Сделать стартовой
|
Добавить в избранное Сделать стартовой |
 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Рекомендуем оценочную компанию:
| | МетодикиОставить комментарий | Читать комментарии АССОЦИАЦИЯ РОССИЙСКИХ БАНКОВ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Показатель ликвидности | Высокая | Средняя | Низкая |
| Примерный срок реализации, мес. | 1-2 | 3-6 | 7-18 |
Раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования»
В общем случае оценка для целей залога осуществляется исходя из предположения «как есть» (аз 15).
В отдельных случаях, когда текущее использование объекта очевидно и явно не является наиболее эффективным, возможно проведение НЭИ в полном объеме. Данный момент требует согласования с представителями Банка, по итогам согласования данный факт необходимо указать в Задании на оценку.
Раздел «Описание процесса оценки объекта оценки»
Согласно требованиям ФСО, в разделе " Описание процесса оценки объекта оцен ки " должно быть приведено описание используемых подходов, методов и проце дур расчетов внутри каждого подхода, обоснован выбор используемых подходов и применяемых методов внутри каждого подхода.
Невозможность применения того или иного подхода должна быть обоснована.
Раздел «Согласование результатов»
При формировании итогового вывода о стоимости важно убедиться в том, что полученные в рамках того или иного подхода результаты оценки несущественно отличаются друг от друга. В случае если результаты, полученные в рамках каждого из подходов, различаются более чем на 30%, Оценщику следует привести аргументированное обоснование данного отклонения.
Общая рекомендация к формированию итогового вывода о стоимости: согласование осуществляется аналитическим методом, который заключается в обосновании разницы между результатами примененных подходов и выборе результата (подхода), соответствующего целям проведения оценки.
3.4 Расчет стоимости недвижимого имущества для целей залога
Общие рекомендации
Отказ от использования того или иного подхода должен быть аргументирован и обоснован в соответствии с требованиями ФСО.
Сравнительный подход
Описание объектов-аналогов должно быть подробным и единообразным, дающим полное представление об их экономических и технических характеристиках, а также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы, полученные при проведении анализа рынка.
Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.
При формировании перечня аналогов, в Отчете об оценке должна быть представлена карта (схема) месторасположения объектов-аналогов с указанием местоположения объекта оценки.
Основные требования к аналогам:
Согласно ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных лиц и контактных телефонов, в приложении должны быть приведены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т. п.) и / или распечатки из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для проверки применяемых для расчета исходных данных.
Обоснование вносимых корректировок
Данные, приведенные в качестве обоснования вносимых корректировок в Отчете об оценке, должны отвечать следующим требованиям:
Доходный подход
Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть представлен следующими методами:
Применение метода капитализации доходов справедливо для эксплуатируемого здания в следующих случаях:
В остальных случаях рекомендуется применять метод дисконтированных денежных потоков.
При условии проведения оценки зданий/помещений, занимаемых Собственником и не сдаваемых в аренду рекомендуется рассматривать данные объекты как условно свободные, при этом, проведение оценки осуществлять в предположении постепенного увеличения загрузки с учетом затрат на поиск арендаторов.
Основные параметры, которые должны быть обоснованы в Отчете об оценке:
При расчете потока дохода от действующих договоров аренды в Отчете об оценке:
При расчете расходов в Отчете об оценке должно быть:
приведено сравнение величины операционных расходов со среднерыночными данными по величине операционных расходов сопоставимых объектов. Если используемые ставки операционных расходов выше или ниже среднерыночных, это также должно быть отмечено и обосновано в Отчете об оценке.
Затратный подход
При проведении оценки приносящей доход недвижимости, затратный подход не всегда отражает адекватный результат оценки стоимости. Он может быть применен при оценке вновь построенных объектов, при этом, проведение оценки подобных объектов доходным и сравнительным подходом (при возможности его использования) обязательно.
В рамках затратного подхода в Отчете об оценке должно быть приведено обоснование определения стоимости имущественных прав на земельный участок.
При проведении оценки земельного участка в Отчете об оценке должно быть указано:
Избыточный с точки зрения рынка земельный участок, по которому осуществлено или возможно межевание, может быть оценен как отдельный объект. Критерием определения избыточности земельного участка может являться осуществление анализа плана земельного участка и расположения на нем существующих строений с учетом определения возможность отдельной эксплуатации или застройки подобного избыточного участка.
Прибыль предпринимателя должна определяться на основе проведенного анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки. В случае недостаточно аргументированного обоснования данного показателя в Отчете об оценке, Банк вправе запросить дополнительную аргументацию по данному вопросу.
При определении величины накопленного износа Оценщик может руководствоваться методом срока жизни и методом разбиения. Определение фактического физического состояния зданий/сооружений должно подтверждаться данными о фактическом состоянии конструктивных элементов строений, зафиксированными в результате осмотра и в фотоматериалах Отчета об оценке (либо в экспертных заключениях, предоставленных Оценщику).
При определении экономического износа можно руководствоваться подходом, основанным на анализе потенциальных доходов, которые может генерировать данный объект (доходный подход).
При невозможности выполнения пунктов, перечисленных в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов, указываются причины, по которым их выполнение было невозможно.
4. Рекомендации по оценке движимого имущества для целей залога
4.1 Основные этапы проведения оценки движимого имущества для целей залога
При проведении оценки Оценщик:
1. осуществляет идентификацию и осмотр оцениваемого движимого имущества;
2. проводит сбор и анализ правоустанавливающих документов, технической документации и прочей информации, позволяющей установить качественные и количественные характеристики оцениваемого имущества и используемой Оценщиком при проведении оценки;
3. проводит оценку рыночной или иной стоимости, которая определена Банком или Клиентом в задании на оценку. Если Банком не определено иное дополнительно, то Оценщик для целей залога определяет рыночную стоимость.
Результаты оценки, помимо Отчета об оценке, который должен быть оформлен в соответствии с Федеральным законом №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки ФСО № 1,2 и 3, рекомендуется оформлять в виде электронных расчетных таблиц для представления в Банк.
Осмотр имущества, его правовая и физическая идентификация
Осмотр объекта рекомендуется проводить непосредственно Оценщику, либо уполномоченным им лицам14, также участвующим в подготовке Отчета об оценке, совместно с представителями Клиента и Банка (при трехсторонней форме договора).
В процессе внешнего осмотра Оценщику необходимо:
В процессе осмотра Оценщик совместно со специалистами компании, эксплуатирующей оцениваемое имущество, экспертно (или на основании предоставленной документации) определяет также общее техническое состояние имущества.
При определении общего технического состояния имущества рекомендуется использовать следующую градацию:
Результаты осмотра необходимо оформить в виде актов осмотра, подписанных лицами, проводившими осмотр, справок и прочих документов, в которых должна быть отражена основная идентификационная информация, дана общая оценка технического состояния оборудования и приведены основные факторы, выявленные в процессе осмотра и учитываемые в дальнейшем при оценке.
В случае массовой оценки (если количество оцениваемых позиций превышает 300 ед.) допускается осмотр и идентификация только основного технологического и наиболее дорогостоящего имущества суммарной стоимостью не менее 70% от стоимости всего оцениваемого движимого имущества. Акты осмотра в этом случае также могут быть составлены только на наиболее дорогостоящие позиции движимого имущества.
Отчет об оценке должен содержать фотографии объектов оценки17.
Сбор и анализ документов
Согласно требованиям ФСО, Оценщику необходимо провести сбор и анализ правоустанавливающих документов, а также документации, устанавливающей качественные и количественные характеристики объекта оценки, используемые в дальнейших расчетах.
К анализируемым правоустанавливающим документам относятся:
Оценщику рекомендуется проанализировать «историю» оцениваемого имущества до постановки на бухгалтерский учет текущего собственника: был ли актив приобретен новым или бывшим в употреблении; передан на баланс предприятия-правопреемника по остаточной стоимости или по рыночной стоимости в результате оценки, проведенной независимым оценщиком и т.д.
Технические характеристики движимого имущества устанавливаются на основании копий соответствующих страниц техпаспортов, инструкций либо на основании справки, подписанной техническими специалистами собственника20.
Информация о техническом состоянии имущества может быть оформлена в виде справки, подписанной техническими специалистами эксплуатирующего предприятия либо сервисной организации, занимающейся проведением ремонта оцениваемого оборудования.
Оценщику рекомендуется запросить и осуществить анализ документов, подтверждающих проведение капитального ремонта, реконструкций, модернизаций, содержащих результаты технической экспертизы состояния оборудования (если таковые проводились) и т.д.
Если имущество относится к объектам повышенной опасности (например, грузоподъемное оборудование, энергетическое оборудование, сосуды высокого давления и т.д.), то рекомендуется провести анализ документов, выданных органами Ростехнадзора и разрешающих его эксплуатацию. В случае отсутствия такого разрешения необходимо указать возможность прохождения аттестации на годность в Ростехнадзоре. В случае невозможности анализа каких-либо документов необходимо сделать соответствующую ссылку в Отчете об оценке.
Наличие обременений
Оценщику необходимо запросить у Клиента информацию о наличии обременений в отношении объекта оценки. В качестве обременений могут выступать: арест имущества, аренда (в том числе лизинг), залог, безвозмездное пользование и т.п.
По результатам анализа предоставленной информации в Отчете об оценке делается соответствующая ссылка на наличие/отсутствие обременений и необходимость их учета в оценке. При трехсторонней форме договора учет обременений согласовывается с Банком.
В Отчете об оценке Оценщик приводит перечень всех использовавшихся им документов, а также делает вывод о достаточности полученного им объема информации.
Документы заверяются специалистами22 или руководителями компании, эксплуатирующей данное оборудование, и являются неотъемлемой частью Отчета об оценке.
4.2 Ограничения / допущения в рамках оценки движимого имущества
При оценке для целей залога движимого имущества рекомендуется использовать следующие предположения/предпосылки:
1) оценка отдельных единиц движимого имущества для целей залога производится исходя из предположения о его возможной реализации отдельно от имущественного комплекса, в составе которого оно эксплуатируется, то есть при условии его дальнейшего перемещения;
2) определение рыночной стоимости имущества производится исходя из условия его реализации на территории РФ, за исключением случаев, когда согласно проведенному Оценщиком анализу сделан вывод о невозможности такой реализации или обоснована целесообразность реализации за пределами РФ;
3) оценка движимого имущества в рамках имущественного комплекса определяется при условии реализации всего имущественного комплекса в целом или отдельных функционально и экономически автономных технологических участков, за исключением случаев, когда в рамках анализа наиболее эффективного использования и по результатам оценки Оценщиком сделан вывод о необходимости распродажи активов. В этом случае движимое имущество оценивается отдельно от объектов недвижимости, то есть при условии его дальнейшего перемещения;
оценка отдельных позиций смонтированного узкоспециализированного движимого имущества, демонтаж и реализация которого отдельно от объектов недвижимости не представляются возможными в силу конструктивной специфики объекта либо отсутствия ликвидности на вторичном рынке, производится с учетом затрат на монтаж и пусконаладку и без учета затрат на демонтаж. В этом случае в Отчете об оценке должно быть приведено обоснование такого подхода и сделаны соответствующие выводы о невозможности реализации оцениваемого имущества отдельно от имущественного комплекса.
4.2.1. В общем случае не рекомендуется проведение оценки для целей залога в ситуации, когда осмотр объекта невозможен либо Оценщик намерен использовать в качестве исходной информации исключительно описание объекта, представленное Заказчиком.
4.2.2. При оценке для целей залога не рекомендуется использовать следующие допущения / ограничения:
Ограничения/допущения, относящиеся к отсутствию идентификации объекта оценки и / или при отсутствии полного комплекта правоустанавливающей / технической документации, например:
Данные допущения требуют согласования с Банком при трехсторонней форме договора для включения в задание на оценку.
4.3 Структура и содержание разделов Отчета об оценке движимого имущества для целей залога
Помимо общих требований, установленных действующим законодательством в области оценки, рекомендуется учесть следующее:
Раздел «Описание объекта оценки»
В разделе «Описание объекта оценки» должно быть приведено описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Общая информация
При описании имущества в Отчете об оценке указывается следующая информация:
12. техническое состояние имущества, оцененное техническими специалистами эксплуатирующей организации, с указанием расхождений, обнаруженных Оценщиком.
Роль оборудования в производственном процессе и его уникальность:
1. Тип оборудования с точки зрения производственного процесса:
Насколько существенным является оборудование для собственника:
Уникальность оборудования:
Является ли оборудование комплексным (состоящим из технологически тесно взаимосвязанных и в то же время функционально автономных агрегатов и установок). Возможно ли функционирование отдельных установок вне рамок существующего комплекса.
Возможность демонтажа оборудования и вывоза с предприятия (экспертное мнение оценщика либо на основании данных специалистов Предприятия или сторонних организаций).
Режим и условия эксплуатации
При оценке отдельных единиц оборудования указывается сменность работы оборудования, сезонность, коэффициент загрузки, условия эксплуатации и т.д.
Например: оборудование эксплуатируется в двухсменном режиме по 16 часов в сутки в период с апреля по ноябрь. В период с декабря по март оборудование простаивает в силу сезонности спроса на продукцию. Общий коэффициент загруз ки оборудования составляет 44%. Оборудование эксплуатируется в отапливаемом охраняемом помещении.
В случае оценки движимого имущества в рамках имущественных комплексов рекомендуется указывать загрузку по технологическим участкам, цехам и т.д. В случае массовой оценки разрозненных позиций загрузка указывается для наиболее дорогостоящих единиц оборудования.
При невозможности выполнения перечисленных пунктов указываются причины, по которым такое описание объекта было невозможно.
В случае если в представленных документах выявлены разночтения в характеристиках объекта, влияющих на стоимость, данный момент необходимо указать в Отчете об оценке.
В данном разделе может присутствовать первичный анализ приемлемости объекта оценки в качестве предмета залога, заканчивающийся рекомендациями Банку, включая вопросы соответствия объекта его параметрам по документам.
Раздел «Анализ рынка объекта оценки»
В анализе рынка приводится вся информация, которая была использована Оценщиком при расчетах и формировании мнения о ликвидности объекта оценки.
В случае массовой оценки рекомендуется провести анализ сегмента рынка, к которому относится основное технологическое оборудование.
Анализ рынка должен включать в себя информацию, касающуюся сегмента рынка, к которому относится объект оценки:
В выводах по данному разделу Отчета об оценке рекомендуется привести:
Формирование вывода о степени ликвидности объекта
В Отчете об оценке для целей залога рекомендуется привести обоснование уровня ликвидности оцениваемого объекта и указать факторы, влияющие на ликвидность объекта.
Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации26 уровень ликвидности представлен в соответствии со следующей градацией:
| Уровень ликвидности | Высокий | Средний | Низкий |
| Примерный срок реализации, месяцы | 1-2 | 3-6 | 7-18 |
При анализе ликвидности рассматриваются следующие факторы:
Ликвидность оцениваемого оборудования может быть определена как на основании проведенного анализа рынка, так и путем экспертного опроса организаций, занимающихся реализацией аналогичного имущества.
В отношении имущества массового использования (легковые и грузовые автомобили общего использования, офисное оборудование, бытовая техника в небольших количествах и т.д.) анализ ликвидности не проводится. При адекватной рыночной оценке это имущество может считаться ликвидным со степенью ликвидности не ниже средней.
При оценке большого количества движимого имущества ликвидность указывается либо по позициям, либо по группам. При этом из всего списка имущества необходимо выделить позиции, реализация которых, по мнению Оценщика, невозможна или весьма затруднительна в силу неликвидности имущества или невозможности его демонтажа.
Если оборудование является узкоспециализированным, рекомендуется для справки привести перечень основных потенциальных покупателей данного оборудования.
При невозможности выполнения перечисленных пунктов указываются причины, по которым их выполнение было невозможно.
Раздел: «Описание процесса оценки объекта оценки»
Согласно требованиям ФСО в разделе «Описание процесса оценки объекта оцен ки» должно быть приведено описание используемых подходов, методов и проце дур расчетов внутри каждого подхода, а также должен быть обоснован выбор используемых подходов и применяемых методов внутри каждого подхода.
Невозможность применения того или иного подхода должна быть обоснована.
Раздел «Согласование результатов»
При формировании итогового вывода о стоимости важно убедиться в том, что полученные в рамках того или иного подхода результаты оценки несущественно отличаются друг от друга. В случае если результаты, полученные в рамках каждого из подходов, различаются более чем на 30%, оценщику следует привести аргументированное обоснование данного отклонения.
Общая рекомендация к формированию итогового вывода о стоимости: согласование осуществляется аналитическим методом, который заключается в обосновании разницы результатов примененных подходов и выбора результата (подхода), соответствующего целям проведения оценки.
4.4 Расчет стоимости движимого имущества для целей залога
Общие рекомендации
Отказ от использования того или иного подхода должен быть аргументирован и обоснован в соответствии с требованиями ФСО.
Затратный подход
Затратный подход наиболее применим к оценке нового оборудования, в котором в качестве аналогов используются объекты первичного рынка, либо при оценке узкоспециализированного оборудования, вторичный рынок которого весьма ограничен.
В рамках затратного подхода необходимо уделить внимание следующим аспектам:
1. При расчете стоимости воспроизводства / замещения актива Оценщик должен избегать метода индексации балансовой стоимости как приводящего к существенным погрешностям. Данный метод допускается для оценки недавно приобретенного вспомогательного и прочего оборудования (при массовой оценке и при оценке в рамках имущественного комплекса).
2. Для наиболее дорогих позиций основного технологического оборудования необходимо получить текущую ценовую информацию от фирм-изготовителей; желательно, чтобы это информация была подтверждена в виде писем или коммерческих предложений на поставку от фирм-изготовителей или официальных дилеров.
3. При расчете методом индексации отечественного оборудования необходимо использовать применяемые Федеральной службой государственной статистики (ФСГС) индексы цен производителей основных видов промышленной продукции в разбивке по основным группам товаров. При оценке недавно приобретенного импортного оборудования необходимо использовать индексы цен производителей промышленной продукции страны-изготовителя в разбивке по основным группам продукции с учетом изменения курса рубля к валюте страны-изготовителя за соответствующий период.
4. При использовании метода индексации балансовой стоимости необходимо учитывать, что часть оборудования могла быть передана с баланса другого юридического лица по остаточной стоимости или рыночной стоимости с привлечением оценочной организации. Кроме того, необходимо учитывать проведение переоценок.
5. При использовании метода индексации балансовой стоимости необходимо учитывать, что балансовая стоимость, кроме затрат на приобретение оборудования, может содержать в себе также затраты на монтаж и пусконаладочные работы. В случае если проводится оценка отдельных единиц движимого имущества при условии их реализации отдельно от имущественного комплекса, при использовании метода индексации затраты на монтаж и пусконаладочные работы должны быть исключены при проведении расчетов.
6. При расчете стоимости воспроизводства / замещения оборудования на основании контрактов на поставку или коммерческих предложений в исходной документации или расчетных таблицах должны быть в обязательном порядке указаны условия поставки оборудования в соответствии с Инкотермс-2000: ЕХ\Л/, EXW, CIP, DDU, DDP и пр. При необходимости контрактные цены необходимо скорректировать с учетом условий поставки.
7. При расчете физического, функционального и внешнего износа Оценщик должен придерживаться следующих правил:
8. При оценке установленного оборудования при условии его реализации отдельно от имущественного комплекса должны быть учтены затраты на демонтаж. Нижней границей стоимости при этом будет являться скраповая28 стоимость имущества за вычетом затрат на разделку, сортировку, доставку и т.д.
9. При оценке движимого имущества в рамках имущественного комплекса учитываются сопутствующие расходы, необходимые для монтажа и запуска оборудования в эксплуатацию.
При невозможности выполнения перечисленных пунктов указываются причины, по которым их выполнение было невозможно.
Сравнительный подход
Сравнительный подход наиболее применим к оценке подержанного оборудования при условии наличия развитого вторичного рынка.
При оценке для целей залога данный подход является приоритетным.
В качестве базы для оценки в рамках сравнительного подхода используются фактические цены сделок купли-продажи, а также цены предложений к продаже объектов, бывших в употреблении и идентичных или аналогичных оцениваемому оборудованию.
В Отчете об оценке должно быть приведено подробное описание объектов-аналогов, дающее полное представление об их характеристиках и состоянии.
Аналоги должны удовлетворять следующим условиям:
При невозможности выполнения перечисленных пунктов указываются причины, по которым их выполнение было невозможно.
ДЛЯ СПРАВКИ:
При проведении оценки часто используется скидка на торг. Для ее определения необходимо убедиться в степени ликвидности объектов, используемых в качестве аналогов, а также в степени ликвидности объекта оценки. При расчетах все по правки должны быть обоснованы и / или рассчитаны. Не допускается наличие в расчетах экспертных корректировок, размер которых не подтвержден рынком (за исключением экспертного применения скидки на торг в размере 5-10 %).
Аналоги при оценке автотранспортных средств должны удовлетворять следующим условиям:
Согласно требованиям ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных телефонов, контактных лиц, в приложении должны быть представлены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т. п.) и / или распечаток из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для возможности проверки применяемых для расчета ис ходных данных.
При расчетах все поправки должны быть обоснованы и/или рассчитаны. Не допускается наличие в расчетах экспертных корректировок, размер которых не подтвержден рынком.
При отказе от использования сравнительного подхода из-за того, что объекты оценки не представлены на рынке, не рекомендуется указывать срок экспозиции объекта по рыночной стоимости менее 12 месяцев, если иное не доказано при анализе ликвидности объекта оценки.
Доходный подход
Использование доходного подхода к оценке отдельных единиц оборудования для целей залога не рекомендуется и может носить только «справочный» характер.
Исключения может составлять имущество, у которого весьма развит рынок аренды, а ценовая информация первичного и вторичного рынка по данным активам весьма неоднозначна или отсутствует. В этом случае применение доходного подхода желательно.
При оценке оборудования в рамках имущественного комплекса необходимо применять доходный подход для определения величины внешнего износа.
Расчеты потока доходов и расходов должны быть обоснованными и подтверждаться рынком.
5. Рекомендации по оценке бизнеса для целей залога
5. 1. Основные этапы проведения оценки акций / долей собственного / уставного капитала для целей залога
При проведении оценки Оценщику необходимо:
1. Осуществить идентификацию объекта оценки и внешний осмотр объектов движимого и недвижимого имущества, принадлежащего Компании.
При этом Оценщик не обязан проводить инвентаризацию имущества компании и аудит наличия и полноты отражения имущества компании в документах, предоставленных руководством компании, если данная задача не является предметом договора в рамках проведения работ по оценке.
2. Провести сбор и анализ правоустанавливающих документов, технической документации и прочей информации, позволяющих установить качественные и количественные характеристики объекта оценки и активов, принимающих участие в операционной деятельности, а также непрофильных активов.
3. Провести оценку рыночной или иной стоимости, которая определена Банком или Заказчиком в Задании на оценку. Если иное не определено Банком дополнительно, то оценщик для целей залога определяет рыночную стоимость.
Результаты оценки
Результатом оценки является Отчет об оценке, который должен быть оформлен в соответствии с Федеральным законом № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 и Федеральными стандартами оценки ФСО 1, 2 и 3.
В отдельных случаях при проведении оценки стоимости бизнеса, при условии согласования с Банком возможности подготовки Отчета об оценке в соответствии с МСО, может определяться справедливая стоимость, при этом Отчет представляется в формате требований МСО.
Помимо Отчета об оценке, в Банк рекомендуется предоставлять расчетные таблицы (финансовые модели), которые использовались при определении стоимости и лежал в основе представленного отчета.
5. 2. Ограничения / допущения в рамках оценки бизнеса Общие предпосылки оценки:
При оценке для целей залога не рекомендуется использовать следую щие допущения / ограничения
(при использовании трехсторонней формы договора необходимо согласование указанных допущений с уполномоченным лицом Банка):Предпосылки оценки, требующие детального обоснования:
Общие предпосылки:
Выручка:
Затраты:
Инвестиции:
прогнозирование поддерживающих инвестиций в прогнозном и постпрогнозном периодах ниже величины амортизационных отчислений (для номинального потока: скорректированных на индекс роста цен) без приведения обоснования, основанного на исторических и среднеотраслевых данных.
5. 3. Структура и содержание разделов Отчета об оценке бизнеса для целей залога
Помимо общих требований, установленных действующим законодательством в области оценки, рекомендуется учесть следующее:
Раздел «Описание прав оцениваемых акций / долей»
При проведении оценки бизнеса обязательным является однозначная и точная идентификация деятельности объекта оценки, описание организационной и операционной структуры оцениваемого объекта, характеристика рынков присутствия объекта и окружения объекта оценки, указание на установленные и фактические производственные мощности, описание производственного цикла, характеристика используемой технологии и т.д.
Общее описание компании:
При описании Объекта оценки должна быть приведена следующая информация:
(В отдельных случаях31 дополнительно может потребоваться подтверждение технического состояния активов от стороннего технического консультанта [технический аудит].)
Раздел должен включать анализ финансового состояния и результатов деятельности компании, акции или долги которой являются объектом оценки, за обоснованный исторический период (в общем случае 3 года, предшествующих дате оценки). В Отчете об оценке необходимо представить анализ наиболее существенных изменений и причин изменений в историческом периоде (например, реализованы крупные инвестиционные проекты, сделки M&A и т.д.).
Кроме того, в Отчете об оценке рекомендуется представить анализ по основным финансовым и/или производственным показателям оцениваемой компании в сопоставлении с компаниями-аналогами.
Описание оцениваемых активов (в случае необходимости осуществления оценки по позициям):
Раздел «Анализ рынка»
В разделе «Анализ рынка» должна быть представлена следующая информация (в случае наличия информации в открытых источниках):
Оценщик может использовать данные отчетов аналитических агентств, подготовленных как по заказу руководства Компании, так и по заказу Оценщика, при этом основные допущения и выводы Отчетов должны быть раскрыты в составе Отчета об оценке. В целях экспертизы Отчета об оценке Банк вправе запросить у оценщика и ознакомиться с полной версией аналитического отчета.
Аналитическое агентство должно быть авторитетным и иметь опыт подготовки подобных отчетов в конкретном секторе; выбор аналитического агентства рекомендуется согласовать с Банком.
Раздел «Описание процесса оценки»
В разделе «Описание процесса оценки» должно быть описано применение подходов к оценке, методов и процедур расчетов внутри каждого подхода с приведением расчетов или должен быть обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.
Раздел «Согласование результатов»
В данном разделе должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в Отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования.
При формировании итогового вывода о стоимости важно убедиться в том, что полученные в рамках того или иного подхода результаты оценки несущественно35 отличаются друг от друга. В ином случае в Отчете об оценке должно быть приведено аргументированное обоснование данного отклонения.
Общие рекомендации к формированию итогового вывода о стоимости:
1. согласование осуществляется аналитическим методом, который заключается в обосновании разницы результатов примененных подходов и выборерезультата (подхода), соответствующего целям проведения оценки;
2. при формировании итогового результата:
5.4. Расчет стоимости бизнеса для целей залога
Затратный подход
В рамках затратного подхода допускается оценка как методом удельных показателей (укрупненная оценка), так и путем оценки по позициям.
В случае укрупненной оценки необходимо провести анализ стоимости строительства других аналогичных имущественных комплексов в России и за рубежом и определить величину удельной стоимости создания / строительства единицы сравнения (мультипликатора), например мощности Компании. Полученные значения полной стоимости замещения должны быть скорректированы с учетом возрастной структуры оцениваемых активов.
В случае оценки активовi по позициям (оценки «снизу вверх») в рамках затратного подхода целесообразно выполнение и соблюдение следующих правил:
При оценке рыночной стоимости капитала или бизнеса предприятий, реализующих инвестиционные проекты, допускается обосновать отказ от применения затратного подхода в итоговом согласовании результатов стоимости. При этом в Отчете об оценке приводится справочная величина, полученная в рамках затратного подхода.
Возможность отказа от затратного подхода зависит от глубины замены существующего оборудования. При высокой вероятности реализации инвестиционного проекта с заданными условиями и начале его реализации возможно применение преимущественно доходного и сравнительного подходов. Применение затратного подхода в данном случае может быть необходимо для обоснования потребности в капитальных затратах на поддержание мощностей и замену устаревшего оборудования.
Сравнительный подход
При применении сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости капитала или бизнеса предприятий, реализующих инвестиционные проекты, оценщик может использовать компании-аналоги с имеющимися инвестиционными проектами в аналогичной стадии реализации, либо с учетом корректировок, учитывающих различия в стадиях реализации инвестиционных проектов.
При этом возможно применение прогнозных мультипликаторов на базе прогнозных показателей деятельности компании-объекта оценки и компаний-аналогов. Применение сравнительного подхода может быть ограничено недостаточным количеством прямых компаний-аналогов.
В случае отличия объекта оценки от большинства аналогов, оценщик может предоставить результаты сравнительного подхода справочно, в виде диапазона стоимости для проверки результатов, полученных в рамках доходного подхода.
Доходный подход
Макроэкономика
При построении макроэкономических прогнозов Оценщику рекомендовано руководствоваться прогнозами макроэкономических показателей ведущих аналитических агентств, в частности EIU и/или Global Insight, а также прогнозами МЭР РФ.
При этом будет обоснован выбор прогноза и способ расчета в периоде, не покрываемом этими прогнозами. Кроме того, в виде альтернативного сценария рекомендуется в качестве справки привести сопоставление с прогнозными показателями, приводимыми МЭР РФ.
В рамках одной оценки Оценщик, по возможности, должен полагаться на данные одного аналитического агентства, приводя необходимое обоснование.
Финансовая модель
При построении финансовой модели в рамках доходного подхода не должна учитываться реализация инвестиционных проектов, которые существенно влияют на операционную эффективность компании и реализация которых не начата на момент проведения оценки (исключение составляют инвестиции, учет которых обязателен, например переход на новые требования технических стандартов и регламентов и т.д.).
При прогнозировании элементов денежного потока в прогнозном периоде в основе прогнозных величин используются ретроспективные данные о деятельности Компании, основные прогнозные макроэкономические показатели, прогнозы развития отрасли, подготовленные независимыми аналитическими агентствами/ инвестиционными банками, а также прогнозы развития Компании (если они не противоречат отраслевым тенденциям).
При применении доходного подхода факторами, ограничивающими рост объемов реализации, помимо прочего, являются:
Кроме того, при прогнозировании цен и объемов реализации должен учитываться эффект от ожидаемого ввода новых мощностей конкурентами / Компанией (в случае наличия достоверной информации в открытых источниках); в частности, будут:
При прогнозе денежных потоков длительность прогнозного периода должна быть определена временем выхода Объекта оценки на устойчивые темпы роста и стабилизации факторов внешней среды.
По результатам оценки следует провести анализ чувствительности стоимости Объектов оценки к основным факторам стоимости (цены, объемы реализации, ставка дисконтирования и другие факторы, которые Оценщик сочтет необходимым включить в анализ).
Ценообразование
Цены на сырье и реализуемую продукцию должны прогнозироваться с учетом существующих рыночных механизмов ценообразования и темпов инфляции (если был выбран номинальный вид денежного потока).
Если те или иные товары активно котируются на биржах, оценщиком должна быть проанализирована зависимость цен у Объекта оценки от цен на открытых рынках. При этом существующий спред должен быть проанализирован на наличие у Объекта оценки особых конкурентных преимуществ и других обстоятельств с возможностью их учета в прогнозе.
Используемые при прогнозировании цен допущения должны быть обоснованы, в Отчете об оценке приведены ссылки на соответствующие источники прогнозов. В случае расхождения прогнозов различных источников следует провести их сравнительный анализ. При использовании консенсус-прогноза аналитических агентств должна быть приведена информация обо всех имеющихся в распоряжении Оценщика прогнозах.
Учет инвестиционных проектов в стоимости объекта оценки
В случае начала реализации инвестиционного проекта оценщик при расчете рыночной стоимости может принять во внимание прогнозы, построенные с учетом его реализации. При этом необходимо обращать внимание на следующие условия:
Операционные расходы
Рекомендуется провести анализ переменных расходов. При прогнозировании переменных расходов должен учитываться прогноз изменения цен / тарифов на каждый вид потребляемого ресурса; любые отклонения от макроэкономических прогнозов в Отчете об оценке должны определяться объективными причинами, обоснование которых необходимо привести.
При прогнозировании других ненормируемых переменных и постоянных расходов (коммерческих и административных) необходимо выделить основные факторы натурального роста (численность персонала, объем производства и пр.). Ожидания относительно роста цен на сырье и материалы, а также роста заработной платы должны основываться на макроэкономических прогнозах либо иной информации, которую необходимо указать в Отчете оценщика.
Капитальные вложения и амортизация
Уровень капитальных вложений в прогнозном периоде должен быть достаточным для осуществления текущих программ по модернизации и расширению производства и поддержанию основных фондов предприятий в рабочем состоянии с учетом их замены по окончании срока полезного использования и проведения необходимых капитальных ремонтных работ, а также соответствовать средним по отрасли показателям.
Определение стоимости в постпрогнозном (терминальном) периоде
Динамика роста в постпрогнозном периоде37 должна быть обоснована прогнозом динамики потребления и цен, при этом обоснование загрузки в терминальный период должно быть основано на анализе среднеотраслевых показателей, перспектив развития отрасли и конкурентной среды.
В денежном потоке постпрогнозного периода необходимо учесть капитальные вложения в поддержание основных фондов. Их величина должна соответствовать требованию достаточности капитальных затрат с учетом уровня износа, то есть объем капитальных вложений в постпрогнозном периоде должен учитывать полное замещение основных фондов компании.
Постпрогнозный рост должен соответствовать долгосрочным темпам роста экономики региона (страны) функционирования объекта.
Ставка дисконтирования
Ставка дисконтирования прогнозируемого денежного потока будет определяться по формуле средневзвешенной стоимости капитала (WACC) 38 для потока на инвестированный капитал.
Для компаний и отдельных бизнес-единиц, не вышедших на дату оценки на промышленные объемы производства, могут присутствовать риски значительно превышающие стандартные риски учитываемые в стоимости капитала. Если эти риски не учтены в денежном потоке, то возможно применение специальных ставок дисконтирования, отражающих требования венчурных инвесторов по доходности на капитал.
Для оцениваемых компаний ориентиром для определения величины премии за размер являются данные Ibbotson Associates (SBBI Valuation Yearbook).
Стоимость заемного капитала определяется исходя из стоимости привлечения заемного финансирования по компаниям с сопоставимым кредитным рейтингом в долгосрочном периоде и в валюте, соответствующей рассчитываемой ставке WACC. При этом необходимо соблюдать соответствие ставки дисконтирования и потоков: в частности, применение реальной ставки дисконтирования для реальных потоков (без учета инфляции), номинальной ставки для номинальных потоков (с учетом инфляции).
В методе DCF необходимо учитывать рыночную стоимость непрофильных активов (использование балансовой стоимости возможно при недостатке информации; данный момент также выносится в качестве допущения и требует согласования с Банком).
-------------------------------
Примечания:
1 Состав и последовательность представленной в таблице информации должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости. Не допускается использование абсолютных значений, если Оценщиком были использованы формулы или математические модели.
2 В случае если невозможно сопоставить данные о местонахождении объекта с имеющейся информацией по земельному участку, необходимо обозначить данный момент как ограничение/допущение, в данном случае требуется дополнительное согласование с Банком.
3 Фотографий, приложенных к Отчету об оценке, должно быть достаточно, чтобы сформировать объективное мнение об объекте оценки. В Отчете об оценке необходимо привести следующие основные фотографии: адресный указатель на доме, вид с улицы (фасад), окружение объекта оценки, внутреннее состояние помещений, внутреннее состояние подвалов/коммуникаций. Фотографии должны быть подписаны, подписи под фотографиями при необходимости должны содержать пояснения.
"Основные параметры, требующие анализа
1. Правоустанавливающие документы
Правильная идентификация объекта: необходимо убедиться в том, что местоположение осматриваемого объекта совпадает с адресом, указанным в Свидетельстве о праве собственности и т.д., особое внимание необходимо уделить данному анализу, если в адресе присутствуют литеры. При осмотре помещений необходимо убедиться в том, что осуществляется осмотр именно того помещения, которое указано в Свидетельстве (необходимо проверить номер помещения на плане и в Свидетельстве).
• Площадь объекта: необходимо проверить соответствие порядка размера визуально осматриваемого объекта данным, отраженным в правоустанавливающей и технической документации.
Необходимо осуществить сверку площадей, указанных в Свидетельстве и Техническом паспорте. В случае наличия расхождений необходимо получить ответ о причине данных расхождений от Заказчика оценки. Факт наличия расхождений должен быть отражен в Отчете об оценке и вынесен в «периметр» ограничений/допущений.
Необходимо осуществить проверку наличия/отсутствия обременений. В случае их наличия необходимо проверить их актуальность на дату оценки и проанализировать их влияние на ликвидность объекта.
2. Технический (кадастровый) паспорт (включая поэтажные планы и экспликации к ним)
• Необходимо осуществить сверку планировок, указанных в плане, с существующими.
Если в Техническом (кадастровом) паспорте присутствуют все разделы, то при наличии информации о проценте износа необходимо индикативно сравнить указанные данные с текущим состоянием объекта при проведении осмотра.
3. Кадастровый паспорт на землю
Категория земли/разрешенное использование: убедиться в том, что указанная категория соответствует текущему использованию и отсутствуют нарушения. В случае наличия расхождений необходимо получить ответ о причине данных расхождений от Заказчика оценки. Факт наличия расхождений должен быть отражен в Отчете об оценке и вынесен в «периметр» ограничений/допущений.
• Площадь участка: необходимо проверить порядок размера участка.
• Конфигурация и границы участка: необходимо осуществить сопоставление с «местностью», убедиться в том, что в границах оцениваемого участка нет зданий/строений/сооружений третьих лиц;
Кадастровая стоимость и кадастровый номер: необходимо осуществить проверку на актуальность данной информации;
Необходимо осуществить проверку наличия/отсутствия обременений. В случае их наличия необходимо проверить их актуальность на дату оценки и проанализировать их влияние на ликвидность объекта.
5 Если Клиент приобрел объект, а не строил его сам (причем приобрел не у застройщика, а у предыдущего покупателя), то разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может у Клиента отсутствовать. Соответственно анализ данного документа не осуществляется.
6 В случае если договор аренды заключен на рыночных условиях, с возможностью расторжения договора в одностороннем порядке по требованию собственника имущества без каких-либо негативных последствий для собственника, данная аренда к обременению не относится.
7 Для справки: необходимость и полнота проведения данного анализа в каждом конкретном случае должна определяться Банком и Клиентом.
8 Учитывая, что построение долгосрочных прогнозов имеет высокую степень неопределенности, возможен прогноз спроса и предложения на ближайшую перспективу (1-2 года) на базе понимания сектора и опыта Оценщика, а также анализа данных прочих профессиональных участников рынка недвижимости.
9 Под сроком реализации подразумевается период до получения оферты, а не до подписания договора купли-продажи.
10 В том случае, когда сравнительный подход применим в качестве основного или одного из основных подходов.
11 Оценка с помощью метода капитализации дохода возможна при меньшем проценте загрузки, если такая ситуация типична для рынка.
12 При проведении оценки торговых центров должен быть проведен анализ арендного плана с определением доли: сетевых магазинов и известных марок, якорных арендаторов, юридических лиц и физических лиц (ИП). При проведении анализа необходимо учитывать концепцию объекта, а также наличие предварительных договоров аренды. Арендаторы зданий тор говых объектов, как правило, делятся на группы в зависимости от типа: якорный арендатор, мини-якорь, торговая галерея, фуд корт и т.д. Проведение детального анализа по принципу «известные марки/неизвестные марки», «юридические лица/физические лица» нецелесообразно.
13 Как правило, данные затраты в основном относятся к объектам со значительным объемом площадей, например торговым и офисным центрам и т. д.
14 В Отчете об оценке должна быть указана информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки (ФСО №3, п.8).
15 В случае оценки упакованного имущества (в коробках, ящиках, контейнерах и пр.) требуется дополнительное согласование с Банком вопросов осмотра имущества и его идентификации.
16 В случае невозможности осмотра объекта оценки, фотографии предоставляются Заказчиком оценки или Банком либо в техническом задании оговаривается возможность проведения оценки без осмотра объекта.
17 Приложенных фотографий должно быть достаточно, чтобы сформировать объективное мнение об объекте оценки. В Отчете необходимо привести следующие основные фотографии: общий вид каждой оцениваемой единицы оборудования (при массовой оценке – наиболее крупного и дорогостоящего оборудования), отдельные узлы и агрегаты, если они устанавливались дополнительно к базовой комплектации оборудования, существующие дефекты имущества, влияющие на его стоимость и учтенные в дальнейшем в процессе оценки. Фотографии должны быть подписаны с указанием инвентарного номера, при необходимости должны быть даны пояснения.
18 Для случаев массовой оценки целесообразность анализа данных документов может быть дополнительно согласована с Банком.
19 Данные документы целесообразно запрашивать только в отношении активов, числящихся на балансе предприятия менее 5 лет.
20 Если о технических характеристиках объекта можно судить на основании установленной марки (модели), то копии тех паспортов запрашиваются по усмотрению Оценщика.
21В случае если договор аренды оборудования заключен на рыночных условиях, с возможностью расторжения договора в одностороннем порядке по требованию собственника движимого имущества без каких-либо негативных последствий для собственника, то данная аренда к обременению не относится. 22 Уполномоченным от компании лицом, обладающим правом осуществлять данные действия.
23 Оценщик обязан провести идентификацию хотя бы наиболее крупного и дорогостоящего оборудования в виде сверки инвентарных и заводских номеров; указанное допущение может быть принято в качестве допущения/ограничения, если осмотр объекта был невозможен в силу каких-либо не зависящих от Оценщика причин, например, если объектом оценки является движимое имущество оборонного предприятия, шахтное оборудование и т.п. В этом случае необходимо предварительное согласование указанных допущений с уполномоченным лицом Банка.
24Для случаев массовой оценки проверка на соответствие наименования проводится только для основного технологического и наиболее дорогостоящего имущества.
25 Приводится краткий анализ рынка продукции, производимой на оцениваемом оборудовании, перечень основных участников рынка – производителей подобной продукции, динамика производства продукции в предыдущие периоды и перспектива на ближайшие годы, анализ осуществленных и планируемых инвестиционных проектов по приобретению подобного оборудования и т.д.
26 Под сроком реализации подразумевается период до получения оферты по подписанию договора купли-продажи
27 При оценке оборудования в составе имущественного комплекса необходимо провести анализ наличия избыточных капитальных вложений в активы вследствие нерациональной структуры основных фондов или дисбаланса мощностей по отдельным цехам и участкам.
28 Скраповая стоимость – частный случай утилизационной стоимости, рассматривающий ситуацию, когда все части объекта идут в переработку на металлолом.
29 Количество аналогов может меняться в зависимости от сложившейся ситуации на рынке, уникальности оборудования, а также количества позиций оцениваемого оборудования. В случае неразвитости вторичного рынка Оценщик вправе скорректировать количество используемых при оценке аналогов в меньшую сторону, приведя при этом в отчете об оценке необходимую аргументацию и доступную на дату оценки ценовую информацию.
30 Бизнес-единица - минимальная группа активов, способная генерировать положительные денежные потоки, не зависящие от денежных потоков других активов (групп активов).
31 Например, при проведении оценки добывающих компаний необходимо учитывать наличие неопределенности, сомнений, ожиданий. Требуется Отчет по международным стандартам о проведении оценки запасов и т.д.
32 Узкое место (bottleneck) - отдельный передел в производственном цикле предприятия, производственные ограничения которого не позволяют всей системе в целом работать быстрее.
33 Если доля существенна (более 10% в стоимости EV), то необходимо проанализировать их ликвидность.
34 ВАЖНО, если значительную долю в себестоимости занимает ФОТ.
35 В практике оценки отсутствует законодательное определение критерия «несущественности». Допустимым считается расхождение между результатами в диапазоне 20% - 30%.
36 Выбор мультипликатора должен определяться с учетом отраслевой специфики (например: при оценке финансовых институтов целесообразно применение мультипликаторов P/BV и P/E).
37 Стоимость добывающей компании в терминальном периоде должна быть рассчитана на основании срока ее функционирования, ограниченного резервами. Оценка добывающей компании делается с использованием данных и выводов технического консультанта.
38 Или как стоимость собственного капитала по модели САРМ, для потока на собственный капитал.
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)
64616
| Полезное |
|
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти ФСО I Структура ФСО ФСО II Виды стоимости ФСО III Процесс оценки ФСО IV Задание на оценку ФСО V Подходы и методы ФСО VI Отчет об оценке ФСО N5 экспертиза отчетов ФСО N7 Оценка недвижимости ФСО N8 Оценка бизнеса ФСО N9 Оценка для залога ФСО N10 Оценка машин ФСО XI Оценка ИС и НМА Земельный кодекс РФ |
| Индикаторы | |||||||||
2741 $/кв.м. Данные IRN.ru Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 47349-ИФ/09 Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 45484-ИФ/09 Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 44016-ИФ/09 Индексы ПИР IV кв.2020 Индексы СМР (VI) Индексы СМР III кв.2020 (V) Индексы СМР III кв.2020 (IV) Индексы СМР III кв.2020 (III) Индексы СМР III кв.2020 (II) Индексы СМР III кв.2020 (I) Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998 |
| Рекомендуем |
| Онлайн оценка квартиры Онлайн-оценка автомобиля Калькулятор физического износа ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р) Наши партнеры |
|
| Вакансии |
| Компании ООО Оптимал Групп требуется Помощник оценщика |
| Поиск по сайту | ||
|
