|  |
Оставить комментарий | Читать комментарии О краткой классификации недвижимости
В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»
В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.
Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.
Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:
- Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/?id=202);
- Классификация Московского исследовательского форума 2003г. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
- Классификация Московского исследовательского форума 2006г. (http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
- Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)
Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:
- Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
- Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
- Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
- Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:
- Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
- Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)
В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.
Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.
При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.
В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.
Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.
Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.
В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.
Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:
- интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
- согласование результатов проведенного опроса;
- выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.
В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Учитывая задачу, – получение краткой классификации, - каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.
При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.
Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.
Краткая классификация офисной недвижимости
|
Офисные помещения
|
|
№ п/п
|
Характеристика
|
Классы
|
|
А
|
В
|
С
|
D
|
|
1
|
Местоположение, транспортная доступность
|
центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города;
на главных магистралях и площадях с удобным подъездом
|
5
|
районы средней удаленности;
некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом
|
4
|
удаленные районы; окраина;
неудобный подъезд
|
3
|
в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов
|
2
|
|
2
|
Состояние
|
новое строительство;
высококачественная отделка в отличном состоянии
|
5
|
срок эксплуатации 5-7 лет,
высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии
|
4
|
устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения;
стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии
|
3
|
изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта
|
2
|
|
3
|
Конструктивно- планировочные решения
|
высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%
|
5
|
помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20%
|
4
|
высота помещения не менее 3,0м;
коридорная система;
различные планировочные решения в рамках одного здания
|
3
|
размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах
|
2
|
|
4
|
Парковка
|
подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание
|
5
|
организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки
|
4
|
недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд
|
3
|
отсутствие парковки
|
2
|
|
5
|
Инфраструктура
|
развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха
|
5
|
недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию
|
4
|
недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
|
3
|
отсутствие инфраструктуры
|
2
|
|
|
Интервал класса
|
20-25
|
|
16-19
|
|
12-15
|
|
8-12
|
|
Краткая классификация торговой недвижимости
|
Торговые помещения
|
|
№ п/п
|
Характеристика
|
Классы
|
|
А
|
В
|
С
|
D
|
|
1
|
Местоположение, транспортная доступность
|
на главных площадях и магистралях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом
|
5
|
на транспортных артериях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом
|
4
|
на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом
|
3
|
внутри микрорайона, двора
|
2
|
|
2
|
Качество отделки
|
новое строительство;
высококачественная отделка
|
5
|
недавний срок постройки, улучшенная отделка
|
4
|
срок эксплуатации более 20 лет,
устаревшее или реконструированное здание иного назначения, стандартный ремонт
|
3
|
бывший жилой фонд стандартный ремонт
|
2
|
|
3
|
Состояние
|
в отличном состоянии
|
5
|
в отличном или хорошем состоянии
|
4
|
в хорошем или удовлетворительном состоянии
|
3
|
требует ремонта
|
2
|
|
4
|
Парковка
|
подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание
|
5
|
организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки
|
4
|
недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке
|
3
|
стесненность, неудобный подъезд
|
2
|
|
5
|
Наличие концепции
здания
|
единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке
|
5
|
несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арендаторов»
|
4
|
несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества
|
3
|
отсутствие концепции
здания
|
2
|
|
|
Интервал класса
|
20-25
|
|
16-19
|
|
12-15
|
|
8-12
|
|
Краткая классификация складской недвижимости
|
Складские помещения
|
|
№ п/п
|
Характеристика
|
Классы
|
|
А
|
В
|
С
|
D
|
|
1
|
Местоположение, транспортная доступность
|
удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом
|
5
|
хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом
|
4
|
с недостатками в расположении, с неудобным подъездом
|
3
|
расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП
|
2
|
|
2
|
Прилегающая
территория
|
огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка
|
5
|
огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки
|
4
|
охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин
|
3
|
устаревшая система охраны; стесненность прилегающей территории
|
2
|
|
3
|
Конструктивно- планировочные решения
|
высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м
|
5
|
высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м
|
4
|
высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа
|
3
|
здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки
|
2
|
|
4
|
Состояние
|
новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии
|
5
|
построенное не ранее 1990г. или реконструированное в отличном или хорошем состоянии
|
4
|
построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетворительном состоянии
|
3
|
старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонта
|
2
|
|
5
|
Инженерные системы здания
|
современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников
|
5
|
современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение)
|
4
|
устаревшие инженерные системы (вентиляция противопожарная сигнализация, отопление, пожаротушение)
|
3
|
устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем
|
2
|
|
|
Интервал класса
|
20-25
|
|
16-19
|
|
12-15
|
|
8-12
|
|
Как можно заметить, данная краткая классификация удобна в применении, отражает качество имеющейся недвижимости, и позволяет легко и быстро сориентироваться в отнесении недвижимости к тому или иному классу.
Разберем примеры использования приведенных кратких классификаций.
Пример 1 (офис)
Помещение в бывшем проектном институте в центре города:
местоположение – в центре города – 5 баллов
состояние – устаревшее офисное здание со стандартной отделкой в отличном состоянии – 3 балла
конструктивно-планировочные решения – коридорная система, высота потолков 3,0м – 3 балла
парковка – недостаточное количество мест на неохраняемой парковке вдоль здания – 3 балла
инфраструктура – недостаточная при наличии развитой инфраструктуры в окружении здания – 4 балла
итого: 5+3+3+3+4 = 18 (класс В)
Пример 2 (торговля)
Помещение в новом ТЦ на оживленной автомагистрали:
местоположение - на транспортной артерии, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом– 4 балла
качество отделки – недавний год постройки, улучшенная отделка - 4 балла
состояние – в отличном состоянии - 5 баллов
парковка – организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки подъезд к территории - 4 балла
концепция здания – единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке - 5 баллов
итого: 4+4+5+4+5 = 22 (класс А)
Пример 3 (склад)
Производственный цех завода в районе средней удаленности:
местоположение – расположение в глубине территории промпредприятия; подъезд через КПП - 2 балла
прилегающая территория – охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин - 3 балла
конструктивно-планировочные решения – высота помещений 12 м, с сеткой колонн не менее 12х24 м - 5 баллов
состояние – построенное до 1985г. в хорошем состоянии - 3 балла
инженерные системы – устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем - 2 балла
итого: 2+3+5+3+2 = 15 (класс С)
Приведенной Краткой классификацией могут легко пользоваться покупатели и продавцы недвижимости, риэлторы, девелоперы, аналитики рынка, и конечно, же оценщики, для которых она и адаптирована, - при определении класса оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего сектора недвижимости.
Краткая классификация одобрена на Межрегиональной научно-практической конференции оценщиков «Актуальные проблемы и новые разработки в области оценки. Информационное обеспечение рынка недвижимости», которая прошла 29-30 мая в 2008г. в г. Новосибирске.
В компании «Сибирский оценщик» данной Краткой классификацией оценщики пользуются на начальной стадии оценки, когда нужно определить, к какому классу относится объект оценки, чтобы выявить в первом приближении ценовой диапазон как оцениваемого объекта, так и аналога.
Хотелось бы, чтобы средств массовой информации уделили свое внимание данной Краткой классификации, с целью освещения в печати предложений по продаже и аренде недвижимости с ориентацией на данную классификацию, что было бы полезно всем участникам рынка недвижимости. Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет) 66141
| |
|
