Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Доходный сегмент - офисная недвижимость Перми

Рынок офисной недвижимости на подъеме. Постепенное падение доходности от спекулятивных операций с жилой недвижимостью заставляет инвесторов все больше интересоваться именно офисной недвижимостью. Доходность от вложения средств в этот сегмент составила в среднем 50%, что на 14% выше в сравнении с жилой недвижимостью. На фоне дефицита качественных офисных площадей привлекательность офисной недвижимости в 2008 году просто обречена расти.

2007 год ознаменовался бурным ростом рынка офисной недвижимости Перми, причем именно в сегменте качественных площадей. Общий прирост объемов рынка предложения аренды и продажи достиг 49%. Во многом за счет ввода целого ряда офисных центров: БЦ «Славяновский Plaza», БЦ на Ленина 38д, офисное здание на Осинской, 16, БЦ на Кирова ,70, БЦ «Парус», ДЦ «Серго», БЦ «Синица». Их совокупная площадь составила около 46 тыс. кв. м. Итог закономерен: структура пермского рынка офисной недвижимости претерпела существенные изменения. Значительно выросла доля объема предложения на рынке продажи офисных площадей, одновременно уменьшился вес аренды.

Продажа офисных площадей

Общий объем предложения продажи офисных площадей за 2007 год увеличился на 78% и на начало 2008 года составил более 85 тыс. кв. м (без учета подвальных и иных помещений неопределенного типа). Число предложений по продаже офисов выросло за прошлый год на 44%. Средняя площадь объектов, выставляемых на продажу, несколько увеличилась, составив на январь 2008 года 77 кв. м (год назад — 76 кв. м), в основном за счет ввода в эксплуатацию качественных помещений в офисных, торгово-офисных и торгово-развлекательных центрах.

Основной объем предложения, как и в прошлом году, сосредоточен в центральных микрорайонах города  (см. диаграмму 1). Зато заметное снижение объема предложения (на 10% к объему 2007 года) произошло в отдаленных районах города. Все наоборот с предложением в районах средней удаленности. За год там были сданы новые офисные объекты: Ким, 115а, Лодыгина, 9, Осинская, 16, Лебедева, 34 и другие). В сравнении с аналогами, расположенными в отдаленных районах, они, естественно, более привлекательны. К тому же, величиной арендных ставок выгодно отличаются от офисной недвижимости, расположенной в прилегающих к центру районах (см. диагр.1, 2).

Изменилась и структура предложения помещений по типу. Так, в начале 2007 года в центральных районах 66% помещений на продажу составляли те, что расположены в зданиях многофункционального типа (бывшие НИИ, промышленные объекты, либо помещения под офисы, совмещенные со складами или производством). В начале 2008 года 78% составили помещения в офисных, торгово-офисных и торгово-развлекательных центрах. Среди офисов на продажу в январе 2008 года были представлены следующие объекты по адресам: ул. Чернышевского, 28 (БЦ «Южный», 25 5 тыс. кв. м), ул. Куйбышева, 37 (более 1,5 тыс. кв. м), ул. Большевистская, 109 (2 тыс. кв. м), ул. Орджоникидзе, 14 (более 2,2 тыс. кв. м), ул. Ленина, 58е (более 6 тыс. кв. м).

Рост объема предложения в микрорайонах средней удаленности произошел за счет помещений многофункционального типа, встроенных помещений в жилых домах. Таким образом, можно говорить о постепенном повышении качества предлагаемых помещений в целом, снижении объема предложения помещений многофункционального типа в центральной части города, перемещении встроенных офисных объектов в жилых домах в районы средней отдаленности, снижении привлекательности отдаленных районов для развития офисной недвижимости.

Минимальная площадь офисов, предлагаемых на продажу, составляет 12-15 кв. м. Помещения площадью до 90 кв. м составляют более половины всего объема предложения рынка продажи офисов. Доля предложений от 500 до 1000 кв. м за 2007 год не изменилась (3% от общего объема предложения), при этом в базе предложений появились объекты свыше 5000 кв. м. Площади свыше 500 кв. м сконцентрированы в центральных районах города, в основном это помещения в офисных, торгово-офисных, торгово-развлекательных центрах (на них приходится 95% всего объема площадей свыше 500 кв. м).

Цены продажи офисных площадей в течение 2007 года устойчиво росли. В начале 2007 года средневзвешенная цена продажи квадратного метра офисов составляла 43 530 руб./кв. м; в июле — уже 62 985 руб./кв. м, в январе 2008 года — 68 245 руб./кв. м. Таким образом, в первом полугодии ежемесячный темп прироста составлял около 6,4%, а во втором полугодии снизился до 1,3% (что стало реакцией на замедление темпов прироста цен на рынке недвижимости в целом, например, цены на жилую недвижимость в летние месяцы росли в среднем на 1,1%, цены на торговые площади во втором полугодии показывали аналогичные темпы прироста — около 1%). Так как рынок офисной недвижимости еще не достиг уровня насыщения, следует ожидать дальнейшего поступательного роста цен на офисную недвижимость.

Аренда офисных площадей

Объем офисных площадей, предлагаемых в аренду, за 2007 год уменьшился на 13% и составил в январе 2008 года около 18,6 тыс. кв. м. Таким образом, на начало 2008 года объем предложения продажи офисов превысил объем предложения аренды в 4,5 раза. На этом фоне, при возросшем к концу года объеме предложения продажи офисов, можно констатировать существенное изменение структуры предложения на рынке офисной недвижимость в целом. Очевидно, арендаторы предпочли конвертировать свои накопления в недвижимость, тем самым страхуя себя от рисков своевольного повышения арендной ставки арендодателем. Тенденция снижения объемов предложения аренды офисов захватила все районы города, хотя, конечно, в разной степени. Уменьшение доли аренды в общем объеме предложения в большей степени коснулось микрорайонов средней удаленности и отдаленных районов (см. диагр. 5, 6).

Территориальная картина рынка аренды характеризуется преобладанием предложений аренды в центральных микрорайонах (около 43% всего объема предложения аренды). Владельцы помещений в центральных частях города не спешат с ними расставаться, так как рентабельность арендного бизнеса здесь динамично растет, а предложение качественных площадей недостаточно. Наибольшую долю предложений в центральных микрорайонах составляют встроенные помещения в жилых домах. Это свидетельствует о недостатке качественных офисных площадей в центре города (хотя здесь и сосредоточено 75% всех помещений офисных и торгово-офисных центров). Доля таких помещений в центре в общем объеме составила в январе 2008 года 57% (в январе 2007 года — 56%). Впрочем, чем дальше от центра, тем больше и доля встроенных помещений в структуре общего объема аренды. В прилегающих к центру микрорайонах предлагаются в основном встроенные помещения в жилых домах (38% от общего объема предложения). В микрорайонах средней удаленности и в отдаленных районах полностью отсутствует предложение помещений в офисных и торгово-офисных центрах.

В прошедшем году снизилась популярность аренды помещений в зданиях многофункционального назначения. Их доля в общем объеме аренды сократилась на 14% (на 3948 кв. м). При этом увеличился объем помещений в аренду в торгово-офисных и офисных центрах: их доля в общем объеме аренды выросла с 6% до 14%. На начало 2008 года арендная ставка в помещениях многофункционального назначения была минимальной из всех типов: в среднем она составляла около 460 руб./кв. м, притом, что в офисных и торгово-офисных центрах (не включая помещения класса А) она была 1070 руб./кв. м, а во встроенных помещениях в жилых домах — 770 руб./кв. м. Очевидно, что, располагаясь в центральных и прилегающих к центру микрорайонах, здания многофункционального назначения могли бы приносить своим владельцам гораздо более высокие доходы в сравнении с уровнем текущей арендной платы. Таким образом, перспектива развития зданий многофункционального назначения — полная или частичная продажа, либо их капитальный ремонт и создание офисного или торгово-офисного центра для повышения рентабельности арендного бизнеса в данном типе помещений. Как и в 2007 году, в начале 2008 года наибольшая доля площадей в аренду — это встроенные помещения в жилых домах — 51% (см. диагр. 7, 8). Причиной предпочтения данного вида площадей сегодня является, с одной стороны, более низкая арендная ставка (средняя арендная ставка встроенных площадей на 17% меньше аналогичной ставки в офисных и торгово-офисных центрах), а с другой — отсутствие предложения подходящих специализированных офисных помещений в аренду в необходимом районе города.

Рынок аренды офисных помещений, по состоянию на январь 2008 года, был представлен площадями от 10 до 1000 кв. м. Наибольшая доля арендного фонда — это площади до 90 кв. м. Их доля в общем объеме составляет около 47%. Менее всего в объеме предложения аренды представлены площади от 600 до 1000 кв. м (2% от всего объема предложения). Площади свыше 1000 кв. м на начало 2007 года сдавались в объектах по ул. Ким, 75, шоссе Космонавтов, 111, ул. Героев Хасана, 105, ул. Орджоникидзе, 12. Все это помещения в зданиях многофункционального типа. Наибольшие площади предлагаются в многофункциональных зданиях в микрорайонах средней удаленности, здесь средняя площадь предложений аренды составляет 160 кв. м. За 2007 год произошло уменьшение размера предлагаемых в аренду площадей по всем районам города в среднем на 30%, средневзвешенная площадь на январь 2008 года составила порядка 150 кв. м. Ведь чем меньше помещение, тем выгоднее арендодатель может его сдать (повысив цену за квадратный метр): спрос на небольшие помещения выше, а срок экспозиции таких объектов меньше.

Арендная ставка офисных площадей в течение первой половины 2007 года демонстрировала ежемесячный прирост в 2,5%, а во второй половине года темпы прироста снизились до 1% в месяц в связи с общей стагнацией рынка недвижимости в данный период. В январе 2007 года средневзвешенная арендная ставка составила порядка 570 руб./кв. м. К январю 2008 года ставка достигла 700 руб./кв. м. Таким образом, динамика арендных ставок отражает тенденции на рынке продажи офисной недвижимости, которая, в свою очередь, подвержена общим тенденциям рынка недвижимости.

Доходность на рынке офисной недвижимости. Развитие рынка качественных офисных площадей.

В связи с постепенным падением доходности от спекулятивных операций с жилой недвижимостью инвесторы начинают все больше интересоваться торговой и офисной недвижимостью. Логика инвесторов проста: денежные средства вкладываются в те сегменты рынка, которые способны в приемлемый срок обеспечить максимальную прибыль от перепродажи объекта. Доходность от вложения средств в офисную недвижимость за 2007 год составила в среднем 50% (доходность вложений в офисные центры — 55%), что на 14% выше, чем аналогичный показатель доходности по жилой недвижимости (36%). Инвестиционная привлекательность офисной недвижимости растет. Особенно интересен сегмент качественной офисной недвижимости, так как предложение качественных площадей, особенно в прилегающих к центру микрорайонах и микрорайонах средней удаленности, ограничено. Ведь порядка 59% всех качественных площадей приходится на центральные микрорайоны, где продолжается строительство и ввод в эксплуатацию качественных площадей.

Оценка уровня насыщения качественными площадями г. Перми 

По оценке аналитиков REZON, объем пермского рынка качественной офисной недвижимости в настоящее время (помещения, сданные в эксплуатацию) составляет порядка 134 тыс. кв. м (данные на январь 2008 года). К 2010 году планируется ввести еще порядка 240 тыс. кв. м.  

Анализ основных арендаторов офисных центров Перми, проводимый REZON, показал, что более 80% всех арендаторов — это малые предприятия. Из них 24% — это предприятия розничной и оптовой торговли, 12% — компании, предоставляющие разнообразные услуги населению (салон красоты, ателье, охрана, клининг и т.д.), 7% — компании-изготовители и продавцы программного обеспечения, 6% — компании, связанные со строительством, 5% — компании, занимающиеся рекламно-информационной деятельностью. В среднем площадь, которая приходится на одного арендатора из числа малых предприятий, составляет около 120 кв. м.  По состоянию на 01.01.2007 в Перми насчитывалось 9400 малых предприятий. Из них, исходя из расчета 120 кв. м на предприятие, в качественных офисных центрах располагается только десятая часть — порядка 920 компаний. Если из общего числа компаний исключить отрасли, которые в силу специфики не имеют потребности располагаться в качественных помещениях (сельское хозяйство, рыболовство, промышленное производство и т.д.), получаем количество потенциально нуждающихся в качественных площадях компаний — 6600-6800. Из них платежеспособных — порядка 2700-2800 фирм. Платежеспособными компаниями были признаны те, что способны нести затраты на аренду в размере 1400 руб./кв. м/месяц (средняя ставка аренды офисов класса А и В на январь 2008 года) с показателем рентабельности операционных затрат в размере 20%, при допущении, что у данной категории компаний затраты на аренду составляют не более 10% общих расходов. Таким образом, общая потребность малых предприятий в качественных площадях на текущий момент составляет порядка 220 000 кв. м (без учета малых предприятий, уже расположенных в качественных офисных центрах).

Следующая категория предприятий — это средние и крупные компании. Важно отметить, что большинство крупных предприятий имеют имущественный комплекс, пригодный для офисов, либо доставшийся им с советских времен, либо построенный «под себя» в недавнее время. К тому же, крупные предприятия предъявляют особые требования к характеристикам офисов, что также подталкивает их строить собственные офисные здания. Общее число работников крупных и средних компаний, по данным Пермьстат, на 2007 год составило порядка 332 000 человек. Из них работники, задействованные на предприятиях, которые потенциально нуждаются в качественных площадях, составили порядка 5000 человек. Это руководители высшего и среднего звена, а также специалисты таких отраслей, как розничная торговля, финансы и консалтинг, строительство и операции с недвижимостью (именно предприятия этих отраслей являются основными арендаторами качественных площадей на текущий момент). Для расчетов взят коэффициент, позволяющий оценить потребности работников в площадях, которые им необходимы. Для этого используются коэффициенты: 0,135 (отражает фактическое количество кв. м, приходящееся на 1 работника в 2007 году, то есть обеспеченность качественными площадями) и 3,9 (отражает разницу показателя обеспеченности качественными площадями в сравнении с Москвой).

Таким образом, в пересчете на кв. м потребность в качественных площадях средних и крупных предприятий составила порядка 120 000 кв. м. (без учета предприятий, уже расположенных в качественных офисных центрах). Таким образом, потребность в качественных офисных площадях на начало 2008 года составила 340 000 кв.м. При учете ввода 240 000 кв. м качественных площадей потребность сократится до 100 000 кв. м. к 2010 году.

Проведенный REZON анализ цен в различных сегментах недвижимости позволяет предположить, что прирост средней стоимости кв. м офисной недвижимости в 2008 году составит 35-45%. Прирост арендной ставки произойдет за счет увеличения доли качественных площадей в общем объеме предложения и составит порядка 25-30%. В 2008 году планируется ввод около 78 тыс кв. м качественных офисных площадей, в том числе за счет таких объектов, как:

• БЦ «Авангард», 25 октября, 101
• Административное здание, А. Гайдара, 8б
• БЦ «Кэпитал», б.Гагарина, 65а
• БЦ «Маршалл Хаус», Комсомольский пр., 1
• Комплекс «Южный», Чернышевского, 28
• БЦ «Губернский», Ленина, 58е
• Бизнес-центр, Советская, 67
• Административное здание, Большевистская, 122
• БЦ «Аквамарин», Орджоникидзе, 95

С учетом ввода этих объектов потребность в качественных офисных объектах к концу 2008 года сократится до 262 000 кв. метров.

Структура арендаторов качественных офисных площадей существенно не изменится: так же, как и в 2007 году, наибольшую долю будут занимать малые предприятия сферы торговли и услуг для населения.

В территориальном разрезе рынок офисной недвижимости продолжит испытывать влияние тех же тенденций, что зафиксированы в прошедшем году: будет происходить уменьшение предложения аренды и продажи в отдаленных районах, увеличение предложения в центральных микрорайонах и в районах средней удаленности. Продолжит увеличиваться предложение качественных офисных площадей в торгово-офисных и бизнес-центрах, несколько вырастет (примерно на 10-15%) предложение площадей во встроенных помещениях в жилых домах, а также квартир под коммерческую недвижимость. Уменьшиться предложение в многофункциональных зданиях. Средняя площадь офисов, предлагаемых в аренду и на продажу, существенно не изменится и составит 150-160 кв. м в аренду и 110-120 кв. м на продажу.

Источник: журнал REZON

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2051