Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Состояние и тенденции развития земельного рынка Тверской области в 2009 году

Введение в действие Земельного кодекса, сформулировавшего основы оборота земли, а также динамичное развитие экономики создали в последние годы благоприятные условия для развития рынка земли как в стране в целом, так и в Тверской области, в частности. Правда, нынешний финансово-экономический кризис усложнил течение этого процесса и заставляет внимательно присмотреться к происходящим изменениям.

Отличительной особенностью Тверской области с точки зрения земельного рынка является то, что пять её южных районов расположены либо вдоль реки Волга, либо в непосредственной близости от неё и к тому же на границе с Московской областью с хорошим транспортным сообщением. На территории ещё одного района находится широко известное озеро Селигер. Всё это всегда определяло повышенный интерес предпринимателей к земельным участкам Тверской области.

Сведения о предложениях на продажу различных земельных участков в Тверской области представлены на многочисленных сайтах и в газетах рекламных объявлений. Основными источниками данной информации продолжают оставаться сайты "tverzem.ru", "ydacha.org.ru", "zemlimalo.ru", "zemtver.ru", "tverlands.ru", "superbereg.ru" и другие.

В публикуемой статье приводятся результаты очередного ежегодного выборочного исследования земельного рынка Тверской области на момент середины 2009 года. В качестве первичной информации использовались предложения на продажу участков земли, не имеющих существенных улучшений. В основном объекты выбирались за пределами городских поселений.

В ходе анализа первичной информации, опубликованной в течение июня месяца, было выявлено 373 предложения на продажу различных земельных участков, из которых 211 участков сельскохозяйственного назначения (с/н), 156 участков это земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и по три участка земли промышленности и земли особо охраняемых территорий.

Полученные на середину текущего года распределения числа предложений на продажу земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости (стоимость одной сотки, тысяч рублей) представлены на рис. 1.

Рисунок 1. Гистограммы распределения удельной стоимости предложения на продажу земельных участков с/н и для ИЖС.

Как видно из рисунка, около 30% всех выставленных на продажу участков с/н имеют стоимость до пяти тысяч рублей за одну сотку. Причём минимальная удельная стоимость, зафиксированная в наблюдениях, оказалась равной 218 руб./сотка. А более 60% участков, как показывает приведённое на рисунке 1 распределение, имеют удельную стоимость до 15 тыс. руб./сотка. При этом обращает на себя внимание, что около 3% выставленных участков имеют цену даже более 70 тыс. руб./сотка (рис.1).

Распределение числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым интервалам (рис.1) существенно отличается от рассмотренного распределения для участков с/н. Удельные стоимости участков для ИЖС находятся в более широком диапазоне ценовых интервалов. Конечно, имеются и достаточно дешёвые предложения на продажу таких участков. Но их очень мало. Так, в диапазоне цен до 5,0 тысяч рублей за сотку не было выявлено ни одного предложения. В то же время, согласно рис. 1, свыше 60% предлагаемых к продаже участков для ИЖС имеют удельную стоимость больше 70 тыс. руб./сотка. В связи с этим на рис. 2 представлено распределение удельной стоимости земли для ИЖС, по ценовым интервалам, ширина которых в 4 раза больше, чем на предыдущем рисунке (20 тысяч рублей за сотку). Из этого рисунка видно, что около 18% участков выставлены на продажу с удельной стоимостью до 40 тыс. руб./сотка, а более 70% участков от общего количества имеют цену предложения в диапазоне до 120 тыс. руб./сотка. При этом примерно 8% предложений на продажу имеют стоимость более 220 тыс. руб./сотка.

Рисунок 2. Гистограмма распределения удельной стоимости предложения земельных участков для ИЖС.

Более широкий размах изменения удельной стоимости земли для ИЖС по сравнению с участками с/н обусловлен тем, что на стоимость земли для ИЖС влияет значительно большее количество факторов, среди которых: наличие инженерной инфраструктуры, рядом воды, леса, транспортной доступности и другие…

Не маловажное значение при ценообразовании имеет и размер предлагаемых к продаже земельных участков.

Гистограммы распределения площадей продаваемых участков с/н и для ИЖС представлены на рис.3 и рис.4, соответственно.

Рисунок 3. Гистограмма распределения площади предлагаемых к продаже земельных участков с/н,

Рисунок 4. Гистограмма распределения площади предлагаемых к продаже земельных участков для ИЖС,

При анализе и сравнении приведенных на рисунках 3 и 4 гистограмм прежде всего обращает на себя внимание существенное различие в размерах участков в зависимости от их целевого назначения. Так, более половины предложений, касающихся земель сельхозназначения, имеют площадь в диапазоне до 10 га, а около 80% участков для ИЖС по размеру не превосходят и половины гектара. Гистограмма распределения участков с/н имеет максимум в пределах до 5 га, а для ИЖС 43% предложений на продажу земли имеют площадь 11 – 20 соток.

Площадь отдельного участка и его удельная стоимость, как правило, взаимосвязаны. На земельном рынке, т.е. при большом количестве продаваемых участков, связь удельной стоимости с площадью участков является статистической и может анализироваться в форме корреляционной зависимости.

Статистический анализ взаимосвязи удельной стоимости и площади земельных участков с/н показал, что данная взаимосвязь практически линейна, и на каждый гектар увеличения площади земельного участка его удельная стоимость убывает примерно на 3 000 рублей. Для участков, предназначенных для ИЖС, удельная стоимость падает более чем в два раза в диапазоне изменения площади участков от минимальной до 20 соток, а дальнейшее увеличение площади мало изменяет стоимость участков, которая колеблется при дальнейшем увеличении площади в районе 100 000 рублей за сотку.

В табл. 2 представлены ценовые характеристики и емкость рынка (суммарное количество выставленных на продажу участков), для одиннадцати районов области по мере убывания емкости рынка отдельно для земель ИЖС и для земель сельхозназначения. Всего на областном рынке представлено 20 районов.

Таблица1. Территориальные характеристики земельного рынка Тверской области

Как всегда по числу выставленных на продажу участков лидируют районы, на территории которых расположены значительные водные объекты, а также граничащие с Московской областью и условно входящие в так называемое "дальнее Подмосковье".

Размах ценовой характеристики, по представленным в таблице районам, шире для земель, предназначенных под ИЖС. В данном сегменте отношение максимальной удельной стоимости к минимальной превышает 6 раз. Для земель с/н это отношение в два раза меньше.

Таково состояние земельного рынка Тверской области на сегодняшний день. Его сравнение с данными предыдущих лет, представленными в табл.2, показывает продолжающийся рост цен. Некоторая сложность состоит в том, что до 2007 года цены на земельные участки в Тверской области номинировались в основном в долларах, в 2007 году на рынке одновременно фигурировали цены и в долларах, и в рублях, а в 2008 - 2009 годах – в основном в рублях. Тем не менее, это не мешает увидеть ежегодный устойчивый рост средних цен на землю по области. При этом средняя удельная стоимость земель для ИЖС за последний год выросла практически на 20%.

Таблица 2. Динамика средней по территории Тверской области удельной стоимости земли сельскохозяйственного назначения и для ИЖС.

Учитывая большое разнообразие рынков земли в различных районах области, представляло интерес посмотреть, что произошло с ценами на землю в этих районах. Из рисунка 5, на котором представлено в графической форме изменение средних удельных цен по рассмотренным выше районам области, видно, что в разных районах цены изменялись по разному: так в Калязинском, Кашинском, Кимрском, Осташковском, Селижаровском и Старицком районах средняя удельная цена земли выросла, в Калининском и Торжокском районах упала, а в Конаковском районе осталась практически без изменения.

Рисунок 5. Средние удельные цены земельных участков для ИЖС в различных районах области в июне 2009 года по сравнению с серединой 2008 года.

Полученные результаты можно попытаться объяснить, исходя из принципа, что "земля – есть ограниченный и не возобновляемый ресурс". Особенно этот принцип относится к землям, предназначенным для ИЖС, и в ещё большей степени к землям, находящимся у воды. Действительно, если на квартирном рынке, с одной стороны, доля квартир от общего жилищного фонда, оборачивающихся на рынке очень небольшая, а с другой стороны всё время возникают проблемы с разделом, с разменом меньшей квартиры на большую или наоборот, с улучшением качества жизни, или с её ухудшением, то легко понять, что даже без строительства нового жилья квартирный рынок в нормальных экономических условиях будет жить и развиваться. В кризис он будет притормаживаться и цены падать, что мы и наблюдаем последние 9 – 10 месяцев. Другое дело земля. Даже при её обилии в условиях России, вообще, и Тверской области, в частности, этот рынок ограничен и должен всё время сокращаться. Земля приобретается в двух целях: для удовлетворения личных потребностей и в инвестиционных целях.

Здесь следует отметить, что ещё не закончился процесс скупки земель (в основном земельных паёв сельскохозяйственного назначения) частными инвесторами самостоятельно или через специализированные тверские фирмы, зачастую без каких-либо чётких представлений о возможном использовании этих земель кроме последующей перепродажи, то есть с инвестиционными целями.

О ценах этих сделок открытой информации нет. С другой стороны, достаточно активно идёт реклама выставленных на продажу ранее выкупленных участков по ценам, существенно отличающимся от первичного рынка, чему и посвящён данный материал. Как же кризис мог сказаться на этом рынке? Так же как и на квартирном рынке цены на мало ликвидные участки несколько упали, а владельцы хорошо ликвидных участков, не спешат понижать цены, а те, кто первый раз выставляет участки на продажу, устанавливают цены даже с учётом ожидания повышения спроса в ближайшее время, после окончания кризиса. В наиболее интересных для московских и Петербургских инвесторов районах - Конаковском и Осташковском (вокруг озера Селигер) передел земли в основном закончился и рынок стал достаточно стабильным.

Вице-президент РГР, президент ЗАО ТИТАН,
Председатель Совета директоров ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА",
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, к.т.н.
В.Н.Каминский

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2746