Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Обзор рынка торговой и складской недвижимости Санкт-Петербурга

Торговые центры

В 2006 г. на рынок торговых центров Петербурга было выведено рекордное количество объектов – 60 новых торговых центров и гипермаркетов общей торговой площадью более 1 млн. кв.м. Знаковым событием для рынка торговой недвижимости в истекшем году стало открытие двух торгово-развлекательных комплексов «МЕГА» («МЕГА Дыбенко» торговой площадью 125 000 кв.м (без учета гипермаркета «ИКЕА» площадью 31 000 кв.м, открывшегося в 2003 г.) и «Мега Парнас» (с «ИКЕА») торговой площадью 102 000 кв.м).
Общий объем ввода новых торговых площадей в эксплуатацию в 2006 г. составил 1 016 395 кв. м.

В настоящее время, рынок торговых площадей в торговых центрах г. Санкт-Петербург находится в стадии активного развития. Всего в 1 квартале 2007 г. было введено в эксплуатацию 7 торговых центров и гипермаркетов общей площадью 139 096 кв.м. К наиболее крупным объектам, введенным в текущем году, относятся ТРК «Радуга» общей торговой площадью 75 000 кв. м и ТРК «Пулково 3», общей торговой площадью 40 000 кв. м. Таким образом, за 1 квартал 2007 г. общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах увеличился на 5,8 %. По итогам всего 2007 года объем предложения увеличится должен увеличится на 33% и составить порядка 3,3 млн. кв.м.

В 2006 г. было введено в эксплуатацию 13 торговых центров класса «Микрорайонный», 32 торговых центра класса «Окружной», 10 Региональных торговых центров и 3 объекта класса «Суперрегиональный» (один из суперрегиональных ТЦ – «Аквилон» в 2006 г. увеличил свою торговую площадь лишь на 10 000 кв.м, что стало причиной повышения его класса).

Наибольший объем ввода торговых площадей в ТЦ по площади объектов пришелся на объекты класса «Окружной», удельная доля которых составила 45% или 457 000 кв. м в натуральном выражении. На долю объектов класса «Региональный» пришлось 25% от общего объема ввода или 251 000 кв. м в натуральном выражении. В 2007 году в эксплуатацию ввелись 5 крупноформатных объектов торговой недвижимости и 2 гипермаркета.

Анализ географической структуры ввода в эксплуатацию новых торговых площадей в торговых центрах открывшихся течение 2006 г. – 1 кв. 2007 г. показывает, что наибольшее количество введенных в 2006 г. – 1 кв. 2007 г. площадей расположено в Выборгском районе г. Санкт-Петербург (6 торговых центров, 176 405 кв.м), несколько меньше – в Приморском районе (10 торговых центров, 161 340 кв.м), практически поровну распределились объемы ввода в Московском районе Санкт-Петербурга и Всеволожском районе Ленинградской области – 126 700 кв.м и 125 000 кв.м соответственно.

Прогнозируемый реальный объем ввода торговых площадей в торговых центрах г. Санкт-Петербург во 2 – 4 кв. 2007 г. составит 402 664 кв. м. Общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах по итогам 2007 г. составит 3 015 527 кв. м. На 2008 год заявлено к вводу в эксплуатацию 843 292 кв. м торговых площадей в торговых центрах, при этом реальный объем ввода можно прогнозировать на уровне 505 975 кв. м (за вычетом 40% площадей, которые будут перенесены на 2009 год). С учетом перенесенных с 2007 г. объектов (268 442 кв. м), объем ввода в 2008 году составит 774 417 кв.м. Следовательно, общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в 2008 году составит 3 789 945 кв.м.

Складские помещения

В Санкт-Петербурге отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенные различия в качественных показателях и технической оснащенности складов. При анализе рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга была использована московская классификация, которая была адаптированная к специфики рынка Санкт-Петербурга. Основными параметрами, определяющие классность складского объекта является этажность объекта, высота потолка, характеристики пола, температурный режим, год постройки, наличие дополнительных услуг, осуществляемых на складском комплексе и т.д..

По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) на 1.01.2006, скорректированным на объем ввода в эксплуатацию складских площадей в 2006 году, объем предложения складских площадей в конце 2006 года составил 6 327 тыс. кв.м. Прирост объема предложения складских площадей за 2006 год составил 6,5%, прирост данного показателя за 2005 год (по данным ГУИОН) составил 3,6%. Основным источником предложения складских помещений в Санкт-Петербурге являются действующие или перепрофилированные под складскую функцию производственные площадки, построенные до 90-х годов, а также построенные в тот же период разнообразные продовольственные и прочие складские и распределительные базы (классов «С» и «D»). Также достаточно крупным источником предложения на рынке являются встроенные помещения, представляющие собой, как правило, полуподвальные и цокольные этажи жилых домов, находящиеся в неудовлетворительном техническом состоянии. Данный источник предложения в основной своей массе востребован мелкорозничным ритейлом, осуществляющим свой бизнес в центральной части города или торговыми предприятиями, не имеющими финансовых возможностей оплачивать арендную ставку в более качественных складских объектах на окраине города.

В течение 2006 года объем предложения качественных складских площадей (классов «А» и «В») увеличился на 70,7% (345 175 кв.м). В течение первого квартала 2007 года было введено в эксплуатацию 30 000 кв.м качественных складских площадей. В результате ввода в эксплуатацию новых складских площадей в 1 кв. 2007 года структура предложения по классам существенно не изменилась. Наибольший прирост объемов ввода в эксплуатацию в 2006 году наблюдался в сегменте «В», объем ввода в эксплуатацию в данном сегменте увеличился в 5 раз по сравнению с 2005 годом. Однако, несмотря на значительный рост объема ввода в эксплуатацию объектов класса «В», он уступает объемам ввода в эксплуатацию объектов класса «А» в 2006 году на 61 095 кв.м. В 2006 году объем ввода в эксплуатацию складских площадей класса «А» оценивается в 206 450 кв.м, класса «В» - 138 725 кв.м, прирост объема предложения объектов данных классов составил соответственно 88% и 54,7%. Столь значительный прирост объемов предложения в качественном сегменте рынка складской недвижимости подтверждает сделанный ранее вывод о стремительном развитии данного сегмента. В 2006 году были введены в эксплуатацию 28 качественных складских объектов, из них 12 класса «А» и 16 класса «В». В первом квартале 2007 года был введен в эксплуатацию один качественный складской объект общей площадью 30 000 кв.м. Лидером по объему ввода в эксплуатацию в 2006 году складских площадей классов «А» и «В» является Пушкинский район – 140 345 кв.м (41% от общего объема ввода в эксплуатацию качественных складских площадей в 2006 году). Вторым по объему ввода в эксплуатацию в 2006 году качественных складских площадей является Невский район – 61 800 кв.м (18%).

Согласно заявленным девелоперами срокам строительства, во 2-4 квартале 2007 года намечен ввод в эксплуатацию 14 складских комплексов, общей площадью 391 933 кв.м. Среди наиболее крупных можно выделить (полный перечень объектов представлен в приложении 4): • Складской комплекс «Обухово» строится по адресу проспект Обуховской обороны, 295, объект будет введен в четыре очереди в течение 2-4 квартала 2007 года, площадь комплекса составит 83 000 кв.м, класс – «А», владелец/инвестор строительства компания «Теорема»; • Логистический парк «Уткина Заводь» (1-ая очередь) строится в поселке Новосаратовка во Всеволожском районе Ленинградской области, площадь объекта составит 72 000 кв.м, класс – «А», владелец/инвестор строительства «Международное Логистическое Партнерство».

По данным на первый квартал 2007 года к вводу в эксплуатацию в 2008 году заявлено 13 объектов общей площадью 877 500 кв.м. Согласно прогнозам специалистов LCMC общий объем предложения качественных складских площадей на конец 2008 г. должен составить 2 132 833 кв.м.

Объем предложения качественных складских площадей в период с 2004 по 2008 год увеличится более чем в 5 раз.

Источник: LCMC

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

2843