Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Обзор складов класса A и B г. Перми за 2007 г.

Местные дистрибьюторы, ритейлеры и девелоперы к 2010 году намерены реализовать ряд проектов в сфере складской недвижимости. Общая площадь новых складов класса А и В — более 170 тысяч квадратных метров. Однако и этого недостаточно для региона. Восполнить пробел могут федеральные девелоперы — но не скоро.

2007 год ознаменовался бумом на рынке складской недвижимости Перми — бумом деклараций о реализации проектов логистических комплексов, прежде всего класса А. Впрочем, менее чем за год большинство планов девелоперов претерпели существенные изменения. Однако потребность пермского рынка в качественных складских помещениях, по мнению экспертов, осталась прежней. В ближайшие два-три года она составит, по разным оценкам, 450-700 тысяч квадратных метров качественных площадей (А и В класса). Если все заявленные сегодня участниками рынка проекты будут воплощены, то к 2010 году регион получит более 170 тысяч квадратных метров качественных складов. REZON выяснил, на какой стадии находятся эти проекты.

Инициатива на местах

Рынок складской недвижимости пермского региона интересен, в первую очередь, местным игрокам: большинство проектов класса А и В намерены реализовать именно пермские компании. Причем многие из них являются прежде всего дистрибьюторами или логистическими операторами, и намерение построить складские комплексы объясняют необходимостью в качественных помещениях для осуществления своей деятельности.

В их числе — центр логистики и торговли GIGANT (комплекс расположен на территории ЗАО «Пермрыба» — Героев Хасана,110, принадлежит ГК «Май»): сейчас уже функционируют помещения класса В и В+. Девелоперы в лице ГК «Май» реконструировали имеющиеся площади и приспособили их под склад-холодильник (11,4 тыс. кв. метров) и теплый склад (12,2 тыс. кв. метров). На этой же территории, по словам председателя совета директоров ГК «Май» Олега Яшманова, в июне этого года планируется завершить строительство первой очереди комплекса класса А (5 тысяч кв. метров). В планах — возведение второй очереди (8 тысяч квадратных метров). Девелопер добавляет, что компания намерена реализовать в Перми еще один складской проект уровня А: «Есть две площадки, мы сейчас их исследуем, изучаем имеющуюся инфраструктуру. Пока нельзя говорить точно о параметрах проекта, прежде всего о площади, все будет зависеть от того, что будет представлять собой площадка под строительство». При этом Олег Яшманов акцентирует внимание на том, что компания специализируется именно на оказании услуг в качестве логистического оператора, а «склад — это просто возможность для осуществления логистических операций», и комплекс строится «под себя», а не для сдачи в аренду.
Видит себя скорее оператором, нежели девелопером, и «Линия 7» (первоначально занималась дистрибуцией, сегодня работает также в сфере логистики и складской недвижимости). С точки зрения директора компании Андрея Уточкина, сам по себе девелопмент складской недвижимости не очень выгоден: «Он приносит 15 % годовых, что соответствует семилетней окупаемости. Именно этим и объясняется ненасыщенность рынка. Но, будучи логистическим оператором, которым мы себя видим, можно получать до 25 % годовых именно за счет оказания услуг». «Линия 7» сегодня находится в процессе сдачи в эксплуатацию уже построенного склада класса А (на 3-й Набережной, 40) и собирается построить еще один складской комплекс категории А в пределах Перми площадью 15 тысяч квадратных метров (5 тысяч — кросс-докинговый склад и 10 тысяч — хранение и обработка). «Мы рассчитываем реализовать проект за три года: в этом году планируем решить все вопросы по приобретению и согласованию участка, уже есть несколько вариантов. Следующий год уйдет на проектирование, 2010-й — на строительство первой очереди».

Ранее «Линия 7» заявляла также о строительстве крупного логистического комплекса уровня А на 100 тысяч квадратных метров совместно с компанией «РК.Логистика». Но по информации REZON, будущее у проекта весьма неопределенное и возможно, что до воплощения на практике дело не дойдет.

В «РК.Логистика» заявляют, что пока у компании нет конкретных результатов по реализации проектов в Перми: в планах строительство двух логистических комплексов (индустриальных парков), но на данный момент не решены вопросы с земельными участками и более подробно о проектах представители «РК.Логистика» говорить не готовы.

Впрочем, некоторые компании находятся уже на стадии проектирования складских комплексов. Среди них — ГК «Норма» (сети «Норман» и «Виват»), которая строит собственный распределительный центр на территории бывшего завода «Велта». Ритейлер решил не дожидаться появления качественных складов в Перми и построить для своих нужд современный складской комплекс самостоятельно. «Он будет класса между В и А. Планируемая площадь — от 30 до 50 тысяч квадратных метров. Это помещения для товаров, не требующих особых температурных режимов хранения. Распределительный центр ориентировочно будет введен в эксплуатацию в сентябре 2009 года. Для товаров, которые необходимо хранить в холодильных установках, мы намерены подыскивать помещения в аренду или же строить собственные», — заявляет директор ГК «Норма» Вадим Юсупов.

Другой местный ритейлер и девелопер торговой недвижимости УК «ЭКС» одно время также присматривался к складскому сегменту — прежде всего, чтобы обеспечить нужды собственной сети. Теперь этот проект им менее интересен, в том числе в связи планами по продаже сети «Семья». По словам генерального директора «ЭКС» Светланы Кузьмич, дальше расчетов дело не продвинулось из-за отсутствия земельных участков. «Сегодня желающих построить современные логистические комплексы достаточно много. Но практически ни у кого из них нет земельных участков. А те, у кого есть земля и какие-то складские объекты, требующие реконструкции, не могут найти инвесторов. Получается какое-то катастрофическое несовпадение», — утверждает эксперт.

Об отсутствии земельных участков говорят и в ГК «РИАЛ»: девелопер также рассматривает возможность строительства логистического комплекса, но пока не нашел подходящего земельного участка. При этом «РИАЛу» интересны два направления — Лобаново и Краснокамск. При этом в компанию с предложением о покупке участков обращались и иногородние инвесторы, желающие возводить складские объекты, в их числе «Евразия Логистик».

Удовлетворить потребности ритейлеров и логистических операторов, по крайней мере частично, обещают местные девелоперы. Так, компания «ЭР-Сити» (под этим брендом объединены проекты компании «Еврокапитал» и консалтинговой группы «ЭР-Капитал») проектирует складской комплекс класса В+ на 40 тысяч квадратных метров в районе Осенцов (участок 7 га). Общий объем инвестиций, по словам генерального директора «ЭР-Сити» Дмитрия Шерстобитова, составит порядка 1 млрд рублей, срок ввода в эксплуатацию — третий квартал 2009 года.

«Мы выбрали складскую недвижимость, поскольку, как девелоперы торговых центров, уже достаточно хорошо знакомы с торговыми сетями и с дистрибьюторами и знаем, что у них есть нереализованные потребности в складских площадях современного уровня», — отмечает г-н Шерстобитов.

Видят себя девелоперами складской недвижимости и в компании «ПСК.Логистика»: сегодня компания предоставляет в аренду складские помещения класса В (на Промышленной, 147а, площадь всего комплекса, включая отапливаемые и не отапливаемые складские помещения, трехэтажное здание административно-бытового комплекса около 10 тысяч кв. метров). Но девелопер намерен увеличить свое присутствие в сегменте складской недвижимости: сейчас компания проектирует комплекс класса А площадью более 50 тысяч квадратных метров. «Земля пока не приобретена. Но однозначно можно сказать, что склад будет находиться вблизи федеральной трассы, которая ведет на Красавинский мост. Таким образом, можно охватить основные транспортные потоки: это два направления — Москва и Екатеринбург, потому что 75% всего товаропотока поступает именно по московскому направлению, 20% — по екатеринбургскому», — отмечает генеральный директор ГК «ПСК.Логистика» Константин Степнов. Девелопер намерен реализовать проект в течение трех лет совместно с западными инвесторами, однако их имена и доля в проекте не разглашаются. Большая часть площадей будет отдана в аренду, однако 20-25% комплекса «ПСК.Логистика» намерена оставить для себя — и выступить в качестве логистического оператора.

Присмотрели

Ряд пермских компаний не намерен ограничиваться пермским регионом и собирается строить склады за пределами Перми. Прежде всего это логистические операторы, которые хотят расширить географию деятельности. Так, GIGANT планирует реализовать проекты класса А и В+ в трех-четырех городах-миллионниках. Сейчас все они находятся на стадии подбора участка. Впрочем, Олег Яшманов, настаивает на том, что, в первую очередь, GIGANT будет выступать как оператор, и не исключено, что где-то складские комплексы будут взяты в аренду. Два проекта, аналогичных пермскому, на 40-50 тысяч, в ближних регионах есть и у «ЭР-Сити». О твердом намерении построить или купить склад в Екатеринбурге заявляет «Линия 7»: площадь комплекса составит 15-20 тысяч квадратных метров, а компания выступит в качестве инвестора. Сроки реализации проекта — конец 2009-начало 2010 года.

Если местные компании постепенно начинают осваивать сегмент качественной складской недвижимости, то федеральные девелоперы воспринимают пермский рынок весьма скептически. Пока те, что намерены зайти в Пермь, ограничиваются лишь общими заявлениями. Среди федеральных игроков — компании, реализующие сетевые проекты: «Каскад», SLG, «Евразия Логистик» и Megalogix. О своих планах на Пермь «Каскад», SLG, и Megalogix заявляют довольно давно. Впрочем, как сообщили их представители, пока конкретных решений не принято. Имеются и исключения: «Евразия Логистик» изначально не собиралась заходить в Пермский край. Но теперь, как сообщили в службе по связям с общественностью компании, девелопер планирует строительство в Пермском крае комплекса площадью до 250 000 кв. м: «Сейчас мы находимся на стадии подбора земельного участка. Это будет стандартный объект класса А. Срок реализации с момента выбора участка — до пяти лет».

Потенциал пермского рынка складской недвижимости до 2010 года в «Евразии Логистик» оценивают в 500 000-600 000 кв. м. складов всех классов.

В числе иногородних девелоперов, активно присматривающихся к строительству логистических комплексов, московская «КомСтрин»»: ее дочка «КомСтрин-Пермь» уже реализует в Перми проект жилого комплекса «Виктория», и в планах компании строительство склада. На данный момент ведется поиск участка площадью не менее 9 га. С классом комплекса девелопер пока не определился.

Представители местных компаний уверены, что пока Пермь интересна федералам только в отдаленной перспективе и реальные проекты появятся еще не скоро. Эксперты по-разному оценивают востребованность таких проектов. По мнению Константина Степнова, в Перми сетевые проекты федеральных операторов будут пользоваться спросом: «У таких компаний гораздо больше опыта, чем у нас, — это во-первых. Во-вторых, у них достаточно серьезная финансовая поддержка. Иногородние девелоперы, возможно, проще могут решить административные вопросы. Они имеют все шансы занять крепкие позиции на пермском рынке». С точки зрения Андрея Уточкина, такой объем, который строят крупные иногородние компании («Евразия Логистик» — до 250 тысяч кв.метров), по предлагаемым ими арендным ставкам может оказаться невостребованным в регионе.

Впрочем, отмечают эксперты, федеральные девелоперы, как и местные, будут пользоваться успехом, если примут участие в реализации проекта мультимодального логистического центра, ведь в этом случае удастся заручиться поддержкой региональных властей. Конкурс на разработку его концепции власти края объявили в прошлом году. На сегодняшний день проект находится на стадии поиска площадки. Собеседники REZON высказывают сомнения в том, что эта идея получит скорое воплощение в жизнь.

Источник: журнал REZON

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2894