Рекомендуем оценочную компанию:
|  | - Недвижимость Москвы-2010. Анализ, прогноз и... диагноз
В уходящем году московский рынок недвижимости претерпел значительные изменения. С основными рыночными трендами на следующий год читателей журнала знакомит президент группы компаний «ЛАУРЕЛ», вице-президент МАИН Ирина Станиславовна Радченко
2009-01-01 | популярность: 3343 - Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за 2008 г.
По итогам 2008 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+, В-) составило 8,3 млн. кв.м. В 2009 г. запланировано к вводу 1,5 млн. кв.м офисных площадей. Обеспеченность качественными офисными площадями по итогам 2008 г. на 1 000 жителей составила 800 кв.м прирост по сравнению с 2007 г. составил около 30%. В 2008 г. введено 1 842 тыс. кв.м офисных площадей. По итогам 2008 г. доля офисных площадей класса А в совокупном качественном предложении составила 29%, класс В+/В- 71%. В ближайшие 5-7 лет ожидается дальнейший рост доли площадей класса А за счет нового строительства – до 40% в совокупном предложении. Уровень вакантных площадей в классе А составляет 12,8%, по сравнению с 2007 произошло увеличение доли вакантных площадей практически в четыре раза, что обусловлено 30% увеличением предложения в 2008 г. и влиянием кризиса на деятельность большинства компаний, что сказалось на поглощении офисных площадей. Емкость рынка качественной офисной недвижимости (2008 г.) в существующих ценах оценивается на уровне 2,9 – 3,5 млн. кв.м класса А и 4,5 – 4,8 млн. кв.м классов В+/В-. В 2009 г. следует ожидать сокращения спроса по сравнению с текущим годом на 234 тыс. кв.м для офисов класса А, на 287 тыс. кв.м для офисов класса В. В течение 2009-2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20%. В конце 2008- начале 2009 гг. будет наблюдаться уменьшение спроса на покупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так и в инвестиционных целях, в связи с отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудностями с их привлечением, что повлечёт снижение и коррекцию цен продаж. Крупнейшая сделка аренды – «Сбербанк» в 4 кв. 2008 г. арендовал площади в БЦ «Южный порт» (класс В) – 57 тыс. кв.м. В офисе расположатся: сервисный центр, центр обработки данных и объединенный «бэк-офис» банка. По итогам 2008 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $950/ кв.м в год (здесь и далее triple net – не включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе В+ $650/кв.м в год, В- 500/кв.м. Влияние мирового финансового кризиса проявилось в коррекции и снижении арендных ставок, начавшиеся в сентябре-октябре 2008 г. и составившей 15-20% к концу 2008 г. На некоторые объекты зафиксировано снижение - до 30-40%. В первую очередь коррекция произошла в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу. Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами может составлять 20-25% и более. Уровень арендных ставок по-прежнему во многом зависит в первую очередь от местоположения объекта. Так наиболее высокий уровень цен наблюдается в ЦАО, где средневзвешенные арендные ставки (класс А) на конец 2008 г. составили $1 050 за кв.м (triple net). Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка $110-140/ кв.м в год, в классе В+ $80 - 110/ кв.м в год, В- $60-80/ кв.м в год. Цены продаж по сравнению с 1 полугодием 2008 г. упали на 25-30% и по итогам года составили $5 500-8 500, (не включая НДС) - класс А, $4 500- 6 400 – класс В+, $3 500-5 000 – класс В-. беспеченность Москвы составила 277 кв.м торговых площадей на 1 000 человек. За 2008 г. введено 710 тыс. кв.м площадей торговых центров (396 тыс. кв.м GLA). В целом, наиболее насыщенными качественными торговыми площадями остается Центральный, Юго-западный и Западный округа столицы, наименее обеспеченными – Северо-Восточный, Юго-Восточный и Северный. Пока структура распределения площадей в торговых центрах Москвы остается неизменной. Наибольшую долю занимают операторы магазинов одежды и обуви (25%), следом идут продукты питания и развлечения (13% и 10% соответственно). В результате оптимизации деятельности торговых сетей, наибольший спрос в дальнейшем будет наблюдаться на аренду небольших по размеру площадей. В первую очередь приоритеты будут отдаваться высвободившимся площадям в уже действующих и зарекомендовавших себя ТЦ. Средняя площадь арендуемых помещений может сократиться примерно на 20%, за счет изменения операционных планов сетей, рассчитанных на рост продаж.
GVA Sawyer
2008-12-28 | популярность: 943 - Складская недвижимость Москвы в кризисный период
В отличие от рынка офисных и торговых помещений, рынок качественных складских площадей московского региона оказался относительно устойчивым к влиянию финансового кризиса. Несмотря на недоступность финансирования девелоперских проектов, сокращение объемов ввода новых площадей и снижение числа сделок аренды и купли-продажи складской недвижимости, он тем не менее не продемонстрировал сильного падения арендных ставок и не пережил массовых миграций арендаторов складских площадей класса А и В в помещения более низкого качества. Как отметили эксперты, причиной тому стали сохраняющийся дефицит качественных предложений и длительные сроки договоров аренды, которые связывают арендаторов определенными обязательствами и штрафными санкциями по досрочному расторжению договоров.
Автор - Юлия Василенко, www.realestate.ru
2008-12-12 | популярность: 4283 - Торговая недвижимость Москвы в период кризиса
Финансовый кризис не обошел стороной и торговую недвижимость, которая последние 3-4 года развивалась в России семимильными шагами. Изменения произошли на всех уровнях. Девелоперы в 2008 году выводят только 20% торговых площадей из запланированного к вводу в эксплуатацию объема, арендаторы практически полностью прекратили подбор и осмотр помещений, оплачивать услуги брокера теперь приходится владельцу помещения, а не арендатору, как было раньше, наконец, уменьшился средний чек покупателя. Эксперты прогнозируют в дальнейшем общее снижение арендных ставок на 25% и усматривают все основания для того, чтобы в будущем произошел переход на общемировую схему взимания арендных ставок в виде процента от дохода.
Источник: Praedium ONCOR. Автор - Ирина Фильченкова
2008-12-12 | популярность: 4003 - Офисная недвижимость Москвы в кризисный период
До начала экономических потрясений российский рынок коммерческой недвижимости формировался под воздействием нескольких ключевых факторов, которые и определили общее направление его развития. К их числу относятся дефицит финансовых ресурсов, земельных участков, строительных мощностей и материалов, с одной стороны, и наличие устойчивого платежеспособного спроса, обусловленного высоким ростом ВВП и агрессивной политикой компаний, боровшихся за долю рынка и нуждавшихся в большом количестве крупных объектов торговой, офисной и складской недвижимости, с другой стороны. Это положение усугублялось отсутствием механизма удовлетворения этого спроса путем девелопмента качественных объектов коммерческой недвижимости, что связано с административными барьерами, отсутствием свободных земельных участков и проблемами с финансированием на длительный срок. Сюда же приплюсовывалось низкое развитие инфраструктуры, а также дороговизна и сложности с получением электрических мощностей, что удлиняло сроки реализации проектов и удорожало их стоимость. Все это в конечном итоге привело к серьезному перегреванию рынка, и соотношение таких параметров, как цена, качество и доходность российских объектов коммерческой недвижимости совершенно не соответствовало общемировым стандартам. Сейчас на рынке коммерческой недвижимости наступает своеобразный момент истины, когда баланс сил смещается в сторону арендатора. RealEstate.ru решил выяснить у специалистов сегмента офисной недвижимости, на какие уступки готов пойти арендодатель, чтобы не растерять своих клиентов, и как арендаторы офисной недвижимости могут воспользоваться таким редким шансом и побыть полноправными хозяевами на этом поле.
Источник - Praedium ONCOR. Автор - Артём Блюденов
2008-12-12 | популярность: 3970 - Обзор рынка новостроек Москвы за ноябрь 2008 г.
Если в октябре этого года цены на столичные новостройки еще держались, то ноябрь продемонстрировал явный спад. Следует отметить, что по официальному курсу Центробанка России доллар США вырос за прошедший месяц только на 2% и одними колебаниями его курса (по отношению к российскому рублю) коррекцию цен вниз на московские новостройки уже не объяснить. В ноябре квартиры в новостройках Москвы можно приобрести в 164 объектах*, которые анонсированы и выставлены на свободную продажу компаниями-застройщиками. Как и всегда наибольший объем предложения демонстрируют самые престижные части города – ЦАО и ЗАО. В этих округах продажи ведутся на 35 (21,3% от общего объема городских новостроек) и 31 (18,9%) объектах соответственно. В ВАО, ЮАО и ЮВАО, где самая низкая по Москве стоимость квадратного метра жилья, предложение по-прежнему довольно ограничено. Всего 9(5,5%), 13 (7,9%) и 5 (3,0%) объекта соответственно. Средняя стоимость «квадрата» в ЦАО отыграла за последний месяц 1,7% (в октябре новостройки ЦАО скорректировались вниз на 7,1%) и приподнялась до 22469 долл. за квадратный метр. Это произошло благодаря появлению на первичном рынке недвижимости, квартир в двух давно достроенных и довольно дорогих объектах. Они расположены в Тверском и Пресненском районах. На этом вся положительная динамика рынка и заканчивается. Все остальные округа Москвы показали снижение средней стоимости квадратного метра. Средняя стоимость «квадрата» в этих округах города снизилась на 5,5%. Причем, ощутимее всего коррекция затронула наиболее доступные округа города. Так, ЮВАО подешевел на 11,5%, ЮАО на 10,8%, СВАО на 8,6%, а ВАО потерял 4,3%. Эта тенденция еще раз подтверждает устоявшееся мнение, что в периоды ажиотажного роста быстрее всего дорожают наиболее бюджетные объекты, но они же первыми и корректируются по цене вниз, когда на рынок приходит стагнация или спад. Самыми малогабаритными и бюджетными округами столицы по-прежнему выступают ВАО, ЮАО, ЮВАО и СВАО. Из долгоиграющих тенденций стоит отметить сокращение площадей в квартирах предлагаемых в СЗАО и ЮЗАО. По сравнению с сентябрем этого года средние площади квартир в новостройках этих округов сократились на 18,7% и 9,6%. Это примечательно тем, что данные округа имели самые просторные квартиры после ЦАО.
Автор - Артём Блюденов
2008-12-12 | популярность: 2311 - Рынок офисных помещений г. Москвы – III квартал 2008 г.
На протяжении III квартала рынок пребывал в состоянии неопределенности и ожидания. В сложившейся экономической ситуации стало очевидно, что предполагавшееся насыщение рынка откладывается на неопределенный срок, а основным фактором, диктующим будущую динамику рынка, является финансовый кризис, его развитие и последствия в ближайшей перспективе. В III квартале 2008 г. общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В составил около 600 000 кв. м (класс А – 8%, класс В – 92%). Резко снизилась доля вышедших на рынок офисных зданий класса А. Соотношение нового строительства и реконструкции оказалось примерно равным – по 50%. Таким образом, общий объем зданий классов А и В на конец III квартала текущего года составил 8,75 млн кв. м. Объем новых офисных помещений, которые должны выйти на рынок до конца 2008 г., оценивается на уровне 0,5–0,6 млн кв. м. По итогам года ожидаются отрицательные темпы изменения прироста предложения. В III квартале 2008 г. было сдано в аренду около 300 000 кв. м офисных помещений классов А и В, из которых на сделки аренды в зданиях класса А пришлось около 30% всех сданных площадей. Таким образом, сохранилось соотношение, наблюдавшееся в первом полугодии. За этот же период было продано около 280 000 кв. м офисных площадей. При этом большинство сделок купли-продажи пришлось на класс В. Сделки предварительной продажи составили 37% от всех сделок продажи. На конец III квартала 2008 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 4,1%, что объясняется снижением предложения вновь вводимых офисных зданий. Обратная тенденция наблюдалась в сегменте офисов класса В: новое предложение превысило спрос, что привело к росту доли вакантных площадей до 5%. Также наблюдалось резкое увеличение предложений субаренды, причем не только в офисных зданиях класса А, но и в зданиях класса В. За III квартал 2008 г. средние ставки аренды офисных площадей в зданиях классов А и В существенно не изменились. Наблюдалось некоторое снижение, не носившее, однако, массовый характер. Сильнее всего ставки аренды снизились для офисных помещений класса В-. До конца года ожидается корректировка ставок аренды в сторону понижения, которая будет значительнее всего – для объектов более низкого качества. На рынке продаж наблюдалась схожая картина: не было ни повышения, ни существенного снижения цен по предлагаемым на продажу офисным зданиям. Увеличилось количество предложений продажи офисных зданий как функционирующего бизнеса. К концу квартала активность покупателей начала резко снижаться. В связи с текущей экономической ситуацией многие девелоперы вынуждены приостанавливать строящиеся проекты и замораживать проекты, находящиеся на стадии проектирования. Арендаторы стали чаще отказываться от переезда в офисы более высокого класса и от планов по расширению занимаемой площади, либо откладывать их на неопределенной срок.
Автор - Компания Colliers International.
2008-12-04 | популярность: 2582 - Рынок торговых помещений г. Москвы – III квартал 2008 г.
В III квартале 2008 г. в Москве не открылось ни одного качественного торгового центра. Предложение профессиональных торговых площадей осталось на прежнем уровне. На начало IV квартала 2008 г. общая площадь функционирующих профессиональных торговых центров в Москве составляет около 3 564 000 кв. м, торговая площадь – около 1 869 000 кв. м. До конца 2008 г. на рынке должно появиться еще приблизительно 880 000 кв. м новых торговых площадей. В настоящее время снижения ставок аренды на рынке торговой недвижимости не наблюдается. Это может быть обусловлено как позитивными оценками потребительского платежеспособного спроса, так и инертностью рынка. Ценовая динамика рынка аренды в ближайшем будущем будет определяться результатами развития двух разнонаправленных тенденций. С одной стороны, в предстоящие 1–2 года ожидается обострение дефицита качественных площадей в результате снижения темпов роста предложения, вызванного текущим кризисом. С другой стороны, проблема привлечения финансирования и рефинансирования не обойдет стороной и ритейлеров, значительная часть которых развивается на кредитные средства. В ближайшем будущем это может привести к тому, что они пересмотрят планы своего развития, учитывая, помимо прочего, и ситуацию на потребительском рынке. В сентябре стало известно о выходе на российский рынок английской сети товаров для дома Habitat, развивать которую будет компания Fashion Distribution Lab. Компания рассматривает варианты размещения магазинов сети в торговых центрах «Ривер Молл», «Молл «Россия» и «Золотой Вавилон Ростокино». В сентябре состоялось открытие трех крупных торговых центров в региональных городах: ТЦ «Волга-Молл» (общая площадь 45 000 кв. м) в городе Волжский Волгоградской области, крупнейшего в Оренбурге торгового центра «Армада» (120 000 кв. м) и многофункционального комплекса Clover Citycenter общей площадью 48 500 кв. м в Калининграде. В состав последнего входят офисный центр (общая площадь 13 200 кв. м), торгово-развлекательный центр (10 100 кв. м), фитнес-центр и гостиница, открытие которой запланировано на 2009 г.
© Colliers International, 2008
2008-12-04 | популярность: 2442 - Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за III-й квартал 2008 г.
Общий объем качественных офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 3 квартале 2008 г., составил порядка 400 тыс. кв. м. Среди объектов, введенных в эксплуатацию, можно отметить и ряд значимых объектов: «Fusion park», бизнес-центр «Морозов», бизнес-парк «Химки». Спрос на офисные помещения держался на высоком уровне в течение всего квартала, однако финансовый кризис, вступивший в острую фазу в последнюю декаду сентября, привел к увеличению доли вакантных площадей до уровня 6-7%. В структуре спроса по классу здания произошли значительные изменения: увеличилась доля заявок на офисы класса «В» на 35%, что свидетельствует о большей популярности среди арендаторов офисов данного класса, особенно в условиях кризиса. Ставки аренды и цены продажи значительных изменений претерпеть не успели. По итогам 3 квартала 2008 г. рост арендных ставок составил порядка 4-6% в сегменте офисов класса «А» и «В». Предложение качественных торговых площадей в Москве в 3-ем квартале увеличилось более чем на 50 тыс. кв. м, и составило свыше 3,9 млн. кв. м. Были открыты 3 торговых центра: ТЦ «Столица», ТРК «Семеновский», 2 очередь и ТОЦ «Сатурн». Большую часть квартала спрос на торговые площади поддерживался за счет высокой активности продуктовых ритейлеров, а также предприятий услуг и развлечений. Уровень вакантных площадей в 3-ем квартале в ЦАО Москвы не превышал 3%, в то время как в других районах этот процент составлял не более 6%. В начале 3-го квартала арендные ставки продолжали расти, в конце же сентября, когда мировой финансовый кризис распространился и на Россию, по некоторым объектам было зафиксировано падение ставок на 15-20%. В связи с финансовым кризисом было объявлено и о замораживании части проектов. В среднесрочной перспективе на рынке торговой недвижимости ожидается перенос сроков сдачи объектов. Ожидаемый вывод на российский рынок магазинов в формате total look также, скорее всего, будет отложен.
Автор - Компания "Blackwood real estate"
2008-12-04 | популярность: 1706 - Обзор рынка жилой недвижимости России, Москвы и Московского региона - 3 квартал 2008 г.
Объемы жилищного строительства в России по итогам 3-х кварталов 2008 г. составили порядка 35,2 млн. кв. м, что на 1,3 млн. кв. м превышает аналогичный показатель 2007 г. Однако темпы роста существенно снизились. Снижение строительной активности в стране обусловлено замедлением роста инвестиций из-за ужесточения условий кредитования и роста процент-ных ставок. За 9 месяцев 2008 г. в Москве было построено 1,62 млн. кв. м жилья, в Подмосковье - 3,6 млн. кв. м. В Московском регионе объемы строительства жилых площадей показали отрицательную динамику, тем не менее, в абсолютных показателях, регион в истекшем периоде по-прежнему остался лидером среди регионов России по строительству нового жилья. Покупательская активность на рынке жилья Москвы в 3-ем квартале снизилась. Ввиду нестабильной ситуации на мировых финансовых рынках и нагнетания слухов о возможном падении цен на жилье, рынок замер в ожидании дальнейшего развития событий. В сентябре многие девелоперы приняли решение о замораживании планируемых проектов на неопределенное время. По итогам 3-его квартала объем предложения на первичном рынке сократился на 4%. На вторичном рынке жилья в сентябре объем предложения вырос на 16%. Помимо сезонности, на увеличение объема предложения повлиял рост предложения инвестиционных квартир. Рост цен за 3-й квартал составил порядка 1,5-3,5%, а средние цены достигли $7 400 за кв. м на первичном рынке и $ 7 350 за кв. м - на вторичном. В условиях, когда кризис еще не локализован, делать прогнозы довольно сложно, так как глубина и длина этого кризиса пока не ясны. Однако дефицит предложения даже при относительно невысоком уровне спроса в долгосрочной перспективе может привести к дальнейшему росту цен на жилье. Рынок элитной жилой недвижимости в 3 квартале 2008 г. пополнился новым предложением: продажи начались в нескольких элитных комплексах: особняках по адресу Б. Знаменский пер., 13-15 и ЖК «11 Станиславского». Вторичный рынок показал достаточно высокую активность, на которую, в основном, повлияла сезонность. Спрос, в свою очередь, в 3-ем квартале 2008 г. практически восстановился после традиционного «затишья» конца весны - начала лета. Прирост цен на элитное жилье по итогам трех кварталов составил порядка 21%, средняя цена достигла показателя $23 000 за кв. м. На рынке аренды элитных квартир в 3 квартале 2008 г. традиционно активность арендодателей существенно повысилась, обозначив второй за год пик активности. Одновременно с этим повысилась и активность арендаторов: возобновился поиск элитных квартир среди переезжающих в Москву потенциальных арендаторов. На рынке загородной недвижимости в третьем квартале продажи открылись в 19 загородных проектах. Это достаточно высокий показатель, принимая во внимание тот факт, что обычный темп вывода поселков на рынок составляет 3-4 в месяц. Подобная активность девелоперов может быть связана со стремлением быстрее вывести на рынок подготовленные проекты ввиду разворачивающегося финансового кризиса. Лидером по количеству новых проектов стало Рублево-Успенское направление. В итоге количество организованных загородных поселков по основным направлениям, в которых идут продажи, по итогам 3 квартала 2008 г. составило 249.
Автор - Компания "Blackwood real estate"
2008-12-04 | популярность: 1470
Страницы: << < 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 >
Хотите разместить обзор в этом разделе Оценщик.ру? Напишите нам об этом.
|
| |
|
