Лого Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой

Заглавная Оценщик.ру | Новости | Работа
Вакансии | Резюме | Контакты

Обучение оценщиков за 25 000 руб!


  Reply to this topicStart new topic

> Помогите с решение задачи., Прошу помощи у Гуру-оценщиков :)
Sultan
Отправлено: 20 11 2013, 16:25
Quote Post


Newbie
*

Группа: Members
Сообщений: 2
Пользователь №: 9090
Регистрация: 19-11 13



Приветствую всех ;) Сразу к делу. Прошу помочь с решением следующей задачи:
Определить рыночную ст-ть объекта недвиж-ти - офисного здания методом капитализации при следующих усл-ях:
1) Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду объекта недиж-ти составляет 8 300 000 у.е. в год;
2) Поправка на недозагрузку - 25%;
3) Поправка на недосбор платежей - 10%;
4) Сумма налог-х отчислений отчислений(налог на землю, налог на имущ-во) - 630 000 у.е. в год;
5) Коммунальные платежи(электроэн-я, отопл-е, гор. вода, водопровод, канализ-я) - 450 000 у.е.;
6) Содержание дирекции и обслуж-щего персонала офисного здания - 180 000 у.е. в год;
7) Прочие затраты(охрана, амортизационный фонд, реклама, обязательное страхов-е и т.д.) - 800 000 у.е. в год;
8) Коэффициент капитализации - 25%

P.S. Это моя курсовая по Оценке собственности. Прошу помочь, если не трудно. А я потом по решению уже сам разберу, что, да как. Заранее ОГРОМНОЕ спасибо. Удачи и здоровья Вам и Вашим близким ;)
PMEmail Poster
Top
2012mars
Отправлено: 21 11 2013, 10:28
Quote Post


Advanced Member
***

Группа: Members
Сообщений: 39
Пользователь №: 7787
Регистрация: 18-10 12



Определение действительного валового дохода
Действительный валовой доход (ДВД) – определяет валовые денежные поступления от собственности, приносящей доход, за вычетом потерь от незанятых помещений и потерь при сборе арендной платы. Он получается путем вычитания из ПВД поправок на недозагрузку и потерь при сборе арендной платы и добавления прочих денежных поступлений от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Недозагрузка и потери при сборе арендной платы
Для получения величины действительного валового дохода необходимо уменьшить величину потенциального валового дохода на величину предполагаемых потерь от недозагрузки.
Потери от недозагрузки учитывают: потери арендодателя при переоформлении договора аренды, потерю времени при поиске новых арендаторов, потери от прочих непредвиденных обстоятельств, включая неплатежеспособность арендаторов.
Расчет поправки на недозагрузку проводился исходя из следующих предположений:
- типичный срок аренды коммерческой недвижимости составляет 1 год. Учитывая особенности оцениваемых помещений, оценщиками был принят срок аренды в размере 1 год;
- учитывая особенности и тип оцениваемого объекта, срок, необходимый для смены арендаторов («выселения» старых и «вселения» новых), для торговой недвижимости принимается 1 месяц;
- потери от прочих непредвиденных обстоятельств, включая неплатежеспособность арендаторов, не прогнозируются.
Потери от недозагрузки рассчитывались по следующей формуле:
; где:
V – коэффициент потерь от недозагрузки, %;
nсм.ар. – время, необходимое для смены арендаторов, 1 мес.;
nдог. – типичный срок договора аренды, 12 мес.
Таким образом, коэффициент потери от недозагрузки недвижимости составляет 8%.
Прочие доходы от использования объекта недвижимости включают оказание дополнительных услуг – парковочных стоянок, автомоек и т.п. Оцениваемый объект недвижимости не используется для оказания дополнительных услуг, поэтому прочие доходы не учитывались при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таблица 23. Расчет действительного валового дохода
Показатель Значение, % Нежилые здания, руб.
Потенциальный валовый доход - 23 844 906
Потери от недосдачи площадей и от недосбора арендных платежей, рублей 8% 1 907 592
Прочие доходы от объекта недвижимости - 0
Действительный валовый доход - 21 937 314


Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход или чистый денежный поток – действительный валовой доход за исключением текущих эксплуатационных расходов, необходимых для обеспечения функционирования объекта и воспроизводства денежных потоков, в том числе:
• расходы на управление;
• налоги и платежи, в том числе: налог на имущество, платежи за земельный участок и т.п.
• коммунальные платежи;
• расходы на замещение.
• Страхование имущества
Расходы на управление
Расходы на управление определены в размере премии за инвестиционный менеджмент и составляют в среднем 2% от ДВД в соответствии со сложившейся практикой управляющих компаний.
Таблица 24. Ставки вознаграждения крупнейших управляющих компаний России.
Название управляющей компании Размеры вознаграждения
КИТ Финанс 1,2-3% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда (с учетом НДС)
Интерфин КАПИТАЛ 3% от средней стоимости чистых активов (СЧА) в течение финансового года без учета скидки
Тройка Диалог Основное вознаграждение – 1-2% годовых. Дополнительной вознаграждение составляет 10-25% от превышения доходности 3% порога годовых в валюте.
АТОН-Менеджмент 0,5-1% годовых ежемесячно за управление и 15-20% от прироста активов
Метрополь 3-5% включая НДС (% годовых от СЧА)
Альфа-Капитал 3-3,6% с учетом НДС от среднегодовой стоимости чистых активов фонда
Церих 1-2% фиксированного вознаграждения, годовых от стоимости чистых активов;
10-20% - ставка вознаграждения, обусловленная доходами
Налог на имущество
Налог на имущество принимается равным максимальной ставке в размере 2,2%, предусмотренной ст. 380 Налогового Кодекса РФ (часть вторая). В данном случае оценщику не известна остаточная стоимость объектов оценки, соответственно рассчитать налог на имущество не представляется возможным.
Расходы на замещение
Расходы на замещение представляют собой затраты, которые производит собственник для поддержания строения в рабочем состоянии. Расходы на замещение определяются как доля от потенциального валового дохода. В настоящем Отчете размер затрат на замещение определяется в размере 1%, или 238 449 руб.
Эксплуатационные расходы
Согласно рыночным данным, а также на основании информации, полученной из ежемесячных информационно-аналитических бюллетеней «RWAY», величина операционных расходов составляет 5-10% от ПВД. В рамках настоящего Отчета было принято значение равное 5% от ПВД или 1 192 245 руб.
Страховые взносы – тарифы по страхованию недвижимости (полный пакет риска) варьируются на рынке от 0,1 до 1,5% от оценочной стоимости недвижимости . Принимаемое значение составляет 0,5%, с учетом оценочной стоимости здания сравнительным подходом, годовой страховой взнос равен 0,5% х 159 000 000 = 795 000 руб.





Таблица 25. Расчет чистого операционного дохода
Показатель Нежилые здания, руб.
Действительный валовый доход 21 937 314
Расходы на управление, 2% от ДВД 438 746
Налог на имущество -
Эксплуатационные и коммунальные расходы, 5 % от ПВД 1 192 245
Резерв на замещение, 1% от ПВД 238 449
Страховые взносы, 0,5% от рыночной стоимости 795 000
Итого операционные расходы 2 664 440
Чистый операционный доход 19 272 874

12.5. Расчет коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации представляет собой коэффициент пересчета доходов, полученных от объекта оценки в стоимость объекта оценки.
Коэффициент капитализации для недвижимости состоит из двух главных элементов:
1. Ставка дохода на инвестиции;
2. Норма возврата инвестиций.
Определение ставки дохода на инвестиции (ставки дисконта)
В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекта инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
При оценке объекта недвижимости ставка дохода определяется, как правило, методом кумулятивного построения, или методом суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).
В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка.
В качестве безрисковой принимается ставка эффективной доходности к погашению валютных облигаций «Россия, 2030», дата погашения – 31.03.2030г.), составляющая по состоянию на дату оценки 7,5% (http://www.cbonds.info/emissions/emission.phtml?id=242).
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида:
• систематические (связанные с экономическими и институциональными условиями на рынке) и несистематические риски (связанные с конкретной оцениваемой собственностью и независящие от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты);
• статичные (риски, которые можно рассчитать и переложить на страховые компании) и динамичные риски (определяемые как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция»).
Диапазон премии за риск вложения в оцениваемую недвижимость может быть в пределах от 0 до 10%. Для определения премии использован алгоритм, приведенный в следующей таблице.
Таблица 26. Расчет премии за риск вложений в объект оценки
Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Систематические риски
Ухудшение общей экономической ситуации динамичный 1
Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный 1
Изменение федерального или местного законодательства динамичный 1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации статичный 1
Ускоренный износ объекта статичный 1
Неполучение арендных платежей динамичный 1
Криминогенные факторы динамичный 1
Финансовые проверки динамичный 1
Неправильное оформление договоров аренды динамичный 1
Количество наблюдений 0 7 2 0 0 0 0 0 0 0
Взвешенный итог 0 14 6 0 0 0 0 0 0 0
Сумма 20
Количество факторов 10
Поправка на риск вложений в объект недвижимости 2,0
Рассчитанная степень риска является результатом деления суммы степеней риска на количество факторов риска и составляет 2,0% (20/10 = 2,0).
Ликвидность актива, в данном случае объекта оценки, показывает, насколько быстро активы объекта оценки могут быть превращены в наличные деньги. Необходимо отметить, что рынок компаний, занимающихся продажей коммерческой недвижимости, имеет определенную специфику. Один из специфичных моментов присущий этому рынку – недостаточная информационность, которая оказывает влияние на ликвидность рынка.
Срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости, в Московской области, т.е. срок от момента публичного предложения о продаже до момента свершения сделки, составляет, как правило, 2-6 месяцев. Для целей данной работы Оценщик применил среднее значение – 4 месяцев.
Премия за низкую ликвидность = Средний срок экспозиции, месяцев Х Безрисковая ставка дохода
12 месяцев
Таким образом, премия за низкую ликвидность недвижимости, исходя из предположения о продолжительности срока экспозиции объекта, для значения 4 мес. составила 2,5%.
Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестици¬ями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, контроль за получением дохода, работа с налоговыми органами и т. Д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвести¬ционного менеджмента. Учитывая, что стоимость портфеля объектов недвижимости может быть очень значительной, удельные расходы на управление незначительны относительно стоимости объектов. Ставка инвестиционного менеджмента принимается на минимальном уровне – 1,0%.
Таблица 27. Расчет ставки дисконтирования
Показатель Значение
Безрисковая ставка 7,50%
Премия за риск 2,00%
Премия за низкую ликвидность 2,50%
Премия за инвестиционный менеджмент 1,00%
ИТОГО ставка дисконта 13,00%
Определение нормы возврата капитала
Норма возврата капитала – это величина, равная единице, деленной на количество лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
В рамках настоящего Отчета норма возврата капитала рассчитывалась по методу Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-й стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.
Срок службы зданий, построенных по аналогичным технологиям, составляет, при условии своевременного проведения ремонта, 80 лет. Год постройки зданий, в которых расположены оцениваемые помещения – 1977г.
Таким образом, оставшийся срок службы оцениваемых зданий, составит 45 лет, норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга, составит:
1 / 45×100% = 2,22%
Определение размера ставки капитализации для объекта оценки представлено ниже:
Таблица 28. Определение ставки капитализации
№ п\п Наименование показателей Значение
1. Ставка дисконтирования, % 13,00%
2. Норма возврата капитала, % 2,22%
- Ставка капитализации, % 15,22%

12.6. Капитализация денежного потока и расчет рыночной стоимости Объекта оценки
Таблица 29. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом
Наименование статьи Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Чистый операционный доход, рублей 19 272 874
Ставка капитализации 15,22%
Стоимость Объекта оценки в рамках доходного подхода, руб., без учета НДС 126 628 607
Стоимость Объекта оценки в рамках доходного подхода, руб., с учетом НДС 149 421 756
Стоимость Объекта оценки в рамках доходного подхода, руб., с учетом НДС, округленно 149 000 000
PM
Top
Sultan
Отправлено: 23 11 2013, 20:31
Quote Post


Newbie
*

Группа: Members
Сообщений: 2
Пользователь №: 9090
Регистрация: 19-11 13



2012mars, спасибо за попытку помочь. Хоть кто-то отозвался :) Итак, самодеятельностью я сделал свою курсовую. Уважаемые "Гуру-оценщики" проверьте пожалуйста ее, все ли я сделал правильно?

Расчет рыночной стоимости офисного здания.

Определение рыночной стоимости доходным подходом с применением метода капитализации осуществляется по следующей формуле:
(IMG:http://pikucha.ru/ickqi/thumbnail/2013-11-23_202344.jpeg)
где: ЧОД – Чистый Операционный Доход - это действительный вало¬вой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с вла¬дением недвижимостью и ее эксплуатацией; R – коэффициент капитализации - это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость.
Чистый операционный доход нам не известен, но его можно рассчитать по следующей формуле:
ЧОД=ДВД-ОР
где: ДВД – Действительный Валовый Доход - это потенциальный ва¬ловой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосда¬чи площадей и недосбора платежей; ОР – Операционные расходы – это расходы, связанные с владением недвижимостью и ее эксплуатацией.
В данной формуле для нас не известен Действительный Валовый Доход. Его можно определить по следующей формуле:
ДВД=ПВД (1- Кпотерь)
где: ПДВ – Потенциальный Валовый Доход - это доход, который мо¬жет принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года.; Кпотерь – общие потери от недосдачи и недосбора платежей.
ПВД нам известен и составляет(исходя из условия задачи) 8 300 000 у.е. в год. Кпотерь найдем путем суммирования поправки на недозагрузку( 25% по условию задачи) и поправки на недосбора платежей(10% по условию задачи)
Кпотерь=25%+10%=35%=0,35
Далее находим действительный валовый доход.
ДВД= ПВД (1- Кпотерь)=8 300 000 (1- 0,35)=
=8 300 000 0,65=5 395 000 у.е. в год.
Найдем Операционные Расходы путем суммирования всех расходов,, связанных с владением и эксплуатацией недвижимости.
ОР=Сумма налоговых отчислений(630 000)+Коммунальные платежи(450 000)+Содержание дирекции и обслуживающего персонала офисного здания(180 000)+Прочие затраты(800 000)=
=2 060 000 у.е. в год.

После нахождения всех необходимых составляющих, найдем чистый операционный доход:
ЧОД=ДВД-ОР=5 395 000 – 2 060 000=3 335 000 у.е. в год.
Все составляющие, необходимые для расчета рыночной стоимости офисного здания найдены. Найдем рыночную стоимость офисного здания:
(IMG:http://pikucha.ru/ickqm/thumbnail/2013-11-23_202433.jpeg)

Ответ: Рыночная стоимость данного объекта недвижимости – офисного здания составляет 13 340 000 у.е.
PMEmail Poster
Top
0 Пользователей читают эту тему (0 Гостей и 0 Скрытых Пользователей)
0 Пользователей:

Topic Options Reply to this topicStart new topic

 



[ Script Execution time: 0.0199 ]   [ 12 queries used ]   [ GZIP включён ]


Рейтинг@Mail.ru