Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Методические положения проведения обзора вторичного рынка жилья

Обзор вторичного рынка жилья основан на информации об объектах предложения, содержащейся в открытых базах данных купли-продажи недвижимости. База располагает сведениями относительно местоположения (округ, район, улица города) продающихся квартир, их общей, жилой площади, площади кухни, количества комнат, общей цене предложения квартиры, материала стен дома и т.д. Базы данных охватывает 95% открытых источников информации (СМИ, Интернет-ресурсы, специализированные ресурсы), а также эксклюзивные предложения других риэлторских компаний. Как правило, пополнение и актуализация базы осуществляется ежедневно. В связи с этим можно полагать, что данные репрезентативны по отношению к открытому рынку предложений как генеральной совокупности (статистически достоверно отражают структуру и ценовую ситуацию рынка, пригодны для анализа и прогнозирования).

В результате обработки данных получаются следующие показатели:

1. Ценовые показатели - средняя удельная цена предложения объектов в отчетном периоде.
2. Структурные показатели – доля квартир в каждой выделенной группе.
3. Объемные показатели - количество квартир, находящихся в открытом предложении в отчетном периоде.
4. Номинальный ценовой индекс.

Ценовые, объемные и структурные показатели определены по совокупности объектов в БД в заданном периоде и дифференцированы:

• для групп объектов, выделенных по признаку размера - число комнат в квартире;
• для групп объектов, выделенных по признаку местоположения - административные округа и муниципальные районы Москвы;
• для групп объектов, выделенных по признаку типа жилья. Вся совокупность объектов предложения была дифференцирована по следующим типам жилья:
  • хрущевки, панель (5 этажей панель-блок, кухня менее 7,0 кв.м.);
  • типовая панель (панель-блок, кухня 7,5–10,0 кв.м.);
  • панель с малой кухней (9-12 этажей панель-блок, кухня менее 7,0 кв.м.);
  • улучшенная панель (панель, кухня более 10,0 кв.м.);
  • хрущевки, кирпич (5 этажей кирпич, кухня менее 7,0 кв.м.);
  • кирпич с большой кухней (кирпич, кухня более 7,5-12,0 кв.м.);
  • кирпич с малой кухней (6-12 этажей кирпич, кухня менее 7,0 кв.м.);
  • монолит (монолитно-каркасные дома, материал наружных стен – пеноблоки; панели; монолит; монолит, облицованный кирпичом; кирпич с утеплителем; с ограниченной инфраструктурой или ее отсутствием);
  • монолит/кирпич, повышенная комфортность (современные кирпичные и монолитно-каркасные дома с развитой инфраструктурой: подземный паркинг, охрана, видеонаблюдение и др.).

В качестве основной оценки среднего была могут быть использованы средние арифметические величины. Так, средняя удельная цена предложения квартир определялась делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке.

Среднее значение случайной величины по данным репрезентативной выборки ее случайных значений всегда рассчитывается с погрешностью. Поэтому, для показателя средней удельной цены предложения в каждой группе объектов определяется погрешность. Погрешность в определении среднего обратно пропорциональна корню квадратному из объема выборки и пропорциональна ее собственному разбросу.

При сравнении двух выборок применялось следующее правило: выборки считаются различающимися незначимо, если разность их средних меньше суммы половины погрешностей.

Номинальный индекс рассчитывался как отношение средней удельной цены предложения в отчетном периоде к той же величине в базовом периоде.

При проведении мониторинга используются методология и принципы, изложенные в монографии Стерника Г.М. «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» (Изд. АКСВЕЛЛ, 2005.-204 стр.).

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

486