Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Обзор рынка складской недвижимости в 1 кв. 2008 г.

Основные тенденции развития складской недвижимости

• Становление Московского региона как крупнейшего логистического центра страны, а так же усиление экспансии логистических сетей в регионы.
• Начало формирования транспортно-логистической сети в России. Активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональные рынки.
• Увеличение зоны строительства объектов складской недвижимости до 50-60 км от МКАД в силу дефицита земельных участков промышленного назначения в непосредственной близости от Москвы.
• Дальнейшее снижение доходности как показатель сокращения рисков и предсказуемости результатов в сегменте складской недвижимости.
• Увеличение сроков действия договоров аренды до 7-10 лет (отмечены случаи до 20 лет и более) и введение арендной ставки по принципу Triple net rent¹ .
• В условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного объема новых предложений следует ожидать сохранения низкой доли вакантных складских помещений.
• Тенденция по смещению сроков ввода складских объектов будет нарастать.
• Сохранение размера арендных ставок на текущем уровне с возможным их увеличением к концу 2008 года из-за роста себестоимости строительства, стоимости земли и проведения коммуникаций. Рост операционных расходов.

Доходность

Складской сектор является самым динамичным сегментом рынка коммерческой недвижимости. До 2009 года инвесторы намерены вложить в развитие складской недвижимости порядка $10 млрд. Основанием для инвестирования в складской сектор Московского региона является рост основных экономических показателей: повышение благосостояния населения РФ, бурный рост потребительского рынка, динамичное развитие экономики, улучшение инфраструктуры, присутствие крупных международных и российских сетевых торговых компаний и операторов, а также существенное превышение спроса над предложением.

Однако большая стоимость земли и высокие затраты на строительство могут вынудить девелоперов уменьшить объемы ввода новых складских комплексов, т.к. показатель доходности логистического бизнеса, может стать невыгодным. Несмотря на некоторое падение доходности инвестиций в данном сегменте коммерческой недвижимости - до 14%, этот показатель пока ещё значительно выше среднеевропейского. Ставка капитализации складских объектов (cap rate) составляет 10-12%.

Спрос

Спрос на склады, как правило, формируют логистические операторы, сетевые ритейлеры и компании-продавцы бытовой техники. Устойчивый рост спроса с их стороны объясняется увеличением объемов промышленного производства, развитием розничной торговли, а также выходом на российский рынок крупных западных торговых сетей, которым нужны качественные складские площади.

Наиболее востребованными остаются специализированные помещения: фармацевтические склады, склады-холодильники и cross-docking терминалы.

Территориально наиболее интересны для арендаторов складские площади на Новорязанском, Ленинградском и Симферопольском шоссе, а так же объекты, расположенные в пределах «бетонки» (бетонная кольцевая дорога 30-40 км от МКАД). Около 15% потенциальных арендаторов уже сейчас готовы обратить внимание на объекты, расположенные далее 45 км. Скорее всего, со временем их станет больше, так как в перспективе девелоперы намерены возводить склады в 50–60 км от МКАД.

О повышенном спросе свидетельствует увеличение сроков договоров аренды. Из-за нехватки складских площадей арендаторы подстраховываются, заключая договора аренды на более длительные сроки. Наибольшей популярностью пользуются помещения площадью 1—3 тыс. кв. м. Однако, все больше сделок заключается на аренду больших площадей. Если раньше основные потребители складских площадей - крупные логистические компании и «якорные» арендаторы - брали в аренду площади до 10 тыс. кв. м, то сейчас в контрактах зачастую фигурируют площади от 50 тыс. кв. м.

Несмотря на общую рыночную тенденцию сдачи в аренду складских площадей от 10 тыс. кв. м, наиболее востребованными являются складские помещения маленькой площади (до 1000 кв. м) – около 60% запросов, поступающих от представителей малого и среднего бизнеса.

При операциях продажи в I квартале наибольшее количество запросов приходилось на площади от 1000 до 5000 кв. м - порядка 60%.

Предложение

К 2010 году в Подмосковье планируется построить логоцентры общей площадью в 9,2 млн. кв. м.² Основной поток готовых площадей хлынет на рынок в конце 2008 - начале 2009 года. В 2008 году планируется вести порядка 1 млн. тыс. кв. м площадей, столько же, сколько и в прошлом.

Общая площадь складов в Москве и Подмосковье, по различным оценкам, составляет от 5 до 10 млн. кв. м, из которых на долю высококачественных профессиональных комплексов приходится около 2,8 млн. кв. м. На долю класса А приходится порядка 30%, на долю класса В – около 20% (1,6 млн. кв.м). По-прежнему, большую долю складских помещений составляют склады класса С и D (около 50%) в общем объеме площадей. Крупные компании-арендаторы в силу дефицита предложения в сегменте класса А и В не могут их освободить. Недостаток качественного предложения и рост арендных ставок в складском сегменте стимулирует крупные торговые сети к созданию собственных складских комплексов.

Территориально в Московской области наибольшая концентрация современных складских комплексов между МКАД и Первой бетонной кольцевой дорогой сосредоточено в её северной части, откуда идут основные грузопотоки из Европы, а также на юге области - трасса "Москва-Дон" и подольское направление, откуда идут основные грузоперевозки внутри страны.

Наибольший интерес для девелоперов в складском сегменте представляют крупные проекты площадью более 150 тыс. кв. м, расположенные в непосредственной близости от ключевых транспортных артерий на расстоянии до 30 км от МКАД (основные требования для реализации успешной концепции складского объекта, способного обеспечить девелоперу требуемый уровень доходности). В перспективе логистические комплексы будут возводиться в более отдаленных районах Центральной Кольцевой Автодороги, находящейся в радиусе 50-60 км от Москвы.

Арендные ставки

В настоящий момент рынок складской недвижимости характеризуется стабилизацией арендных ставок. Небольшой рост, связан, главным образом, с растущими затратами на строительство (повышение цен на строительные материалы). По мере насыщения рынка ставки приближаются к европейскому уровню. В то же время недостаточное количество и качество складской недвижимости, а так же высокая конкуренция среди компаний-арендаторов складской недвижимости удерживают арендные ставки в данном сегменте на высоком уровне:

• для класса А - в диапазоне $140-250³ за кв. м в год;
• для класса В - в диапазоне $110-210³ за кв. м в год.

Уровень операционных расходов, обусловленный ростом затрат на содержание и обслуживание складских комплексов, также растет. Для класса «А» он находится на уровне $35-40 за кв. м в год, для класса В - $15-30 за кв. м в год.

Средние цены продажи площадей класса А составили $1,2-1,5 тыс. за кв. м без НДС, для класса В - $1-1,1 тыс. за кв. м без НДС.

------

¹ - Triple net rent - арендная ставка, очищенная от трёх основных видов дополнительных затрат – налогов (НДС, налог на землю, налог на имущество), эксплуатационных расходов, то есть затрат на обслуживание здания, и коммунальных платежей.

² - Заявление Первого зампредседателя правительства Московской области.

³ - Ставки без НДС и операционных расходов.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2432