Здравствуйте господа оценщики. Развернули мой отчет по причине того что не был определен внешний износ. Итак имеется объект недвижимости в лесу в нескольких километрах от деревни дом лесника, физический износ дома порядка 50%, год постройки 1989. всю голову сломал как можно определить внешний износ для такого объекта. Дайте пожалуйста какую нибудь статью или методику по определению внешнего износа.

Вот тут гляньте, это предприятие, так что надо додумывать: http://rea-centre.narod.ru/public/iznos-econ-01.htm

Вообще, что до меня, так это - чушь. Какая экономическая жизнь в лесной избушке, если только там лес не валят или зверя в промышленных масштабах?

Дня три назад читал я эту статью, все пытался применить ее к моей избушке, не получилось, ищу дальше методики....

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды

Существуют два подхода к оценке внешнего износа:
- сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
- капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающейся по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Второй подход измерения внешнего износа - сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

Вот они золотые слова....
а как это все на практике применить никто не знает...

Ну это можно, в принципе, за уши подтянуть. Например, берём 5 аналогичных избушек в городе, считаем арендную ставку.

Берём 5 (3, 2, сколько найдём) избушек в лесу. Я не знаю как она у Вас используется, ну, положим, это зимовьё какое-нибудь. У егеря узнаём за какие деньги происходит огранизация охоты, включая аренду избушки, считаем ставку.

Относим второе к первому, умножаем на 100, ну, дальше ясно...

А вообще, повторюсь, это реальный бред для России, по крайней мере. Вот, возьмём, стоит в деревне коровник, год как работает в убыток, полторы коровы обслуживает. Хозяйство а его содержании теряет, арендаторов не сыскать, но он всё-же работает. ЭИ=100%. И что, значит его РС=0?

По-любому бред...