|  | - Ценообразование земельных участков под памятниками культурного наследия
Оценка зданий-памятников культурного наследия (ПКН) имеет свою методологическую основу более или менее проработанную ( СТО РОО, методики Т.А.Славиной, А.В.Лукова, Е.Е.Яскевича, О.Е.Толстовой и т.п.), однако вопрос по оценке стоимости земельных участков под ПКН до конца не исследован и не имеет достаточного количества апробированных алгоритмов оценки. Настоящая работа посвящена более глубокой проработке вопросов оценки ЗУ под ПКН в привязке к классификации объектов культурного наследия.
Настоящая работа носит разъяснительный характер того, где может существовать рыночная стоимость ЗУ под ПКН, где может существовать только рыночная стоимость прав аренды, где нет рыночной стоимости ЗУ (но налоговые нужды заставляют определять кадастровую или равновесную стоимость, как «договорную»), где ЗУ ПКН могут определяться только Затратным подходом, а где – с использованием всех традиционных методов.
Из данных, приведенных в настоящей работе, следует, что определенные ЗУ под ПКН по кадастровой стоимости недооценены ввиду подмены понятия «рыночная стоимость» на «равновесную стоимость» (в пользу «заинтересованных сторон»). Кадастровые стоимости ЗУ под ПКН позволяют определить «нормативные» (назначенные сверху) коэффициенты перехода Кпкн от стоимости ЗУ, соответствующего НЭИ, к стоимости УПКС. Нормативный метод перехода используется для ЗУ, не имеющих рыночной стоимости (не участвующих в обороте).
Автор Яскевич Е.Е., к.т.н., ООО «НЦПО».
2024-08-18 | популярность: 306 - Оценка рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса
Представлены теоретические и практические результаты оценки рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса для налогообложения и иных целей. Земельные участки АЗС и придорожного сервиса, далее земельные участки, в плане их кадастровой оценки для налогообложения и иных целей, являются наиболее проблемными. С одной стороны, бизнес АЗС и придорожного сервиса является достаточно высоко доходным, а с другой стороны, коммерческая информация этих предприятий практически не доступна для оценщика, что является проблемой соблюдения нормативно-методических условий оценки. Эти объекты в настоящее время для целей налогообложения существенно недооценены из-за отсутствия достоверной информации. Из множества объектов оценки АЗС и придорожного сервиса предметом нашего рассмотрения являются только объекты вне населенных пунктов. А методика оценки земельных участков АЗС и придорожного сервиса в границах населенного пункта основана на другой расчетной модели. Для рассматриваемых земельных участков влияние фактора категории автомобильных дорог и фактора удаления от населенных пунктов определить по данным рынка не представляется возможным. Объекты сервиса строго регламентируются и контролируются экологическими условиями, их обеспеченность объемом коммунальных услуг примерно одинаковая и не оказывает существенного влияния на стоимость земельных участков. Площадь земельных участков данной категории объектов оценки определяется, по существу, нормативами для реализации функционала этих объектов и не должна быть оценочным фактором. Доходность бизнеса АЗС и придорожного сервиса вне населенных пунктов зависит в первую очередь от интенсивности движения транспорта по магистрали, к которой примыкает земельный участок данного бизнеса. Информация интенсивности движения транспорта имеется в управлении автомобильных дорог федеральных либо субъектных структур. Проведенные работы по кадастровой оценке земельных участков АЗС и придорожного сервиса вне населенных пунктов по ряду субъектов России (Забайкальский край, Красноярский край, Камчатский край, Омская область, Ханты-Мансийский автономный округ) выявили возможность построения нулевой (применимой для всех субъектов России) статистической модели расчета рыночной стоимости для этих земельных участков, модель. Размерность зависимой переменной (С0) в формуле (1) была руб/кв.м по объектам-аналогам статистики наблюдения рыночной стоимости земельных участков от оценочного фактора интенсивности движения транспорта. Следовательно, и результат расчета по статистическим моделям (1) и (2) можно интерпретировать с размерностью руб/кв.м. Расчетная статистическая модель (2) для заданной территории и даты оценки определяется путем верификации нулевой модели (1) через рынок объектов-аналогов земельных участков к оцениваемому объекту.
Автор: Власов А.Д.директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук.
2024-03-05 | популярность: 379 - Оценка рыночной стоимости земельного участка аэропорта
Представлены теоретические и практически результаты оценки рыночной стоимости земельных участков аэропорта для налогообложения и иных целей. Аэропорт как имущественный объект может занимать несколько земельных участков. Функционально аэропорт представляет собой единый производственный, имущественный комплекс со сложной структурой права собственности, где сложно выделить долю прибыли на вклад каждого фактора в отдельности. Аэропорт в качестве имущественного комплекса независимо от структуры права собственности на его элементы может функционировать только при наличии полного комплекса служб, строений и сооружений. Технологии функционирования любого аэропорта данного класса, достаточно близкие и однородные. С одной стороны, существуют определенные требования к функционалу аэропорта, которые должны быть обязательно исполнены. Рыночная стоимость предложений по реализации обязательных требований к исполнению функционала аэропорта является стандартной. С дугой стороны, ожидать, что качество функционала аэропорта будет сверх установленных высоких требований - нет оснований. В результате, затраты на единицу услуги аэропорта данного класса примерно одинаковые, а эффективность работы аэропорта данного класса в значительной степени зависит от объема его загрузки. Установленные стандарты безопасности и качества предоставляемых услуг аэропортом устанавливают примерно одинаковый уровень обслуживания аэропортами данного класса. А конкуренция воздушного транспорта с наземными и водными видами транспорта не позволяет установить монопольные, сверхприбыльные цены на услуги воздушного транспорта и, в частности, на услуги аэропорта. К сожалению, выявить долю затрат на реализацию услуг аэропорта в части перевозки грузов не представляется возможным. Исходим из предположения, что основным нормативом калькуляции затрат и тарифов на услуги транспортировки грузов воздушным транспортом является показатель среднего веса авиапассажира 100 кг/пассажир. Соответственно, 1 тонна груза = 10 пассажиров. По табл. 1 получаем средний показатель капитализации имущественного комплекса аэропорта 80 долл/авиапассажир/год (http://politcom.ru/print.php?id=11714). В классической триаде факторов производства (земля, труд, капитал) необходимо методически определить вклад каждого из них. Авиаперевозки включают самые передовые технологии, научные разработки и стандарты безопасности, которые поддерживаются и реализуются персоналом самой высокой квалификации и ответственности. Далее, бизнес услуг аэропорта является капиталоемким и землеемким. Точно определить вклад каждого фактора, из указанных, в конечный результат практически невозможно. Можно лишь определить некоторые границы.
Автор: Власов А.Д.директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук.
2024-03-05 | популярность: 259 - Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов
Методические рекомендации разработаны по материалам кадастровой оценки земельных участков особо охраняемых территорий и объектов Забайкальского края, других субъектов России. Предлагается нормативная база и схема расчета рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов, в соответствии с действующим законодательством России. Расчет рыночной стоимости земельного участка по физическим, инструментально измеряемым показателям, с использованием экспертных оценок по сравнительному подходу позволяет получить экономические нормативы рационального использования оцениваемого ресурса. Методические рекомендации предназначены для специалистов в области оценки земельных ресурсов, для решения проблем рационального использования природных ресурсов. В сфере имущественных отношений оценка стоимости права собственности на земельные участки играет особую роль для целей экономического развития общества и рационального использования природных ресурсов. Планируемая в России революция в налогообложении (переход к налогу на единый объект недвижимости) и в учете земельных ресурсов (отмена учетных категорий земель http://www.gisa.ru/otmena_kategoriy_zemel.html) в принципе существенно не меняют цели и задачи оценки земельных участков природных ресурсов. Налог на единый объект недвижимости не отменяет различия в стоимости земельного участка и его улучшений. Стоимость земельного участка определяется земельной рентой от относительно невоспроизводимых условий местоположения и качества земельного участка. Стоимость улучшений земельного участка определяется рыночной стоимостью воспроизводимой потребительной стоимости улучшений земельного участка. Эти фундаментальные свойства элементов единого объекта недвижимости сохраняются независимо от системы налогообложения, реализующей принцип социальной справедливости. Особенностью оценки рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов является: во–первых, крайне ограниченный рынок оборота объектов недвижимости в отдельных сегментах, либо отсутствие коммерческого оборота по определенным видам разрешенного использования земельных участков, в соответствии с действующим законодательством; во-вторых, проблемы оценки рыночной стоимости уникальных экологических факторов объектов оценки; в-третьих, проблемы оценки рыночной стоимости социально значимых объектов, при наличии социального фактора.
Авторы: Власов А.Д., Власов И.А.
2024-03-04 | популярность: 297 - О неотложных мерах по корректировке кадастровой оценки земель поселений численностью более 10 000 человек
В соответствии со статьями 390 и 394 второй части Налогового кодекса Российской Федерации, вступающими в силу с 1 января 2006 года, земельный налог будет исчисляться от кадастровой стоимости. Однако, если начислять этот налог по утвержденной кадастровой оценке 2002 года, то местные бюджеты недополучат земельные платежи в наиболее платежеспособной центральной части поселений, а на периферии треть предприятий обанкротится. Утвержденная кадастровая оценка земель поселений, численность населения которых составляет более 10 000 человек (далее – кадастровая оценка), не соответствует утвержденной методике. Необходима ее корректировка. Кадастровая оценка должна базироваться на законе от 29.07.1998 № 135ФЗ «Об оценочной деятельности»; утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» стандартах оценки; утвержденной Правительством Российской Федерации методике Государственной кадастровой оценки земель поселений с использованием сертифицированного специального программного обеспечения. В системе совершенствования имущественных отношений переход к кадастровой оценке земель является безусловным элементом. Цель корректировки кадастровой оценки – максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной стоимости при минимальных затратах (пример расчета рыночной стоимости земельных участков по основным видам использования по кадастровым кварталам города Новосибирска – www.ecogis.ru). Для качественной корректировки кадастровой оценки имеются методические, информационные, кадровые и финансовые ресурсы.
Автор: Власов А.Д.директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук.
2024-03-04 | популярность: 250 - Определение рыночной стоимости земель в г. Москве на основании удельной рыночной стоимости земельных участков и плотности застройки по итогам октября-ноября 2007 г.
Для определения рыночной стоимости земель произведен расчет нагрузки земли на полезную площадь улучшений (удельной рыночной стоимости земельного участка) по данным ведущих риэлтерских компаний и средней плотности застройки муниципальных районов города по данным МГСН 1.01-99 НИиПИ Генплана г.Москвы.
Автор: Институт Экономической Экспертизы.
2022-02-22 | популярность: 338 - Обоснование величины корректировки на местоположение для земельных участков по фактору удалённости от моря для Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи
Анализ необходимости и величина корректировки на местоположение земельных участков относительно удаленности от береговой линии является достаточно актуальной проблемой при определении рыночной стоимости земельных участков Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи. При этом найти сведения, необходимые для определения корректировки на основе качественных и количественных методов анализа не всегда просто. Рынок земельных участков Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи крайне ограничен, практически вся территория занята объектами постолимпийского наследия. Расположение земельного участка у побережья, как правило, увеличивает его стоимость, поэтому близость к морю является одним из главных ценообразующих факторов на рынке земли города Сочи.
При оценке земельных участков города Сочи в рамках сравнительного подхода и условии использования метода сравнительного анализа продаж, Оценщик часто сталкивается с обоснованием величины корректировки по фактору удалённости от моря. В связи со сжатыми сроками выполнения работ, Оценщик постоянно находится в дефиците времени и ищет готовые решения для обоснования корректировок. Частично, отдельное обоснование Оценщик может получить из материалов настоящей статьи.
Автор Давыдов С. Г., специалист в области оценки, член Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»
2017-01-12 | популярность: 4016 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка как условно вакантного
Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.
Автор А.С. Максимов
2017-01-03 | популярность: 16451 - Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд
В связи с необходимостью реализации грандиозных федеральных инвестиционных проектов в области транспортной и иной инфраструктуры стало очевидным, что развитие частно-государственного партнерства невозможно без реализации права на изъятие частной собственности на земельные участки для государственных и муниципальных нужд.
Сама дискуссия о теоретических основах прекращения прав собственности в пользу общества все в большей степени ориентируется на решение вопросов развития организационно-правового механизма и экономической оценки компенсации изымаемой собственности. При возрастающем интересе к этим практическим вопросам нельзя забывать, что существующий во всех странах с развитой рыночной экономикой институт изъятия прав на земельные участки и другие объекты недвижимости для государственных и муниципальных нужд хотя и признан необходимым элементом всего пучка прав на земельные участки, но в силу ряда причин (сложность с определением компенсаций, длительность процедур и само противоречие с конституционным принципом равенства всех форм собственности) завершает пирамиду подходов государства к обеспечению своих интересов в земельных участках под застройку. В основе такой системы было и остается распоряжение земельными участками, уже находящимися в государственной и муниципальной собственности, и приобретение новых земельных участков на рынке, в том числе через реализацию преимущественного права государства и муниципалитетов в приобретении земельных участков на открытом рынке. Неготовность органов власти и управления использовать более простые формы приводит к необходимости использовать такой сложный и несовершенный механизм, как изъятие.
Автор Н.В. Волович, Вице-президент СМАО, д.э.н., профессор Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации, директор ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»
Статья опубликована в журнале «Оценочная деятельность» №1/2008
2016-10-22 | популярность: 22395 - Оценка земли и природных ресурсов
Оценка земли и других природных ресурсов является важнейшим направлением теоретических и прикладных исследований оценки стоимости имущества. Даже, скорее прикладным, так основные теоретические положения были разработаны в 18 веке классиками экономической теории – Адамом Смтом, Давидом Рикардо, Иоганном Генрихом фон Тюненом, и с тех пор не претерпели принципиальных изменений.
Почему важны прикладные или методологические исследования в сфере оценки природных ресурсов? В условиях, когда использование природных ресурсов приносит около 70% всех образующихся в стране доходов, надо, по крайней мере, знать, сколько эти ресурсы стоят. На макроуровне без ответа на этот вопрос невозможно грамотно выстраивать бюджетную, налоговую и финансовую политику страны, формировать нужные для общества тенденции развития, применять экономические инструменты, позволяющие повышать благосостояние населения и обеспечивать такое экономическое развитие, в ходе которого реальное богатство нации с течением времени не сократиться.
Тема данной статьи посвящена трем вопросам:
1.Что такое оценка природных ресурсов и как она связана с природной рентой?
2. Что надо сделать на институциональном уровне, чтобы измерять природную ренту?
3. Как связана природная рента с устойчивым развитием и благосостояние общества?
Автор: Медведева Ольга Евгеньевна, доктор экономических наук
2016-10-21 | популярность: 12853
Страницы: 1 2 3 4 5 >
Хотите разместить документ в этом разделе нашего сайта? Напишите нам об этом.
|
| |
| Вакансии |
Компании ООО "Независимая Оценка" (ИНН 7816222882) требуется оценщик
|
|
