Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Оценка понятийного аппарата по эксплуатации зданий в экономике недвижимости

Автор: Акмал Гузель, к.э.н., специалист в области оценки недвижимости

Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.

Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно представим, объединив физический и экономический циклы, в виде рисунка 1, где разобьем условно «жизнь» строения на следующие пять стадий: создание, эксплуатация, капитальный ремонт и реконструкция, прекращение использования и снос (ликвидация) объекта.

На первой стадии - создание объекта - в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника (см. рисунок 1).

Рис. 1. Взаимосвязь жизненных циклов объекта недвижимости

Стадия эксплуатации заключает в себе «потребление» здания, то есть использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях.

На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости путем усиления или замены его изношенных конструкций и инженерных систем. Реконструкция связана с изменением эксплуатационных показателей путем улучшения архитектурной выразительности, повышения уровня инженерного оборудования, изменения планировки помещений, функционального назначения, а также физических характеристик здания. Решение о постановке здания на капитальный ремонт и реконструкцию принимается только в том случае, если производимые улучшения могут внести вклад в стоимость недвижимого имущества и продлить срок его экономической жизни.

В процессе эксплуатации здания, как впрочем и капитального ремонта (вторая и третья стадии физического и экономического жизненного цикла), осуществляется владение, пользование и распоряжение правами на недвижимое имущество (сдача в аренду, передача в залог), может происходить смена собст-венника, то есть здание находится на второй или третьей стадиях правового жизненного цикла.

Четвертая стадия - прекращение использования объекта недвижимости - означает, что физически здание продолжает существовать, однако улучшения не добавляют стоимости имуществу.

На стадии сноса (ликвидации) здание разрушается, для чего требуются дополнительные затраты, в то же время регистрируется прекращение права собственности на объект (четвертая стадия правового жизненного цикла).

В целях определения содержания стадии жизненного цикла объектов недвижимости, связанной непосредственно с их использованием («потреблением») - эксплуатации - произведем тщательную проработку технической литературы и нормативных документов на проектирование и строительство.

В ряде исследованных источников, задачи эксплуатации объекта недвижимости определяются как «комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование» его «для определенных целей в течение не менее нормативного срока службы».

Под нормативным сроком службы здания понимается продолжительность его безотказного функционирования, то есть установленное СНиПом календарное время, по истечение которого эксплуатация объекта становится нецелесообразной. Срок службы здания достаточно условен и зависит от многих факторов, среди которых: назначение объекта, его конструктивная схема и вид использованных материалов. Как правило, продолжительность безотказной работы элементов конструкций и инженерных систем здания неодинакова. При определении нормативного срока службы объекта недвижимости принимается срок безотказной работы его основных несущих конструктивных элементов: фундаментов и стен. При этом сроки службы отдельных элементов конструкций и инженерных систем могут быть в несколько раз меньше нормативного срока службы всего здания. Поэтому, безотказное и комфортное пользование объектом требует производства замены соответствующих элементов в течение всего срока его эксплуатации. Нормативные сроки службы конструкций и инженерных систем определяются с учетом проведения эксплуатационных мероприятий в установленные сроки. Если комплекс таких работ не производится, то элементы объекта могут выйти из строя преждевременно.

Согласно ряду изданий, комплекс мероприятий по эксплуатации здания, делится на два основных раздела: обслуживание, задачи которого могут меняться в зависимости от типа и назначения здания и техническая эксплуатация, содержание которой составляет комплекс технических мероприятий, обеспечивающих безотказную работу всех элементов здания в течение не менее нормативного срока их службы. Обслуживание разбивается на две основные группы: обслуживание конструкций, инженерных систем и оборудования объекта и обслуживание пользователей здания. Обслуживание конструкций, инженерных систем и оборудования объекта предусматривает проведение необходимых мероприятий по созданию проектных эксплуатационных условий работы его элементов и включает санитарную очистку и уборку помещений. Техническая эксплуатация разбивается на два вида ремонта: текущий и капитальный. В состав текущего ремонта входят: планово-предупредительный (профилактический) ремонт, осмотры и наладка оборудования, а также непредвиденный ремонт, в состав капитального: планово-предупредительный и выборочный (непредвиденный) ремонты.

Некоторые авторы выдвигают мнение, что встречающееся иногда в литературе выражение «техническая эксплуатация и ремонт здания» неправомочно, поскольку техническая эксплуатация включает в себя все виды ремонта. Следует заметить, что термин «эксплуатация» происходит от французского слова «exploitation» — использование, извлечение выгоды, и по сути своей эксплуатация являет собой стадию жизни объекта недвижимости, на которой происходит его «потребление», использование. Следовательно, техническая эксплуатация охватывает только мероприятия по текущему ремонту, которые могут выполняться в процессе эксплуатации объекта, то есть, при проведении которых возможно его использование. Она не включает в себя работы по реконструкции и капитальному ремонту, поскольку при их проведении нормальное «потребление» здания невозможно или затруднительно. Таким образом, выражение «техническая эксплуатация и ремонт здания» столь же неправильно, сколь и суждение о полной его неправомерности.

В ряде изученных изданий термин техническая эксплуатация объектов недвижимости заменяется термином «техническое обслуживание», под которым понимается «использование помещений, инженерных сетей, прилегающей территории, в ходе которого должно быть обеспечено содержание их в надлежащем виде». Техническое обслуживание здания делится на два вида: обслуживание и техническая эксплуатация. Обслуживание предусматривает ведение документации, санитарную очистку и уборку придомовой территории, уход за конструкциями, инженерными системами и оборудованием. Техническая эксплуатация предполагает собой проведение планово-предупредительных (капитальный и текущий) и непредвиденных ремонтов, а также осмотры и наладку оборудования. То есть в первую группу технического обслуживания в этом случае включены мероприятия по санитарному содержанию и правовое обеспечение эксплуатации здания, во вторую - все виды осмотров, а также текущий и капитальный ремонты объекта недвижимости.

Некоторые авторы эксплуатацию зданий определяют как «использование в течение длительного периода – не менее нормативного срока износа, - поскольку многие постройки значительно более долговечны, чем это предусмотрено правилами». Эксплуатационные мероприятия, согласно данной концепции представления делятся на следующие две группы: техническая эксплуатация, представляющая собой комплекс мероприятий, связанных с управлением процессом старения объекта, и функциональная эксплуатация, являющая собой «потребление объекта», то есть обеспечение технологических процессов, для которых предназначено здание. В состав технической эксплуатации входят различные виды осмотров и ремонтов здания, направленные на обеспечение бесперебойной работы и надежности элементов объекта в течение всего срока его службы. Функциональная эксплуатация здания включает в себя следующие виды работ: санитарное содержание, то есть санитарную очистку помещений и прилегающей территории, а также техническое обслуживание, являющее собой создание оптимальных условий эксплуатации конструкций и инженерных систем, обеспечивающих нормативные сроки их службы, изменение которых приводит к преждевременному износу.

В ряде учебных пособий техническая эксплуатация объектов недвижимости определена как «очень многогранный род деятельности, которую может осуществлять специально подготовленный персонал, объединенный в систему». Перечень задач, выполняемых в процессе технической эксплуатации здания, определяется исходя из надежности работы объекта, ее зависимости от различных факторов, а также требований к потребительским качествам зданий. В состав задач по технической эксплуатации объектов недвижимости включаются следующие:
- собственно эксплуатация, заключающаяся в периодических осмотрах строений;
- наблюдение за состоянием конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий, инженерного оборудования и т.д.);
- профилактика и предупреждение появления дефектов;
- система ремонтов;
- соблюдение правил содержания прилегающей территории (уборка мусора, озеленение и др.);
- обеспечение здания необходимыми расходными ресурсами (вода, тепло, газ, электроэнергия, водоотведение, телефон, радио, лифтовое хозяйство и различные специфические ресурсы);
- обеспечение пользователей социальными и правовыми услугами (прием оплат за пользование зданием, ведение документации, предоставление услуг по профилактике инженерного оборудования и др.)

Таким образом, четкое определение часто используемых терминов «эксплуатация», «техническая эксплуатация» и «техническое обслуживание» отсутствует, поскольку различные авторы вкладывают в них разные смыслы. В большинстве случаев «эксплуатацию» отождествляют с термином «техническая эксплуатация», в который вкладывается смысл: обеспечения технической надежности процесса использования здания по назначению.

Однако, с приходом экономических реформ и рыночных отношений, «потребление» здания становится более широким понятием и включает не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть, на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование. Представив наглядно фазу жизненного цикла здания на стадии эксплуатации в виде рисунка 1.2., изобразим эти сферы деятельности в виде горизонтальных блоков. Стадию эксплуатации здания разобьем условно на три следующих этапа: прием объекта в эксплуатацию, непосредственно сама эксплуатация и выбытие из эксплуатации, представив их в виде вертикальных блоков.

Рис. 2. Фаза жизненного цикла здания на стадии эксплуатации

Система технической эксплуатации здания должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований комфортного пребывания его пользователей (арендаторов) и достижение целей собственников и управляющих объектом при соблюдении установленных норм и правил.

Задачи технической эксплуатации можно определить как комплекс мероприятий, обеспечивающих санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе эксплуатации объекта недвижимости. Санитарное содержание здания представляет собой комплекс работ по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории, который включает в себя уборку помещений объекта, прилегающей к нему территории и системы мусороудаления. Техническое обслуживание здания представляет собой комплекс работ по контролю за техническим состоянием, поддержанию работоспособности и подготовке к сезонной эксплуатации всего объекта и отдельных его элементов. Текущий ремонт представляет собой комплекс систематически и своевременно проводимых строительных работ по восстановлению работоспособности и улучшению эксплуатационных показателей здания и его элементов.

Задачи коммерческого использования объекта недвижимости представляют собой комплекс коммерческих мероприятий, направленных на получение коммерческого эффекта от его использования, например сдача в аренду арендопригодных площадей.

Основной задачей правого обеспечения эксплуатации здания является обеспечение выполнения необходимых юридических действий на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непосредственно самой эксплуатации.

Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный набор юридических операций совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или принятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользования и распоряжения), и в большинстве случаев имеет индивидуальный характер.

Резюмируя все вышеизложенное, заключим, что современные рыночные отношения значительно расширили понятие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не только сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого использования и правового обеспечения объекта.