Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Обзор офисного субрынка «Москва-Сити» за декабрь 2011 года

Объекты в «Москва-Сити» реализуются различными девелоперами, но при участии одной управляющей компании – ОАО «Сити». Также существует специальный координационный штаб, который подотчетен правительству и возглавляется первым вице-мэром Москвы Владимиром Ресиным.

Отличительной чертой делового района Москва-Сити является хорошо развитая инфраструктура. Практически в каждом здании есть торговые зоны, рестораны и кафе. На территории уже функционирует торгово-развлекательный комплекс «Афимолл Сити» (GLA 180 тыс. м2).

«Афимолл Сити» является одним из крупнейших торговых центров Москвы и обладает хорошим пулом арендаторов. Наряду с развлекательным сегментом (кинотеатр и зона для проведения досуга все семьей), открыты уже около 300 магазинов (H&M, UNIQLO, Holding Centre, Zara, Pull and Bear, Stradivarius, Oysho, River Island, Tatuum, Braccialini, Baldinini, Body Shop, Bork, L’etoile и т.д.).

В ММДЦ представлена кухня всего мира. Здесь есть рестораны деловой направленности (Goodman, Meat and Fish и Viet Cafe), точки быстрого питания, фуд-корт в ТЦ Афимолл Сити (Starbucks, Kabuki, Subway, Ёлки-палки, Теремок, Сбарро, Costa Coffee, Шоколадница). Также, в каждой башне Москва-Сити предусмотрены рестораны и столовые для сотрудников.

Подземная галерея объединит несколько офисных башен (Меркурий Сити, Город Столиц, башня на Набережной), Транспортный терминал и торгово-развлекательный комплекс и станцией метро «Выставочная» Филевской линии метрополитена.

Ожидается, что Центральное Ядро (участки 6,7,8) объединит все башни в единый комплекс. Ввод Центрального Ядра запланирован на 2014 г. В подземной его части будут располагаться подземная парковка (примерно 2750 машиномест) и технические этажи. VIP паркинг расположится в западной части Центрального Ядра. Наземная часть Центрального Ядра разделена на три функциональные зоны: торговый центр «АФИ Молл», отель и концертный зал на 6000 человек. Также на территории запланировано создание апартаментов, ресторанов, зимних садов и террас.

Транспортный терминал – это основной транспортный узел в «Москва-Сити». Планируется прямое железнодорожное сообщение, объединяющие аэропорты Внуково и Шереметьево с ММДЦ, позволяющие быстро добраться до центра города. Многоуровневый терминал объединяет подземные переходы метрополитена с маршрутами наземного транспорта. Терминал расположен в непосредственной близости от Третьего Транспортного Кольца.

Комплекс состоит из двух высотных зданий в 33-42 этажа и 21-этажного отеля, подземной парковки (925 машиномест), торговый зоны и вестибюлей станций метрополитена.

«Москва-Сити» имеет хорошую доступность, как для личного, так и для общественного транспорта. Система общественного транспорта включает в себя две станции метро, уже существующую железнодорожную станцию Тестовская (10 минут пешком), автобусы и маршрутные такси. Несмотря на сложившийся негативный образ, ММДЦ имеет неплохую транспортную доступность для автомобилей. Развязка ТТК позволяет выезжать в обе стороны Третьего Транспортного Кольца и далее на Кутузовский пр-т, Звенигородское ш. и Ленинградский пр-т.

На сегодняшний день введено в эксплуатацию около 477 тыс. м2 офисных площадей и порядка 4500 машиномест. Таким образом, парковочный коэффициент составляет 1 машиноместо на 90 м2 офисной площади. Это значение лишь немного отклоняется от требований классификации бизнес центров, согласно которой парковочный коэффициент для зданий в пределах ТТК должен равняться 1/80. Ожидается, что по окончании строительства «Москва-Сити» в 2015 г., будет построено около 1 млн. м2 и 32-35 тыс. машиномест, а значит, парковочный коэффициент составит приблизительно 1/30 – 1/50 (примерное значение, которое не включает парковочные места, предназначенные для посетителей торгового центра, концертного зала и т.д.).

ММДЦ «Москва-Сити» можно назвать аналогом Canary Wharf в Лондоне, La Défense в Париже. Несмотря на тот факт, что данные деловые районы начали развиваться в разное время, их арендные ставки вполне сопоставимы.

Основные индикаторы

В целом, мы не ожидаем значительных колебаний ставок аренды на рынке офисной недвижимости. Поскольку рынок офисных площадей во многом подвержен влиянию экономической ситуации, к концу года у многих игроков рынка появились опасения, что уровень спроса и арендные ставки могут снизиться. Однако пока снижение зафиксировано лишь в единичных объектах, а средний уровень остается стабильным. Консервативный прогноз ставок аренды, основанный на динамике фундаментальных экономических показателей, предполагает сохранение уровня ставок в течение ближайших 6 месяцев.

Предложение

По данным на декабрь 2011 г. общий объем введенных в эксплуатацию площадей в «Москва-Сити» составил 477 тыс. м2, что составляет 20% всех площадей класса А в Москве. Порядка 473 тыс. м2 офисных площадей находятся на ранней стадии строительства (не включая замороженные объекты и здания на стадии проекта). В IV квартале 2011 г. введена в эксплуатацию башня «Империя», а также, по предварительным данным, было вновь запущено строительство башни «Евразия». Мы ожидаем, что, если строительство комплекса будет завершено в 2015 г., то на объекты «Москва-Сити» придется 25% общего объема офисных площадей Москвы.

Средневзвешенная арендная ставка для объектов «Москва-Сити» равняется $870м2/год. Арендные ставки варьируются в пределах $750-1200 м2/год в зависимости от состояния отделки и этажа.

Средний уровень вакантности для построенных зданий составляет 15%, что несколько выше вакантности, характерной для офисных комплексов класса А, представленных на рынке (около 13%). Стоит учесть, что в IV квартале 2011 г. был введен в эксплуатацию комплекс «Империя Тауэр», офисная площадь которого составляет 70 тыс. м2. Это увеличило долю вакантных площадей с 11% в первом полугодии 2011 г. до 15% в декабре 2011 г.

Спрос

В рамках ММДЦ «Москва-Сити» создается зона деловой активности, которая объединяет деловой, жилой и развлекательный сегменты. «Москва-Сити» пользуется спросом у иностранных компаний-арендаторов. Каждая компания выбирает помещение в соответствии со своими собственными потребностями, но существуют и общие требования: хорошо развитая инфраструктура, высокие стандарты строительства, оптимальное соотношение цена-качество.

Деловой район «Москва-Сити» находится на стадии строительства и еще не закончен. И по мере того, как проекты приближаются к стадии завершения, арендные ставки растут. Таким образом, компании, которые арендуют площади сейчас, на этапе строительства комплекса в целом, выигрывают за растущего субрынка.

В начале 2000 г., когда «Москва-Сити» был только запущен, лишь немногие проекты в столице соответствовали иностранным стандартам и архитектурным требованиям. Сегодня, 10 лет спустя, рынок вышел на новый уровень развития, но проектов, столь же хорошо организованных, как, например, западные деловые районы Canary Wharf в Лондоне или La Défense в Париже, намного больше не стало. «Москва-Сити» является одним из таких уникальных проектов.

Спрос на офисные площади в «Москва-Сити» довольно диверсифицирован, однако порядка 40% приходится на банковские структуры. В этом исследовании мы не учитываем площади, занимаемые Сбербанком, который арендует почти целиком башню Запад комплекса Федерация, и ВТБ, который приобрел часть башни Восток комплекса Федерация. Мы рассматриваем только тех арендаторов, которые уже переехали в «Москва-Сити». Но тот факт, что крупные российские банки выбрали ММДЦ для размещения главного офиса, повышает качество пула арендаторов.

Основные выводы

Различные участники рынка неоднозначно относятся к «Москва-Сити». Но нельзя исключить того факта, что строящиеся объекты Москва-Сити – это треть всех строящихся объектов класса A в Москве. Таким образом, проект «Москва-Сити» развивается быстрее других бизнес районов. Даже в двух исторически сложившихся деловых районах столицы («Белорусский» и «Павелецкий») нет такой концентрации строящихся площадей. Более того, учитывая недавние ограничения на новое строительство офисных зданий в центре столицы, перспективы дальнейшего развития традиционных районов деловой активности достаточно туманны. Также перспективность ММДЦ «Москва-Сити» подтверждают планы девелоперов по освоению новых строительных площадок. В фазе активного строительства находится 5  проектов, суммарная офисная площадь которых составляет 473 тыс. м2: «Эволюция», «Меркурий», «Транспортный Терминал», многофункциональный комплекс на 16 участке. Также планируется возобновление приостановленного строительства башни «Евразия» и башни «Россия».

Международный Деловой Центр на сегодняшний день является самым крупным инвестиционно-строительным проектом на рынке недвижимости не только в Москве, но и в России в целом. Он сравним с проектами на развитых западных рынках, и как минимум половина арендаторов «Москва-Сити» – это иностранные компании. В действительности, это единственный современный деловой район на московском рынке офисной недвижимости.

Источник: Knight Frank

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2147