Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Торговая недвижимость Москвы в период кризиса

Финансовый кризис не обошел стороной и торговую недвижимость, которая последние 3-4 года развивалась в России семимильными шагами. Изменения произошли на всех уровнях. Девелоперы в 2008 году выводят только 20% торговых площадей из запланированного к вводу в эксплуатацию объема, арендаторы практически полностью прекратили подбор и осмотр помещений, оплачивать услуги брокера теперь приходится владельцу помещения, а не арендатору, как было раньше, наконец, уменьшился средний чек покупателя. Эксперты прогнозируют в дальнейшем общее снижение арендных ставок на 25% и усматривают все основания для того, чтобы в будущем произошел переход на общемировую схему взимания арендных ставок в виде процента от дохода.

"Первой ласточкой" кризиса в развитии торговых и торгово-развлекательных центров в России стало снижение темпов ввода новых торговых площадей. Количество представленных на рынке ритейлеров пока не уменьшилось, однако заметно сократились планы по открытию новых магазинов, причем отказы идут даже по тем помещениям, где уже был оплачен депозит. Как рассказал директор по развитию компании «Магазин магазинов» Игорь Чаплинский, существенно сократился объём вводимых ТЦ: "из запланированных к вводу в стране 9 млн кв.м в 2008 году было введено только 1,8 млн, а это, отмечу, всего 20% от заявленного объема".

К «заморозке» строительства торговой недвижимости пришлось прибегнуть как небольшим компаниям, так и крупным девелоперам. При этом в Москве с развитием торговли дела пока обстоят лучше, чем в регионах. Некоторые девелоперы уже заявили, что вследствие кризиса приостанавливают реализацию своих объектов. Так, например, Midland Development объявила о сокращении своих планов по строительству с 200 до 20 ТЦ и при этом заявила, что планирует сконцентрироваться на столичных проектах. ГК «Корстон» объявила, что вынуждена заморозить строительство 11 МФК в таких городах, как Нижний Новгород, Астрахань, Владивосток, Омск и Хабаровск. Другие же девелоперы пока никак не комментируют свои планы на ближайшее время. Однако факт остается фактом: даже в наиболее успешном московском регионе, по данным Praedium ONCOR, планируемый объем качественных торговых площадей, заявленный к вводу в эксплуатацию в третьем квартале, составил 270 тыс.кв.м, из которых было введено менее 10% - 25 тыс. кв.м в ТРЦ «Семеновский» и ТОЦ «Сатурн». А до конца текущего года планируется ввести в эксплуатацию 470 тыс. кв.м качественных торговых площадей. Таким образом, суммарный годовой ввод новых торговых площадей ожидается на уровне 725 тыс. кв.м, а общий объем торговых помещений к концу года составит 3,1 млн кв.м.

Несмотря на грядущее заметное сокращение ввода новых ТЦ, количество арендаторов уже сегодня существенно меньше, чем предложений. По словам руководителя департамента брокерских услуг компании ASTERA Натальи Давиденко, арендаторы практически полностью прекратили подбор и осмотр помещений, что продлится, по ее прогнозу, как минимум, до февраля. В связи с этим ставки аренды торговых площадей, естественно, падают и в будущем продолжат снижаться. Уже сегодня коррекция процентной ставки наблюдается в строящихся объектах и ТЦ«средней руки». В высококлассных же проектах, где существует лист ожидания, собственники пока еще прямо говорят арендаторам, что не пойдут на уступки.

В большинстве случаев арендаторы просят снижения арендой ставки путем перехода на новую систему расчета платежей. Так, недавно на совещании Российского Совета Торговых Центров арендаторы предложили вместо арендных ставок платить арендодателю процент с торгового «оборота». Однако через несколько дней Совет ответил отказом на это предложение, ссылаясь на то, что для ТРЦ, введённых в эксплуатацию за последние 3-4 года, которых большинство, изменение принципов арендных отношений означает задержку возврата инвестиций со всеми вытекающими негативными последствиями, вплоть до отторжения недвижимости с ее последующей полной утратой. Однако, как прокомментировала это решение Н. Давиденко из компании ASTERA, «начисление арендной платы в виде небольшой фиксированной части и процента от оборота торговой точки – это общепринятая европейская и американская ситуация. Там арендаторы и арендодатели давно уже живут по этой схеме и нормально себя чувствуют». Судя по всему, последующие изменения на рынке и прежде всего снижение потребительского спроса все же сделают отношения арендатора и арендодателя более гибкими, завязанными на общей выгоде и обоюдных гарантиях. Об этом в частности также говорит тот факт, что помимо арендаторов крупных торговых центров о возможности оплаты аренды в зависимости от процента от оборота заговорили даже в стрит-ритейле, где такой практики раньше почти не встречалось.

На сегодняшний день реальные изменения произошли пока только в оплате брокерских услуг. По словам Н.Давиденко из ASTERA, как и в офисной недвижимости, в сегменте недвижимости торговой повсеместно стала распространяться такая практика: собственник теперь вынужден платить комиссию брокерам за подбор арендатора или покупателя, хотя ранее комиссию за подбор помещения всегда оплачивал арендатор. А брокеры, в свою очередь, работают с собственниками лишь на условиях повышенной комиссии.

Несмотря на ухудшение положения как у собственников торговых центров, так и у арендаторов, снижения посещаемости торговых центров пока не наблюдается, и в некоторых случаях даже фиксируется увеличение количества покупателей в магазинах, что во многом связано с новогодними праздниками, однако, по словам И. Чаплинского из «Магазин магазинов», уже сейчас очевидно, что произошло уменьшение среднего чека российского покупателя.

По мнению опрошенных RealEstate.ru экспертов, в среднесрочной перспективе, то есть к марту-апрелю 2009 года, уменьшится как число арендаторов, так и посещаемость ТЦ, а арендные ставки в среднем по рынку сократятся на 10-25% с нынешних 150-600 долл./кв.м/год для якорей, 700-1500 долл./кв.м/год для мини-якорей и 1000-6000 долл./кв.м/год для сопутствующих арендаторов. Что касается самих ТЦ, то в условиях кризиса будет очень важно, насколько торговый центр профессионален, на сколько продумана его концепция, состав арендаторов, и как действует управляющая компания.

Источник: Praedium ONCOR
Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

4240