Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2006 год

Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации

По оценке Минэкономразвития России, в первом полугодии 2006 г. российская экономика демонстрировала стабильно высокие темпы роста. Среднемесячный темп роста ВВП в текущем году составил 0,6% (с учетом календарного и сезонного факторов). В структуре производства ВВП наблюдался опережающий темп роста торговли (13,6% в третьем квартале к соответствующему периоду прошлого года) и строительства (15,1% в третьем квартале к соответствующему периоду прошлого года).

Благоприятная ценовая конъюнктура на мировых рынках энергоносителей и сырья, положительная динамика основных макроэкономических показателей, рост золотовалютных резервов России, а также взвешенная экономическая стратегия Правительства послужила основанием для повышения позиций России ведущими международными рейтинговыми агентствами.

Долгосрочные кредитные рейтинги

Экономический рост в текущем году, в первую очередь, обеспечивает расширяющийся потребительский рынок. Рост потребления, товарооборота и услуг позволяет лидировать оптовой и розничной торговле, гостиницам и ресторанам, транспорту и связи, строительству. Динамика расходов на конечное потребление в текущем году превзошла итоги прошлого года. За первое полугодие 2006 года они выросли на 8,7%, в то время как за аналогичный период прошлого года - на 8,5 процента.

При сохранении сложившихся тенденций, расходы на конечное потребление домашних хозяйств остаются в текущем году достаточно высокими. Их годовая оценка превысит уровень темпов, достигнутых в 2005 г. (11,1 процента).

Столичный рынок торговой недвижимости

Благоприятная экономическая ситуация, сложившаяся на протяжении последних лет, способствует активному развитию потребительского рынка России. К основным факторам, способствующим такому положению дел можно отнести:

• положительную динамику показателей оборота розничной торговли на протяжении последних лет;
• рост уровня доходов населения;
• активно развивающийся рынок услуг потребительского кредитования, что в целом способствует высоким темпам роста столичного рынка коммерческой недвижимости.

По данным Федеральной службы государственной статистики, оборот розничной торговли в первом полугодии 2006 года составил 3878,7 млрд. руб., что на 11,3% больше, чем в соответствующий период предыдущего года.

Оборот розничной торговли в России в 2006 году демонстрировал стабильный ежемесячный рост: первые месяцы традиционно считаются месяцами «торгового затишья», но с марта отмечен скачок  оборота розничной торговли, и в дальнейшем ежемесячно прирост оборота составлял около 2,3%.

По общему объему инвестиционных сделок Россия, заняв седьмое место, вошла в первую десятку европейских стран. Международная консалтинговая компания А.Т. Kearney (США) опубликовала ежегодный рейтинг инвестиционной привлекательности, в котором Россия второй год подряд занимает вторую позицию рейтинга стран, наиболее привлекательных для инвестиций в розничную торговлю, уступая Индии.

Впервые в новейшей истории российского рынка коммерческой недвижимости, лидером по сделкам стал сегмент торговых объектов, что дает основания говорить о возможности дальнейшего роста объема инвестиций в данном секторе.

Таким образом, Россия сегодня является представительницей одной из трех наиболее интенсивно развивающихся экономических систем и роль Москвы здесь является одной из определяющих.

Оборот розничной торговли в Москве продолжает демонстрировать позитивную динамику. В течение последних четырех лет (2002 - 2005 г.г.) прирост оборота розничной торговли в Москве составлял 13,9% - 16,8% в год. По данным Департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы, за первое полугодие  2006 года оборот розничной торговли достиг 861,3 млрд. руб., темп роста к соответствующему периоду прошлого года в фактических ценах составил 13,8%, а в сопоставимых  ценах оборот розничной торговли увеличился на 6% (2005 год – 5,6%). По прогнозам, в 2006 году прирост оборота розничной торговли составит порядка 15,3%.

Торговые объекты

В первом полугодии 2006 г. на рынок было введено 160 тыс. кв.м. площадей, что составляет порядка 15% от общего объема запланированных к вводу в 2006 г. объектов.

Крупные торговые объекты, введенные в эксплуатацию за первое полугодие 2006 г.

Крупные торговые объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2006 г.

* Функционирующие ТЦ

Таким образом, объем ввода торговых площадей  во втором полугодии 2006 г., составит порядка 700 тыс. кв. м. (без учета площади «МЕГА Белая Дача»).

Общая площадь современных торговых центров в Москве к концу года составит порядка 3,4 млн. кв. м.

Наиболее обеспечены торговыми площадями центр, север и запад столицы; по-прежнему, наименее обеспеченным торговыми площадями остается восток столицы. Несколько улучшить сложившуюся здесь ситуацию позволит введение в эксплуатацию заявленных площадей «МЕГА Белая Дача».

Тенденции

Определяющее значение формата ТЦ

• Ужесточение конкуренции ставит девелоперов перед необходимостью уделять все более серьезное внимание разработке концепции ТЦ. Одним из основных факторов привлекательности ТЦ становится не столько наличие в его составе набора тех или иных якорных арендаторов и сетевых операторов, сколько увеличение доли развлекательных и иных дополнительных услуг, предлагаемых различным возрастным группам посетителей торговых центров и ориентированных на привлечение максимально широкой целевой аудитории.
• Потребительские предпочтения. Все большее число покупателей отдает предпочтение современным форматам розничной торговли, которые активно развиваются параллельно со строительством новых торговых центров. Развитие крупных форматов, в первую очередь, провоцируется ритейлерами, развивающими в Москве и регионах крупные розничные сети. Кроме того, успешное функционирование современного торгового центра напрямую зависит от удачного соотношения всех позиционируемых им функций (торговой, развлекательной и пр.). Как показывает практика, помимо удачного местоположения, на популярность торгового центра существенным образом влияет наличие правильно подобранного состава арендаторов, ориентированного на определенную целевую аудиторию, позволяющего в совокупности с оптимальным планированием объекта создать максимально комфортные условия для совершения покупок и проведения досуга.

Зоны активности

• Ввиду ограниченности количества земельных участков происходит дальнейшее смещение строительных площадок из центра города в район Третьего транспортного кольца, спальные районы и  Московскую область. При этом, крупномасштабные торговые объекты располагаются преимущественно вдоль МКАД и в основных спальных районах – местах, характеризующихся повышенной плотностью постоянно проживающего здесь населения и большим объемом транспортных потоков.
• Способствует освоению территории вдоль ТТК и вывод за черту города расположенных здесь промышленных объектов (территория завода «ЗИЛ», Станкостроительный завод им. С. Орджоникидзе и т.д.).

Торговый «андеграунд»

- Недостаточное количество площадок под застройку в центре города становится  причиной активного освоения девелоперами подземного пространства. На сегодняшний день к таковым можно отнести такие строящиеся комплексы, как «Павелецкая площадь», «Пушкинская площадь», «Площадь Тверской заставы».

Возрастание интереса зарубежных инвесторов

- Можно уверенно констатировать увеличивающийся интерес зарубежных компаний к торговому сектору рынка коммерческой недвижимости столичного региона. На сегодняшний день уровень доходности московского рынка торговой недвижимости составляет порядка 20%. Средний срок окупаемости столичных проектов - 5-7 лет. Что в целом не может не привлечь внимание инвесторов международного масштаба, как и показал прошедший период. В дальнейшем, в связи с ростом конкуренции между качественными торговыми объектами, возможно падение уровня доходности до 12-14% и, соответственно, увеличение сроков окупаемости ТЦ.

Увеличение доли крупномасштабных проектов

- Растет чисто анонсированных крупномасштабных проектов (площадью более 90 тыс. кв.м) на ближайшие 2007 - 2010 г.г., как вдоль МКАД, так и на территории Москвы.

Ставки аренды

На формирование ставок аренды в крупных торговых центрах могут влиять несколько факторов. Ставки аренды варьируются в зависимости от местоположения и концепции торгового центра, размера арендуемой площади, ценового уровня брэнда. Сохраняется тенденция расчета арендной ставки как процент от оборота. По мнению экспертов рынка, это именно тот формат арендных отношений, к которому рынок  придет в ближайшие годы, особенно это касается  якорных арендаторов.

Средние ставки аренды в третьем квартале 2006 г. составили в центре столицы -около 2000 долларов за кв. м. в год и около 640 долларов - в остальных районах города.

Средняя арендная ставка в торговых галереях, по оценкам экспертов,  в первом полугодии 2006 года составила 1550 долларов за 1 кв. м в год.

Минимальные арендные ставки в торговых центрах сохраняются у якорных арендаторов. В среднем для таких компаний они находятся в пределах 150—300 долларов за 1 кв. м. в год. В целом по рынку на данный момент средние ставки не претерпели серьезных изменений по сравнению с прошедшим периодом 2005 – 2006 г.г. Хотя нельзя сказать о стабилизации ставок аренды на рынке торговой недвижимости, средний уровень ставок, по мнению экспертов, не должен существенно измениться в ближайшее время. Причиной тому можно назвать, с одной стороны, увеличивающееся количество предложений, корректирующих арендные ставки, при обостряющейся конкуренции между торговыми центрами, с другой стороны, что в дальнейшем все-таки должно привести к стабилизации ставок аренды.

Розничные сети

Москва, по-прежнему, продолжает демонстрировать прирост числа сетевых операторов. Интенсивное вытеснение современными форматами торговли устаревших происходит во многом за счет дальнейшего развития уже существующих и появления новых сетевых игроков розничной торговли. В настоящее время в Москве насчитывается около 40 продовольственных сетей. Крупнейшие торговые сети представлены ниже (Таблица 4). По данным Росстата, в 2005 году продовольственный сектор составлял 45,9% от оборота розничной торговли в России, при этом 22,5% составила доля Москвы. За период январь-сентябрь 2006 г. продовольственный сектор составил 45,8% от оборота розничной торговли России.

Крупнейшие продовольственные сети, представленные в Москве

* Включая франчайзинг

Новые сети

Несмотря на то, что в последние годы на рынок Москвы пришло несколько всемирно известных розничных торговых сетей, а отечественные игроки сетевого ритейла продолжают свое динамичное развитие, о перенасыщении рынка говорить пока рано - он продолжает считаться наиболее привлекательным для инвестиций. Поэтому, появление новых сетевых операторов – это закономерное явление, обусловленное желанием розничных сетей максимально использовать потенциал динамично растущего рынка. За рассматриваемый период отмечен приход новых ритейлеров, специализирующихся как на продовольственных, так и непродовольственных товарах. Охваченными оказались сферы торговли одеждой, парфюмерией и косметикой, ювелирными изделиями, бытовой техникой и электроникой.

Новые сети и брэнды

Второе полугодие текущего года ознаменовалось запуском и представлением планов дальнейшего развития сразу нескольких торговых сетей в Москве. Несмотря на серьезную конкуренцию и наличие сильных игроков, о своем намерении выйти на рынок Москвы, в частности, заявили – «Castorama», а «Media Markt» в ноябре открыл два своих магазина.

Новые форматы

Для обеспечения конкурентных преимуществ и привлечения дополнительной целевой аудитории сетевые операторы развивают сразу несколько форматов розничной торговли.

Мультиформатность стали рассматривать как эффективную возможность развития многие компании. Это позволяет более четко позиционировать себя на рынке: каждый формат ориентирован на обслуживание покупателей с определенным уровнем доходов, это, в свою очередь, дает возможность проводить четко направленную ассортиментную и ценовую политику. Помимо ужесточения конкуренции и высокой насыщенности рынка столицы, еще одним весомым аргументом в пользу развития мультиформатности является ограниченное предложение по аренде торговых площадей. Существование у сети сразу нескольких форматов позволяет ей работать в условиях стандартизации площадей и быстро адаптироваться в зависимости от предложения.

В Москве сегодня представлены самые разные форматы торговли — от магазинов «шаговой доступности» до супер- и гипермаркетов. Среди ритейлеров, практикующих мультиформатность, представлены «Седьмой Континент», «Перекресток», «М-Видео», «Эльдорадо» и др.

За рассматриваемый период в Московском регионе о намерении развивать новые форматы в рамках сетей заявили:

• «Техносила» будет развивать формат «гипермаркета»;
• К уже существующим форматам «Мосмарт» планирует добавить магазины «у дома» торговой площадью 100-200 кв. м;
• Компания «Rewe» запускает в России сеть мелкооптовых магазинов cash & carry под брэндом «Selgros»;
• «Столичная торговая компания» планирует начать развитие в столице сети супермаркетов «Глобус Гурмэ Базар», работающих в классе «премиум» и имитирующий крытый сельскохозяйственный рынок;
• ГК «Виктория» решила отказаться от развития формата дискаунтеров в московском регионе. Две трети открытых в городе магазинов «Дешево» в дальнейшем будут работать под брэндом «Квартал»;
• Компания «Пятерочка» планирует добавить формат «гипермаркета» к уже существующим форматам «дискаунтер» и «супермаркет».

Покупка /продажа сетей

Процесс консолидации и концентрации в отрасли розничной торговли  можно назвать одним из основных направлений развития сетей на ближайшие годы. Это процесс естественный и закономерный. В первую очередь, он обусловлен повышением конкуренции в отрасли и высокой насыщенностью рынка столицы. Ожидаемый приход крупных международных ритейлеров с мощной инвестиционной базой также может обострить конкуренцию и неминуемо повлечет за собой существенные изменения в сложившейся структуре. С другой стороны, происходят качественные сдвиги в розничной торговле.

Предпочтения потребителей смещаются в сторону новых, современных форматов торговли, ритейлерам требуется охватывать все большую целевую аудиторию, что затруднительно осуществить в рамках одного формата. Успех розничной сети во многом  зависит от четкой ориентации на конкретного потребителя. Напротив, отсутствие направленности приведет к неизбежному снижению рентабельности и потере покупателя. Одним из самых оптимальных методов по расширению форматности является покупка уже действующей торговой сети. В условиях жесткой конкуренции, своевременный выход на рынок с определенной ценовой категорией дает возможность быстро завоевать свою целевую аудиторию и занять собственную нишу на рынке.

В настоящее время многие сетевые операторы начинают активную консолидацию своего бизнеса.

• Владельцы компании «Винный мир» рассматривают возможность продажи одноименной марки за 3 млн. евро;
• «Сarrefour» собирается заходить на российский рынок путем поглощений - французская компания намерена приобрести одну из российских сетей;
• Сеть супермаркетов «Пятерочка» подписала договор на приобретение 100% акций OOO «Metronom AG» ( торговые марки «Меркадо» и «Меркадона»).

Выводы

В текущем полугодии сегмент торговой недвижимости продолжил свое динамичное развитие, демонстрируя высокие темпы роста, при усиливающейся конкуренции между уже функционирующими ТЦ.

При условии выхода на рынок всех заявленных на второе полугодие проектов, общее предложение торговых центров, вышедших на рынок в 2006 г. составит около1 млн. площадей, что на 20% выше аналогичного показателя прошлого года. Таким образом, можно констатировать динамичные темпы прироста, при очевидном  увеличении масштаба проектов.

Рост числа крупномасштабных проектов общей площадью свыше 90 000 кв. м. (порядка 7 проектов, заявленных на 2007 г.) может быть обусловлен следующими факторами:

• привлечение максимально широкой целевой аудитории, как по зоне обслуживания, так и по уровню доходов покупателей;
• развитие сетевыми операторами новых форматов, что позволяет обеспечить крупные торговые объекты качественными арендаторами.

Обострение конкуренции между ТЦ усиливает необходимость привлечения сбалансированного пула арендаторов как в торговую, так и в развлекательную составляющую торговых объектов.

Усиление инвестиционного сектора в сегменте торговой недвижимости во многом вызвано, с одной стороны, появлением жизнеспособных в условиях российского рынка форматов торговли, при условии наличия профессиональной управляющей компании, так и благоприятными условиями, сложившимися в российской экономике в целом, характеризующимися стабильной динамикой роста основных макроэкономических показателей, с другой стороны.

Основные розничные операторы, в условиях высокой степени насыщенности рынка, стремясь к обеспечению конкурентного преимущества и привлечения дополнительной целевой аудитории, развиваются в рамках мультиформатности.

Путем поглощения мелких розничных сетей происходит концентрация и консолидация капитала в отрасли розничной торговли.

Источник: Penny Lane Realty

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2047