного фонда за три года на 46,9%, причем в среднем себестоимость строительства должна составить 5,7 тыс. руб./м2.

Таблица 2.6.

Объемы планируемого строительства жилья в г. Чайковский (2001-2003 г.г.)

Однако следует заметить, что, как правило, планируемые объемы строительства не выполняются полностью ввиду объективных причин.

Кроме того, программой предусматривается ввод 50 муниципальных и 40 ведомственных объектов индивидуального жилищного строительства.

В целом, объекты частного жилья города создают объективную необходимость создания цивилизованного рынка недвижимости. Кроме того, город обладает достаточным жилфондом для развития рынка недвижимости.

2.2. Конъюнктура местного рынка недвижимости

Город Чайковский имеет 12 разнообразных по своим особенностям микрорайонов. Однако в целях исследования конъюнктуры местного рынка недвижимости целесообразно выделять 6 основных районов города. Рассмотрим их подробнее. В рамках данного исследования термин "район" используется для условного районирования.

Характеристика районов города

1. "Основной" район города - это главная, относительно старая и сформированная часть города (название "основной" говорит само за себя). Этот район расположен в северо-восточной части города. Практически с трех сторон район омывается Воткинским водохранилищем.

Это деловой центр города. Здесь расположено здание Администрации города, размещены органы государственной власти, административные службы, офисы многих компаний города.

Обширные парковые зоны, достаточно протяженная набережная, пляж, парк культуры и отдыха делают данный район привлекательным для проживания. Неслучайно здесь расположено 3 профилактория (значительная часть) города.

На территории данного района практически отсутствуют промышленные объекты, за исключением промзоны городского порта. Практически все маршруты общественного транспорта проходят через данный район.

На территории данного района расположены такие важные объекты соцкультбыта как Центральная городская больница, значительная часть учебных заведений, центральный стадион, кинотеатры, дом культуры и др.

Район "основной" преимущественно застроен 5-этажными домами хрущевского типа, имеются также и высотные дома (9 и более этажей). Однако значимую часть района занимают брусчатые дома.

В целом, расположение района и его вышеперечисленные характеристики делают его привлекательным для проживания, и поэтому цены на недвижимость здесь, как правило, выше, чем в среднем по городу. Также привлекателен данный район для размещения таких объектов коммерческой недвижимости как офисных и торговых помещений. Особенный интерес представляют здесь также складские помещения в районе городского порта.

2. Район "Уральская" - также относительно старый район города, сформировавшийся еще до получения статуса города (при строительстве Воткинской ГЭС). Район распложен ниже Воткинского водохранилища вдоль шлюзового канала р. Кама - в западной части города. Вокруг данного района расположены большие площади огородных массивов.

Здесь расположены основные предприятия пищевой промышленности города: хлебокомбинат, винзавод, мясокомбинат, молокозавод.

Данный район города также имеет всю необходимую инфраструктуру. В нем расположено 5 средних школ, есть детская и взрослая поликлиники, спортивный комплекс, дворец культуры, стадион и другие объекты соцкультбыта.

Имеющийся парк, набережная и огородные массивы также обуславливают рекреационную привлекательность данного района. Район характеризуется хорошей транспортной доступностью.

В целом, данный район также достаточно привлекателен для проживания и цены здесь на недвижимость равны средним ценам по городу.

Данный район города также преимущественно застроен 5-этажными домами хрущевского типа, хотя есть и достаточно большое количество высотных домов улучшенной планировки (9 и более этажей). Следует также отметить, что юго-западную окраину района занимают дома индивидуальной застройки.

Особо следует отметить микрорайон "Азина", состоящий из домов немецкой и турецкой застройки. Здесь цены на жилье одни из самых высоких в городе.

Из объектов коммерческой недвижимости наиболее перспективны здесь разного рода торговые помещения (магазины, парикмахерские, мастерские и т.п.).

3. Микрорайон "Завокзальный" - это достаточно новый и динамически развивающийся микрорайон города. В настоящий момент район продолжает застраиваться. Расположен он практически в центральной части города (к югу от основного района). Рядом с данным микрорайоном расположена обширная лесопарковая зона.

Микрорайон обладает преимущественно высотными домами улучшенной планировки (9 и более этажные) и считается "спальным" микрорайоном.

Из значимых объектов соцкультбыта в микрорайоне расположены детский сад и средняя школа. Однако данному микрорайону присущи и такие негативные факторы как относительно низкая транспортная доступность и недалекое расположение железной дороги.

Цены в данном микрорайоне на жилую недвижимость здесь по сопоставимым объектам чуть ниже, чем в предыдущих двух районах.

4. Район "Завьялово" - достаточно старый район города, застроенный домами только частного сектора (дома индивидуальной жилой застройки), расположен к югу от центральной части города. Из промышленных объектов, распложенных в этом районе, можно отметить комплекс Лесхоза.

Низкая транспортная доступность района и практическое отсутствие объектов соцкультбыта обуславливают небольшую привлекательность его для проживания. Однако данный район достаточно привлекателен для развития индивидуального (в том числе коттеджного) строительства и рынка их строительства и продажи.

5. Район "Заря" - относительно молодой район города, расположенный к юго-востоку от его центральной части. Данный район застроен как 5-этажными домами хрущевского типа и высотными зданиями, так и имеет достаточно большой сектор индивидуальных жилых домов (микрорайон "Заря-2").

Из промышленных объектов, расположенных в данном районе, можно особенно выделить промышленную зону комбината шелковых тканей (ныне - "Чайковский текстиль") и завод точного машиностроения. Возникновение данного района во многом обусловлено необходимостью создания жилого комплекса для работников комбината шелковых тканей.

Район находится практически на окраине города и его окружает большая лесопарковая зона.

Район также находится в процессе развития и застройки, однако, относительно большая отдаленность от цента города, низкая транспортная доступность и слабое развитие инфраструктуры (в том числе объектов соцкультбыта) обуславливают низкую привлекательность данного района в смысле проживания.

Далее следует обратить внимание на то, что площади промышленных зон и их расположение создают достаточно хорошие предпосылки для развития рынка коммерческой, в том числе промышленной и складской недвижимости.

В целом же уровень экономического и делового развития города создает возможности и определяет необходимость развития цивилизованного рынка коммерческой недвижимости.

Как известно, в рынке недвижимости общепринято выделять первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рассмотрим состояние этих рынков.

Первичный рынок жилья

Первичный рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания. По городу Чайковский (исходя из программы строительства) в среднем в год вводится в эксплуатацию до 15 тыс.м2 жилья, что характеризует емкость первичного рынка.

Основными организациями, имеющими отношение к строительству, являются Управление капитального строительства Администрации города с прилегающей территорией, СУ-1, СУ-2, завод "Стройдеталь". В числе основных заказчиков строительства жилья выступают промышленные предприятия города: ООО "Пермтрансгаз", "Чайковский текстиль", Воткинская ГЭС и др. В условиях несформированности полноценного рынка недвижимости для города данное положение дел, когда заказчики - крупные промышленные предприятия, представляется актуальным.

Однако, следует заметить, что с переходом к рыночной экономике процесс строительства жилья столкнулся с определенными трудностями (инвестиционными и административными), поэтому на данном этапе первичный рынок жилья как таковой находится в "зачаточном" состоянии. Основные проблемы развития первичного рынка жилья и возможные пути их решения рассмотрены в разделе 4 настоящего отчета.

Вторичный рынок жилья

Вторичный рынок жилья города Чайковского более развит, чем первичный. Существуют и профессиональные участники вторичного рынка жилья - индивидуальные брокеры, риэлторская фирма, индивидуальные оценщики, печатные СМИ и др.

Следует особо отметить бурный рост цен на рынке недвижимости г. Чайковского за 2001 год. По оценкам специалистов местного рынка недвижимости цены на квартиры возросли за год в среднем на 100% (т.е. в 2 раза). Данное положение дел связано как с притоком в город жилищных сертификатов, так и с развитием промышленных предприятий. Однако пожалуй главной предпосылкой данного положения является дисбаланс между спросом и предложением на жилье. Сегодня наиболее востребованы малометражные квартиры. Не последнюю роль сыграло и увеличение реальных доходов населения.

Наиболее низкие цены в городе на коммунальные квартиры, подороже стоят комнаты гостиничного типа, более дорогие - квартиры в домах хрущевской планировки, дороже - дома улучшенной планировки. Относительно высокими в городе являются цены квартир в домах немецкой и турецкой застройки (микрорайон "Азина"). И, наконец, самыми дорогими являются цены в новых кирпичных домах повышенного качества в центре города, заказчиком строительства которых является ООО "Пермтрансгаз".

Исходя из территориального сегментирования вторичного рынка жилья г. Чайковского можно сказать, что наиболее дорогими являются квартиры в микрорайоне "Азина", районе "Основной". Чуть дешевле в районе "Уральская", микрорайоне "Завокзальный". Более низкие цены в районе "Заря".

Если взять средние цены по городу за единицу, то к разным типам объектов недвижимости можно применить следующие коэффициенты (см. таблицу 2.7.).

Таблица 2.7.

Коэффициенты отклонения цен разных типов жилья к среднему их значению по городу

Таким образом, цены на вторичном рынке жилья города Чайковского значительно дифференцированы как по типам жилья, так и по его расположению. Особый интерес представляет рынок аренды жилья. На данный момент спрос на жилье в аренду превышает его предложение как минимум в 30 раз, следовательно, арендная плата увеличивается. Стоимость аренды жилья на сегодня сложилась в пределах 600-1200 рублей в месяц в зависимости от вида сдаваемого в аренду жилья.

Рынок коммерческой недвижимости

Как таковой рынок коммерческой недвижимости в городе слабо развит. В своем большинстве сделки с объектами коммерческой недвижимости совершаются по личному знакомству контрагентов. Пожалуй, наиболее распространены сделки с офисными и торговыми помещениями. Следует также заметить, что программа благоустройства мини-рынков будет способствовать развитию рынка коммерческой недвижимости города. Тем не менее, спрос на объекты коммерческой недвижимости значительно превышает их предложение.

2.3. Инфраструктура местного рынка недвижимости

Под инфраструктурой рынка недвижимости мы понимаем совокупность вспомогательных отраслей (экономических институтов), обеспечивающих основную деятельность рынка недвижимости.

К таким институтам, несомненно можно отнести строительные организации, средства массовой информации, органы местного самоуправления, брокерские и оценочные компании, индивидуальные предприниматели рынка недвижимости и др.

Рассмотрим основные институты, составляющие инфраструктуру рынка недвижимости применительно к г. Чайковский.

1. Средства массовой информации. Город обладает практически всеми средствами массовой информации. Есть своя телекомпания "Объектив", радиостанция, печатные СМИ, кроме того, есть возможность выхода в систему Интернет.

Больше всего к местному рынку недвижимости относятся печатные СМИ города. В городских газетах публикуются проблемные материалы, рекламные модули и частные объявления, имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости.

Можно выделить 3 основные местные газеты, распространяемые в городе и районе: "Огни Камы", "Прикам-контакт", "Частный интерес". В каждой из газет публикуются частные объявления по объектам недвижимости.

Результаты проведенного контент-анализа двух наиболее популярных в городе газет представлены в таблице 2.8.

Таблица 2.8.

Контент-анализ материалов региональной информационно-деловой газеты «Прикам-контакт» и информационно-развлекательной «Частный интерес»

Местное радио и телевидение особый интерес к рынку недвижимости практически не проявляют, а высокие расценки не позволяют на них размещать информационно-проблемные материалы по рынку недвижимости отдельным профессиональным участникам рынка недвижимости.

2. Строительные компании. Как уже отмечалось, строительный комплекс города представлен следующими основными структурами: Управление капитального строительства Администрации города, СУ-1, СУ-5. Достаточно богат комплекс по производству строительных материалов: ОАО "Чайковский кирпичный завод" - производство строительного кирпича, ООО "Завод Стройдеталь" - производство железобетонных и бетонных конструкций для энергетического, трубопроводного, промышленного и гражданского строительства, ЗАО "ЦСП" - производство цементно-стружечных плит.

Строительные компании выполняют в основном подрядные работы по заказу крупных промышленных предприятий города. Свободное инвестирование и строительство объектов коммерческой и гражданской недвижимости практически не ведется.

3. Финансово-кредитные учреждения города представлены филиалами трех банков: Газпромбанк, Банк Москвы и Сбербанк России. Банки практически не участвуют в финансировании крупных строительных проектов, хотя и обслуживают некоторые проекты промышленных предприятий на рынке недвижимости.

4. Оценочные компании и индивидуальные оценщики. В городе оценку недвижимости производили в основном брокеры по недвижимости. Действуют также в городе и несколько индивидуальных оценщиков, занимающихся в основном оценкой транспортных средств и оборудования.

Однако с принятием закона о лицензировании оценочной деятельности ситуация на рынке оценки г. Чайковского резко осложнилась. На данный момент в Чайковском практически отсутствуют лицензионные оценщики. Предприятия города вынуждены обращаться в г. Пермь и г. Ижевск.

5. Риэлторские компании и индивидуальные брокеры. Данный раздел представляет наибольший интерес, поэтому рассмотрим его подробнее.

Вообще в городе действуют 1 риэлторская компания и порядка 5 индивидуальных брокеров (агентств) по недвижимости. Также заключением сделок по недвижимости занимаются нотариусы (4 нотариуса по городу). Практически все агентства недвижимости города расположены в его центральной части.

Все агентства недвижимости (индивидуальные брокеры) города работают практически по одним и тем же принципам, деятельность же малой риэлторской компании города несколько отличается от них.

Исходя из вышеизложенного, был проведен сравнительный контент-анализ агентств недвижимости и малой риэлторской фирмы города, результаты которой представлены в следующей таблице.

Таблица 2.9.

Контент-анализ брокерских компаний города Чайковского

Малая риэлторская компания города оказывает риэлторские услуги по достаточно гибкой технологии. В основу технологии ложится индивидуальный подход работы с каждым клиентом. Но, тем не менее, существуют и стандартные технологические схемы работы, такие как заключение агентского договора с клиентом, юридическое и информационное сопровождение сделки, построение цепочек совместно с агентствами по недвижимости и др.

Особый интерес представляют следующие прогрессивные технологии фирмы:

• подбор и сопровождение сделок по эффективному размену жилья (по информации специалистов 8 из 10 сделок являются отголосками разводов);
• инвестирование денежных средств в недвижимость с целью увеличения капитала для покупки жилья;
• приобретение недвижимости с целью ее перепродажи (инвестиционная деятельность);
• размен жилья с целью использования объектов, находящихся в собственности фирмы;
• осуществление кредитования граждан под залог недвижимости (клиент покупает необходимую квартиру и заложенная квартира переходит в собственность фирмы, которая и берет на себя продажу заложенной недвижимости);
• использование вексельных вариантов расчета, в том числе векселя Сбербанка.

Агентства же недвижимости преимущественно работают по стандартным брокерским схемам, имеется своя база данных, реклама объектов недвижимости не производится.

В целом, порядка 95% сделок с жилой недвижимостью в городе осуществляется с помощью профессиональных операторов местного рынка недвижимости. Около 40% от них приходится на нотариусов и по 30% на риэлторскую компанию и индивидуальных брокеров.

Наибольшее число сделок приходится на квартиры, далее следуют дома и коттеджи, и, наконец, менее всего приходится сделок на объекты коммерческой недвижимости и землю.

Раздел 3. Анализ рынка недвижимости города Чайковского

3.1. Специфика рынка недвижимости города

Изучение формирования и развития рынка недвижимости города Чайковский дает основание полагать, что он имеет определенные особенности в отличие от рынков недвижимости крупных и, тем более малых городов.

Наиболее емким термином, отражающим современное состояние как такового рынка недвижимости города Чайковского, в настоящих условиях является понятие "становление".

Становление проявляется в целом ряде характеристик рынка недвижимости города, таких как:

• сочетание зарождения рыночных отношений со значительной властью распределения муниципалитета; такое переплетение, с одной стороны, дезориентирует потребителей жилья, формируя у него ложное представление, что их жилищные проблемы обязаны решать государственные органы и муниципалитет, что в свою очередь снижает объем инвестиций населения в строительство и приобретение жилья, а с другой - создает массу возможностей для спекуляции жильем, что ведет к деформации цен на рынке;
• зарождение новых и существование старых механизмов регулирования сферы недвижимости города придает особую противоречивость отношениям, существующим в этой сфере и создает дополнительные трудности для инвесторов и предпринимателей;
• переходное состояние рынка недвижимости существенно затрудняет понимание процессов, происходящих на рынке, закладывает особый отпечаток на содержание и характеристики предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;
• развитие рынка недвижимости в отсутствии необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры;
• недостаточно развитая нормативно-правовая база отношений на рынке недвижимости.

В полной мере выявить специфику рынка недвижимости города Чайковский возможно путем его сравнения с характеристикой рынка недвижимости крупного города (на примере, г. Пермь).

Таблица 1.

Сравнительная характеристика рынка недвижимости

В целом, в области конъюнктуры можно выделить следующие отдельные особенности рынка недвижимости города Чайковский:

1. В области ценообразования следует, прежде всего отметить средний по области уровень цен на недвижимость. Учитывая данное обстоятельство логично сделать вывод, что цены на недвижимость во многом определяются размерами и уровнем развития города.
2. Особо следует обратить внимание на корреляционную зависимость цен на недвижимость в городе Чайковский с ценами на недвижимость в крупных городах, так при значимом росте цен в крупных близлежащих городах цены на недвижимость в городе также растут, хотя и с некоторым запозданием. Данная закономерность позволяет во многом спрогнозировать развитие рынка недвижимости города, зная конъюнктуру рынка близлежащих городов.
3. Логично предположить, что цены первичного рынка недвижимости города существенно выше цен вторичного рынка вследствие двух в какой-то степени взаимосвязанных факторов - неразвитости первичного рынка недвижимости и превышения спроса над предложением на новое жилье.
4. Сравнительно небольшие площади города обуславливают меньшую (чем в крупном городе) значимость фактора месторасположения недвижимости в рамках города, вследствие чего для города Чайковский характерен незначительный разброс цен на однотипную недвижимость.
5. Характерная для города большая доля частного жилья, а также существенная роль жилья, расположенного в сельских поселках на территории административного района, во многом обуславливают относительно большую долю сделок с индивидуальными объектами жилой недвижимости, как в рамках города, так и в рамках прилегающей территории.
6. Говоря о специфике структуры рынка, важно отметить подавляющее число операций с жилой недвижимостью (по сравнению с другими типами недвижимости), т.е. рынок жилья практически полностью доминирует. В структуре же рынка жилья выделяется существенно слабое развитие первичного рынка жилья по сравнению со вторичным.
7. Исследуя специфику спроса и предложения на жилье, следует, прежде всего отметить, что ввиду состояния рынка недвижимости города, а также неразвитости первичного рынка жилья, спрос на жилье практически всегда превышает предложение.
8. Особый интерес представляет незначительная выраженность сезонных колебаний активности рынка недвижимости по сравнению с крупным городом.

Из особенностей инфраструктуры рынка недвижимости города Чайковский на данном этапе можно выделить следующие:

1. Переход к рыночным условиям хозяйствования, с одной стороны, и сохранение старых устоев с другой определили существование в городе противоречивого сочетания зарождения новых и существования старых механизмов регулирования сферы недвижимости, когда рыночные отношения соседствуют со значительной властью местного муниципалитета;
2. Резкий переход к рыночной экономике обусловил развал строительной индустрии города, и если в крупных городах положение со строительством относительно нормализовалось, то в городе Чайковский понадобится не менее 5 лет для восстановления строительной инфраструктуры. Преобладающую роль в строительной индустрии города на данный момент играют небольшие подрядные организации. Заказчиками строительства, как правило, являются крупные промышленные предприятия города;
3. Для города Чайковский характерен умеренный уровень конкуренции на рынке брокерских и оценочных услуг, что обусловлено как минимум двумя факторами - незначительным количеством квалифицированных специалистов в этих областях, а также применением инвестиционно-брокерских технологий (что ограничивает деятельность из-за ограниченности финансовых ресурсов);
4. Следует отметить и такую особенность как общий характер деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, как размеры рынка недвижимости не позволяют специализироваться на одном направлении и кооперироваться, а вынуждают осуществлять общий перечень услуг, что ведет к потере качества и искажению технологий профессиональных операторов рынка недвижимости;
5. Более распространены индивидуальные брокеры по недвижимости и индивидуальные оценщики в сравнении с фирмами, специализирующимися на данных направлениях.

Таким образом, мы рассмотрели специфику рынка недвижимости города Чайковского.

Однако данная специфика во многом обуславливает и проблемы развития местного рынка недвижимости. Далее рассмотрим данную проблематику одновременно предложив пути решения проблем путем определения перспектив развития рынка недвижимости.

Основные проблемы и перспективы развития местного рынка недвижимости

Можно отметить, что рынок недвижимости г. Чайковский сформировался и находится в стадии развития. Однако он, как впрочем, и рынки недвижимости других городов, имеют и свои проблемы развития, основные из которых на данный момент следующие:

1. Высокие административные барьеры создают определенные трудности для развития рынка недвижимости, а в частности для привлечения инвестиций и строительства жилья. По информации профессиональных участников рынка недвижимости для того, чтобы построить жилой дом на сегодняшний день необходимо снести несколько брусчатых домов, выделить цокольный этаж в муниципальную собственность, провести и содержать все коммунальные системы. В данных условиях строительство жилья могут вести лишь крупные предприятия города для собственных нужд. Формирование же полноценного рынка первичного жилья представляется затруднительным, так как себестоимость строительства жилья очень высока.
2. Несформированность строительной индустрии города. Город обладает внушительным строительным комплексом, однако с переходом к рыночной экономике произошел разрыв экономических и хозяйственных связей между строительными организациями. Между тем строительство жилья требует хорошей координации действий различных структур, в том числе подрядчиков, заказчиков, брокерских фирм, производителей строительным материалов и финансовых учреждений.
3. Проблема финансирования рынка недвижимости. Отдаленность города от финансовых и хозяйственных центров региона обуславливает значительные трудности для привлечения инвестиций на местный рынок недвижимости. Местные же финансово-кредитные учреждения, являясь филиалами крупных финансовых институтов, не рискуют вкладывать капитал в недвижимость из-за информационного вакуума о рисках и конъюнктуре местного рынка недвижимости.
4. Несовершенство нормативно-правовой и налоговой базы регулирования рынка недвижимости. Для развития местного рынка недвижимости требуется законодательная инициатива в области разработки программ и законодательных актов на муниципальном уровне. Налоговая система также создает определенные трудности в обороте прав на недвижимость, что ведет к увеличению ее реальной стоимости.
5. Несогласованность действий по развитию местного рынка недвижимости. На уровне города отсутствуют какие-либо объединения регулирующих органов и профессиональных участников рынка недвижимости, позволяющие всесторонне анализировать проблемы рынка недвижимости и предлагать взвешенные меры по его регулированию. Данное обстоятельство приводит к несогласованности действий и отсутствию плодотворного взаимодействия профессиональных участников рынка недвижимости, кредитно-финансовых учреждений и муниципальных служб.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

1587