Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости
События
Форум
Поиск по сайту
Контакты | Реклама
Работа
  Поиск
Вакансии
Резюме
Добавить резюме
Добавить вакансию
Оценка
  Методики
Отчеты об оценке
Обзоры, аналитика
Справочники и нормативы
Словарь оценщика
Курсы оценщиков
СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
ФСО 2022
  ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
Проекты Отдела оценки Росимущества
Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:


Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Обзор рынка низкоклассной офисной недвижимости г. Москвы за 2017 год

Ведущим экспертом компании QuadroExpert, Рыльковым Борисом Юрьевичем выполнен обзор рынка низкоклассной офисной недвижимости г. Москвы за 2017 год.

Обзоры рынка низкоклассной офисной недвижимости г. Москвы за 2017 год в открытых информационных источниках отсутствуют.

Собственники подобных объектов, не редко сталкиваются с кадастровой стоимостью, не соответствующей рыночной. Стоимость большинства коммерческих объектов г. Москвы была рассчитана в рамках государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

Целью данного обзора является отражение цен предложений, величин арендных ставок и иных статистических данных, которые помогут Оценщикам, Экспертам и другим пользователям подобной информации в установлении стоимостей / величин арендных ставок подобных объектов на начало 2018 года и последующие даты.

Для составления обзора проведен анализ баз данных коммерческой недвижимости. Предложения, используемые для анализа, исключают повторные публикации и экстремальные показатели.

Предложение

Низкоклассные офисные объекты г. Москвы по большей части располагаются в административных зданиях и жилых домах. При этом все здания можно охарактеризовать следующими факторами:

  • устаревшие здания;
  • неудобства транспортной доступности (за исключением объектов, расположенных внутри Садового кольца);
  • отсутствие собственной парковки, либо ограниченное количество машиномест;
  • неэффективные планировки;
  • типовой ремонт;
  • отсутствие дополнительных инфраструктурных решений (кафе, магазины, банкоматы, вендинговых аппаратов).

Основной зоной расположения низкоклассных офисных объектов является территория между Садовым кольцом и ТТК, в которой сосредоточены бывшие НИИ, на данную зону приходится порядка 30% всего предложения. Внутри Садового кольца подобные объекты предлагаются в особняках, которые в основном не реконструировались в полноценные объекты классов В и А. в процентном отношении, данная зона насчитывает 5% от общего предложения.

В Москве, типичным показателем расположения являются экономические зоны со следующими характеристиками:

  • округ расположения;
  • основные транспортные артерии, кольцевой формы (Бульварное кольцо, Садовое кольцо, Треть Транспортное кольцо, Четвертое Транспортное кольцо, МКАД).

Преобладающим диапазоном площади, предлагаемым к продаже, являются помещения площадью от 100 до 300 кв. м, ввиду наибольшей ликвидности при последующей аренде.

Спрос

В структуре спроса низкоклассных офисных объектов г. Москвы преобладает типичная тенденция увеличения запрашиваемой площади по мере удаления от центра. В случае подбора зданий / помещений офисного назначения, потенциальные покупатели руководствуются транспортной доступностью, инфраструктурой в непосредственной близости, наличием парковочных мест (желательно собственная территория или выделенные места).

Офисы с необходимостью проведения капитального ремонта интересуют инвесторов, готовых вкладывать средства в реконструкцию объекта. В данном случае, основным фактором при выборе объекта будет локация. Классическим примером реконструкций служат особняки в центре, выставляемые Департаментом городского имущества на торги с обязательством по приведению объекта в качественное состояние с сохранением фасадов.

Вакантность на рынке низкоклассных объектов получена с учетом общего предложения и объектов предлагаемых к аренде. Значение вакансии составляет порядка 7,5%.

Коммерческие условия

Продажа

Рисунок 3. Цены предложений по экономическим зонам, руб./кв. м

Рисунок 3. Цены предложений по экономическим зонам, руб./кв. м

Экономическая зона Цена предложения руб./кв. м
Внутри Бульварного кольца 221 892
Между Бульварным и Садовым кольцом 198 586
Между Садовым кольцом и ТТК Восток 137 667
Между Садовым кольцом и ТТК Запад 163 730
Между Садовым кольцом и ТТК Север 143 080
Между Садовым кольцом и ТТК Северо-Восток 142 873
Между Садовым кольцом и ТТК Северо-Запад 160 427
Между Садовым кольцом и ТТК Юг 145 126
Между Садовым кольцом и ТТК Юго-Восток 132 438
Между Садовым кольцом и ТТК Юго-Запад 156 680
Между ТТК и Четвертым кольцом Восток 111 412
Между ТТК и Четвертым кольцом Запад 161 495
Между ТТК и Четвертым кольцом Север 119 110
Между ТТК и Четвертым кольцом Северо-Восток 112 032
Между ТТК и Четвертым кольцом Северо-Запад 149 429
Между ТТК и Четвертым кольцом Юг 121 022
Между ТТК и Четвертым кольцом Юго-Восток 101 649
Между ТТК и Четвертым кольцом Юго-Запад 145 927
Между Четвертым кольцом и МКАД Восток 96 567
Между Четвертым кольцом и МКАД Запад 141 300
Между Четвертым кольцом и МКАД Север 106 200
Между Четвертым кольцом и МКАД Северо-Восток 99 902
Между Четвертым кольцом и МКАД Северо-Запад 139 111
Между Четвертым кольцом и МКАД Юг 110 515
Между Четвертым кольцом и МКАД Юго-Восток 94 300
Между Четвертым кольцом и МКАД Юго-Запад 138 270
Зеленоград 88 629
Бутово 74 022

Рисунок 3. Цены предложений по экономическим зонам, руб./кв. м

Аренда

Рисунок 4. Ставки аренды по экономическим зонам, руб./кв. м/год (без учета коммунальных платежей и с учетом операционных расходов)

Рисунок 4. Ставки аренды по экономическим зонам, руб./кв. м/год (без учета коммунальных платежей и с учетом операционных расходов)

Экономическая зона Ставки аренды по экономическим зонам, руб./кв. м/год (без учета коммунальных платежей и с учетом операционных расходов)
Внутри Бульварного кольца 19 711
Между Бульварным и Садовым кольцом 17 924
Между Садовым кольцом и ТТК Восток 12 411
Между Садовым кольцом и ТТК Запад 16 328
Между Садовым кольцом и ТТК Север 12 921
Между Садовым кольцом и ТТК Северо-Восток 16 300
Между Садовым кольцом и ТТК Северо-Запад 14 832
Между Садовым кольцом и ТТК Юг 13 324
Между Садовым кольцом и ТТК Юго-Восток 11 100
Между Садовым кольцом и ТТК Юго-Запад 13 997
Между ТТК и Четвертым кольцом Восток 11 244
Между ТТК и Четвертым кольцом Запад 15 824
Между ТТК и Четвертым кольцом Север 12 398
Между ТТК и Четвертым кольцом Северо-Восток 11 800
Между ТТК и Четвертым кольцом Северо-Запад 13 874
Между ТТК и Четвертым кольцом Юг 12 987
Между ТТК и Четвертым кольцом Юго-Восток 10 543
Между ТТК и Четвертым кольцом Юго-Запад 13 654
Между Четвертым кольцом и МКАД Восток 9 900
Между Четвертым кольцом и МКАД Запад 15 231
Между Четвертым кольцом и МКАД Север 10 298
Между Четвертым кольцом и МКАД Северо-Восток 10 120
Между Четвертым кольцом и МКАД Северо-Запад 12 965
Между Четвертым кольцом и МКАД Юг 10 900
Между Четвертым кольцом и МКАД Юго-Восток 8 987
Между Четвертым кольцом и МКАД Юго-Запад 12 700
Зеленоград 11 154

Рисунок 4. Ставки аренды по экономическим зонам, руб./кв. м/год (без учета коммунальных платежей и с учетом операционных расходов)

Ставки капитализации

Ставка капитализации, рассчитанная методом экстракции на основе 195 предложений, предлагаемых к аренде и продаже объектов, относящихся к классу С офисной недвижимости, на конец 2017 г. составила 10,7%.

Основные показатели

Цены предложений по данным открытых информационных источников находятся в диапазоне от 74 022 до 221 892 рублей за кв. м в зависимости от расположения.

Арендные ставки в конце 2017 года варьируются от 8 987 до 19 711 рублей за кв. м в год, не включая коммунальные платежи и включая операционные расходы.

Доля вакантных площадей, в среднем составляет 7,5%.

Уровень доходности (ставка капитализации) для офисных объектов класса С, в конце 2017 года составляет 10,7%.

 

Обращаю Ваше внимание, права на данный обзор принадлежат автору и не подлежат использованию без указания автора – Рылькова Бориса Юрьевича.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

1511


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО I Структура ФСО
ФСО II Виды стоимости
ФСО III Процесс оценки
ФСО IV Задание на оценку
ФСО V Подходы и методы
ФСО VI Отчет об оценке
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО XI Оценка ИС и НМА
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 28/03с 29/03
USD ЦБ92,5919 92,26280
EURO ЦБ100,2704 99,7057-1
Индекс стоимости жилья
2741 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 47349-ИФ/09
Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 45484-ИФ/09
Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 44016-ИФ/09
Индексы ПИР IV кв.2020
Индексы СМР (VI)
Индексы СМР III кв.2020 (V)
Индексы СМР III кв.2020 (IV)
Индексы СМР III кв.2020 (III)
Индексы СМР III кв.2020 (II)
Индексы СМР III кв.2020 (I)
Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании EMAX требуется Оценщик недвижимости в штат
Поиск по сайту
Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Частный бухгалтер
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно