Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Складская недвижимость в кризисный период

В отличие от рынка офисных и торговых помещений, рынок качественных складских площадей московского региона оказался относительно устойчивым к влиянию финансового кризиса. Несмотря на недоступность финансирования  девелоперских проектов, сокращение объемов ввода новых площадей и снижение числа сделок аренды и купли-продажи складской недвижимости, он тем не менее не продемонстрировал сильного падения арендных ставок и не пережил массовых миграций арендаторов складских площадей класса А и В в помещения более низкого качества. Как отметили эксперты, причиной тому стали сохраняющийся дефицит качественных предложений и длительные сроки договоров аренды, которые связывают арендаторов определенными обязательствами и штрафными санкциями по досрочному расторжению договоров.

По итогам 2008 года в московском регионе, по разным подсчетам, ожидается ввод качественных складских площадей на уровне 500-600 тыс.кв.м, а общий объем складских помещений к концу года должен превысить 3,6 млн кв.м. Правда, поскольку четвертый квартал еще не завершен, плановые цифры вполне могут быть скорректированы. К примеру, по данным Praedium ONCOR, планируемый объем качественных складских площадей, заявленный к вводу в эксплуатацию в третьем квартале текущего года, составлял 330 тыс. кв.м. Однако из запланированного объема в июле-сентябре было введено только 53 тыс. кв.м на территории техно-логистического комплекса «Томилино». «Но в любом случае уже сегодня очевидно, что даже с учетом тех площадей, которые заявлены к вводу в четвертом квартале 2008 года (это порядка 100 тыс. кв. м), показатели текущего года в два раза ниже тех, что продемонстрировал 2007 год, когда в московском регионе было введено более 1 млн кв. м складских площадей класса А и В», – отмечает заместитель директора Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий.

С коллегой соглашается и директор по развитию бизнеса Praedium ONCOR Руслан Суворов: «Девелоперов складской недвижимости, продолжающих вводить свои объекты в строй в заявленные сроки, можно пересчитать по пальцам, многие замораживают строительство или предлагают проекты к продаже на стадии проектирования, однако это не означает, что рынок остановился, поскольку до сих пор сохраняется дефицит складов на северном и западном направлениях, а спрос на качественные складские помещения удерживается на высоком уровне».

В московском регионе в сегменте складов класса А и В доля свободных помещений по-прежнему составляет порядка 3%, а неудовлетворенный спрос на качественные склады измеряется несколькими миллионами квадратных метров, сообщают RealEstate.ru в компании «Евразия Логистик».

Правда, по словам экспертов, структура спроса на складские помещения в течение 2008 года несколько изменилась. «Действительно, арендаторы, которые раньше развивали свой бизнес экстенсивно, теперь не снимают помещения впрок. Наоборот, те компании, которые взяли площади большие, чем им в действительности необходимо, вышли на рынок субаренды. Объем таких предложений от общего числа сдающихся складских площадей составляет порядка 8%. И, надо отметить, это достаточно много», – комментирует П.Зарицкий из Jones Lang LaSalle.

Массовых же миграций арендаторов в помещения более низкого качества, как в сегменте офисной недвижимости столицы, не наблюдалось. «Однако нами все-таки были отмечены случаи, когда арендаторы предпочитали классу А склады класса В, где арендодатели были более гибкими к клиентам и могли пойти на значительные уступки. Например, снизить на 10% арендные платежи или согласиться на заключение краткосрочных договоров аренды», - поясняет Р.Суровов из компании Praedium ONCOR.

Между тем, в классе А снижения арендных ставок отмечено не было. Наоборот, в течение года среднее значение арендной ставки для класса выросло со 130 долл. /кв. м/ год (triple net) до 160 долл. кв.м/год (triple net). В компании «Евразия Логистик» не видят причин, по которым арендаторы будут снижать ставки в и будущем: «Дело в том, что договоры аренды заключаются на длительные сроки. Как правило, на 5-7 лет. Более того, в договорах предусмотрена ежегодная индексация ставок на 3-5% и санкции за досрочное расторжение».

Да и объемы ввода новых площадей на 2009 год также должны подогревать спрос. По данным Jones Lang LaSalle, в будущем году может быть сдано в эксплуатацию порядка 600 тыс. кв. м качественных складских площадей, то есть планка 2007 года снова не будет продолена. С другой стороны, интерес арендаторов к новым складским помещениям может остаться номинальным. Ведь в том же третьем квартале 2008 года было отмечено всего четыре значимые сделки аренды. ГК «Детский мир» сняла 21,5 тыс. кв.м в логистическом парке «Крекшино», компания Major арендовала 18 тыс. кв.м в логистическом парке «Истра», холдинг «Единая Европа» снял порядка 15 тыс. кв. м в том же «Крекшино», а Cargo Trans арендовала 14 тыс. кв.м в складском комплексе «Томилино». А сделок купли-продажи в третьем квартале вообще зарегистрировано не было.

Юлия ВАСИЛЕНКО, www.realestate.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

4518