Оценщик.ру - Все для оценки и для оценщика | Помощь Поиск Участники Календарь |
Здравствуйте Гость ( Вход | Регистрация ) | Выслать повторно письмо для активации |
Заглавная Оценщик.ру | Новости | Работа |
Dinkai |
Отправлено: 29 09 2009, 13:10
|
Member Группа: Members Сообщений: 19 Пользователь №: 537 Регистрация: 5-02 08 |
Добрый день!
Расскажите пожалуйста подробно как рассчитывается ставка капитализации методом кумулятивного построения, а именно откуда что берется io – безрисковая ставка процента, %;iс – общерыночный риск, %;iл – премия на низкую ликвидность, %;iin – премия за качество менеджемента, %; или их как-то рассчитывают???? И ставка капитализации для недвижимости только таким методом рассчитывается или есть другие методы расчета?? Спасибо Вам за Ваше терпение. |
Petr |
Отправлено: 29 09 2009, 16:17
|
Advanced Member Группа: Members Сообщений: 86 Пользователь №: 510 Регистрация: 30-01 08 |
По поводу расчета ставки капитализации методом куммулятивного построение это вы найдете в любой книге по оценке или в интернете информации более чем достаточно.
По поводу других методов расчета наверное самый обоснованный это метод рыночной экстракции. Это когда на рынке ищутся объявления одновременно и продажи и аренды соответственно поделив данные значения и получиться коэффициент капитализации. это следует из известной формулы Стоимость=доход/ставка капитализации. отсюда ставка капитализации=доход/стоимость Удачи!!!! Я лично ей пользуюсь по возможности!!!!!!!!!! |
Сибириус |
Отправлено: 29 09 2009, 18:57
|
||
Advanced Member Группа: Members Сообщений: 211 Пользователь №: 1241 Регистрация: 26-10 08 |
Два небольших уточнения: 1. В указанных формулах должно использовать не доход, а чистый операционный доход. 2. Для реализации формулы используются не цены предложений (объявлений), а значения сделок купли-продажи и фактические арендные ставки |
||
Petr |
Отправлено: 30 09 2009, 10:09
|
Advanced Member Группа: Members Сообщений: 86 Пользователь №: 510 Регистрация: 30-01 08 |
За неимением сделок пойдут и предложения ;)
|
Сибириус |
Отправлено: 30 09 2009, 17:43
|
||
Advanced Member Группа: Members Сообщений: 211 Пользователь №: 1241 Регистрация: 26-10 08 |
Забавная ситуация: рынка, как такового, нет; сделок купли-продажи почти нет, а вот возможность реализовать метод рыночной экстракции есть. Не будет и предложений - посмотрим, что пишут на заборах... Petr, теоретически можно использовать и цены предложений. Для это достаточно всего лишь преобразовать эти цены в наиболее вероятные значения потенциальных сделок купли-продажи, и сделать это необходимо аргументированно, убедительно, доказательно. Всего лишь... Главное - помнить, что "фантазии на тему" - это не из области профессиональной оценки. PS: Экстракция - способ разделения и извлечения компонентов смеси. И называется эта смесь, в нашем случае в некоторой степени образно, рынок. |
||
Petr |
Отправлено: 1 10 2009, 09:19
|
Advanced Member Группа: Members Сообщений: 86 Пользователь №: 510 Регистрация: 30-01 08 |
Полностью согласен! для этого и есть всякого рода корректировки (на торг и т.д.)
|