Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I кв. 2008 г.  

Основные тенденции развития офисной недвижимости

• Снижение доходности девелоперских проектов из-за повышения стоимости заемных средств и дальнейшего удорожания строительных материалов. 
•  Децентрализация рынка офисной недвижимости с одновременным укрупнением масштабности проектов до 100-300 тыс. кв. м. 
• Уход арендаторов из центра на периферию города и бизнес-парки, вследствие чего строительство последних достаточно активизировалось. 
• Активное освоение срединного пояса Москвы за счет реорганизации и крупномасштабного строительства на территории выводимых промзон. 
• Смещение строительства офисных объектов от линейных форматов к многофункциональным центрам. 
• Вследствие недостатка предложения продолжается рост числа сделок предварительной аренды и продажи для вновь возводимых и реконструированных зданий. Увеличение сроков аренды до 7-10 лет. 
• Ввиду острой нехватки качественных офисных площадей продолжение плавное повышения цен аренды и продажи. 
• Переход арендодателей от ставок в долларовом эквиваленте к ставкам в рублях и евро.

Доходность

Строительство офисных зданий в Москве продолжает оставаться одним из самых эффективных способов инвестирования, приносящих стабильный доход. В то же время, повышение стоимости заемных средств и дальнейшее удорожание строительных материалов повлияло на снижение данного показателя до 8-9% по инвестиционным приобретениям. Доходность по девелоперским проектам в Москве так же снизилась - до 20%. Однако некоторые проекты в зависимости от объекта и участников строительства могут достигать уровня доходности 30%.

Спрос

Стабильный рост спроса, и повышение требований потенциальных арендаторов к качеству офисных объектов являются характерными чертами рынка офисной недвижимости Москвы. Все выходящие на рынок качественные объекты поглощаются в короткие сроки, причем по большей части еще на этапе строительства. К моменту ввода объекта в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет уже 50–80%.

Офисы класса А пользуются повышенным спросом у компаний работающих на быстрорастущих рынках, где возможно быстрое развитие бизнеса и получение наибольшей прибыли: банковско-финансовый сектор, промышленные корпорации, сфера СМИ, издательский бизнес, консалтинг, строительство и девелопмент, аудиторские и телекоммуникационные компании и нефтяной бизнес. Так же среди арендаторов растет доля инвестиционных и фармацевтических компаний.

Активизировалось перемещение арендаторов из центра города на периферию и бизнес-парки, где стоимость аренды качественных офисных помещений, при прочих равных условиях, меньше, а транспортная доступность - лучше. Основная доля «периферийного» спроса приходится на Западное, Северо-Западное и Юго-западное направления.

В I кв. 2008 года увеличилась запрашиваемая площадь офисов среди арендаторов. Сроки договоров аренды также увеличились: вместо 3-5 лет арендаторы предпочитают контракты более длительные — от 7 до 10 лет.

В то же время офисы небольшой площади так же пользуются повышенным спросом. Офисный рынок в настоящее время характеризуется недостатком предложения таких помещений, особенно в высококлассных зданиях. При операциях аренды наибольшее количество запросов от клиентов поступает на помещения площадью до 200 кв. м – более 50%. Четверть запросов приходится на помещения от 200 до 500 кв. м.

При операциях продажи наибольшим спросом пользуются офисные помещения площадью до 500 кв. м.

Кроме того, что на московском офисном рынке наметилась тенденция к увеличению количества вакантных площадей (так рынок отреагировал на резкое увеличение арендных ставок и объемы строительства): составил в среднем 2-2,5% - в классе А и до 5-6% - в классе В.

Предложение

Общий объем существующих офисов А и В класса в Москве к началу 2008 года составил более 7 млн. кв. м. Причем на долю офисов класса А приходиться не более 15%.

Основной проблемой, с которой столкнутся девелоперы в текущем и скорее всего и в последующих годах – нехватка места под строительство новых офисных площадей. На недавнем обсуждении Градостроительного плана Центрального административного округа столицы мэр города ясно дал понять, что офисы надо строить не в центре, а у МКАД или даже за его пределами. В настоящее время на территории Москвы самыми большими земельными участками остаются территории выводимых промышленных предприятий. В связи с этим на рынке появляется все больше проектов по развитию и реконструкции промзон.

Объем ввода офисных площадей классов А и В текущем году в Москве планируется, по разным оценкам, от 1,5 до 2 млн. кв. м (с учетом строящихся и реконструируемых зданий). Однако, несмотря на такие грандиозные прогнозы, основной чертой рынка офисной недвижимости в 2008 году, по-прежнему, останется дефицит предложений, связанный с задержкой ввода в эксплуатацию крупных объектов и увеличением спроса со стороны арендаторов.

По своему географическому положению около 50% офисных объектов класса А сосредоточены в пределах Садового кольца. Минимальное количество объектов данного сегмента расположены на периферии города между ТТК и МКАД – около 10%. При этом концентрация присутствия офисов класса А в районе ТТК усиливается.

Около 35% офисных объектов класса В сосредоточены за пределами ТТК. Все еще значительная часть офисных объектов данного сегмента находится в пределах Садового кольца (в основном это административные здания советской постройки).

Арендные ставки

Около 70% всех сделок с офисной недвижимостью приходится на операции аренды. В I квартале 2008 года Москва впервые вошла в пятерку самых дорогих для аренды офисов городов мира. Арендные ставки на офисные помещения находятся в диапазоне:

• для класса А - $830-1200¹ за кв. м в год. Максимальные арендные ставки зафиксированы на уровне $2000-2500 за кв. м в бизнес-центрах класса А в центральных районах города; 
• для класса В+ - $600–900¹ за кв. м в год; 
• для класса В- - 470-600¹ за кв. м в год.

Цены продажи

Порядка 30% на рынке офисных помещений приходится на сделки купли-продажи.
Средняя цена 1 кв. м коммерческой недвижимости в Москве приблизилась к отметке $5500.

По итогам 1 квартала 2008 года стоимость 1 кв. м офисных помещений составляет:

• для класса А в диапазоне $7000-10000 за кв. м,
• для класса В+ в диапазоне $ 5500–7000 за кв. м,
• для класса В- в диапазоне $4000-6500 за кв. м.

¹ - все ставки приведены без НДС.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2341