Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Технический анализ рынка недвижимости Уфы на 17 марта 2008 года: равновесие и стабильность

В последний год-два модным стало перекладывать методы теханализа фондового рынка на рынок недвижимости. Мы тоже не смогли стоять в стороне и провели собственные исследования.

Конечно, пришлось сделать много оговорок:

• мы условно считаем объемом совершенных сделок объем выставленных предложений, так как они следуют за рынком и на нашем рынке нами отмечена прямая зависимость;
• прогнозирование на длительный срок должно делаться только с учетом макроэкономических показателей, так как в нашей стране велики соответствующие потребительские ожидания, а рынок недвижимости не совсем классический и стихийный;
• мы исходим из того, что продавцы недвижимости – «быкуют», то есть, заинтересованы в росте цен, покупатели – «медведят», заинтересованы в снижении.

Однако, несмотря на трактовку теханализа как инструмента, который косвенно учитывает все тенденции экономики, именно в недвижимости проявляются сильные корректировки при внезапном начале действия общеэкономических факторов. Поэтому важно применение гораздо большего количества технических индикаторов.

Приводимый анализ имеет в основе долгосрочную тенденцию роста, но, с имеющими место несколькими внутренними тенденциями роста-падения.

Прогноз, при сохранении общеэкономической ситуации, не стоит рассматривать дольше, чем до конца года.

На рис.1 сглаженная показывает рост на протяжении последних 2 лет и 2 месяцев с корректировкой (временным насыщением) в прошлом году. Многие аналитики рынка склонны считать, что в долгосрочной тенденции рынок недвижимости в абсолютных ценах может только расти. А временные падения (с весны 2007 до осени 2007) являются лишь временными коррекциями в периоды выжидания «отложенного спроса». Мы в свое время назвали то небольшое падение «инерционным откатом».

На Рис.2 индикатор движущей силы рынка осенью 2007 года показывает накопление потенциала, толкающее его на повышение, однако в дальнейшем отчетлива тенденция постепенного снижения потенциала рынка по настоящий момент.

Рис.3 Индикатор силы покупателей на снижение цены на всем протяжении тренда показывает отрицательное значение, обратите внимание на отрицательный всплеск перед изменением направления тренда в октябре. Это показывает маловероятность неожиданного падения и сильного снижения вообще.

Рис.4 Индикатор силы продавцов на повышение положителен, однако с осени показывает едва уловимую тенденцию роста. Из последних двух графиков также можно сделать еще один интересный вывод: даже в моменты падения цен сила продавцов к удержанию высокой цены остается и приводит не к дальнейшему падению цен, а к стагнации рынка и снижению количества совершаемых сделок.

Рис.5. Индикатор Боллинджера показывает уровни поддержки-сопротивления. Резкое сужение полос всегда показывает изменение тенденции (начало 2007 – на падение, октябрь 2007 – на рост). Долгосрочное сужение показало снижение волатильности и уравновешивание рынка.

Следование рынка вдоль одной из граничных полос всегда приводит с последующему движению по направлению к другой с обязательным ее достижением (определяет краткосрочную тенденцию). Существующий рост на грани линии сопротивления (51,7 тыс. руб. за 1 кв.метр) в момент еще большего снижения движущей силы рынка (рис.2) приведет к следованию к линии поддержки ( 49,6), что на графике отразится горизонтальной тенденцией вокруг цены 50, пресловутого « психологического уровня». Однако постепенное расширение линий свидетельствует о некоторой активации рынка.

Рис.6. Индекс силы продавцов, если значение больше 0; или покупателей недвижимости, если меньше 0, также однозначно отражает тенденцию, но его значение с октября 2007 хоть и подтверждает дальнейшую тенденцию роста, но величина очень незначительная, тенденция слабая.

Рис.7 Индикатор МАКД отражает состояние перекуплености или перепроданности рынка, пересечения и разрывы с сигналом ( красный), а также изменение знака (+\-) свидетельствуют о возможной смене тренда и интенсивности разворота и дальнейшего движения тренда (объем желтого поля и его знак). Также показывает 2 смены краткосрочного тренда и пока небольшую интенсивность дальнейшего роста.

Рис.8. Интересный индикатор «Аллигатор» (желтый - верхняя челюсть аллигатора, красный – зубы, синий- губа). Показатель насыщения рынка («челюсти смыкаются») и снижения активности и наоборот, активации.

Весной 2007 года «челюсти аллигатора смыкаются», рынок потерял активность, «аллигатор закусывает губу» до октября 2007 ( синя линия выше), показывая падающий рынок с низкой интенсивностью сделок (ширина полос). Далее аллигатор снова «раскрывает челюсти» с октября-ноября 2007, показывая смену тренда на повышательный, но с очень низкой интенсивностью и активностью участников рынка.

Рис.9. «Ишимоку» в части анализа стабильности тренда показывает площадью сиреневой сетки –интенсивность рынка к падению (апрель-ноябрь2007) и росту с октября 2007. Но интенсивность роста исчерпывается к весне 2008, далее появляется снова, прогнозируя незначительный рост

Итак, нашивыводы:

1. На рынке жилой недвижимости Уфы с октября 2007 года начался после более чем полугодового краткосрочного падения, рост, подкрепляемый силой продавцов на поддержание высокой цены.
2. Но потенциал роста очень низкий и очень низка активность участников рынка недвижимости.
3. Верхней границей цены (сопротивление) краткосрочно продолжает оставаться уровень 51,7 тыс.руб. за 1 кв.м., уровень нижней поддержки – 47,6 тыс. руб. за 1 кв.метр. Рынок можно охарактеризовать как равновесный и стабильный.
4. В дальнейшем возможен умеренный рост в темпах инфляции либо колебание внутри диапазона 50-52 тыс. руб. за 1 кв.метр при условии сохранения низкой активности участников.
5. Низкая активность участников определяется отсутствием спекулятивных (краткосрочных) сделок, отсутствием или небольшим количеством долгосрочных инвесторов.
6. Дальнейшее поведение также будет характеризоваться низким количеством сделок.
7. Небольшой выплеск «отложенного спроса», который произошел в январе 2008 год, себя почти исчерпал и перешел в сезонный сегмент загородной недвижимости. Отложенный спрос, по опросам населения, продолжает оставаться значительным, но пока не совсем имеет возможности реализации ввиду общеэкономических причин: проблем ипотеки и ликвидностью у банков.
8. «Поствыборный» ожидаемый нами выход участников рынка не произошел по тем же причинам. Даже слухи о деноминации, которые, как ожидалось, заставят участников выводить деньги в «cash» и искать любые способы инвестиций, не привели к активизации рынка недвижимости, и из этого можно сделать выводы об ограниченном количестве инвесторов.
9. Крупные инвесторы не имеют возможности вывода финансов с фондовых и финансовых рынков для инвестиций в недвижимость из-за глобального финансового кризиса. Вывод активов станет возможен не ранее лета 2008, возможно позже. Но, даже при условии выхода фондового рынка из кризиса, фиксация прибыли и выход с него участников, возможно, будет для них не лучшим вариантом стратегии (возможет уход в нефть, драгметаллы, переформирование инвестиционных портфелей), и поэтому приток инвестиций в недвижимость, возможно, случится еще позднее, к концу 2008 или в 2009-2010 году.
10. На увод денег с рынка недвижимости также влияет « автобум», который начался в начале 2007 с авто В-С-класса, а сейчас перешел в сегмент дорогих машин, который закончится, скорее всего, к 2009. «Автождуны» придерживают деньги до поставки авто.
11. Можно прогнозировать в 2008 также гораздо большее, чем темп инфляции, повышение цен на аренду жилья и коммерческой недвижимости, до 20-40 %.

Данный технический прогноз может подвергнуться изменениям при серьезных изменениях рынка ипотеки, которые пока происходят не в пользу покупателей. Однако даже повышение ставок ипотеки и отсутствие заемных средств у банков вряд ли приведут к сильному падению цен на жилье из-за силы продавцов к поддержанию цен. Час «икс», по словам Германа Грефа, придется на апрель-май 2008 года. Ждать осталось недолго.

Автор: Андреева Елена
Источник Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

1144