Методические материалы
	Оценка земли

Оценка рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса
Представлены теоретические и практические результаты оценки рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса для налогообложения и иных целей. Земельные участки АЗС и придорожного сервиса, далее земельные участки, в плане их кадастровой оценки для налогообложения и иных целей, являются наиболее проблемными. С одной стороны, бизнес АЗС и придорожного сервиса является достаточно высоко доходным, а с другой стороны, коммерческая информация этих предприятий практически не доступна для оценщика, что является проблемой соблюдения нормативно-методических условий оценки. Эти объекты в настоящее время для целей налогообложения существенно недооценены из-за отсутствия достоверной информации. Из множества объектов оценки АЗС и придорожного сервиса предметом нашего рассмотрения являются только объекты вне населенных пунктов. А методика оценки земельных участков АЗС и придорожного сервиса в границах населенного пункта основана на другой расчетной модели. Для рассматриваемых земельных участков влияние фактора категории автомобильных дорог и фактора удаления от населенных пунктов определить по данным рынка не представляется возможным. Объекты сервиса строго регламентируются и контролируются экологическими условиями, их обеспеченность объемом коммунальных услуг примерно одинаковая и не оказывает существенного влияния на стоимость земельных участков. Площадь земельных участков данной категории объектов оценки определяется, по существу, нормативами для реализации функционала этих объектов и не должна быть оценочным фактором. Доходность бизнеса АЗС и придорожного сервиса вне населенных пунктов зависит в первую очередь от интенсивности движения транспорта по магистрали, к которой примыкает земельный участок данного бизнеса. Информация интенсивности движения транспорта имеется в управлении автомобильных дорог федеральных либо субъектных структур. Проведенные работы по кадастровой оценке земельных участков АЗС и придорожного сервиса вне населенных пунктов по ряду субъектов России (Забайкальский край, Красноярский край, Камчатский край, Омская область, Ханты-Мансийский автономный округ) выявили возможность построения нулевой (применимой для всех субъектов России) статистической модели расчета рыночной стоимости для этих земельных участков, модель. Размерность зависимой переменной (С0) в формуле (1) была руб/кв.м по объектам-аналогам статистики наблюдения рыночной стоимости земельных участков от оценочного фактора интенсивности движения транспорта. Следовательно, и результат расчета по статистическим моделям (1) и (2) можно интерпретировать с размерностью руб/кв.м. Расчетная статистическая модель (2) для заданной территории и даты оценки определяется путем верификации нулевой модели (1) через рынок объектов-аналогов земельных участков к оцениваемому объекту.
Автор: Власов А.Д.директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук.
2024-03-05 | популярность: 94

Загрузить файл