Рекомендуем оценочную компанию:
|  | - Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости
Показать методологическую ошибку расчета рыночной (кадастровой) стоимости объектов капитального строительства, как результат нарушения федерального закона РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3, в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Показать, что в теории и практике измерения стоимости объектов недвижимости необходимо разграничивать формирование рыночной стоимости воспроизводимых и не воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Материалы и методы. Основой статьи являются: нормы закона в оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости. Результаты. Сформулирована аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике измерения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости России нарушается статья 3 закона 135-ФЗ от 29.07.1998 года, в следствии чего, рыночная (кадастровая) стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышает ся, а рыночная (кадастровая) стоимость земельных участков в 2–15 раз занижается. Результатом этого нарушения является возникновение процесса оспаривания результатов кадастровой оценки, проблема формирования бюджетов всех уровней, снижение темпов экономического развития России а также создание условий для роста коррупции. Автором статьи, по результатам кадастровой оценки земельных участков различных категорий земель по субъектам России ООО СНЦ «Экопрогноз», предлагается технология определения экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости. Заключение. Независимо от технологии оценки объекта недвижимости рыночная стоимость воспроизводимых улучшений земельного участка не может превышать их стоимости замещения. Институт кадастровой оценки объектов недвижимости регулирует до 70% имущественных отношений. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, кроме фискальных функций, должен включать еще и элементы стимулирования рационального использования объектов недвижимости. Реализация принципов социальной справедливости в фискальной системе кадастровой оценки объектов недвижимости существенно зависит от методологии и практики измерения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости. С одной стороны, рынок объектов недвижимости является практически единственным критерием достоверности определения ценности налогооблагаемых активов. А с другой стороны, рынок объектов недвижимости отражает только сложившиеся пропорции, тенденции прошлого периода и не содержит стимулов реализации сознательно выбранного направления развития экономики и перспективы использования объектов недвижимости в будущем.
Автор: Власов А.Д.директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук.
2024-03-04 | популярность: 57 - Оценка стоимости фирмы
Цель финансового управления фирмой состоит в устойчивом увеличении экономического благосостояния ее владельцев или акционеров. Что же определяет это благосостояние? Многое. И не только экономическое. Мы будем исходить здесь из того, что процветание бизнеса, в который вы вложили свои деньги, — это одно из лучших средств от невроза. Иначе говоря, чем дороже фирма оценивается рынком и чем устойчивее эта оценка, тем выше экономическое благосостояние и покой ее владельцев. Итак, один из фундаментальных вопросов к финансовой науке и практике: "Сколько стоит фирма?". Ответ на этот вопрос зависит от того, с какой точки зрения оценивается фирма? Благосостояние ее владельцев иногда достигается неожиданными способами — например, продажей фирмы. Оценка стоимости фирмы зависит еще от многих факторов. Сложилась даже особая профессия "оценщик коммерческой собственности", которая в последние годы быстро внедрилась в российскую деловую практику. Организована даже российская ассоциация оценщиков. Аналогичные ассоциации уже многие десятилетия существуют в странах с развитой рыночной экономикой. Кроме того, независимая оценка фирм существует как развитой бизнес консультативных фирм. Стоимость фирмы зависит от того, для чего производится оценка. Универсальной методики в этой сфере не существует. Методы оценки стоимости фирмы: метод способности самоокупаться (Ability-To-Pay Method), метод дисконтированных денежных потоков (Discounted Cash Flow Method), метод капитализации потоков дохода (Capitalilzation of Income Stream Method), метод превосходящих доходов (Excess Earnings Method), метод экономической стоимости активов (Economic Value of Assets Method), бухгалтерская оценка чистой стоимости (Net Worth Per Books Approach), метод налоговой службы США (Internal Revenue Service Method), метод сравнимых сделок (Comparable Sales Method), метод мультипликатора Цена/Доходы (Price/Earningns Ratio Method), подход с позиций возмещения (Replacient Cost Approach), отраслевые упрощенные подходы (Rule-of-Thumb Pricing Methods), метод обеспеченности займа (Secured Loan Value).
Автор: Балабанов В.С.
2024-03-02 | популярность: 4403 - Обоснование и расчет поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости (Поправка Мисовца)
После публикации в разделе дискуссий на сайте моего сообщения, касающегося так называемой Поправки Мисовца я получил несколько просьб высказать свое мнение по поводу правильного расчета поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости. Публикуемая ниже статья является ответом на эти запросы, а также является развитием очевидной идеи, высказанной автором при обсуждении вопроса на страничках клуба Оценщиков. Для иллюстрации поправки на площадь в качестве примера обсудим фрагмент оценки мастерских бытового обслуживания населения, здание площадью 300 кв. м. Вместе с тем, в случае расчета данной поправки в качестве аналога УПВС может привлекаться более широкий класс объектов, чем при расчете восстановительной стоимости. Это последнее замечание основано на предположении, что масштабный фактор достаточно универсален, т.е. не меняется при незначительных изменениях конструктивных особенностей объектов или особенностях их целевого назначения.
Автор: Автор: Василий Мисовец, 2002 г.
2024-03-02 | популярность: 116 - Принципы финансового управления корпорацией. Принятие инвестиционных решений. Финансовое управление в обеспечение стратегических целей
При сравнительной оценке цель состоит в определении ценности активов на основе рыночной цены аналогичных активов. Сравнительная оценка включает два компонента: для того чтобы определить ценность активов, основываясь на их сравнении, цены следует привести в стандартизированный вид, что обычно достигается посредством конвертации цен в мультипликаторы прибыли, балансовой стоимости, или объема продаж. Обнаружение сопоставимых фирм, что трудно сделать, поскольку не существует двух абсолютно идентичных фирм. Различия в результатах применения подходов с точки зрения дисконтирования денежных потоков и сравнительной оценки есть следствие различных воззрений на эффективность рынка или, точнее говоря, на неэффективность рынка. При проведении оценки на основе дисконтирования предполагается, что рынки допускают ошибки, корректируют их с течением времени, и ошибки часто могут охватывать целые сектора или даже весь рынок. При проведении сравнительной оценки мы предполагаем, что, несмотря на то, что рынки допускают ошибки применительно к акциям отдельных компаний, в среднем эти оценки верны.
Автор: Крупенина Е.С.
2024-03-01 | популярность: 3543 - Оценка LBO (leverage buy-out) с применением реальных опционов
Тема реальных опционов в экономическом сообществе зародилась относительно недавно. В России статьи, посвященные данной тематике, появились всего год или два назад и сейчас, на мой взгляд, жаркие дебаты по ней проходят пока только на западе. Оценка с помощью метода реальных опционов позволяет взглянуть на многие вещи под другим углом, так как позволяет оценить в денежном выражении управленческую гибкость. В данной статье будут освещены лишь некоторые базовые моменты, касающиеся оценки LBO (leverage-buy-out) с применением метода реальных опционов. Менеджмент нефтяной компании планирует выкупить её акции, получив таким образом 100%-ный контроль над данным предприятием. Доходность, которую хотел бы получить предыдущий хозяин предприятия от данной сделки, равна 20% годовых. Для того, чтобы совершить данную сделку, менеджеры планируют взять кредит под 17% сроком на год на сумму, равную 70% ценности приобретаемого пакета. Остальная часть будет покрыта собственными средствами. Перспективы роста компании таковы, что уже через год её денежные потоки могут стабилизироваться, а ценность активов достичь в оптимистическом сценарии – 600 млн. руб., в пессимистическом – 350 млн. руб. При этом оба сценария равновероятны. Долг компании в оценке через год равен 400 млн. руб.
2024-03-01 | популярность: 2134 - Сравнительный метод оценки стоимости компании
На этапе становления в России рынка продаж готового бизнеса сравнительный метод оценки компаний, как правило, не применялся1, поскольку сложно было найти информацию о продажах предприятий-аналогов. Однако накопленный за последние годы опыт позволяет аккумулировать необходимые данные по продажам компаний и выработать подходы к оценке стоимости, которые с успехом могут быть использованы как профессиональными оценщиками, так и финансовыми директорами предприятий. Результаты оценки стоимости компании могут значительно различаться в зависимости от того, каким образом планируется использовать оцениваемую компанию в дальнейшем. Очевидно, что стоимость небольшой компании по производству кондитерских изделий, в здании которой новый владелец планирует построить типографию, будет отличаться от стоимости этой же компании, если на ее базе будет создано современное кондитерское производство. В рамках сравнительного подхода большинство специалистов в области оценки выделяют три основных метода: метод компании-аналога, метод продаж и метод отраслевых коэффициентов. При использовании метода компании-аналога оценка стоимости готового бизнеса проводится на основании информации о стоимости предприятий-аналогов, акции которых котируются на рынке. Прежде чем приступить к подбору компаний-аналогов, необходимо проанализировать специфику работы и рынок, занимаемый оцениваемой компанией. Если между компаниями-аналогами и оцениваемой компанией по каким-либо из перечисленных критериев существуют расхождения, необходимо использовать соответствующие мультипликаторы (коэффициенты, характеризующие соотношения результирующего показателя к одной из его составляющих). В качестве первичной информации для расчета стоимости готового бизнеса по методу продаж также используются данные о цене приобретения пакетов акций компаний-аналогов. Главное отличие этого метода от предыдущего в том, что при его применении допустимо использование информации о ценах на акции аналогичных предприятий в любых сделках. Метод же компаний-аналогов подразумевает использование данных о сделках с контрольными пакетами акций аналогичных компаний. Метод основан на использовании отраслевых мультипликаторов, рассчитанных в ходе исследований статистики продаж предприятий отрасли, проводимых специализированными агентствами2. Необходимо, чтобы исследование было проведено не менее чем для половины всех предприятий отрасли, сопоставимых по размеру с оцениваемым.
Авторы: Самсонов В. Харченко С.
2024-03-01 | популярность: 3871 - Метод дисконтирования денежных потоков при оценке доходности действующего предприятия
Двумя наиболее важными факторами, влияющими на стоимость функционирующей компании, являются рыночная стоимость активов и размер доходов, получаемых в результате эффективного осуществления текущей деятельности. Потенциальные инвесторы рассчитывают на получение определенной доли прибыли на вложенный капитал. Соответственно, доходность функционирования действующего бизнеса имеет большое значение как для собственников, так и для инвесторов и учитывается при проведении оценочных работ в целях определения стоимости бизнеса. Существует несколько подходов к оценке доходности действующего предприятия. Одним из них является метод, основанный на дисконтировании денежного потока. Актуальность этого подхода обусловлена тем, что управление денежным потоком играет огромную роль для всех сторон, заинтересованных в эффективной деятельности компании, позволяет управлять стоимостью действующего бизнеса и позволяет повысить финансовую гибкость компании. Денежный поток, в отличие от показателя чистой прибыли, позволяет соотнести притоки и оттоки денежных средств с учетом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности, изменения в структуре собственных оборотных средств компании. Эмпирические данные свидетельствуют о существовании устойчивой зависимости между дисконтируемым денежным потоком и рыночной стоимостью предприятия, однако бухгалтерские прибыли плохо соотносятся с рыночной стоимостью, т.е. не во всех случаях бухгалтерская прибыль является определяющим фактором стоимости предприятия. Расчет стоимости предприятия при применении данного метода осуществляется следующим образом: анализируются и прогнозируются валовые доходы, расходы и инвестиции, рассчитываются денежные потоки для каждого отчетного года, определяется ставка дисконта, производится дисконтирование полученных денежных потоков, рассчитывается остаточная стоимость (методом чистых активов, с помощью определения ликвидационной стоимости активов или на основании модели Гордона), суммируются текущие стоимости будущих денежных потоков и остаточная стоимость, осуществляется корректировка и проверка полученных результатов.
© Аудитор-консультант Полякова Л.А. Аудиторская консультационная компания АРНИ.
2024-02-29 | популярность: 4508 - О начислении износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия
При оценке “потоком” обычно осуществляется разбиение всего множества оцениваемых объектов на однородные условно независимые друг от друга группы (по годам выпуска, функционально-техническим характеристикам и т.д.), далее оценивается внутри группы одна “типичная” единица и результаты переносятся на всю группу. Хотя такая оценка и резко сокращает трудоемкость, она представляется все же неточной и неубедительной. Решение задачи “поштучной” оценки в настоящее время требуется для следующих целей (в порядке убывания по частоте заказов в нашей практике): оценка для целей МСФО, для залога при получении кредита, для внесения основных средств в качестве взноса во вновь утверждаемую компанию, для страхования, в качестве вспомогательного метода при оценке бизнеса, акций, долей и т.п., для начисления налогов и др. При этом подразумевается, что инвентарная ведомость представленных для оценки объектов достаточна велика. О каком количестве объектов обычно идет речь при упоминании термина “массовая оценка”? При проведении в последние годы тендеров по оценке крупных государственных предприятий-монополистов, одним из критериев для выбора победителей являлось число выполненных оценок имущественных комплексов с балансовой стоимостью свыше 1 млрд. рублей (без уточнения даты последней переоценки), то есть требовалось указать число относительно крупных проектов, требующим при своем выполнении особых “быстрых” методов. При оценке машин и оборудования аналоговым подходом наиболее типичным случаем является ситуация, когда современного прямого аналога для оцениваемого объекта нет, но есть прямой изношенный аналог либо прямой неизношенный аналог с датой оценки, значительно отличающейся от даты оценки объекта (например, на некоторые устаревшие станки кроме ценников Госкомстата 1997 года выпуска никакой иной информации найти не удается). Во втором случае мы обычно переводим цены аналога с помощью индексов ГМЦ Госкомстата России на дату оценки. На наш взгляд такая процедура является более точной, чем использование непрямого аналога в условиях дефицита времени на оценку. Оценка с помощью изношенного аналога и кривых износа является более трудоемкой, если, конечно, производится вручную. Проиллюстрируем применяемый алгоритм на конкретном примере оценки экскаватора.
© Автор: Тришин В.Н.
2024-02-29 | популярность: 218 - Методические положения проведения обзора вторичного рынка жилья
Обзор вторичного рынка жилья основан на информации об объектах предложения, содержащейся в открытых базах данных купли-продажи недвижимости. База располагает сведениями относительно местоположения (округ, район, улица города) продающихся квартир, их общей, жилой площади, площади кухни, количества комнат, общей цене предложения квартиры, материала стен дома и т.д. Базы данных охватывает 95% открытых источников информации (СМИ, Интернет-ресурсы, специализированные ресурсы), а также эксклюзивные предложения других риэлторских компаний. Как правило, пополнение и актуализация базы осуществляется ежедневно. В связи с этим можно полагать, что данные репрезентативны по отношению к открытому рынку предложений как генеральной совокупности (статистически достоверно отражают структуру и ценовую ситуацию рынка, пригодны для анализа и прогнозирования).
2024-02-26 | популярность: 128 - Методология анализа рынка недвижимости
В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления: информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен); информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам); информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка). Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка. Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.
Автор: Стерник Г.М., главный специалист по анализу рынка недвижимости РГР
2024-02-26 | популярность: 187
Страницы: < 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 >
Хотите разместить документ в этом разделе нашего сайта? Напишите нам об этом.
|
| |
|
