Обзоры и аналитика

Оставить комментарий | Читать комментарии

Краткий обзор первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости Краснодара. 09.2011

Консалтинговая компания MACON Realty Group провела исследование первичного рынка жилой недвижимости Краснодара. По состоянию на начало октября 2011 г., в городе ведется строительство 154 объектов, общая жилая площадь которых составляет 2 557 964 кв. м. Это 37 711 новых квартир.

Анализ предложения

По состоянию на начало октября 2011 г. в стадии строительства находилось 154 проекта многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 3 257 569 кв. м (-0,9% по отношению к августу 2011 г.), совокупная жилая — 2 557 964 кв. м (-0,7%), общее количество квартир в них — 37 711 ед. (-0,7%). Таким образом, за рассматриваемый период объем возводимого МЖС на локальном рынке изменений практически не претерпел.

Активность девелоперов в отношении закладки новых проектов МЖС постепенно возрастает. Данный факт подтверждает прирост на 14,2% за первые 3 квартала 2011 г. объема возводимого МЖС в г. Краснодар (прирост рассчитан по отношению к значению на 01.2011). Отметим, что на рынке появляются не только новые строительные пятна, но и игроки. Так, во втором квартале 2011 г. дочерней компанией ставропольского девелопера (ООО «ЮгСтройИнвест Кубань») началось строительство комплексного проекта застройки территории «Панорама» (лит. 1 и лит. 2) в районе ул. Восточно-Кругликовская. В 3 квартале 2011 г. начались строительные работы ростовской компанией СК «Славяне» на площадке по ул. Березанская (разрешение на строительство данного проекта было получено еще в 3 квартале 2008 г., однако кризис отстрочил выход данного проекта). При рассмотрении проектов, выход которых состоялся в сентябре 2011 г., можно выделить лит. 16 и лит. 17 компании ЗАО «Кубаньстройпроект» в рамках комплексной застройки территории в районе ул. Покрышкина.

На сегодняшний день «основой» первичного рынка МЖС г. Краснодар являются эконом- и средний классы (32,8% и 39,6% соответственно). Именно на данные сегменты предъявляется наибольший спрос со стороны потенциальных покупателей. Бизнес-класс занимает 26,6%. Элитный сегмент представлен только двумя проектами: «замороженной» «Ривьерой» и «Бельведером-2». В последнее время стала прослеживаться тенденция к сокращению доли эконом-класса (например, за 1 полугодие 2011 г. ее значение снизилось с 38,8% до 32,8%), в то время как в течение 2009-2010 гг. он, напротив, оставался единственным сегментом, в котором активность девелоперов в отношении закладки новых проектов оценивалась как высокая. В то время как доля эконом-класса снижается, доля среднего и бизнес- классов, напротив, возрастает и, как следствие, качественная структура первичного рынка МЖС г. Краснодар улучшается. Отметим, что рост количества строительных площадок в среднем и бизнес- классах является ответной реакцией девелоперов на постепенное восстановление интереса потенциальных покупателей после кризиса к качественному жилью.

Структура первичного рынка МЖС г. Краснодар по классам

Источник: собственная база объектов первичного рынка МЖС г. Краснодар компании MACON Realty Group

Наибольшей популярностью среди девелоперов г. Краснодар пользуется монолитная технология строительства (79,3% от общего объема предложения). Доли остальных конструктивных типов по сравнению с монолитным низки. Объемно-блочная технология строительства занимает 12,1% от общего объема предложения, кирпичная – 4,5%, панельная – 4,1%. В течение периода 01.2011-09.2011 доли всех конструктивных типов за исключением монолитного сократились. Отметим, что наиболее вероятным в среднесрочной перспективе является «исчезновение» панельной технологии с рынка.

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на начало октября 2011 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар составила 40 821 руб.

В 1 квартале 2011 г. прослеживался незначительный рост цен. Во 2 квартале и в течение летнего периода 2011 г. его сменило снижение, которое сопряжено преимущественно с открытием продаж в новостройках эконом- и среднего классов, находящихся на начальной стадии строительства или на стадии проектирования. Осенний рост активности потенциальных покупателей в сентябре 2011 г. повлек за собой повышение цен в ряде ликвидных новостроек. За этот месяц средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар возросла на 1,5% по отношению к величине за 08.2011 и достигла значения, равного 40 821 руб. (+0,3% по отношению к величине на 01.2011).

На сегодняшний день цены на рынке находятся в диапазоне от 31 000 руб. за 1 кв. м (объект по ул. Фадеева компании ООО «МАГРИ») до 67 500 руб. за 1 кв. м («Бельведер-2»).

По итогам сентября 2011 г. коррекция цен произошла в 45 новостройках. При этом повышение цен зафиксировано практически во всех из них — в 42 объектах.

Интересным является тот факт, что в сентябре 2011 г. некоторые девелоперы изменили принцип ценообразования. Например, на сегодняшний день в ряде объектов (например, в лит. 8 в рамках «Нового города», в лит. 3/1, 3/2, 7 и 10 в рамках «Симфонии») компании ООО «СИК «Девелопмент-Юг» предоставляется дисконт в размере 500 руб. за 1 кв. м при покупке квартиры на 2 и последнем этажах. В «Панораме» ранее цена 1 кв. м зависела от типа квартиры, сейчас — от этажа ее расположения. Например, цена 1 кв. м на квартиры, расположенные с 4 по 8 этажи составляет 40 000 руб., с 9 по 16 этажи — 39 000 руб.

На сегодняшний день максимальное значение средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар зафиксировано в монолитном конструктивном типе — +2,4% относительно среднерыночной величины. Данный факт связан с тем, что большая часть проектов, возводимых по монолитной технологии и ведущих реализацию квартир, принадлежит к дорогостоящим сегментам — бизнес- и элитному. Цена реализации 1 кв. м в кирпичных новостройках ниже среднерыночной величины на 1,4%. Самыми дешевыми технологиями строительства являются объемно-блочная (11,5%) и панельная (-22,7%), с применением которых возводятся исключительно новостройки эконом-класса. За первые 9 месяцев 2011 г. отрицательная коррекция цен произошла в панельной (-0,9%) и объемно-блочной (-1,1%). Положительная коррекция цен имело место в кирпичном (+0,1%) и монолитном (+2,4%) конструктивных типах.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар по классам

Источник: собственная база объектов первичного рынка МЖС г. Краснодар компании MACON Realty Group

Анализ спроса

Кризисный период (его следствием стало снижение реальных доходов населения и, как следствие, платежеспособности потенциальных покупателей) отразился на снижении спроса, которое в 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». На сокращение общего числа сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар в 2009 г. также оказало влияние сворачивание ипотечных программ, фактическое исчезновение инвестиционного спроса и выжидательная позиция потенциальных покупателей, связанная с надеждой на дальнейшее снижение цен.

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в 2009 г. общее количество сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар сократилось на 45,1% относительно 2008 г.

В связи с этим некоторые застройщики, во-первых, стали соблюдать «золотое правило», которое в 2009 г. при прочих равных условиях было способно обеспечить им приемлемый уровень продаж, - «Стоимость 1 кв. м должна быть ниже/равна среднерыночному уровню цен на объекты-аналоги». Во-вторых, стали предлагать альтернативу ипотечному кредитованию — рассрочка платежа (сейчас некоторые строительные компании выделяют период беспроцентной рассрочки на 3 месяца, предлагают индивидуальный график платежей и т.д.).

С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности покупателей, что подтверждается динамикой количества сделок: за первые 9 месяцев 2011 г. их число возросло свыше чем на 50% по отношению к аналогичному периоду 2010 г. В июле 2011 г. количество сделок, несмотря на характерное для данного времени года «затишье» потенциальных покупателей, достигло своего максимума за 01.2011-08.2011. Данный факт — следствие появления всё большего количества доступных предложения, наращивания ипотечных сделок и безусловно значительного «оживления» спроса. Лидером по количеству заключенных сделок в рассматриваемый период стала «Панорама», в которой с 25 июня 2011 г. заключено 107 договоров купли-продажи квартир. В сентябре 2011 г. тренд к наращиванию количества сделок сохранился. Более того, в рассматриваемый период был зафиксирован максимальный за год темп прироста показателя (+31,9%) - следствие вышеупомянутых тенденций, а также сезонного «оживления» спроса.

Главным фактором при выборе квартиры по-прежнему является бюджет покупки, что говорит о сохраняющейся сниженной платежеспособности потенциальных покупателей. Максимально ликвидными являются предложения квартир компактных планировок в объектах, находящихся на средней и финальной стадиях строительства с бюджетом покупки до 2,0 млн. руб.

При высоком спросе и низком объеме предложения (новые квартиры выходят на рынок в минимальных объемах, остатки квартир рассматриваемой категории в строящихся многоэтажках ежемесячно сокращаются) начал прослеживаться дефицит квартир рассматриваемой категории и даже тех, которые находятся на начальной стадии строительства. Поэтому ряд потенциальных покупателей вынужденно удовлетворяют свою потребность в жилье посредством планируемых объектов. Примером успеха новостроек эконом-класса может являться застройка компании ООО «Таурас-96». Например, в проектируемом лит. 19 данного девелопера (его строительство намечено на 4 квартал 2011 г.) все 56 квартир распроданы практически за 3-4 мес. по цене 32 000 руб. за 1 кв. м. Что касается восьми возводимых компанией ООО «Таурас-96» объектов, то квартиры в остатке есть только в 2 из них и в ограниченном количестве.

Тенденции и перспективы

Состояние первичного рынка МЖС г. Краснодар оценивается как стабильное: инвестиционная активность в отношении закладки новых проектов и активность потенциальных покупателей увеличивается. Что касается ценовой политики девелоперов, то в большинстве объектах она заключается в повышении цен. По нашим оценкам, в таком направлении рынок продолжит развиваться и в краткосрочной перспективе (4Q2011-1Н2012), что еще более повысит инвестиционную привлекательность локального первичного рынка МЖС.

Справка о компании:

MACON Realty Group – это один из наиболее успешных региональных консультантов рынка недвижимости в России и безусловный лидер на территории ЮФО по количеству реализованных проектов. За 4 года работы компания проконсультировала более 150 проектов общей площадью около 6 000 Га и завоевала доверие крупнейших российских и международных участников рынка. Специализация MACON Realty Group – это развитие крупных территорий, а также консалтинг в сфере курортной недвижимости.

За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь:
Ирина Воронина,руководитель департамента маркетинга и рекламы.
Телефон: +7 (905) 49-59-209
E-mail: pr@macon-realty.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

4255